Der Gemeinderat hat am 16.01.2019 die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 „Niederried, Aufkirchner Straße und Starnberger Straße“ in Hohenschäftlarn beschlossen.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 a BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 a BauGB erfolgte in der Zeit vom 03.06.2022 bis 06.07.2022.
- Zur Stellungnahme aufgeforderte Behörden und Träger öffentlicher Belange,
Eingang und Art der Stellungnahme
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Träger öffentlicher Belange / Verbände, Vereine etc.
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Nr.
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Name/ Bezeichnung
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Art der Stellungnahme
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Datum
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1
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Landratsamt München, Sachgebiet Bauen
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Einwände
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10.08.2022
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2
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Landratsamt München, Fachstelle Grünordnung
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Einwände
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12.07.2022
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3
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Landratsamt München, Untere Immissionsschutzbehörde
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Einwände
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22.08.2022
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4
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Regierung von Oberbayern
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Hinweise
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06.07.2022
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5
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Wasserwirtschaftsamt München
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Keine Einwände
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03.06.2022
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6
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Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
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Keine Stellungnahme
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7
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Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
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Keine Stellungnahme
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8
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Bund Naturschutz
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Keine Stellungnahme
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9
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Isartalverein
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Keine Einwände
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01.06.2022
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10
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Deutsche Telekom
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Keine Einwände
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07.06.2022
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11
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Bayernwerk Netzcenter
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Keine Stellungnahme
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12
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Gemeinde Baierbrunn
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Keine Stellungnahme
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13
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Gemeinde Icking
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Keine Stellungnahme
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Öffentlichkeit
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Bürger*in 1
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Einwände
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30.06.2022
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- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange ohne Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
Folgende Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden haben keine Bedenken gegen den Bebauungsplan erhoben bzw. ihr Einverständnis mit der Planung erklärt oder mitgeteilt, dass sie von der Planung nicht berührt sind.
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Träger öffentlicher Belange / Verbände, Vereine etc.
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Nr.
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Name/ Bezeichnung
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Art der Stellungnahme
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Datum
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5
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Wasserwirtschaftsamt München
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Keine Einwände
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03.06.2022
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6
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Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
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Keine Stellungnahme
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7
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Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
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Keine Stellungnahme
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8
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Bund Naturschutz
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Keine Stellungnahme
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9
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Isartalverein
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Keine Einwände
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01.06.2022
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10
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Deutsche Telekom
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Keine Einwände
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07.06.2022
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11
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Bayernwerk Netzcenter
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Keine Stellungnahme
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12
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Gemeinde Baierbrunn
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Keine Stellungnahme
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13
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Gemeinde Icking
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Keine Stellungnahme
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Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat Schäftlarn nimmt zur Kenntnis, dass o.g. Träger öffentlicher Belange keine Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweise zur gegenständlichen Planung vorzubringen haben bzw. deren Belange durch die gegenständliche Planung nicht berührt sind.
Abstimmung: 19:0
- Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange mit Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen
1. Landratsamt München, Sachgebiet Bauen
Stellungnahme vom 10.08.2022
Stellungnahme:
1. Aus der Begründung ist erkennbar, dass durch die vorliegende Planung die für die gegenüberliegende gewerbliche Nutzung (Flurnummer 133) notwendigen Stellplätze, die bisher im Nordosten der Flurnummer 1 53/6 nachgewiesen worden sind, entfallen. In der Begründung ist deshalb noch aufzuzeigen, wo diese Stellplätze künftig nachgewiesen werden sollen.
2. Damit die Lage des westlichen Bauraumes eindeutig bestimmbar ist, sollte noch der Abstand zum östlichen Bauraum vermaßt werden.
3. Mit dem Planzeichen A 1.2 (Knödellinie) wird das Nutzungsmaß abgegrenzt. Damit aus der Planzeichnung zweifelsfrei erkennbar ist, für welchen Bereich welches Nutzungsmaß gelten soll, müsste die Lage der Knödellinie von der östlichen bzw. westlichen Geltungsbereichsgrenze aus noch vermaßt werden.
4. Der auf der Planzeichnung angegebene Maßstab sollte nochmals überprüft werden. U.E. handelt es sich um den M 1 :1000.
5. Die vorliegende 2. Änderung ersetzt nicht nur die textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes einschl. seiner 1. Änderung, sondern auch die Planzeichnung innerhalb des Geltungsbereiches und die Hinweise. Das müsste aus Gründen der Rechtseindeutigkeit vor Buchstabe A „Festsetzungen“ noch eingefügt werden.
6. Die Ziffern A 4. 1 bis A 4.3 enthalten keine Regelung hinsichtlich der Abstandsflächen. In der Überschrift bei Ziffer A 4 sollte daher das Wort „Abstandsflächen" herausgenommen werden.
7. Die auf § 22 Abs. 2 Satz 3 BauNVO gestützte Festsetzung A 4.1 zu den Hausformen ist in dieser Form unwirksam. Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzung zur offenen Bauweise, somit kann auch eine Regelung über die in der offenen Bauweise zulässigen Hausformen nicht getroffen werden. Damit die Festsetzung wirksam ist, müsste noch die offene Bauweise festgesetzt werden.
8. Wie aus der Schnittzeichnung erkennbar ist, sind im Plangebiet Höhenunterschiede vorhanden. Der Bezug auf das natürliche Gelände als unterer Bezugspunkt in Ziffer A 5.4 sollte daher nochmals überprüft werden. Wir empfehlen der Gemeinde hier eine konkrete NN-Kote festzusetzen.
