Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“ in Zell fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 14.06.2023 bis 21.07.2023 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 07.06.2023 bis 21.07.2023 gem. § 4 Abs. 2 BauGB statt. Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Isartalverein vom 11.07.2023, Az. 610-11/ITV/MK
Wir bedanken uns für die Zusendung der Unterlagen zum o. a. Beb. Plan Nr. 56.
Wir begrüßen die Aufstellung um in Zukunft „Bausünden“ wie an der Zeller Straße mit den vom Landratsamt München aus unerklärlichen Gründen die Zustimmung für acht Doppelhaushälften erfolgte, verhindert werden.
Zum o. a. Beb. Plan-Entwurf gibt es von unserer Seite aus keine Einwendungen bzw. Anregungen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-BL/Re vom 04.07.2023
In die Festsetzungen sollte übernommen werden, dass nur sockellose Zäune zulässig sind und die Zaununterkante mindestens 10 cm über dem Boden liegen sollte.
Folgende Punkte sind in die Hinweise aufzunehmen:
Wir empfehlen Punkt 11 wie folgt zu formulieren:
Für Gehölzschnittmaßnahmen und Baumfällungen ist der grundsätzliche Verbotszeitraum des § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG (01.03.-30.09.) zu beachten. Ausnahmen sind nur in den unter § 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG genannten Fällen zulässig.
Zu Punkt 12 sollte folgender Satz 1 hinzugefügt werden:
Der besondere Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG ist stets zu beachten und eigenverantwortlich umzusetzen.
Die empfohlene Festsetzung zu den Einfriedungen sowie die Hinweise sollten in den Planunterlagen ergänzt werden.
Beschluss:
Die empfohlene Festsetzung zu den Einfriedungen sowie die Hinweise sind entsprechend der Stellungnahme der UNB zu überarbeiten bzw. zu ergänzen.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 01.08.2023
Zur Festsetzung 4.3
Statt „gärtnerisch zu gestalten“, was nicht dasselbe wie zu bepflanzen ist, und „eine Versiegelung des Bodens ist zu vermeiden“ empfehlen wir eine deutlichere Formulierung:
Alle unbebauten Flächen der Baugrundstücke sind, soweit sie nicht als Verkehrs-, Wege- oder Terrassenfläche genutzt werden, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Flächen mit Kunstrasen, Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig. Stellplätze, Zufahrten und Gehwege sind in dauerhaft wasserdurchlässiger Bauweise zu errichten (z. B. mit Rasenfugenpflaster, Pflaster mit offenen Fugen – Fugenanteil > 10 %, Rasengittersteinen oder Schotterrasen).
Damit der Bebauungsplan nicht für unwirksam erklärt werden kann, sollte folgender Inhalt unter Hinweise aufgenommen werden:
Alle zitierten DIN-Normen liegen bei der Bauverwaltung der Gemeinde Schäftlarn zur Einsicht bereit oder können bei Beuth-Verlag, Berlin bezogen werden. Zudem sind alle Normen und Richtlinien im Archiv des Deutschen Patentamtes hinterlegt.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Konkretisierung der genannten Festsetzung zur gärtnerischen Gestaltung sollte vor allem auch zur Vermeidung von strukturlosen Schottergärten erfolgen.
Bezüglich der Zugänglichkeit der gesetzlichen Regelwerke wird folgende Festsetzung empfohlen, die sich auch in anderen Bebauungsplänen bewehrt hat:
„Die DIN-Normen, auf welche die Festsetzungen und Hinweise Bezug nehmen, sind im Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr.6, 10787 Berlin erschienen und bei allen DIN-Normen-Auslegestellen kostenfrei einzusehen. Die Normen sind dort in der Regel in elektronischer Form am Bildschirm zugänglich.
• Deutsches Patent und Markenamt, Auslegestelle, Zweibrückenstraße 12, 80331 München, http://www.dpma.de
• Hochschule München, Bibliothek, Auslegestelle mit DIN-Normen und VDI[1]Richtlinien, Lothstraße 13d , 80335 München, http://www.fh-muenchen.de
• Gemeinde Schäftlarn, Starberger Str. 50, 82069 Hohenschäftlarn
Weitere für den Bebauungsplan relevanten Regelwerke, wie die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) oder das Wasserhaushaltsgesetzt (WHG) stehen ebenfalls in der Gemeinde Schäftlarn zur Einsicht zur Verfügung.“
Beschluss:
Die Festsetzung zur gärtnerischen Gestaltung der Freiflächen wird wie vom LRA empfohlen, konkretisiert.
