Datum: 26.07.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Gemeinderat
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 20:14 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:26 Uhr bis 20:46 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Aktuelle Stunde - Bürger fragen
2.1	Herr Dopfer: Regelung des Radverkehrs auf der Starnberger Straße
3	Genehmigung der Niederschrift
4	Bekanntgabe von Beschlüssen aus nicht öffentlichen Sitzungen
5	Aufstellungsbeschluss zur Neuaufstellung des BPlans Nr. 63 "westlich der Münchner Straße" in Hohenschäftlarn
6	Aufstellungs-, Billigungs- und Darlegungsbeschluss zur 5. Änderung des Flächennutzungsplans "An der Leiten" in Hohenschäftlarn
7	2. Änderung des BPlans Nr. 18 „Garten-, Lechner-, Ulrich-von-Hassell- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen - Ergänzende Würdigung der Stellungnahmen und Beschluss zur erneuten Auslegung
8	Antrag auf Abweichung zum Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines Lebensmittelmarktes, Rodelweg 7, 7a + 7b, Fl.Nrn. 1344 und 1370, BA 2022/31
9	Antrag auf Baugenehmigung zum Einbau eines Quergiebels mit angebautem Balkon, Bergstraße 7a, Fl.Nr. 266/17, BA 2023/13
10	Antrag auf Vorbescheid zum Teilabbruch des Nebengebäudes und Neubau eines EFH mit Einliegerwohnung, einer Garage und drei Stellplätzen im Süden, Steinberg, Fl.Nr. 246/5, BA 2023/14
11	Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines best. Wohnhauses sowie Errichtung von Dachgauben, An der Leiten 10, Fl.Nrn. 1170/5 und -/10, BA 2023/15
12	Informationen
12.1	Sanierung Bahnhofstraße, Umgestaltung Marktplatz - Verschiebung der Baumaßnahmen auf 2024
12.2	St. Benedikt
12.3	Historische Aufarbeitung Gustav Veith
12.4	Treffen des Kita-Ausschusses Käthe-Kruse mit dem Familien-Jugend-, Kultur- und Sozialausschuss
13	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		1

Sachverhalt

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2. Aktuelle Stunde - Bürger fragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		2

Sachverhalt

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2.1. Herr Dopfer: Regelung des Radverkehrs auf der Starnberger Straße

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	2.1

Sachverhalt

Der Erste Bürgermeister führt dazu aus, dass die Gemeinde grds. keine eigene Zuständigkeit für die Verkehrsregelungen einer Staatsstraße besitzt. Sie kann jedoch dem Landratsamt Vorschläge liefern. So ist die Starnberger Straße Bestandteil des landkreisweiten Radwegekonzepts. Verkehrsregelungen sollen hierzu entsprechend angepasst werden (Umschilderung des Radweges über die Schmidgasse als verkehrslenkende Maßnahme). Ein Durchfahrtsverbot an der Starnberger Straße für Radfahrer ist hingegen nicht möglich. 

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3. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

Diskussionsverlauf

Beschluss

Zu TOP 10.2 der Gemeinderatssitzung vom 24.05.2023 folgender Text ergänzt:

„Herr Dr. Ruhdorfer weist darauf hin, dass diese Anfrage inhaltlich nicht den Vorgaben der Geschäftsordnung entspricht, da sie kein Thema im Zuständigkeitsbereich der Gemeinde betrifft.“

Abstimmungsergebnis
Dafür: 15, Dagegen: 0

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4. Bekanntgabe von Beschlüssen aus nicht öffentlichen Sitzungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	4

Sachverhalt

Bau eines Mehrfamilienhauses in der Auenstraße:

• Vergabe der Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten an die Fa. Thomas Schurz GmbH, Münsing
• Vergabe der Spenglerarbeiten an die Fa. Martin Bedachungssystem GmbH, Hohenschäftlarn
• Vergabe der Fensterarbeiten an die Fa. Schreinerei Ammerl, Pöcking

Vergabe des Jahresleistungsverzeichnisses Straßenbau an die Fa. HASTRA, Egling

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5. Aufstellungsbeschluss zur Neuaufstellung des BPlans Nr. 63 "westlich der Münchner Straße" in Hohenschäftlarn

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		5

Sachverhalt

Nach dem Grundsatz der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung wurde u.a. der Bereich östlich und westlich der Münchner Straße in Hohenschäftlarn mit der Zielsetzung der Sicherung des Bestands bzw. einer geordneten Nachnutzung von gewerblichen Flächenpotentialen näher betrachtet. Der Innenentwicklung in vorbezeichneten Bereich unterfallen Maßnahmen zur Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und den Umbau sowie gewachsener städtebaulicher Strukturen.

Anknüpfend an den am 29.03.2023 gefassten Aufstellungsbeschluss für den BPlan Nr. 60 „östlich der Münchener Straße“ ist mit dem Aufstellungsbeschluss für den BPlan Nr. 63 „westlich der Münchner Straße“ die städtebauliche Fortentwicklung der zentralen Mischgebietsflächen westlich der Münchner Straße und am S-Bahnhof Hohenschäftlarn situierten Flächen beabsichtigt.

Der Umgriff des künftigen Bebauungsplans ergibt sich aus der nachfolgenden Plandarstellung:

Nach dem derzeitigen Stand sollen dem Bebauungsplan folgende Regelungsinhalte zugrunde gelegt werden:

1.        Art der Nutzung

Als Art der Nutzung ist Mischgebiet (MI) festzusetzen.

2.        Weitere Planungsinhalte

Festsetzung verschiedener Nutzungsarten pro Geschoss / Teilbereiche über § 9 Abs. 3 BauGB evaluieren

Im Mischgebiet ist die Aufnahme von Festsetzungen aufgrund von § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO über den Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss zu prüfen [vgl. VGH München 30. 7.2013- 1 N11.821]

Festsetzung zur Höhenentwicklung vorsehen

Konkrete Situierung der Baukörper über Baugrenzen (offener Straßenraum)

Versiegelungsgrad für Hochbauten ortsverträglich und den geplanten Nutzungs-ansprüchen entsprechend festsetzen.

Diskussionsverlauf

Herr Waldherr fragt nach, ob der dargestellte Umgriff wirklich passt, da hier die Grundstücke zur Bahn hin nicht mitinbegriffen sind.

Herr Fürst führt aus, dass Bahngrundstücke nicht zur Verfügung stehen und daher nicht in die Planung miteinbezogen werden.