9. Der Satz „das natürliche Gelände ist der Planzeichnung zu entnehmen“ (Ziffer A 5.4) kann nur unter die Hinweise genommen werden, da die Höhenkoten des Geländes (vgl. B4, B5) nicht festgesetzt worden sind.
10. Bei Ziffer A 6.2 ist noch zu ergänzen, ob die Zwerchgiebel die zulässige Wandhöhe überscheiten dürfen und wenn ja, bis zu welcher max. Wandhöhe.
11. Nach der Begründung (Seite 12) handelt es sich bei dem an der östlichen Geltungsbereichsgrenze verlaufenden Fußweg um eine öffentliche Verkehrsfläche. Das sollte aus Gründen der Rechtseindeutigkeit bei Ziffer A 7.1 noch ergänzt werden.
12. An der westlichen GeItungsbereichsgrenze wird mit Planzeichen A 8.1 eine private Grünfläche festgesetzt. Hierzu weisen wir auf folgendes hin:
Für das WA 1 und WA 2 wird jeweils eine max. Grundflächenzahl festgesetzt. Welche Fläche des Baugrundstücks für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche maßgebend ist, ergibt sich aus § 19 Abs. 3 BauNVO. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass als private Grünflächen (vgl. Ziffer A 8.1 ) festgesetzte Flächen irr der Regel nicht zum Bauland zählen, da diese eine eigene städtebauIiche Funktion erfüIIen.
13. Aus Gründen der Rechtseindeutigkeit empfehlen wir der Gemeinde die max. Höhe der zulässigen Abgrabungen entsprecbend dem Schemaschnitt B-B durch eine Zahlenangabe genauer zu fixieren.
14. Für Ziffer A 10.1 gibt es keine Rechtsgrundlage im Bauplanungsrecht; die Ziffer kann nur unter den Hinweisen aufgeführt werden (vgl. hierzu auch Stellungnahme des Fachbereiches 4.4.1 vom 05.07.2022).
Abwägung:
Zu 1: Die für die gewerbliche Nutzung benötigten vier Stellplätze können weiterhin vor dem Blumenladen auf der Flurnummer 133 nachgewiesen werden. In der Begründung wird dazu unter Ziffer 4.5 eine Erläuterung aufgenommen.
Zu 2 und 3: Der Abstand zwischen den beiden Bauräumen wird vermaßt. Weitere benötigte Maße zwischen verschiedenen Punkten (z.B. Abstand zur „Knödellinie“) können individuell aus der Planzeichnung herausgemessen werden. Auf eine noch umfangreichere Vermaßung wird aus Gründen des Erhalts der Leserlichkeit der Planzeichnung verzichtet.
Zu 4: Die Plandarstellung wurde um die Angabe des Maßstabs 1:1000 ergänzt.
Zu 5: Die vorliegende 2. Änderung ersetzt innerhalb ihres Geltungsbereichs den Bebauungsplan Nr. 20, einschließlich dessen 1. Änderung, vollständig. Die Präambel wird zur rechtseindeutigen Klarstellung angepasst.
Zu 6: In der Überschrift in A 4 der Satzung wird das Wort „Abstandsflächen“ gestrichen.
Zu 7: Die Festsetzung der offenen Bauweise ist keine zwingende Voraussetzung, um die Bauweise in Form von „Einzel- und Doppelhäusern“ festzusetzen. Im Kommentar zur Baunutzungsverordnung von Fickert/ Fieseler heißt es auf Seite 1189 zum § 22 Abs. 1 Randnummer 2 zu b) Bauweise: „Auf die Festsetzung der Bauweise kann z.B. verzichtet werden, wenn die Anordnung der Bauköroper auf den Grundstücken bereits durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien oder Baugrenzen (§ 23 Abs. 2) geregelt wird.“
Zu 8 und 9: Konkrete NN-Koten wurden bereits festgesetzt. Die Festsetzung befindet sich unter A 11.1 der Satzung.
Zu 10: Zwerchgiebel dürfen die zulässige Wandhöhe um max. 1,50 m überschreiten. Dies ist in der örtlichen Bauvorschrift geregelt. Eine zusätzliche Regelung im Bebauungsplan ist nicht notwendig. Ein Verweis auf die örtliche Bauvorschrift findet sich unter B 7 der Hinweise und unter 3.4 der Begründung.
Zu 11: Dem Vorschlag wird gefolgt und zur rechtseindeutigen Klarstellung unter A 7 die Worte „öffentliche Verkehrsfläche“ ergänzt.
Zu 12: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es ist korrekt, dass es sich bei der festgesetzten privaten Grünfläche nicht um Baugrundstücksfläche handelt. Die GRZ ist auf die Baugrundstücksfläche anzuwenden. In der Begründung wird unter Ziffer 5.2.1 zur Klarstellung ein erläuternder Satz dazu aufgenommen.
Zu 13: Die zulässigen Abgrabungen sind unter A 9.1 der Satzung geregelt. Sie sind bis zur Höhe des Erdgeschossrohfußbodens zulässig, der genau festgelegt ist und nur geringfügig vom bestehenden Gelände abweicht. Daher sind Abgrabungen nur in geringem Umfang zulässig.
Zu 14: Die Formulierung unter A 10.1 wurde, in Absprache mit der Unteren Immissionsschutzbehörde, aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan übernommen. Dem nun vorgebrachten Einwand wird entsprochen. Die vormalige Festsetzung A 10.1 wird als Hinweis übernommen.