Die Zugänglichkeit zu den Rechtsvorschriften wird wie in der Abwägung vorgeschlagen im Bebauungsplan unter den Hinweisen ergänzt.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0022/2023/BL Schäftlarn vom 23.08.2023
- Festsetzung 1.1.1:
a) Anstelle von Satz 1 „Die zulässige GRZ wird entsprechend der Nutzungsschablone…“ muss das Planzeichen für die GRZ unter den Festsetzungen aufgenommen und erläutert werden (vgl. Anlage PlanZV Nr. 2.5), damit die in der Planzeichnung eingetragene GRZ rechtliche Wirkung entfalten kann.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass die Aussage „Die zulässige GRZ wird…für jedes Baugrundstück gesondert festgesetzt“ nicht ganz zutreffend ist. Im Norden des Polargebietes sind auch Bauräume mit einheitlicher GRZ vorgesehen, die über zwei Flurstücke und somit zwei Baugrundstücke verlaufen. Dieser Widerspruch wird durch die Festsetzung des Planzeichens für die GRZ und Herausnahme des Satzes 1 ausgeräumt. Sofern in diesen Bereichen die beiden Flurstücke als ein Baugrundstück gelten sollen, könnte dies gem. § 19 Abs. 3 Satz 2 BauNVO festgesetzt werden. Es müsste ein Planzeichen aufgenommen und in die Planzeichnung eingetragen werden, durch das die jeweiligen Baugrundstücke definiert werden; der letzte Satz des Hinweises Nr. 17 ist hierfür nicht ausreichend. Wir bitten um Überprüfung und entsprechende Änderung bzw. Ergänzung.
b) Aus Satz 2 sollte die Formulierung „in den Nutzungsschablonen“ herausgenommen werden, da ein Bezug auf die festgesetzte GRZ ausreichend ist.
c) Im Satz 3 muss entsprechend der Formulierung in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO nach „Grundflächen“ noch „der Anlagen“ ergänzt werden; wir bitten um Überprüfung.
- Für die in der Planzeichnung je Bauraum eingetragenen Bezugshöhen ist das entsprechende Planzeichen unter den Festsetzungen aufzunehmen und zu erläutern, damit diese wirksam festgesetzt werden können. Die Angabe unter den Hinweisen (Nr. 16) ist hierfür nicht ausreichend. Wir bitten um Ergänzung.
- Bei der Festsetzung der maximal zulässigen Wandhöhe ist nicht nachvollziehbar, was mit dem letzten Satz (Sofern zulässige Widerkehre…) ausgedrückt werden soll. Sofern für diese Bauteile eine Überschreitung der Wandhöhe zugelassen werden soll, müsste dies noch eindeutig festgesetzt werden. Wir bitten um Überprüfung und Anpassung.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass die auf Festsetzung „1.1.2“ folgende Nummerierung statt „1.2.3“, „1.1.3“ lauten müsste.
- Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. In Festsetzung 1.2.4 ist daher noch der Bezug auf Wohngebäude zu ergänzen.
- Durch die mit dem Planzeichen 3.2 festgesetzten privaten Verkehrsflächen kann die planungsrechtliche Erschließung nicht gesichert werden. Diese Flächen müssten zusätzlich als „mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen“ mit dem Planzeichen 3.3 festgesetzt werden (§9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). Zusätzlich ist anzugeben, zu wessen Gunsten die Belastung erfolgen soll. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass das Eigentum bzw. Miteigentumsanteile an den Flächen zur Sicherung der Erschließung nicht ausreichen.
- Beim Planzeichen 3.3 müsste es entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB „Mit Geh- und Fahr- und Leitungsrechten zugunsten…zu belastende Flächen“ lauten.
- Für die Ausführungen unter 6.3 gibt es in dieser Form keine Rechtsgrundlage für die Festsetzung. Hier wird u.E. nur die Rechtslage wiedergegeben (rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen genießen Bestandsschutz, der zur Instandhaltung und Modernisierung berechtigt – nach Inkrafttreten des Bebauungsplans sind dessen Regelungen auf neue Bauvorhaben anzuwenden). Wir bitten daher um Überprüfung und Herausnahme bzw. Aufnahme unter den Hinweisen.