Zudem gibt Herr Porer noch die Auskunft, dass auch die kleineren Privatgrundstücke zur Bahn hin zu kleinteilig für das geplante Bebauungsplanverfahren sind. Allerdings besteht auch weiterhin im Verfahren jederzeit die Möglichkeit den Planumgriff nochmals anzupassen, sofern dies notwendig werden sollte.

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt den Aufstellungsbeschluss bekannt zu machen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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6. Aufstellungs-, Billigungs- und Darlegungsbeschluss zur 5. Änderung des Flächennutzungsplans "An der Leiten" in Hohenschäftlarn

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		6

Sachverhalt

Das bestehende Baugebiet „An der Leiten“ wird durch einen hohen Durchgrünungsrad und der Lage an der Hangleite geprägt. Im Süden grenzt das Wohngebiet an die Bahnanlagen der S-Bahnlinie mit Bahnhof und zugehörigem Park+Ride-Parkplatz. Dieser soll parallel zur Bahnlage nach Nordosten hin erweitert werden. Dadurch wird im Bebauungsplan die Neuordnung der Erschließung sowie der vorgesehenen Baufenster erforderlich. Im Sinn der Nachverdichtung soll zudem Baurecht für ein weiteres Gebäude geschaffen werden. Durch diese Neuordnung schieben sich die geplanten Bauflächen etwas weiter nach Nordosten in einen Bereich, der im kommunalen Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt ist. Auch das Bestandsgebäude im Nordosten des Planungsgebiets liegt innerhalb einer im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung soll auch das Baurecht für dieses Bestandsgebäude geregelt werden, um im Falle einer Instandsetzung oder Ersatzbebauung in sensibler Lage am Hang eine angepasste Bauweise zu gewährleisten. Die im Flächennutzungsplan in diesen beiden Bereichen dargestellten Grünflächen sollen deshalb in die derzeitige Darstellung der Wohnbaufläche einbezogen werden.

Die hier vorliegende Flächennutzungsplanänderung, die im Parallelverfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 16 „An der Leiten“ durchgeführt wird (§ 8 Abs. 3 BauGB), schafft somit die baurechtlichen Voraussetzungen zur maßvollen Nachverdichtung bzw. Abrundung der Bestandsbebauung sowie die Erweiterung des P+R-Parkplatzes.

Diskussionsverlauf

Herr Fürst und Herr Porer führen aus, dass dies aufgrund der Tatsache, dass das Planungsbüro die FNP-Änderung zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertiggestellt hatte, geschuldet war. Jedoch komme dies auch häufiger vor und ist kein ungewöhnliches Vorgehen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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7. 2. Änderung des BPlans Nr. 18 „Garten-, Lechner-, Ulrich-von-Hassell- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen - Ergänzende Würdigung der Stellungnahmen und Beschluss zur erneuten Auslegung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		7

Sachverhalt

„Die zu dem Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 "Garten- Lechner- Ulrich-von-Hassell- und Alpenblickstraße“ vorgebrachten Stellungnahmen der Öffent-lichkeit und der Träger öffentlicher Belange werden entsprechend den vorgenannten Ab-wägungsentscheidungen beschlossen.

Im Anschluss an die Erstellung der Gutachten für die Niederschlagswasserbeseitigung sowie für Lärm-, Schall- und Erschütterungseinwirkungen werden die Stellungnahmen aus der jeweils im Zeitraum vom 18.07. bis 01.09.2022 durchgeführten erneuten Öffent-lichkeits-, sowie Behörden- und Trägerbeteiligung vom Gemeinderat erneut gewürdigt und es wird ggf. über das Erfordernis einer erneuten Auslegung entschieden.“

Würdigung der Stellungnahmen:

I.

Der Gemeinderat stellt fest, dass die am 26.10.2022 gefassten Beschlüsse zur Würdigung der Stellungnahmen unter den nachfolgend genannten Gliederungsziffern

1.        Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-5-10 vom 13.07.2022 

2.        Deutsche Telekom Technik GmbH, AZ: 2022440, PN 1002179 vom 19.07.2022 

3.        Gemeinde Baierbrunn eMail vom 21.07.2022

7.        Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 13.09.2022

8.        Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0030/2021/BL Schäftlarn vom 15.09.2022

ohne inhaltliche Änderung weiterhin Bestand haben und fortgelten.

Abstimmung: 16:0

II.

Folgende Stellungnahme werden unter Berücksichtigung des neuen Planungs- und Gut-achtenstands (ergänzend) neu gewürdigt:

4. Wasserwirtschaftsamt, AZ: 2_AL-4622-ML 24-25949/2021 vom 18.08.2021 

Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung. 

Über die im Text des Bebauungsplans aufgeführten Festsetzungen und Hinweise hinaus führen wir in den folgenden Punkten die aus wasserwirtschaftlicher Sicht relevanten Ergänzungen oder Änderungen auf. 

1. Niederschlagswasserbeseitigung 

Ein großer Teil der zur Verfügung stehenden Fläche wird überbaut oder von geplanten Tiefgaragen unterlagert. Dadurch ergibt sich ein sehr eingeschränkter Bereich, in dem eine Versickerung von Niederschlagswassers möglich ist. 

Gleichzeitig muss bei der Aufstellung des Bebauungsplans eine Konzeption vorhanden sein, wie die Ver- und Entsorgung des beplanten Gebiets gesichert wird. Dazu zählt auch die Niederschlagswasserbeseitigung. Zur Sicherstellung der Entsorgung liegt es daher in der Verantwortung der Kommune, aufzuzeigen, wie anfallendes Niederschlagswasser beseitigt werden kann. 

Im Rahmen des Bebauungsplans sind die für die Niederschlagswasserbeseitigung notwendigen und geeigneten Flächen daher bereits vorzuhalten und einzuzeichnen. 

Aufgrund der fehlenden Kennzeichnung von Flächen zur Niederschlagswasserbeseitigung im Bebauungsplan ist die Entsorgung des Plangebiets aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht gesichert. 

2. Grundwasser 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich den jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss. Insbesondere hat der Bauherr zu überprüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen sind. Darüber hinaus sind bauliche Anlagen, soweit erforderlich, druckwasserdicht und auftriebssicher auszubilden. 

Für das Bauen im Grundwasserschwankungsbereich sowie für eine evtl. notwendige Bau-wasserhaltung ist beim Landratsamt München eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen.“

3. Bodenschutz 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).“ 

4. Starkregenereignisse 

Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden. 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen: 

Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden. Der Abschluss einer Elementarschadenversicherung wird empfohlen.“ 

5. Versiegelung 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm“

 

6. Altlastenverdachtsflächen 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG).“ 

Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per E-Mail.