Außerdem hat die Gemeinde ein Schallgutachten zum Schallschutz gegen Gewerbegeräusche beauftragt. Das Gutachten wird Anlage 2 zum Bebauungsplan. Die Ergebnisse werden in die Festsetzungen (A 10) und die Begründung (Ziffer 5.8) eingearbeitet.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen bzw. Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
2. Landratsamt München, Fachstelle Grünordnung
Stellungnahme vom 12.07.2022
Stellungnahme:
1. Zur Planzeichnung:
Es fällt auf, dass außer der als zu erhalten festgesetzten Eiche keine weiteren Bestandsbäume dargestellt wurden, auch nicht nachrichtlich. Es ist jedoch anzunehmen, dass weitere Bäume durch die Baumschutzverordnung geschützt sind. Diese sollten im Plan und in der Legende ergänzt werden.
Entlang der Ostgrenze des Grundstücks sind im Luftbild zwei größere Bestandsbäume zu erkennen.
Wenn die östliche Seite der Baugrenze der östlichen Bebauung noch um 1,00 m nach Westen und die nördliche Seite um 2-4 m nach Süden reduziert wird, würde der Abstand vermutlich ausreichen, um die beiden Bäume zu erhalten.
Der Wert von vorhandenem Baumbestand ist in Zeiten des Klimawandels nicht zu unterschätzen. Eine Nachpflanzung eines Laubbaums mit einem Stammumfang von 14-16 cm stellt keinen angemessenen Ersatz für einen nach der Baumschutzverordnung geschützten Baum dar, man müsste für einen Ersatz viele Exemplare solch kleiner Bäume pflanzen.
Die Situierung der östlichen Garage ist aus baumschutzfachIicher Sicht kritisch. Hier sollte die Garage aus dem Bereich der Kronentraufe herausgeplant werden, idealerweise vor das Gebäude, also weiter östlich. Dies bedingt eine Verschiebung der nördlichen Baugrenze, die auch für den Bestandsbaum im Nordosten wichtig wäre.
Im Vollzug haben wir festgestellt, dass sich Garagen auf Punktfundamenten oder auskragenden Bodenplatten zwar theoretisch planen, aber praktisch nicht umsetzen lassen. Deshalb stellt die Lage der Garage im Schutzbereich der Eiche ein hohes Risiko für den Wurzelbereich und damit das Überleben der Eiche dar. Wir bitten um eine Umplanung, um diese wertvolle Eiche zu erhalten.
Zu A 8.3
Anders als in der Begründung angegeben, fehlt hier die Festsetzung heimischer Baumarten. Es wird zwar bei der Pflanzqualität aufgeführt, aber diese beschreibt eigentlich nur die Bestellgröße für die Gärtnerei. Damit Neupflanzungen als Bäume wahrgenommen werden und schneller ihre Funktion erreichen, raten wir zu deutlich größeren Pflanzqualitäten. Für eine gute Durchmischung mit kleinen und großen Bäumen und mehr Auswahl für die Bauherren raten wir zu folgender Formulierung:
„Je angefangene 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum 1. oder 2. Wuchsordnung oder sind zwei Bäume 3. Wuchsordnung zu pflanzen. Im Geltungsbereich sind davon mindestens zwei Bäume als standortgerechte, heimische Laubbäume 1. Wuchsordnung nachzuweisen. Der zeichnerisch zum Erhalt festgesetzte Baum und weitere bestehende Bäume, die den Anforderungen an Baumart und Pflanzqualität entsprechen und erhalten werden, können auf das Pflanzgebot angerechnet werden.
Es ist ein Pflanzabstand von mindestens 6,0 m zwischen den Bäumen einzuhalten.
MindestpfIanzqualität:
Bäume 1. Wuchsordnung: Hochstamm, Stammumfang 20-25 cm
Bäume 2. Wuchsordnung: Hochstamm, Stammumfang 18-20 cm
Bäume 3. Wuchsordnung: Hochstamm, Stammumfang 16-18 cm“
Zu A 8.4
Für den Zeitpunkt der Nachpflanzung empfiehlt es sich, die passende Pflanzzeit abzuwarten. Da nur Bäume zur Pflanzung und zum Erhalt festgesetzt sind, keine Sträucher, kann hier statt ,,Gehölze" der Begriff „Bäume" verwendet werden.
Textvorschlag: „Mit Pflanz- oder Erhaltungsgebot festgesetzte Bäume sind dauerhaft zu erhalten, im Wuchs zu fördern und zu pflegen. Sie sind bei Ausfall spätestens in der darauffolgenden Vegetationsperiode durch eine in der Wuchsordnung gleichwertige Neupflanzung zu ersetzen.“
Zu A 8.6
Um hier die gewünschte Begrünung zu erreichen, empfehlen wir folgende Formulierung:
„Die unbebauten Bereiche der Grundstücke sind, soweit sie nicht für oberirdische Geh- und Fahrflächen, Terrassen oder Stellplätze erforderlich sind, vollständig und standortgerecht zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag, insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien, sind unzulässig.“
Zu B 8.3
Die baumschutzfachIichen Maßnahmen sind bei baulichen Maßnahmen im gesamten Schutzbereich von Bestandsbäumen zu beachten, welcher nicht nur die Baumkrone, sondern auch Stamm, Wurzelanläufe und den unterirdischen Wurzelbereich umfasst. Bitte korrigieren Sie den Begriff „Kronenbereich" auf „Schutzbereich".
Abwägung:
Zur Planzeichnung/ Zu den Bestandsbäumen: Die Baumschutzverordnung schützt Laubbäume, die in 100 cm Höhe einen Stammumfang von 60 cm überschreiten und Nadelbäume, die in 100 cm Höhe einen Stammumfang von 80 cm überschreiten sowie Obstbäume mit Ausnahme von Walnussbäumen. Er nimmt jedoch Bäume in gewerblichen Baumschulen und Gärtnereien aus. Da es sich bei dem Plangebiet um eine gewerbliche Baumschulfläche handelt, ist keiner der Bäume durch die Verordnung geschützt.