- Die Überschrift „7. Nachrichtliche Übernahmen“ ist hier nichtzutreffend, sie müsste herausgenommen werden.
- In den Festsetzungen und Hinweisen des Bebauungsplanentwurfs wird auf DIN-Vorschriften Bezug genommen (z.B. in Festsetzung 4.2). Entsprechend der aktuellen Rechtsprechung (vgl. VGH München, Urteil v. 22.06.2023, 9 N 21.2234) müsste daher in den Hinweisen angegeben werden, dass die im Bebauungsplan genannten DIN-Vorschriften und sonstigen nicht öffentlich zugänglichen technischen Regelwerke bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können. Wir weisen darauf hin, dass das Fehlen dieses Hinweises zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führt.
- In der Begründung sollte beim Punkt „Baugrenzen…“ (Seite 10) noch auf den Bauraum Nr. 14 eingegangen werden, der den Abstand von mind. 5 m zur Zeller Straße nicht einhält.
Zur Grünordnung und zum Naturschutz nehmen wir auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Immissionsschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1 GRZ Festsetzung)
In Hinweis Nr. 19 sind die Angaben zur Ermittlung der zulässigen Grundfläche erläutert. Um hier eine rechtssichere Definition des Baugrundstücks erreichen zu können, ist dies in den Festsetzungen mit Planzeichen aufzunehmen, wie vom LRA gefordert.
Zudem kann damit der erste Satz von Ziffer 1.1.1 entfallen und die Planzeichenerklärung entsprechend ergänzt werden.
Zu 2 Planzeichen Bezugshöhe)
Das Planzeichen für die Bezugshöhe in Meter über Normalhöhennull ist zu ergänzen.
Zu 3) Dachaufbauten
Für Wiederkehre oder Dachaufbauten sollte keine Überschreitung der Wandhöhe zugelassen werden, sondern der genannte Satz soll erläutern, wo im Falle der Dachaufbauten die Wandhöhe für das Hauptgebäude zu bemessen ist. Der Satz hat nur Hinweis-Charakter und sollte in die Hinweise verschoben werden.
Die Nummerierung der Festsetzungen ist redaktionell zu prüfen.
Zu 4) Wohnungen je Wohngebäude:
Die Festsetzung ist redaktionell zu überarbeiten
zu 5) und 6) Private Verkehrsflächen
Anstelle der Festsetzung der privaten Verkehrsflächen wird für die betroffenen Anliegerstraßen eine Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Nutzungsberechtigten der anliegenden, nicht an die öffentliche Verkehrsfläche angrenzenden Grundstücke belastete Fläche festgesetzt.
Zu 7) Bestandsschutz
Die Festsetzung diente der Klarstellung sowie die Erhaltung der Gebäude bei einer Nutzungsänderung, die ggf. über den eigentlichen Bestandsschutz nicht abgedeckt ist. Im vorliegenden Gebiet befinden sich allerdings ausschließlich Wohngebäude. Die zulässige Art der baulichen Nutzung ist nicht festgesetzt. Damit richtet sich diese nach der Art der umliegenden Bebauung, die eben Wohnen darstellt. Die ursprünglich geplante Regelung ist deshalb nicht erforderlich und ist in verallgemeinerter Form („Für rechtmäßig errichtete Gebäude gilt bei Abweichung von den Festsetzungen Bestandsschutz“) in die Hinweise zu verschieben.
Zu 8) Nachrichtliche Übernahmen
Die Überschrift wird entfernt.
Zu 9) Vorschriften
Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme des SG Grünordnung verwiesen, woraufhin ein entsprechender Hinweis bereits ergänzt wurde.
zu 10) Bauraum Nr. 14
Das Bestandsgebäude liegt bereits näher an der Straße und kann aufgrund des Grundstückszuschnitts und dem Gelände auch zukünftig nicht weiter abrücken. Die Baugrenzen wurden deshalb hier um das Bestandsgebäude herumgeführt. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen.
Beschluss:
Die Planzeichnung sowie die Begründung sind entsprechend den Vorschlägen in der Abwägung redaktionell zu überarbeiten.