Stellungnahme/Abwägung:

Die vorstehend empfohlenen Hinweise zum Grundwasser, zum Bodenschutz, zu Starkregenereignissen, zur Versiegelung und zu Altlastenverdachtsflächen wurden entsprechend der am vom Gemeinderat am 26.10.2022 getroffenen Abwägung eingearbeitet.

Hinsichtlich der Niederschlagswasserbeseitigung wurde ein Fachgutachten erstellt. Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend den Empfehlungen des Prüfberichts „Untersuchungsbericht AZ 210925-1“; BV Lechnerstr. 1-3 in 82067 Ebenhausen-Schäftlarn: Tiefenbohrung inkl. Sickertest zur Versickerung von Niederschlagswasser vom 20.07.2023 in den Hinweisen bzw. der Begründung folgendermaßen ergänzt bzw. überarbeitet:

Beschluss:

Der Bebauungsplanentwurf wird hinsichtlich der Niederschlagwasserbeseitigung auf der Grundlage der Empfehlungen des Prüfberichts „Untersuchungsbericht AZ 210925-1“; BV Lechnerstr. 1-3 in 82067 Ebenhausen-Schäftlarn: Tiefenbohrung inkl. Sickertest zur Versickerung von Niederschlagswasser vom 20.07.2023 Hinweisen sowie der Begründung wie vorstehend dargelegt überarbeitet.

Der vorgenannte Prüfbericht ist Bestandteil der erneuten Auslegung.

Abstimmung: 16:0

5. Wasserwirtschaftsamt, AZ: 2_AL-4622-ML 24-30071/2022 vom 01.09.2022 

Zusätzlich zur Stellungnahme vom 18.08.2021 sollten folgende Hinweise aufgenommen werden: 

1. Starkregen 

Wir weisen darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden. 

Wir empfehlen folgenden Hinweis aufzunehmen: 

„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen: Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser, Schichtenwasser und Abwasser aus dem Kanalnetz in Erd- und Kellergeschosse sowie Tiefgaragen dauerhaft verhindert.“ 

2. Tiefgarage 

Wir empfehlen folgenden Absatz im Abschnitt C unter Hinweise mit aufzunehmen: „Die Tiefgarage ist wasserdicht auszuführen. Die DIN 18195 mit DIN 18533 ist zu beachten. Schleppwasser ist in Verdunstungsrinnen zu fassen. Auf das LfU-Merkblatt 4.3/15 mit dazugehörigem Schreiben in Anlage 1 wird verwiesen.“ 

Stellungnahme/Abwägung: 

Die Hinweise werden wie vorgeschlagen ergänzt. 

Beschluss: 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden wie vorge-schlagen ergänzt. 

Abstimmung: 17:0

6. Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0030/2021/BL vom 20.07.2022 

Nach Gemeinderatsbeschluss vom 22.06.22 sei dem planerischen Gebot der Konflikt-bewältigung durch nachgelagerte Vorlage von Gutachten im Baugenehmigungsverfahren hinreichend Rechnung getragen. 

Gegen diese Vorgehensweise spricht, dass ohne diese Gutachten eine Bewertung der immissionsschutzfachlichen Belange im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB nicht möglich ist und damit auf Ebene der Bauleitplanung auch die notwendigen Vorsorgemaßnahmen zum Schutz der künftigen Nutzer und der Nachbarschaft vor schädlichen Umweltauswirkungen nicht ergriffen werden können. Das Ausmaß der Beeinträchtigung bleibt unklar und damit auch Art und Umfang der erforderlichen Abhilfemaßnahmen. Geringfügigkeit der Einwirkungen ist aufgrund der Lage des Plangebiets nicht zu erwarten. 

So könnten beispielsweise Erschütterungseinwirkungen auftreten, die ohne geeignete bautechnische Maßnahmen die vorgesehene Nutzung in Teilbereichen unmöglich machen. 

Stellungnahme/Abwägung: 

Es wurde auf Ebene der Bauleitplanung ein Gutachten für Lärm-, Schall- und Erschütterungseinwirkungen erstellt. 

Die schalltechnische Untersuchung zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Bericht-Nr.: ACB-0423-226399/02 vom 13.04.2023 ergab, dass die Orientierungswerte für ein Mischgebiet zur Tag- und zur Nachtzeit aufgrund der Lage an der S-Bahnstrecke sowie durch Verkehrslärm teilweise überschritten werden. Die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung werden zur Nachtzeit teilweise ebenfalls überschritten.

Diesen Gegebenheiten kann durch eine entsprechende Grundrissorientierung bzw. durch Anwendung passiven Schallschutzes Rechnung getragen werden. Für die am stärksten betroffenen Fassaden ergibt sich ein gesamtes bewertetes Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges für die Außenbauteile von bis zu 35 dB. Weiterhin sind nächtliche Aufenthaltsräume (Schlaf- und Kinderzimmer) mit Außenlärmpegeln > 45 dB(A) mit einer schallgedämmten Belüftungseinrichtung oder mit einer in der Wirkung vergleichbaren Einrichtung (zentrale Be- und Entlüftung) auszustatten, sofern die Lüftung nicht zu leisen, lärmabgewandten Gebäudeseiten hin erfolgen kann.

Eine Prognose hinsichtlich der vom Vorhaben ausgehenden Geräusch ergab, dass an umliegender, schützenswerter Wohnbebauung sowie am Vorhaben selbst die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm (zum Teil deutlich) unterschritten werden.

Der Bebauungsplan wurde auf der Grundlage der Schalltechnischen Untersuchung von 13.04.2023 entsprechend den Textvorschlägen unter Gliederungsziffer 8 (S. 18) überarbeitet (siehe Festsetzung A. 6. sowie in den Hinweisen C. 2.1 bis 2.1.5)

Die gleichermaßen veranlasste erschütterungstechnische Stellungnahme zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Schreiben: 226399/03 vom 13.04.2023 ergab, dass durch den Bahnbetrieb keine schädlichen Umweltauswirkungen hinsichtlich Er­schütterungen im Sinne der DIN 4150-2 ausgehen. Gebäudeschäden im Sinne der DIN 4150-3 sind ebenfalls nicht zu erwarten. Unter diesen Voraussetzungen sind hinsichtlich des Bahnbetriebes keine Erschütterungsschutzmaßnahmen umzusetzen (siehe Hinweise unter C. 2.2).