Zur Begutachtung der Gehölze wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Im Plangebiet befinden sich an der Nordgrenze sowie an der Südostgrenze immergrüne Sträucher. An der Ostgrenze stehen vor allem Nadelbäume (vgl. Abb. 6 in der Begründung). Auf Grund ihrer geringen Attraktivität für Vögel und Kleintiere, werden diese Gehölze als nicht erhaltenswert eingestuft.
An der Südwestgrenze befinden sich ein weiterer Nadelbaum (vgl. Abb. 8, Mitte) und Laubsträucher (vgl. Abb. 7, Mitte + rechts). Die Laubsträucher stehen außerhalb der Baufelder und hier ergibt sich keine Veranlassung zur Rodung.
An der Ostgrenze sowie auf dem Grundstück stehen zwei mehrstämmige Buchen (vgl. Abb. 8, Mitte), die auf Grund ihres verzweigten Wuchses ebenfalls als nicht erhaltenswert eingestuft wurden. Beide stehen außerhalb der Baufelder und könnten erhalten werden.
Darüber hinaus gibt es einen kleinen Obstbaum in der Südosthälfte und einen größeren Laubbaum in der Südwesthälfte des Grundstücks. Beide stehen mitten im Grundstück und können leider nicht erhalten werden, wenn das Grundstück mit zwei Gebäuden bebaut werden soll.
Die Begründung wird unter den Ziffern 4.2 und 5.6.1 um weitere Informationen zu den Gehölzen ergänzt. Es wird empfohlen, weitere Gehölze zu erhalten.
Zur Planzeichnung/ Zur Garagenfläche unter der Eiche und zu B 8.3: Die Überschneidung der Garagenfläche mit dem Kronenbereich (= Wurzelraum) der Eiche ist sehr geringfügig. Es handelt sich um eine Fläche von etwa 3 qm. Abgrabungen sind in diesem Bereich gemäß A 9.1 unzulässig. Der Eingriff in den Wurzelraum wird auf Grund seiner Geringfügigkeit als verträglich für die Eiche eingeschätzt. Eine andere Anordnung der Garagen- bzw. Bauflächen würde zu einer Einschränkung des geplanten Bauvorhabens und zu einer ungünstigeren Ausnutzung des Baugrundstücks führen.
Zum besseren Schutz der Eiche während der Bauarbeiten wird unter B 8.2 der Hinweise eine Anweisung zur Errichtung eines zeitweiligen ortsfesten Bauzaunes aufgenommen. Das Wort „Kronenbereich“ wird durch das Wort „Wurzelbereich“ ersetzt.
Zu A 8.3: Der Empfehlung der Unteren Naturschutzbehörde wird gefolgt und es wird bei der Festsetzung A 8.3 die Pflanzung standortgerechter, heimischer Laubbäume festgesetzt. Der notwendige Stammumfang wird von 14 – 16 cm auf 16 – 18 cm erhöht.
Zu A 8.4: Dem Einwand wird gefolgt. Die Festsetzungen A 8.3 und A 8.4 werden angepasst.
Zu A 8.6: Die Gemeinde erachtet die Festsetzung A 8.6 „Die unbebauten Bereiche der Grundstücke sind zu begrünen und standortgerecht zu bepflanzen.“ als ausreichend. Zur Klarstellung wird in Klammern folgendes ergänzt „(Verbot von Stein- und Schottergärten zur Gartengestaltung.)“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen bzw. Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
3. Landratsamt München, Immissionsschutzbehörde
Stellungnahme vom 22.08.2022
Stellungnahme:
1. A 10.1:
Bei der Formulierung handelt es sich um keine „baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen" im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB. Wir empfehlen deshalb, die Anforderung nicht als Festsetzung sondern als Hinweis aufzunehmen.
2. Begründung, Ziffer 5.8:
Die in den letzten beiden Sätzen des Absatzes 3 gewählten Formulierungen könnten sich widersprechen. Gewerbelärm in einer Höhe, welcher die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm überschreitet, muss nicht toleriert werden. Vielmehr könnte dies zu einer Anordnung führen, welche den bestandsgeschützten Gewerbebetrieb einschränkt.
Eine mögliche Problemlösung wäre, wenn bereits im Bestand gleich schutzbedürftige Wohnnutzung (WA) in einem vergleichbaren oder kürzeren Abstand zur gewerblichen Anlage auf Fl.Nr. 151 liegt und diese entsprechend in ihren Emissionen beschränkt. Voraussetzung dafür wäre aber, dass von der näher zum Planbereich gelegenen, westlichen Fassadenseite des Gewerbebetriebes keine relevanten Emissionen (z.B. durch geöffnete Fenster) ausgehen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass von einer Metallbauwerkstatt durch Lackierarbeiten auch Geruchsemissionen ausgehen können.
Aus fachtechnischer Sicht müssen diese möglichen Konflikte zwischen bestandsgeschütztem Gewerbe und heranrückender Wohnbebauung im Rahmen der Bauleitplanung abschließend geklärt werden. Das Ergebnis der Abwägung ist in die Begründung aufzunehmen.
Abwägung:
Zu A 10.1: Die Formulierung unter A 10.1 wurde, in Absprache mit der Unteren Immissionsschutzbehörde, aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan übernommen. Dem nun vorgebrachten Einwand wird jedoch gefolgt und die Vorgabe von A 10.1 der Satzung nach B13 der Hinweise verschoben.
Zur Begründung, Ziffer 5.8: Der entsprechende Absatz in der Begründung wird zur Klarstellung umformuliert. Gewerbelärm ist natürlich nur dann zu tolerieren, wenn er die TA Lärm einhält.
