Datum: 21.11.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung und energetischen Sanierung eines best. Einfamilienhauses, Zechstraße 47a, Ebenhausen, Fl.Nr. 1470/3+4, BA 2022/38
4	Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garagen, Lechnerstraße 15, Fl.Nr. 1398/13, BA 2022/39
5	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Dreispänners mit Tiefgarage, Starnberger Straße, Fl.Nrn. 63, 63/5 und 68, BA 2022/40
6	Informationen
7	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	beschliessend	2
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung und energetischen Sanierung eines best. Einfamilienhauses, Zechstraße 47a, Ebenhausen, Fl.Nr. 1470/3+4, BA 2022/38

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.07.2022	ö	vorberatend	10
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	beschliessend	3
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.04.2023	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Über die geplante Erweiterung wurde bereits in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungssauschusses am 25.07.2022 beraten. 

Geplant ist die Erweiterung und energetische des bestehenden Einfamilienhauses. Die vorhandene GFZ von 0,092 beträgt durch den Anbau 0,136, die GRZ 1 erhöht sich durch den Anbau auf 0,162 (neu gesamt GRZ 1+2 = 0,274). Durch die Erweiterung entsteht eine weitere Wohneinheit mit 93,60 m².

Beantragt werden folgende Abweichungen bzw. Befreiungen:

1. Antrag auf Befreiung (Grundfläche):

Wir beantragen eine Befreiung von den Festsetzungen von Punkt A 2.1.2. des Bebauungsplans, wonach die höchstzulässige Grundfläche in unserem Bauraum 220 m² beträgt.

Wir beantragen, die festgesetzte Grundfläche durch die energetische Sanierung geringfügig um 13,84 m² und durch den Anbau der Terrasse um weitere 27,90 m² überschreiten zu dürfen.

Begründung: Die energetische Sanierung ist im Hinblick auf die aktuelle Klima- und Rohstoffkrise dringend geboten und vom Gesetzgeber gewollt. Die weitere Überschreitung bezieht sich nur auf die Terrasse und den darunter liegenden Keller. Sie tritt somit baulich nach außen nicht in Erscheinung. Sie ist mit 12,6 % geringfügig. Die Grundzüge der Planung werden dadurch nicht berührt.

2. Antrag auf Abweichung (Oberfläche):

Wir beantragen eine Abweichung von § 4 (2) und (3), der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Schäftlarn wonach an den geschlossenen Teilen der Außenwände von Hauptgebäuden verputzte und gestrichene Oberflächen, sowie Holzverschalungen zulässig sind. Wir beantragen stattdessen den Anbau mit einer Fassade aus sichtbarem Stein oder Sichtbeton ausführen zu dürfen.

Begründung: Das bestehende, vom renommierten Architekten Hürlimann sehr anspruchsvoll gestaltete Gebäude weißt einen Sockel aus gestocktem Beton in einer steinernen Anmutung auf. Beim Umbau soll der Entwurfsgedanke im Sinne des Bestandsgebäudes fortgeführt werden. Der Hauptbaukörper im Obergeschoss mit seinen hell geputzten Boden- und Deckenstreifen und der Holzverschalung soll dabei in seinen Proportionen erhalten werden, der Anbau soll einen untergeordneten Charakter bekommen. Somit soll sich dort die steinerne Materialität des Sockels fortsetzen.

3. Antrag auf Befreiung / Antrag auf Abweichung (Dachform):

Wir beantragen eine Befreiung von den Festsetzungen von Punkt B 3.1. des Bebauungsplans und eine Abweichung von § 6 (1), Satz 1 und (2) Satz 2 der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Schäftlarn wonach als Dachform symmetrische Satteldächer mit einer Neigung von 18°, bzw.27° bis 35° zulässig sind und diese einen Dachüberstand von mindestens 30 cm, am Ortgang 50 cm aufweisen müssen und im Erscheinungsbild naturroter Ziegeldächer auszuführen sind.

Wir beantragen stattdessen den Anbau mit einem Flachdach ohne Dachüberstand analog dem Bestandsgebäude ausführen zu dürfen.

Eventuell ist geplant, auf dem Flachdach Solarkollektoren aufzustellen.

Begründung: Das bestehende Gebäude weißt ein Flachdach ohne Dachüberstand auf. Ziel des Entwurfs ist es, den Charakter des vom renommierten Architekten Hürlimann sehr anspruchsvoll gestalteten Gebäudes zu erhalten. Würde man den Anbau oder das komplette Gebäude mit einem Satteldach mit Dachüberstand ausführen wäre das Bauwerk entstellt.

Die geplanten Solarkollektoren sind ein wichtiger Beitrag zur notwendigen Energiewende. Sie sind von vom Straßenniveau aus nicht sichtbar.

Weiterhin wird die Fällung von zwei Bestandsbäumen (Feld-Ahorn und Hainbuche) sowie die Einkürzung stärkerer Äste einer Rotbuche beantragt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Für die Erweiterung um eine weitere Wohneinheit ist entsprechend der Stellplatzverordnung noch ein weiterer Stellplatz (drei Stellplätze für den Bestand, zwei Stellplätze für die Erweiterung) nachzuweisen. Gefangene Stellplätze sind ausgeschlossen.