Beschluss:

Die Ergebnisse des Schallschutzgutachtens Bericht-Nr.: ACB-0423-226399/02 vom 13.04.2023 werden wie vorstehend dargelegt in den Planteil sowie die Festsetzungen übernommen und es wird die Begründung entsprechend überarbeitet. 

Auf der Grundlage der erschütterungstechnischen Stellungnahme zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Schreiben: 226399/03 vom 13.04.2023 sind keine weiteren Er­schütterungsschutzmaßnahmen veranlasst.

Die schalltechnische Untersuchung zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Bericht-Nr.: ACB-0423-226399/02 vom 13.04.2023; die erschütterungstechnische Stellungnahme zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Schreiben: 226399/03 vom 13.04.2023 sind Bestandteil der erneuten Auslegung.

Abstimmung: 17:0

Bürger: 

Schreiben der Anwohner vom 16.09.2022 

Bezugnehmend auf das Bauvorhaben in der Lechnerstr. 3 möchten wir auf eine mögliche Wasserproblematik hinweisen und bitten, diese im weiteren Verfahren dringend zu berücksichtigen. 

Das Regenwasser, insbesondere bei derzeit auch immer häufiger werdenden Starkregen, fließt von Zell/ von der Lechnerstraße und von Anwänden/Fischerschlößlstraße direkt in Richtung des Grundstücks Lechnerstr. 3. Dort ist auch der Grundwasserspiegel bereits relativ hoch (Auch das derzeit dort befindliche Gebäude ist nicht trocken). 

Zunächst war auf dem Grundstück Lechnerstr. 3 eine Bebauung mit zwei Häusern vorgesehen, die im Umgriff eine gewisse Versickerung von Regenwasser ermöglicht hätte. 

Die jetzt angedachte Bebauung mit einem einzigen großen Gebäude entlang der Lechnerstraße könnte jedoch wie ein Riegel wirken. Die dazu erforderliche/geplante im Umfang noch größere und in massiverer Bauart auszuführende Tiefgarage führt zudem zu einer weiteren Bodenversiegelung. 

Eine Gefährdung durch entsprechende Wassermengen/massen, für umliegende Gebäude, insbesondere das Gebäude Lechnerstr. 7 (Apotheke), das bisher absolut trocken ist und das soll auch so bleiben - sowie evtl. auch für den Bahnübergang, ist zu befürchten. 

Wir bitten daher, dies bei künftigen Planungen dringend zu berücksichtigen und diesbezügliche Vorkehrungen zu treffen.

Stellungnahme/Abwägung:

Hinsichtlich der Niederschlagswasserbeseitigung wurde ein Fachgutachten erstellt. Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend den Empfehlungen des Prüfberichts „Untersuchungsbericht AZ 210925-1“; BV Lechnerstr. 1-3 in 82067 Ebenhausen-Schäftlarn: Tiefenbohrung inkl. Sickertest zur Versickerung von Niederschlagswasser vom 20.07.2023 in den Hinweisen bzw. der Begründung folgendermaßen ergänzt bzw. überarbeitet:

Beschluss:

Der Bebauungsplanentwurf wird hinsichtlich der Niederschlagwasserbeseitigung auf der Grundlage der Empfehlungen des Prüfberichts „Untersuchungsbericht AZ 210925-1“; BV Lechnerstr. 1-3 in 82067 Ebenhausen-Schäftlarn: Tiefenbohrung inkl. Sickertest zur Versickerung von Niederschlagswasser vom 20.07.2023 wie vorstehend dargelegt überarbeitet. 

Der vorgenannte Prüfbericht ist Bestandteil der erneuten Auslegung.

Abstimmung:

17:0

Diskussionsverlauf

Beschluss

Der Bebauungsplanentwurf mit Begründung ist jeweils mit Plandatum 26.07.2023 anschließend auf die Dauer von mindestens einem Monat gem. § 3 Abs. 2 BauGB erneut öffentlich auszulegen und die Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB erneut zu beteiligen. 

Die schalltechnische Untersuchung zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Be­richt-Nr.: ACB-0423-226399/02 vom 13.04.2023; die erschütterungstechnische Stellungnahme zur zweiten Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten- Lechner- Ullrich-von-Hassel- und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen, Schreiben: 226399/03 vom 13.04.2023 und der Prüfberichts „Untersuchungsbericht AZ 210925-1“; BV Lechnerstr. 1-3 in 82067 Ebenhausen-Schäftlarn: Tiefenbohrung inkl. Sickertest zur Versickerung von Niederschlagswasser vom 20.07.2023 sind Bestandteil der erneuten Auslegung.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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8. Antrag auf Abweichung zum Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines Lebensmittelmarktes, Rodelweg 7, 7a + 7b, Fl.Nrn. 1344 und 1370, BA 2022/31

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		8

Sachverhalt

Im Nachgang hierzu wird nun eine Abweichung von § 4 der Stellplatzsatzung beantragt, mit folgender Begründung:

„Die Durchführung der Stellplatzsatzung führt für das gegenständliche Bauvorhaben zu einer unbilligen Härte. 

Begründung: 

Um den Lebensmittelstandort am Rodelweg und somit die Nahversorgung in Ebenhausen nachhaltig zu sichern, muss sich der Handel den Bedürfnissen der Kunden anpassen und sich gegenüber anderen Lebensmittelstandorten hinsichtlich des Warensortimentes konkurrenzfähig darstellen. 

Der Kunde wünscht ein breit aufgestelltes und frisches Angebot zu den einzelnen Produktsparten. 

Wenn dieses Angebot nicht vorgefunden wird, ist die Abwanderung des Kundenstamms unvermeidbar, was eine wirtschaftliche Schwächung des Lebensmittelstandortes mit sich bringen würde. 

Um den vorbenannten und schon wahrnehmbaren Parametern entgegenzuwirken, ist ein Bebauungsplan erstellt worden und der vorliegende Bauantrag zur Erweiterung des Lebensmittelmarktes im Verfahren. Intention im Verfahren war die Anwendung der Bayerischen Bauordnung mit GaStellV für den Stellplatznachweis. 

Am Standort können in Summe maximal 106 Stellplätze für alle Nutzungen der Gebäude Rodelweg 7, a, b, c dargestellt werden. Eine weitere Flächenausdehnung ist durch die Lage im Landschaftsschutzgebiet nicht verträglich darstellbar. Lebensmittelmarktes im Verfahren. Intention im Verfahren war die Anwendung der BayBO mit GaStellV für den Stellplatznachweis.