Zur Klärung der Gewerbelärmsituation hat die Gemeinde Schäftlarn vom Ingenieurbüro Greiner ein schalltechnisches Gutachten durchführen lassen. Das Gutachten in der Fassung vom 02.11.2022 wird Anlage 2 zum Bebauungsplan. Die Informationen zum Gewerbelärm werden unter Ziffer 5.8 in die Begründung aufgenommen. Das Schallgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die berechneten Beurteilungspegel an den schallzugewandten Fassaden um mindestens 1 dB(A) und an den schallabgewandten Fassaden um mindestens 7 dB(A) unterschritten werden. Die einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden eingehalten und bei der geplanten Wohnbebauung sind keine Schallschutzmaßnahmen gegen Gewerbegeräusche erforderlich.
Die Festsetzung A 10.2 wird dahingehend angepasst, dass das Wort „ausnahmsweise“ gestrichen wird. Dadurch erübrigt sich eine Genehmigung durch den Gemeinderat. Darüber hinaus werden die Worte „Schlaf- und Kinderzimmer“ im dritten Satz durch „schutzbedürftige Räume“ ersetzt, um keinen Widerspruch zum ersten Satz hervorzurufen.
Das Ingenieurbüro Greiner hat angeboten, auch den Verkehrslärm zu untersuchen. Ihrer Einschätzung nach ist es wahrscheinlich, dass die – von der Unteren Immissionsschutzbehörde vorgegebenen – Festsetzungen zur Grundrissgestaltung teilweise nicht notwendig sind. Dies gilt ihrer Einschätzung nach mindestens für das westliche Haus, das weiter von der Staatsstraße entfernt ist. Nach Rücksprache mit dem Bauherrn ist dieser aber nicht bereit, auch für eine Untersuchung des Verkehrslärms zu zahlen. Um den Bauherrn nicht unnötig einzuschränken und ihm weiterhin die Wahl zu lassen, wird folgende Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen:
„Die gemäß A 10.2 festgesetzten Schallschutzmaßnahmen können ausnahmsweise angepasst werden, wenn über ein schalltechnisches Gutachten der Nachweis erbracht wird, dass ausreichender Schallschutz auf andere Weise gewährleistet ist.“
Die Festsetzungen wurden erneut mit der Unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Festsetzungen bzw. Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert. Das von der Gemeinde beauftragte Schallgutachten wird Anlage 2 zum Bebauungsplan.
Abstimmung: 19:0
4. Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 06.07.2022
Stellungnahme:
Die Nutzung der Siedlungslücke in relativ zentraler Ortslage kann zu einer kompakten und freiraumschonenden Siedlungsentwicklung im Sinne von Ziel 3.2 des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) beitragen. Dabei regen wir an, die Möglichkeit zu prüfen, ob im Bebauungsplan Festsetzungen zur Förderung einer verstärkten Erschließung und Nutzung von erneuerbaren Energien getroffen werden können. Denkbare Inhalte wären beispielsweise Festsetzungen zu baulichen Maßnahmen, die die Errichtung von Sonnenkollektoren und Photovoltaik begünstigen. Denn gemäß Ziel 6.2.1 des LEP sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen.
Aus landesplanerischer Sicht ist die o.g. Bauleitplanung grundsätzlich zu begrüßen. Unseren Hinweis zum Zwecke einer verstärkten Nutzung von Erneuerbaren Energien bitten wir zu berücksichtigen.
Unabhängig davon wird die Gemeinde Schäftlarn gebeten, sobald sie gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB den Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung an die neue Festsetzung des Bebauungsplans angepasst hat, uns zur Aktualisierung unseres Raumordnungskatasters entsprechend darüber zu informieren (vgl. Art. 30, 31 BayLplG).
Abwägung:
In Anbetracht der Bindung an den Festsetzungskatalog von § 9 Abs. 1 BauGB wird die Gemeinde zur Entfaltung einer zusätzlichen Anstoßwirkung in den Bebauungsplan einen Hinweis neu aufnehmen, dass die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie gefördert werden soll. Zu diesem Zweck wird insbesondere auf § 248 BauGB sowie auf Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO hingewiesen.
Die Hinweise werden wie folgt ergänzt:
„Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie wird begrüßt. In diesem Zusammenhang wird insbesondere auf § 248 BauGB sowie auf Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO hingewiesen.“
Eine Information der Regierung gem. Art. 30, 31 BayLplG wird unmittelbar nach Inkraftsetzung des Bebauungsplans erfolgen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden wie vorstehend dargelegt ergänzt.
Abstimmung: 19:0
- Weitere Stellungnahmen mit Anregungen, Einwendungen, Bedenken oder Hinweisen aus der Öffentlichkeit
Bürger:in 1, Schreiben vom 29.06.2022 und vom 30.06.2022
Stellungnahme vom 29.06.2022:
Zitat Billigungs- und Auslegungsbeschluss:
Der Gemeinderat billigt, wie folgt:
WA 1: Firsthöhe 695,00 üNN (entsprechend dem Gebäude Starnberger Str.47)
Nullpunkt (EG-Ebene): 688,20 üNN
daraus resultierende Gesamthöhe des Baukörpers: 5,80 m
WA 2: Firsthöhe 694,30 üNN (entsprechend dem Gebäude Starnberger Str.47)
Nullpunkt (EG-Ebene): 686,80 üNN -
daraus resultierende Gesamthöhe des Baukörpers: 7,50 m
Grundlage dieser Billigung:
Die Firsthöhe des Gebäudes Starnberger Str.47 soll nicht überschritten werden.