Abstimmung: 17:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-2-11 vom 09.06.2023
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:
Planung:
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt, mit der Aufstellung des Bebauungsplans nach 13a BauGB die grundlegenden Rahmenbedingungen zur verträglichen Nachverdichtung zu regeln. Das bereits bebaute Planungsgebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Das gesamte Planungsgebiet umfasst eine Größe von 3,7 ha.
Bewertung und Ergebnis:
Die o. g. Bauleitplanung trägt dem Ziel 3.2 des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms (LEP) Rechnung, wonach in Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen sind. Die Planung kann daher einen Beitrag zu einer freiraumschonenden Siedlungsentwicklung leisten und ist aus landesplanerischer Sicht zu begrüßen.
Die o. g. Bauleitplanung ist aus landesplanerischer Sicht daher als raumverträglich zu bewerten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Bayernwerk Netz GmbH, AZ TBBP Kö 7216 vom 13.06.2023
Ihr Schreiben vom 07.06.2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.
Die Leitung nebst Zubehör ist auf Privatgrund mittels Dienstbarkeiten grundbuchamtlich gesichert.
Der ungehinderte Zugang, sowie die ungehinderte Zufahrt, zu unseren Kabeln muss jederzeit gewährleistet sein, damit Aufgrabungen z. B. mit einem Minibagger, möglich sind. Befinden sich unsere Anlagen innerhalb der Umzäunung, ist für Wartung und Reparaturarbeiten am Eingangstor der PV-Anlage ein Schlüsseltresor zu installieren. Die Kosten trägt der Betreiber der PV-Anlage. Den Schließzylinder stellt die Bayernwerk Netz GmbH.
Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter:
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Stellungnahme /Abwägung:
Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis auf die vorhandenen Leitungstrassen sowie die geltenden Schutzabstände. Eine weitere Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Wasserwirtschaftsamt München; AZ: 2-4622-ML 24-4205/2023 vom 24.06.2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
- Überflutungen infolge von Starkregen
Wir empfehlen ein Konzept zum Sturzflut-Risikomanagement aufzustellen, um insbesondere die Bauleitplanung bei Hanglagen darauf abstimmen zu können. Ein solches Konzept wird mit 75 % gefördert.
Hinweise:
„Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen.“
Hinweis Nr. 7 sollte in folgende Festsetzung übergehen:
„Die gekennzeichneten Flächen und Abflussmulden sind aus Gründen der Hochwasservorsorge freizuhalten. Anpflanzungen, Zäune sowie die Lagerung von Gegenständen, welche den Abfluss behindern oder fortgeschwemmt werden können, sind verboten.“ „Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses der Gebäude wird mindestens 25 cm über Fahrbahnoberkante/ über Gelände festgesetzt.“ (Hinweis: Dazu sollte die Gemeinde möglichst Kote(n) im Plan und Bezugshöhen angeben. Der konkreten Straßen- und Entwässerungsplanung ist hierbei Gewicht beizumessen).
„Tiefgaragenzufahrten sind konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen auf der Straße oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.“
„Zum Schutz vor eindringendem Abwasser aus der Kanalisation in tiefliegende Räume sind geeignete Schutzvorkehrungen vorzusehen, z.B. Hebeanlagen oder Rückschlagklappen.“
„Gebäude, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, sind bis 25 cm über Gelände konstruktiv so zu gestalten, dass infolge von Starkregen oberflächlich abfließendes Wasser nicht eindringen kann.“
„In Wohngebäuden, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, müssen Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke bzw. Bereiche vorhanden sein. In öffentlichen Gebäuden müssen zudem öffentlich zugängliche beschilderte Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke oder Bereiche vorhanden sein.“
„Auf Grundstücken mit einer abflusswirksamen (befestigten) Fläche von größer 800 m² ist mit einem Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 eine Drittbeeinträchtigung zu prüfen. Der Nachweis ist dem Landratsamt München vorzulegen.“
- Tiefgarage
Vorschlag für Festsetzungen
„Die Tiefgarage ist grundsätzlich wasserdicht auszuführen. Die DIN 18195 mit DIN 18533 ist zu beachten. Schleppwasser ist in Verdunstungsrinnen zu fassen. Auf das LfU-Merkblatt 4.3/15 mit dazugehörigem Schreiben in Anlage 1 wird verwiesen.“
- Niederschlagswasser
Vorschlag für Festsetzungen
„Flachdächer (0 Grad-15 Grad) sind mindestens mit einem Anteil von 60% der Dachflächen - ausgenommen Flächen für technische Dachaufbauten - bei einer Substratschicht von mindestens 8 cm mit Gräsern und Wildkräutern zu bepflanzen und so zu unterhalten. Ausnahmen für Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie können zugelassen werden.“ „In Bereichen mit Versickerung des Niederschlagswassers sind –sofern Metalldächer zum Einsatz kommen sollen- nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig.“ „Sofern in außen aufgestellten nicht überdachten technischen Aufbauten (z.B. Lüftungsanlagen) mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird (z.B. Kältemittel) ist das anfallende Niederschlagswasser gesondert zu beseitigen. Die Flächen sind entsprechend klein zu halten und abzugrenzen.“
Hinweis: Die Energieausbeute von PV-Anlagen ist auf Gründächern durch den kühlenden Effekt der Begrünung höher (vgl. bspw. https://www.climate-service-center.de, S.28-30). Aus wasserwirtschaftlicher und klimapolitischer Sicht ist die Festsetzung eines Gründachs mit der Möglichkeit der Errichtung einer PV-Anlage zu bevorzugen.