Alleinig für die Nutzung des gesamten Lebensmittelmarktes, der Metzgerei und der Bäckerei können 60 Stück neu angelegte Stellplätze dargestellt werden. Diese 60 Stück sind zusätzlich zu den 21 Stellplätzen für die Drogerie zu verstehen. Für die reinen Handelsnutzungen stehen in Summe somit 81 PKW-Stellplätze zur Verfügung. 

Für die weiter vorhandenen Nutzungen, wie Hotel mit 11 Stellplätzen und Wohnungen mit 14 Stellplätzen, stehen die nach jeweiliger Baugenehmigung hierfür erforderlichen PKW-Stellplätze selbstverständlich weiterhin separat zur Verfügung. 

Zur Veranschaulichung siehe PlanN°13 PKW-Stellplätze und Zuordnung. 

Auch ist in Kontext zu erwähnen, dass die PKW-Stellplätze mit einer Breite von 2,70m sehr kundenfreundlich und den Abmessungen der heutigen Kraftfahrzeuge angepasst angelegt worden sind. Im Vergleich zur Bayerischen Bauordnung/GaStellV sind Breiten von nur 2,30m vorgesehen. 

Die Erfahrung zeigt, das bedingt durch die immer grösser und wuchtigeren PKW die Stellplatzbreiten von 2,30 veraltet sind und vom Kunden nicht mehr akzeptiert werden. Dies, da bei einem Lebensmittelmarkt die Autotüren so zu öffnen sind, dass die Einkäufe sicher und ohne das benachbarte Auto zu schädigen eingeladen werden können. 

Es ist nicht das Mehr von auf dem beantragten Parkplatz möglichen 5 bis 6 PKW-Stellplätzen um Nachweise zu erfüllen, sondern im Endeffekt die Qualität und faktische Nutzbarkeit des Platzes, was der Ausschlag für die Beurteilung sein sollte. Hinsichtlich dessen, ist auf diese geringfügige Mehrung im Bebauungs- und Bauantragsverfahren verzichtet worden. 

Vergleich der PKW-Stellplatzzahlen, rein für die Verkaufsflächen von Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei:

Alleinig für die Nutzung des gesamten Lebensmittelmarktes, der Metzgerei und der Bäckerei können 60 Stück neu angelegte Stellplätze dargestellt werden. Diese 60 Stück sind zusätzlich zu den 21 Stellplätzen für die Drogerie zu verstehen. Für die reinen Handelsnutzungen stehen in Summe somit 81 PKW-Stellplätze zur Verfügung. 

Für die weiter vorhandenen Nutzungen, wie Hotel mit 11 Stellplätzen und Wohnungen mit 14 Stellplätzen, stehen die nach jeweiliger Baugenehmigung hierfür erforderlichen PKW-Stellplätze selbstverständlich weiterhin separat zur Verfügung. 

Zur Veranschaulichung siehe PlanN°13_PKW Stellplätze und Zuordnung. 

Auch ist in Kontext zu erwähnen, dass die PKW-Stellplätze mit einer Breite von 2,70m sehr kundenfreundlich und den Abmessungen der heutigen Kraftfahrzeuge angepasst angelegt worden sind. Im Vergleich zur Bayerischen Bauordnung/GaStellV sind Breiten von nur 2,30m vorgesehen. 

Die Erfahrung zeigt, das bedingt durch die immer grösser und wuchtigeren PKW die Stellplatzbreiten von 2,30 veraltet sind und vom Kunden nicht mehr akzeptiert werden. Dies, da bei einem Lebensmittelmarkt die Autotüren so zu öffnen sind, dass die Einkäufe sicher und ohne das benachbarte Auto zu schädigen eingeladen werden können. 

Es ist nicht das Mehr von auf dem beantragtem Parkplatz möglichen 5 bis 6 PKW Stellplätzen um Nachweise zu erfüllen, sondern im Endeffekt die Qualität und faktische Nutzbarkeit des Platzes, was der Ausschlag für die Beurteilung sein sollte. Hinsichtlich dessen, ist auf diese geringfügige Mehrung im Bebauungs- und Bauantragsverfahren verzichtet worden. 

Vergleich der PKW-Stellplatzzahlen, rein für die Verkaufsflächen von Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei:

Für die Nutzung räumlich im Bauantrag umsetzbar: 60 PKW Stellplätze

Mit 1 Stellplatz je 21 m² NF (V). 

Ermittlung, siehe Anlage 1, Tabelle A. 

Nach Bayerischer Bauordnung mit GaStellV notwendig: 34 PKW Stellplätze

Mit 1 Stellplatz je 40m² NF (V). 

Ermittlung, siehe Anlage 2, Tabelle C. 

Nach Stellplatzsatzung der Gemeinde Schäftlarn notwendig: 129 PKW Stellplätze

Mit 1 Stellplatz je 10m² NF (V). 

Ermittlung, siehe Anlage 2, Tabelle B.

Der Stellplatzschlüssel der Stellplatzsatzung weist für ein Sondergebiet mit 1/10 im Ver­gleich zur BayBO mit GaStellV mit 1/40 einen unverhältnismäßig hohen und nachteiligen Stellplatzbedarf aus. Wie sich an dem gewachsenen Standort belegen lässt, reichen die vorhanden Stellplatzzahlen für die Nutzungen im gesamten Haus vollkommen aus. Da sich das Einzugsgebiet des Marktes nicht ändern wird - handelt es sich doch um einen reinen Nahversorgermarkt, der von der Hauptstraße nicht wahrgenommen wird -, ist auch durch die Erweiterung mit keinem höheren Verkehrsaufkommen zu rechnen. 

Mit den für die Nutzung Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei darstellbaren 60 PKW­Stellplätzen stehen 26 Stellplätze mehr als nach BayBO/GaStellV rechnerisch notwendig zur Verfügung.

Die Differenz der notwendigen Stellplatzzahl rein für die Nutzung Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei von der Stellplatzzahl nach Satzung (129 Stück) zur darstellbaren Stellplatzzahl (60 Stück) von 69 Stellplätzen führt, durch Errichtung und Unterhalt selbiger, zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil gegenüber anderen Lebens­mittel­standorten. 

Der Lebensmittelstandort muss sich aber hinsichtlich des Angebots zur Konkurrenz­fähigkeit gegenüber den Mitbewerbern dringendst vergrößern, könnte dies auch, ist aber durch die vorgegebenen Parameter der Stellplatzsatzung in seiner Entwicklung benachteiligt. 