Antrag: Unter Einhaltung der vorgeschlagenen Nullpunkt (EG-Ebenen) wird beantragt, als zulässige Wandhöhe jeweils 5,95 m festzusetzen und als Dachneigung 23°.
Als Wandhöhe gilt, entsprechend der Abstandsflächenregelung der BayBO, OKG (hier OK vorgeschlagene Nullpunktebene: WA 1 = OKG, WA 2 = 70 cm unter OKG) bis Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut. (siehe Planzeichnung 08.1 „Höhen SCHNITT" vom 29.06.2022)
Begründung: Der vom Gemeinderat als Bezugsgebäude geltende Baukörper „Aufkirchner Str. 47" hat im Mittel eine Wandhöhe von 7,41m - gemessen ab OK Gehweg.
Am westlichen Eckpunkt beträgt die Wandhöhe 5,95m, am östlichen Eckpunkt 8,88 m.
Die Wandhöhe am westlichen Eckpunkt beträgt: 690,738 üNN
Die Firsthöhe beträgt: 694,997 üNN, rd. 695,00 üNN
Dass die Firsthöhe dieses Gebäudes als Bezugshöhe herangezogen wird, ist nicht nachvollziehbar.
1. Das Gebäude liegt an der Starnberger Straße und nicht an der Aufkirchner Straße
2. Der Eckpunkt des Gebäudes liegt auf 684,79 üNN und damit im Mittel 3,40 m tiefer als das Grundstück Aufkirchner Straße, FI.Nr. 153/6.
Vom Gemeinderat wird vorgeschlagen, das Gelände abzutragen.
Bei WA 1 könnte das Gelände noch um 30 cm abgetragen werden (laut Aussage von Herrn Porer)
Bei WA 2 wird vom Gemeinderat vorgeschlagen das natürliche Gelände um 70 cm abzutragen.
Dass das natürliche Gelände abgetragen werden soll entspricht nicht den allgemein gültigen Bauregeln und auch nicht der ÖBV.
Das Abtragen des Geländes hat zur Folge, dass die Nullpunkt-Ebene von WA 2 ca. 1,20 m unter der OK vom Wurzelbereich des zu erhaltenden Baumes liegt. Dennoch wurden im Plan 08.1 "Höhen SCHNITT" vom 29.6.2022 die vorgeschlagenen Nullebenen berücksichtigt.
Beantragte Wandhöhe 5.95 m: Die vom Gemeinderat vorgeschlagene Wandhöhe von 5,10 m ist aus fachlicher Sicht nicht sinnvoll. Bei Raumhöhen von zeitgemäßen 2,50 m, Deckenstärken von ca. 35 cm und Dachkonstruktionen von ca. 40 cm, ist es unerlässlich mind. 5,95 m als Wandhöhe zu genehmigen. (siehe Planzeichnung „Höhen SCHNITT")
Bei einer Wandhöhe von 5,10 m würde im OG die Dachschräge bereits bei ca. 1,90 m beginnen. Das bedeutet, dass die Oberkante von Fenstern (wegen Fenstersturz bzw. Rollo) bei ca. 1,50 m - also auf Augenhöhe) liegen würde. Evtl. Dachflächenfenster wären nur motorisiert bedienbar. Der Einbau von normalen Dachgauben gar nicht möglich.
Beantragte Dachneigung 23°: Gemäß Örtlicher Bauvorschrift (ÖBV) sind in der Gemeinde Schäftlarn Dachneigungen von 18° - 35° zulässig. In den letzten Jahren wurden in der Gemeinde vermehrt größere Dachneigungen (zugunsten von mehr Wohnfläche) zugelassen.
Es werden 23° beantragt, weil bei geringeren Dachneigungen ein wasserdichtes Unterdach aus umweltschädlichem und teurem Bitumen hergestellt werden muss.
Unter Berücksichtigung der hier beantragten Parameter würde sich Folgendes ergeben:
WA 1: Firsthöhe: 695,85 üNN, 85 cm höher als vorgegebene Firsthöhe
WA 2: Firsthöhe: 694,66 üNN, 36 cm höher als vorgegebene Firsthöhe
Die Firsthöhe der Aufkirchner Str. 4 (696,891üNN) - gegenüber WA 1 - wäre noch immer 1,04 m höher als der First von WA 1 (695,85)
Die Firsthöhe der Aufkirchner Str. 2 (695,787 üNN) - gegenüber WA 2 - wäre noch immer 1,13 m höher als der First von WA 2 (694,66)
Die gewünschte Staffelung wäre auch in diese Richtung (Richtung Nordwesten) gewährleistet
Bei der Beurteilung nicht unberücksichtigt bleiben sollten auch die Firsthöhen anderer Gebäude in unmittelbarer Nähe.
So beträgt die Firsthöhe vom Gebäude Aufkirchner Straße 8: 702,744 üNN, also 7,75 m höher als der First von Hs.Nr. 47. Weil die Straße auch hier ansteigend ist, verweisen wir außerdem auf die Wandhöhe, welche bei diesem Anwesen ca. 8,80 m beträgt!
Resumee:
Die Gebäude fügen sich so noch immer sehr gut ins Grundstück und die Umgebung ein und sind gestaffelt. Ihre Firsthöhen sind noch immer deutlich geringer als die Firsthöhen benachbarter Gebäude. Die Gebäude sind zurückhaltend und würden sich auch aus der Feme betrachtet optimal in die Umgebung einfügen.