- Vorsorgender Bodenschutz
Vorschläge für Hinweise zum Plan:
„Der belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder seiner Nutzung zuzuführen.“
- Abwasserentsorgung
Falls im Geltungsbereich des Bebauungsplans weitere Einwohnerwerte an die örtliche Kläranlage angeschlossen werden sollen, empfiehlt es sich, zuvor rechnerisch nachzuweisen, dass die Kläranlage ausreichend dimensioniert ist.
- Zusammenfassung
Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken, wenn obige Ausführungen berücksichtigt werden.
Folgende Untersuchungen und Gutachten sind empfohlen und deren Ergebnisse in den Bebauungsplan einzuarbeiten:
• Fließweganalyse für Starkniederschläge und Gefahren für den Planungsbereich durch Hang- bzw. wild abfließendes Wasser aus Außengebieten
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1) Sturzflut-Risikomanagement
Derzeit ist keine entsprechende Planung vorgesehen. Die Gemeinde wird sich mit der Entscheidung zur Beauftragung eines Konzepts zum Sturzflut-Risikomanagement zu einem späteren Zeitpunkt gesondert befassen.
Zu Hinweis Nr. 7 Situierung der OK Rohfußbodendecke
Im Bebauungsplan sind derzeit keine Flächen und Abflussmulden speziell für die Hochwasservorsorge enthalten.
Für die Festsetzung der Höhenkoten wurden je nach Zugänglichkeit die Höhen von Gelände, Stufen oder Fertigfußboden im Eingangsbereich sämtlicher Gebäude vermessen, so dass die Situierung der Fertigfußbodenhöhen im Erdgeschoss so genau wie möglich den Bestandshöhen entspricht. Nachdem nahezu in sämtlichen Grundstücken Hanglagen vorliegen, ist es nicht möglich, die OK der EGs vollständig 25cm oberhalb des Geländes zu situieren. Maßgeblich ist damit die vorgeschlagene Festsetzung zur druckwasserdichten Abdichtung von Gebäuden in Hanglage wie in den weiteren Angaben des WWA empfohlen. Der Hinweis Nr. 7 kann im Übrigen in die Festsetzungen unter einen neuen Punkt „Bauliche Maßnahmen zum Schutz vor Überschwemmungsgefahren“ übergehen.
Zu 2) Tiefgaragen
Entsprechend der Erläuterung in der Begründung: „Von einer allgemeinen Festsetzung zur Errichtung von Tiefgaragen in Verbindung mit einer Überschreitung der festgesetzten GRZ wurden allerdings abgesehen, da in Folge der Hanglage möglichst viele unverbaute Grünflächen für die Versickerung von Niederschlagswasser vorbehalten werden sollen.“ wurden keine Festsetzungen zu Tiefgaragen vorgesehen. Damit ergibt sich eine allgemeine Zulässigkeit innerhalb des Baufensters bei Einhaltung der zulässigen GRZ. Die druckwasserdichte Ausbildung von Tiefgaragen sollte eigentlich Standard sein. Es wird empfohlen, die vorgeschlagene Festsetzung in die vorab beschlossene Festsetzung zum baulichen Schutz vor Überschwemmungen zu integrieren.