Weiteren Abweichungen bzw. Befreiungen wird ausdrücklich nicht zugestimmt.

Aufgrund des besonders wertvollen Baumbestands wird die baumschutzfachliche Bau­begleitung beantragt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garagen, Lechnerstraße 15, Fl.Nr. 1398/13, BA 2022/39

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.06.2020	ö		5
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	beschliessend	10
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Zuletzt wurde über einen Antrag auf Vorbescheid in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 22.06.2020 beraten und folgender Beschluss gefasst:

„Zum Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines Wohngebäudes mit 2 Wohneinheiten und Garagen betreffend das Grundstück Lechnerstraße 15 wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. 

Aufgrund der Situierung des Baugrundstücks gegenüber der St.-Benedikt-Kirche ist bei einer zukünftigen Bauantragsstellung in besonderer Weise darauf zu achten, dass die Gebäudegestaltung entsprechend den neugefassten Örtlichen Bauvorschriften zur Ortsgestaltung (ÖBV) vom 22.04.2020 erfolgt.“

Mit Schreiben vom 11.08.2020 wurde dem Antragsteller vom Landratsamt mitgeteilt, dass das Vorhaben aus bauplanungsrechtlichen Gründen unzulässig ist. Das Schreiben wurde den Mitgliedern des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses über das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

Geplant ist der Neubau eines Zweifamilienhauses in den Maßen 13,04 x 13,55 m mit Garagen. Beantragt werden folgende Abweichungen und Befreiungen:

Festsetzung A. 3.5: Es sollen statt einer Wohneinheit (WE) zwei WE realisiert werden.

Festsetzung A 3.6: Die maximale Grundfläche soll um 1,7 m² überschritten werden.

Begründung: Die maximale Grundfläche wird um 1,7 m² auf 176,7 m² überschritten da ab 176 m² Grundfläche gern. Bebauungsplan 2 Wohneinheiten zulässig sind (z.B.: FI.Nr. 1565). Eine Beschränkung auf 1 WE würde zu einer unbilligen Härte führen, da bei Ausnutzung der zulässigen Grundfläche von 175 m² bei 2 Vollgeschossen und ausgebautem Dach eine Wohnfläche von ca. 360 m² entsteht, was für maximal 1 Wohneinheit zu einem Überangebot an Wohnraum führt, was wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist und in krassem Widerspruch zum dringenden Bedarf an Wohnungen steht. 

Festsetzung A. 3.8: Es sind statt der zulässigen Fläche von 95 m² für Anlagen nach § 19 Abs. 4, 155,57 m² geplant.

Begründung: Als Folge der beabsichtigten zweiten WE entsteht ein Mehrbedarf an nachzuweisenden Stellplätzen, der zu einer Mehrfläche der Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO führt.

Festsetzung A. 5.1: Die Dächer der Garagen sollen als begrüntes Flachdach ausgeführt werden.

Begründung: Um die notwendigen Garagen optisch möglichst wenig in Erscheinung treten zu lassen, wird eine Ausführung mit begrüntem Flachdach angestrebt, zumal diese Ausführung in § 10 Abs. 2 Satz 2 der Örtlichen Bauvorschrift zulässig ist.

§ 11 Abs. 5 der Örtlichen Bauvorschrift: Es sollen zwei statt einer Grundstückszufahrt ausgeführt werden.

Begründung: Als Folge der zweiten WE wird eine weitere Zufahrt zu den nachzuweisenden Garagen und Stellplätzen notwendig.

§ 6 Abs. 4 Satz 1 der Örtlichen Bauvorschrift: Es wird ein anthrazitfarbenes Dach beantragt.

Begründung: Um die dunklen PV-Module möglichst wenig in Erscheinung treten zu lassen, wird eine dunkle Dachfarbe (anthrazit) beantragt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 1

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5. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Dreispänners mit Tiefgarage, Starnberger Straße, Fl.Nrn. 63, 63/5 und 68, BA 2022/40

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist der Neubau eines Dreispänners mit Tiefgarage. Im Rahmen des Vorbescheids soll folgende Frage geklärt werden:

„Ist der Neubau eines Dreispänners mit Tiefgarage auf den Fl.Nrn. 63, 63/5 und 68 der Gemarkung Schäftlarn, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, planungsrechtlich zulässig?“

Das geplante Gebäude widerspricht zumindest den Festsetzungen (F.) des Bebauungsplans in folgenden Punkten:

F. A 2.1 zulässige Grundfläche max. 120 m² (geplant 184 m²)
F. A 3.2 Baugrenze 
F. A 4.1 Fläche für Tiefgarage
F. A 5.1 Firstrichtung
F. A 7.2 zu pflanzende Bäume

Eine Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB von den genannten Festsetzungen (insb. F.A.2.1, F.A.3.2 sowie F.A.5.1) kommt nicht in Betracht, da die Grundzüge der Planung berührt werden und das Vorhaben insoweit auch städtebaulich nicht vertretbar ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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6. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö	informativ	6

Sachverhalt

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7. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.11.2022	ö		7

Sachverhalt