Auch kann die Differenz der Stellplatzzahl nicht durch eine theoretisch denkbare Tiefgarage oder einem Parkdeck dargestellt werden, würde dies doch der Versiegelung im Landschaftsschutzgebiet und dem Ortsbild massiv widersprechen. 

In Summe der Argumente liegt eine Atypik vor. 

Folgernd wird beantragt: 

1.) Hiermit wird die Abweichung von der Stellplatzsatzung der Gemeinde Schäftlam zu Punkt Nr. 3.2, Stellplatzzahl für Einzelhandelsbetriebe beantragt. 

2.) Hiermit wird beantragt die PKW-Stellplatzanzahl für die Nutzung Verkaufsflächen mit Verzehrflächen und Lager für die Nutzungen Lebensmittel, Metzgerei, Bäckerei mit 60 Stück PKW-Stellplätzen festzusetzen. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 1 PKW-Stellplatz auf 21 (21,01)m² Verkaufsfläche.“

I. Argumente für den Abweichungsantrag aus gemeindlicher Sicht: 

Mehrfachnutzung der Stellplätze für Lebensmittelmarkt und Drogeriemarkt
Lage im Landschaftsschutzgebiet
Lage der 106 Stellplätze entspricht 1:1 der Plandarstellung im Bebauungsplan; leider wurde im Bebauungsplan abgesehen von der Plandarstellung keine zusätzliche Regelung in Textform vorgesehen. 

Jedoch war sich der Gemeinderat hinsichtlich Besonderheiten der Stellplatz­anforderungen abweichend von den Stellplatzrichtlinien im konkreten Einzelfall vollumfänglich bewusst. Am 26.01.2022 hat der Gemeinderat zur Stellungnahme des Isartalvereins vom 09.06.2021 unter der Gliederungsziffer 7 folgende Abwägungsentscheidung getroffen: 

1. Zur Lage im Landschaftsschutzgebiet:

Die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets ist der Gemeinde bewusst. Auch die maßvolle Inanspruchnahme bisher grünlandwirtschaftlich genutzte Wiesenflächen ist zu bestätigen. Vor Planungsbeginn wurde das Vorhaben deshalb zunächst mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt München abgestimmt. Dieses sieht das Vorhaben noch als verträglich an (siehe Stellungnahme UNB unten). Im vorliegenden Fall muss die Gemeinde neben den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes auch die Belange „Flächensparen“ oder der Sicherstellung des „Nahversorgungsangebots“ berücksichtigen. Das Vorhaben sieht eine Erweiterung unmittelbar an die bestehenden Gebäude vor. Vorhandene Infrastrukturen (Straße, der größte Teil der Parkplätze) können weiterhin genutzt werden. Die geringfügige Erweiterung der Stellplätze nach Südosten stellt im Vergleich zu einem Neubau auf der „Grünen Wiese“ die flächensparsamste Möglichkeit dar, einen gut etablierten Einzelhandelsbetrieb am Ort zu erhalten und qualitativ zu verbessern. Das Vorhaben stellt zudem eine städtebaulich günstige Lösung dar, die durch die angebundene Lage, die zumindest von den Bürgern im unmittelbar angrenzenden Ortsbereich fußläufig erreichbar ist, auch einen Beitrag zum Klimaschutz leistet. An der Planung wird deshalb festgehalten. Ein Präzedenzfall wird in diesem Fall zudem auch nicht gesehen, da im Gemeindegebiet ähnliche Fälle (Einzelhandel im LSG) nicht vorhanden sind.

(…)

3. Zu den Festsetzungen betreffend Stellplätze

Bezüglich der seitens des Isartalvereins angemahnten „ökologisch abträglichen“ Stellplatzsituation ist auf die Festsetzung Ziffer 3.3 hinzuweisen, wonach die Stellplätze wasserdurchlässig auszubilden sind. Zudem ist eine Durchgrünung der zentralen Stellplätze mit Einzelbäumen sowie eine seitliche Eingrünung mit Gehölzen und Bäumen vorgesehen, die den geplanten Zustand gegenüber dem Ist-Zustand deutlich verbessern werden. Daher wurde keine Planänderung veranlasst.

Der Anbau an den bestehenden Lebensmittelmarkt unter geringfügiger Erweiterung des Stellplatzbereichs erscheint aufgrund der genannten Argumente besser als ein kompletter Neubau auf grüner Wiese.“

II. Vorrang des Bebauungsplans

Es gilt der Vorrang des Bebauungsplans zum Ortsrecht i.S.v. Art 81 BayBO.

Nach Einschätzung der Gemeinde weist die am 03.02.2023 in Kraft gesetzte 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 „Östlich Rodelweg“ in Ebenhausen keinerlei materielle Regelungslücke hinsichtlich des Umfangs und der konkreten Art und Lage der zu errichtenden Stellplätze auf, so dass im Wege der bauordnungsrechtlichen Ausgestaltung vom Plangeber vorgesehene geringfügige Wertungsspielräume (vgl. Festsetzung Ziffer 3.3 Satz 4) im Einzelfall per Abweichungsantrag final geregelt werden müssen.

Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet wurden im Planteil des Bebauungsplans die Lage der 106 Stellplätze detailliert festgelegt:

Weiterhin sind hinsichtlich der Stellplätze die Festsetzungen der Ziffern 3.3, 3.4 i.V.m. Ziffer 1.2.3 zu beachten:

Im Einzelnen ergibt sich hieraus das Nachfolgende:

Bei den Festsetzungen der Ziffer 3.3 Sätze 1 und 4 i.V.m. Ziffer 3.4, wonach (sämtliche) Stellplätze innerhalb der festgesetzten Baugrenzen wasserdurchlässig auszubilden sind, handelt es sich um eine vorrangige Regelung zu § 3 Abs. 2 der Stellplatzrichtlinien. 

Nach § 3 Abs. 2 Satz 2 der Stellplatzrichtlinien sind bei einem Erfordernis der Errichtung von mehr als 5 Stellplätzen diese entweder im Hauptgebäude oder in einer Tiefgarage zu errichten. Abweichungen können gem. § 3 Abs. 2 der Stellplatz­richtlinien für Sondergebiete zugelassen werden.

Aufgrund des Vorrangs des Bebauungsplans bedarf es vorliegend keiner formellen Abweichungsentscheidung von § 3 Abs. 2 der Stellplatzrichtlinien. 

Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet wurde die Ausführung, Lage und Bemessung der Stellplätze über die Plandarstellung hinaus auch textlich in Ziffer 3.3 durch das Planzeichen festgesetzt. In Ziffer 3.4 wird ausdrücklich hervorgehoben, dass Stellplätze nur in den gem. Ziffer 3.3 festgesetzen Flächen zulässig sind. Zugleich werden die zulässigen Grundfläche für Zufahrten, Stellplätze und sonstige befestigte Flächen gem. Ziffer 1.2.3 (aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet) nochmals flächenmäßig begrenzt. Aufgrund des Vorrangs des Bebauungsplans ist daher die Anwendbarkeit der Stellplatzrichtlinien insoweit ebenfalls ausgeschlossen. 
Es verbleibt ein vom Plangeber gewollter geringfügiger Wertungsspielraum gem. Ziffer 3.3 Satz 4, wonach bei Einhaltung der zulässigen Grundfläche (gem. Ziffer 1.2.3) geringfügige Abweichungen in Lage und Bemessung innerhalb des Baugrundstücks zulässig sind. Vorliegend ist bauherrenseitig eine bei Neubau­vorhaben eine übliche Stellplatzbreite von 2,70m einschließlich der Errichtung zweier breiterer behindertengerechter Stellplätze beabsichtigt. Gegen diese mit den Festsetzungen des Bebauungsplans konforme Stellplatzbreite bestehen fachlich keinerlei Einwendungen. 

Aus Sicht der Gemeinde ist das Ermessen auf der Grundlage des in Kraft gesetzten Bebauungsplans auf Null reduziert. Dem Bauwerber stehen keinerlei Möglichkeiten eines rechtmäßigen Alternativverhaltens zum eingereichten Abweichungsantrag zur Verfügung.

Sofern bauherrenseitig eine deutliche Mehrung der wasserdurchlässig auszubildenden Stellplatzflächen angestrebt werden würde, würde dies nicht nur -wie vorstehend dargelegt- den Grundzügen der Planung widersprechen, sondern es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die erforderliche Ausnahme von der Landschaftsschutzgebiets­verordnung auf dieser Grundlage nicht erteilt werden würde.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Der Gemeinderat stellt fest, dass erforderlichenfalls flankierend zum vorstehenden Abweichungsbeschluss für das im Landschaftsschutzgebiet situierte Sondergebiet ein Aufstellungsbeschluss für eine Bebauungs­planänderung zur Fest­setzung der Anzahl der erforderlichen Stellplätze unter besonderer Berücksichtigung der Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme sowie der Minimierung der Flächen­versiegelung in Aussicht gestellt wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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9. Antrag auf Baugenehmigung zum Einbau eines Quergiebels mit angebautem Balkon, Bergstraße 7a, Fl.Nr. 266/17, BA 2023/13

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	beschliessend	9

Sachverhalt

Bei einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass ein Giebel mit davor angebautem Balkon errichtet wurde.  Gem. Festsetzung B 6.3 sind Dachausbauten unzulässig.

Beantragt werden folgende Abweichungen und Befreiungen:

Befreiung von Festsetzung 6.3 (Dachausbauten sind unzulässig): Mit Vorbescheid vom 15.09.2008 wurde der Dachausbau mit Quergiebel (max. 3,50 m Breite) genehmigt und auch in der Baugenehmigung vom 19.03.2009 berücksichtigt. Der Quergiebel entspricht der aktuellen Ortsgestaltungssatzung hinsichtlich der Breite.
1. Abweichung von § 7 Abs. 2 der Ortsgestaltungssatzung (Gestaltung von Dachaufbauten – der First des Quergiebels muss mind. 50 cm tiefer als der Hauptfirst liegen): als der Quergiebel 2019 eingebaut wurde, galt noch die vorherige Ortsgestaltungssatzung, die hierzu keine Regelungen getroffen hatte.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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10. Antrag auf Vorbescheid zum Teilabbruch des Nebengebäudes und Neubau eines EFH mit Einliegerwohnung, einer Garage und drei Stellplätzen im Süden, Steinberg, Fl.Nr. 246/5, BA 2023/14

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	13.09.2021	ö		3
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.04.2023	ö	beschliessend	7
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	beschliessend	10
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	29.01.2024	ö	beschliessend	9
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.03.2024	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Über eine formlose Bauvoranfrage wurde in den Sitzungen des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 13.09.2021 und 24.04.2023 beraten. Der Überschreitung des Baufensters um 1,35 m für das Wohngebäude wurde jeweils in Aussicht gestellt, die Situierung der Garage sollte jedoch in dem im Bebauungsplan Nr. 46 „Stein­berg/Kurzweg“ vorgesehenen Baufenster zu erfolgen, da in Anbetracht der Ortsrandlage eine den Grundzügen der Planung widersprechende alternative Garagensituierung unter Neuinanspruchnahme von bisher unbelasteten Flächen nicht in Aussicht gestellt werden kann.

Geplant ist der Teilabbruch des Nebengebäudes und Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, einer Garage und drei Stellplätzen im Süden. Hierfür wären folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans notwendig:

Festsetzung 4.2: Überschreitung der Baugrenze um 1,35 m nach Norden. 

Begründung: In der festgesetzten Baugrenze können die Abstandsflächen vom Bestandsgebäude zum Neubau nicht eingehalten werden. Diese würden sich um 1,35 m überschneiden. Dies macht eine Verschiebung des Baufensters um 1,35 m nach Norden erforderlich, um nachbarlichen Belange wie Belichtung und Beschattung zu gewährleisten. Das gemeindliche Einvernehmen und auch positive Rückmeldung des LRA wurden dazu bereits am 13.09.2021 erteilt (s. Anlagen)

Festsetzung 9.1: Flächen für Garagen und Carports - Verschiebung nach Süden

Begründung: Die Flächen für Garagen sind im Bebauungsplan vor dem Haus mit nur 5,70 m x 6,60 m vor dem geplanten Baukörper festgesetzt. Bei 2 Wohneinheiten sind mind. 4 Stellplätze auszuweisen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Garagen wäre ein Einfahren in diese unmöglich, da der Baubestand des Nachbarn (Fl.Nr. 246) nicht berücksichtigt wurde. Ferner berührt die Platzierung der Garage unmittelbar direkt vor der Terrasse des Nachbarn (Fl.Nr. 246/4) dessen berechtigten Belange. Aus diesem Grund wurde im Mai eine Bauvoranfrage zur Verschiebung der Garagen nach Norden gestellt - dies hat der Gemeinderat aus Gründen der Ausweitung nach Norden in den Außenbereich abgelehnt. Deshalb kommen wir den Wünschen der Gemeinde nach und weisen die erforderlichen 4 Stellplätze im Süden aus, was auch 

1) ein "ausfransen" der nördlichen Baugrenzen nicht erfordert 

2) wesentlich weniger Fläche versiegelt

3) dem Bebauungsplan und der gemeindlichen Stellplatzsatzung - Stellplätze in Straßennähe abzubilden - gerecht wird.