Anlagen
- Höhen SCHNITT vom 29.06.2022: Der Plan zeigt einen Schnitt durch die beiden möglichen Gebäude unter Berücksichtigung der vom Gemeinderat vorgeschlagenen Höhen mit Angaben der relevanten Höhen üNN. Der Schnitt beinhaltet die Höhenlage der Starnberger Str. 47 und gibt Auskunft über Firsthöhen der Aufkirchner Str. 4, 6 + 8.
- Antrag, Begründung, Lagepläne und Schnitte vom 05.03.2020 (Diese liegen der Gemeinde bereits vor, wird aber nachfolgend nochmals aufgeführt.)
Antrag vom 05.03.2020:
Vorschlag: Neubau von zwei Wohnhäusern mit insgesamt ca. 4 Wohneinheiten z.B. einem Doppelhaus und einem Zweifamilienwohnhaus
Antrag: Namens und im Auftrag des Grundstückeigentümers beantragen wir als zulässige Wandhöhe 6,10 m ab OKG (natürliches Gelände) festzulegen. Als Wandhöhe gilt, entsprechend der Abstandsflächenregelung der BayBO, OKG bis Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut. (siehe Planzeichnung „Höhen SCHNITT“)
Begründung: Der vom Gemeinderat als Bezugsgebäude geltende Baukörper „Aufkirchner Str. 47“ hat im Mittel eine Wandhöhe von 7,41m – gemessen ab OK Gehweg. Am westlichen Eckpunkt beträgt die Wandhöhe 5,95 m, am östlichen Eckpunkt 8,88 m. Die Wandhöhe am westlichen Eckpunkt beträgt: 690,738 ü. NN. Die Firsthöhe beträgt: 694,997 ü. NN.
Auf dem zur Bebauung freigegebenen Teilbereich des Grundstückes, Fl.Nr. 153/6, steht bekanntermaßen die alte, schön gewachsene Eiche, welche erhalten werden soll.
Aufgrund der Höhenlage der Eiche – die Oberkante vom Wurzelbereich (OK Wurzel) liegt bei 688,00 üNN – also ca. 80 cm höher als die Aufkirchner Straße an dieser Stelle (siehe Planzeichnung „Höhen SCHNITT“) – werden die Höhenlage der Gebäude bereits vorgegeben. Das Freigraben der Wurzeln würde den Baum schädigen. Das Grundstück – also das natürliche Gelände - liegt an dieser Stelle um ca. 3,20 m höher, als der Fußpunkt der westlichen Hausecke vom Hs.Nr. 47: Fußpunkt: 684,79 üNN. Das Gelände von Starnberger Str. 47 zum Grundstück Fl.Nr. 153/6 steigt also extrem an. Das östliche Gebäude würde im Vorschlag bereits 50 cm tiefer gesetzt um einerseits dem Geländeanstieg entgegenzuwirken aber andererseits den Wurzelbereich des Baumes zu schützen.
Bei Ausführung des östlichen Wohnhauses wie dargestellt, 2 Geschosse und 28° Dach, wäre der First nur ca. 1,00 m höher, als der First von Hs.Nr. 47, obgleich das natürliche Gelände vom Grundstück ca. 3,20 m höher liegt als der Fußpunkt der westlichen Hausecke vom Hs.Nr. 47.
Bei der Beurteilung nicht unberücksichtigt bleiben sollten die Firsthöhen anderer Gebäude in unmittelbarer Nähe. So beträgt die Firsthöhe vom Gebäude Aufkirchner Straße 8: 702,744 ü. NN, also 7,75 m höher als der First von Hs.Nr. 47. Weil die Straße auch hier ansteigend ist, verweisen wir außerdem auf die Wandhöhe, welche bei diesem Anwesen ca. 8,80 m beträgt!
Im Übrigen ist die vom Gemeinderat vorgeschlagene Wandhöhe von 5,00 m aus fachlicher Sicht nicht sinnvoll. Bei Raumhöhen von heutzutage 2,50 m, Deckenstärken von ca. 35 cm und Dachkonstruktionen von ca. 40 cm, ist es unerlässlich mind. 6,00 m als Wandhöhe zu genehmigen. (siehe Planzeichnung „Höhen SCHNITT“)
Bei einer Wandhöhe von 5,00 m würde im OG die Dachschräge bereits bei ca. 1,80 m beginnen. Das bedeutet, dass die Oberkante von Fenstern (wegen Fenstersturz bzw. Rollo) bei ca. 1,50 m – also auf Augenhöhe) liegen würde. Evtl. Dachflächenfenster wären nur motorisiert bedienbar. Der Einbau von normalen Dachgauben gar nicht möglich.
Zur Beurteilung erhalten Sie folgende Planunterlagen:
04.4: Höhen LAGEPLAN 1:500: Die Planzeichnung zeigt die von einem Vermessungsbüro ermittelten Höhen üNN. Neben den Geländehöhen auf dem Grundstück auch Höhenkoten von Straße und Gehweg sowie die Wand- und Firsthöhen der Nachbargebäude und den eingemessenen Baumbestand auf dem Grundstück. Umgriff bis Aufkirchner Str. 8
04.5: Höhen LAGEPLAN 1:200: Die Planzeichnung zeigt die von einem Vermessungsbüro ermittelten Höhen üNN. Neben den Geländehöhen auf dem Grundstück auch Höhenkoten von Straße und Gehweg sowie die Wand- und Firsthöhen der Nachbargebäude und den eingemessenen Baumbestand auf dem Grundstück.
04.6: Höhen SCHNITT: Der Plan zeigt einen Schnitt durch die beiden möglichen Gebäude mit Angaben der relevanten Höhen ü. NN. Der Schnitt beinhaltet die Höhenlage der Starnberger Str. 47 und gibt Auskunft über Firsthöhen der Aufkirchner Str. 4, 6 und 8.