Des Weiteren wird auf die im Bebauungsplan dargestellte Fläche für Garagen und Carports vor dem geplanten Neubau verzichtet.

Zudem wären folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung notwendig:

1. Die max. Breite der Zufahrt darf einmal 6,0 m betragen => Überschreitung von 3,15 m

Begründung: Lt. Bebauungsplan 46 / 9.2 müssen offene Stellplätze an die Straßenbegrenzung gerückt werden; folglich werden die Stellplätze 1,2 und 4 dem gerecht. Des Weiteren muss eine Zufahrt für die Feuerwehr zum Grundstück mit der Fl.Nr. 246/5 gewährleistet werden. Hierfür wird die in der Ortsgestaltungssatzung festgesetzte Breite der Einfahrt von 6,0 m überschritten.

2. Treffen zwei Garagenzufahrten an der Grundstücksgrenze zusammen, müssen diese durch einen Grünstreifen von mind. 1,0 m getrennt werden => Unterschreitung von 0,5 m

Begründung: Eine Breite des Grünstreifens von 1,0 m ist nicht möglich, da die Befahrbarkeit in die Garage mit dieser Breite nicht möglich wäre. Die Abgrenzung der Grundstücke 246/4 zu 246/5 kann nach Grundstückstausch und Neuvermessung über eine 0,5 m breite Bepflanzung dargestellt werden, damit eine Einfahrt in die Garage möglich ist.

Im Rahmen des Vorbescheids soll folgende Fragestellung geklärt werden:

Stimmt die Gemeinde grundsätzlich dem Bauvorhaben gemäß Bebauungsplan zu?
Wird der Baufensterverschiebung um 1,35 m nach Norden gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 13.09.2021 zugestimmt? 
Wird der Garagenverschiebung in Straßennähe nach Süden zugestimmt? 
Wird der Stellplatzsituierung in Straßennähe gemäß Bebauungsplan 9.2 zugestimmt? 
Wird einer Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung bzgl. § 11 Abs. 5 nach Neuvermessung der Grundstücke durch einen lediglich 50 cm Grünsteifen (statt 1,0 m) zugestimmt 

Der ursprünglich dargelegte Vorschlag einer Errichtung der Garage unter Neu­inan­spruch­nahme von unversiegelten Außenbereichsflächen widerspricht den Grund­zügen der Planung des rechtskräftigen Bebauungsplans.

Der Alternativvorschlag der Errichtung vom zwei separaten Garagenanbauten nördlich sowie südlich des Hauptgebäudes steht ebenfalls im Widerspruch zu den Grundzügen der Planung.    

Diskussionsverlauf

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen zur Errichtung eines Einfamilienhauses wird unter Be­zugnahme auf den Beschluss des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss vom 13.09.2021 und der Überschreitung des Baufensters Richtung Norden um max. 1,35 m wird erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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11. Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines best. Wohnhauses sowie Errichtung von Dachgauben, An der Leiten 10, Fl.Nrn. 1170/5 und -/10, BA 2023/15

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.07.2022	ö	vorberatend	11
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	vorberatend	8
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	beschliessend	11
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.03.2024	ö	beschliessend	8

Sachverhalt

Über eine entsprechende formlose Bauvoranfrage wurde in den Sitzungen des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses vom 25.07.2022 und 24.10.2022 beraten. 

Geplant ist die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses sowie die Errichtung von Dachgauben.

Die Abstandsflächen werden eingehalten. Es werden 6 Stellplätze nachgewiesen.

Es liegen keinerlei Anträge für Abweichungen bzw. Befreiungen vor.

Folgende Abweichungen wurden festgestellt: 

Die Breite der zur Erweiterung situierten Dachgauben entspricht mit 3,75 m nicht den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung. Standgauben dürfen lediglich eine Breite von 1,50 m aufweisen. 
F. B.3.3: Anbauten quer zur Firstrichtung müssen sich ggü. dem Hauptgebäude deutlich absetzen. Ihre Breite ist kleiner als die halbe Länge des Hauptgebäudes zu wählen. Ihre Länge darf nicht größer als 2/3 der Breite des Hauptgebäudes sein. Der Anbau geht über die gesamte Gebäudebreite.
F. A.7.1 und B.5: Carport und Stellplätze sind außerhalb des Baufensters situiert. Es sind max. 4 Stellplätze zulässig.
F. B.1.3: Mindestgrundstücksgröße 800 m². Die Grundstücke wurden geteilt und weisen Grundstücksflächen von ca. 345 m² bzw. 542 m² auf. Dem Antrag liegt eine Absichtserklärung zur Wiederverschmelzung der beiden Grundstücke bei. 
F. A.2.1: GR 170 m². Diese wird minimal um 1,86 m² überschritten.  

Diskussionsverlauf

Beschluss

Einer Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung aus dem Jahr 2000 für die Errichtung von Dachgauben bzw. Quergiebeln wird die Zustimmung in Aussicht gestellt, sofern die Vorgaben der aktuellen Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden. 

Einer Abweichung von der festgesetzten Mindestgrundstücksgröße wird nicht zugestimmt, die Teilung ist rückgängig zu machen.

Einer Befreiung für die minimale Überschreitung der zulässigen GR um 1,86 m² wird zugestimmt.

Einer Befreiung von Festsetzung B.3.3 für den Anbau über der gesamte Gebäudebreite wird zugestimmt.

Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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12. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	12

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12.1. Sanierung Bahnhofstraße, Umgestaltung Marktplatz - Verschiebung der Baumaßnahmen auf 2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	12.1

Sachverhalt

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12.2. St. Benedikt

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	12.2

Sachverhalt

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12.3. Historische Aufarbeitung Gustav Veith

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	12.3

Sachverhalt

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12.4. Treffen des Kita-Ausschusses Käthe-Kruse mit dem Familien-Jugend-, Kultur- und Sozialausschuss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö	informativ	12.4

Sachverhalt

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13. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	26.07.2023	ö		13

Sachverhalt