Stellungnahme vom 30.06.2022:
Hiermit nehme ich Bezug auf den Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr.20 - mein Grundstück FI.Nr.153/6 betreffend - vom 27.04.2022
Den ersten Bauantrag für mein Grundstück an der Aufkirchner Straße habe ich 1986 gestellt und dann etliche Male wieder. Nachdem die Aufkirchner Straße 2005/05 ausgebaut wurde und ich für den neu geplanten Gehsteig 120 m² für den m² Preis von Euro 52,00 abtreten musste, wurde mit von Herrn Dr. Mathias Ruhdorfer (damaliger Bürgermeister) ein Baurecht in Aussicht gestellt. Im Juli 2019 stellte ich abermals eine formlose Anfrage. In der Gemeinderatsitzung vom 19.02.2020 wurde dann angeregt den Fußweg zu verbreitern und ich sollte abermals mein Grundstück verkleinern, so wäre es auch einfacher ein Baurecht zu bekommen. Außerdem sollte GRZ auf 0,20 reduziert werden.
Nach vielen Gesprächen, Diskussionen und Briefwechsel sind jetzt drei Jahre vergangen. Mein Grundstück für die Verbreiterung des Fußweges habe ich abgegeben.
Ohne meines Wissens wurde dann die Wandhöhe besprochen und eine Höhe von 5,80 m bzw. eine Höhe von 5,10 m festgelegt. Gerne würde ich jeden einzelnen der Herr Gemeinderäte zu meinem Grundstück einladen damit sie sich ein Bild machen könnten. Eine Wandhöhe von 5,10 m macht auf diesem Grundstück doch keinen Sinn. Der schöne Blick in die Ferne bliebe mir verwehrt, ein Blick auf die Dächer der Nachbarn bliebe übrig. Eine Wandhöhe von 5,95 m ist aber das Minimum um wenigstens zwei normale Wohngeschosse zu erhalten. Mit den wenig geneigten und den nicht ausbaubaren Dächern, wird ohnehin schon auf Wohnfläche verzichtet. Bei Wandhöhe von 5.95 m und Dachneigung von 2 3Grad wäre der First nur 0,85 m bzw. 0,36 m höher als die vorgeschlagenen Höhen.
Es dürfen doch nicht noch ein paar Jahre vergehen, bis man ein Ergebnis hat, mit dem beide Parteien leben können.
Meine Tante hat damals ihr Haus und ihr Grundstück der Gemeinde Schäftlarn vermacht. Meine Großeltern haben das ganze Grundstück dem (jetzige Isartalverein) vermacht. Die Familie lebt in der fünften bzw. in der sechsten Generation in der Gemeinde Schäftlarn.
Ich hoffe die Gemeinderäte und der Herr Bürgermeister haben ein Einsehen und Verständnis und stehen meinen Wünschen positiv gegenüber.
Abwägung:
Zum Antrag (OK EG unverändert, Wandhöhe je 5,95 m, Dachneigung 23°):
Zur Höhenentwicklung der neuen Gebäude im Plangebiet gab es bereits in mehreren Gemeinderatssitzungen Diskussionen und Beschlüsse (Sitzungen am 27.10.2021, 25.03.2022 und 27.04.2022).
Der Gemeinderat hat wiederholt und einstimmig entschieden, dass es sich beim Plangebiet um einen sensiblen Ortsbereich mit enormer Wichtigkeit für das Orts- und Landschaftsbild aufweist. Die Aufkirchner Straße verläuft auf einem Höhenrücken und von dort eröffnet sich ein weiter Blick nach Süden in den Talraum. Gleichfalls ist die Hangkante von der gesamten Tallage aus sichtbar. Deshalb wurde der Planungsgrundsatz vorgesehen, dass die Firsthöhe des Gebäudes in der Starnberger Str. 47 durch die beiden neuen Gebäude nicht überschritten werden darf.
Für das Baufeld WA 1 wurde eine maximale Firsthöhe von 6,80 m festgesetzt, so dass bei einem Nullpunkt von 688,20 m über NN somit die Firsthöhenvorgabe von 695,00 m über NN (Starnberger Str. 47) nicht überschritten wird. Die daraus resultierende maximal zulässige Wandhöhe von 5,10 m im Baufeld WA 1 entspricht derjenigen des aufgrund der Einbeziehungssatzung jüngst baugenehmigten Vorhabens für das Flurstück 1741 Am Hang in Neufahrn (Baugenehmigung vom 24.02.2022, Az. 4.1-0794/21/V).
Es trifft zu, dass die Raumnutzung durch die Höhenbeschränkung der Gebäude eingeschränkt wird. Jedoch gewichtet der Gemeinderat das sensible Orts- und Landschaftsbild an dieser Stelle höher als eine optimierte Raumnutzung.
Als Spanne der Dachneigungen sind gemäß A 6.1 der Satzung 18 – 35° zulässig. Damit ist auch eine Dachneigung von 23° möglich.
Zur Abgrabung: Abgrabungen sind nur bis zur Höhe der Oberkante des Erdgeschoss-Fertigfußbodens zulässig. Unzulässig sind sie im Wurzelbereich des zum Erhalt festgesetzten Baumes.
Dies hat zur Folge, dass die westlich des Gebäudes im WA2 geplanten Terrassen noch ausgegraben werden können. Im angrenzenden Wurzelbereich darf jedoch keine Abgrabung stattfinden. Die im Höhenschnitt vom 29.06.2022 dargestellte Abgrabung im Wurzelbereich ist unzulässig, da sie die Eiche schädigen und wahrscheinlich zu ihrem Absterben führen würde.
Beschluss:
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