Zu 3 Niederschlagswasser auf Dachflächen
In Bezug auf die Dachgestaltung gilt die Ortsgestaltungssatzung, wonach für Hauptgebäude nur Satteldächer zulässig sind und zulässige Flachdächer auf Nebengebäuden zu begrünen sind. Für die Dachhaut werden Schuppendeckungen, z.B. Dachziegel vorgesehen. Der großflächige Einbau von Kühlanlagen ist im Reinen Wohngebiet ebenfalls nicht zu erwarten. Dadurch sind die Empfehlungen hier nicht erforderlich.
Zu 4) Vorsorglicher Bodenschutz
Der empfohlene Hinweis kann aufgenommen werden.
Zu 5) Kapazität Kläranlage
Die Kläranlage weist auch bei einer Nachverdichtung ausreichende Kapazitäten auf. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Zu 6) Empfohlene Gutachten:
Eine Fließweganalyse ist im nahezu vollständig bebauten Gebiet nur bedingt zielführend, zumal auch oberhalb des Planungsgebiets Gebäude bestehen und im baulichen Bestand zunächst keine konkreten Maßnahmen vorgesehen werden können.
Wie bereits eingangs beschrieben, wird die Gemeinde unabhängig vom vorliegenden Planvorhaben über die Erstellung eines Sturzflutrisikomanagementplans beraten.
Beschluss:
Die Festsetzungen und Hinweise werden wie vorstehend vorgeschlagen ergänzt bzw. redaktionell überarbeitet.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer Zeller Str. 39 und 41, 8267 Zell vom 15.05.2023:
1.1 Zunächst per E-Mail Einwand vorab der öffentlichen Auslegung:
Sehr geehrter Herr Fürst,
wir haben erfahren, dass die Gemeinde die Aufstellung des im Betreff angegebenen Bebauungsplans beabsichtigt, in dessen Geltungsbereich auch unsere Grundstücke in der Zeller Straße 39 und 41 liegen (Flur-Nr. 1594/8 und 1594).
Unsere Grundstücke liegen bislang im bauplanungsrechtlichen Innenbereich, wonach sich die zulässige Bebauung nach der vorhandenen Umgebungsbebauung richtet. Die Umgebung war bis vor Kurzem durch eine lockere Bebauung mit Grünanteil als Sickerflächen gekennzeichnet. Dennoch hat die Gemeinde kürzlich bereits einige Bauvorhaben mit massiver Verdichtung und massiv überbauten Grundstücksflächen in der Nachbarschaft zugelassen, wo gerade die Hanggrundstücke, die Sickerflächen nötig hätten, praktisch komplett versiegelt und bebaut wurden.
Mit dem Bebauungsplan sieht die Gemeinde nun vor, die Bebauung unseres Grundstücks in der Zeller Str. 41 auf den Bestand zu beschränken und die Bebauung in der Zeller Str. 39 durch Verschiebung des Baufensters gegenüber dem Bestand sogar noch einzuschränken.
Dabei ist das Grundstück in der Zeller Str. 41 mit dem bestehenden großen Garten groß genug für eine weitere Bebauung, beispielsweise für unsere Kinder, ohne dass überhaupt eine wesentliche Verdichtung wahrnehmbar wäre. Und in der Zeller Str. 39, wo der Bestand leider Asbest-verseucht und unbewohnbar ist und ersetzt werden muss, liegt das Baufenster nach BP-Entwurf nun an einer völlig untauglichen Stelle im Grundstück.
Demnach bedeutet der entworfene Bebauungsplan für uns eine erhebliche Einschränkung und Verletzung unseres Eigentums.
Für die sowieso schon unschöne Verdichtung und Versiegelung, die die Gemeinde kürzlich in der Nachbarschaft zugelassen hat, werden wir jetzt praktisch auch noch bestraft, indem wir für die gerade versiegelten Nachbargrundstücke nun offensichtlich bei uns die unbebauten Grün- und Sickerflächen bereitstellen müssen. Die meisten der anderen vom Bebauungsplan betroffen Grundstücke müssen keine oder keine vergleichbaren Flächen bereitstellen. Wir werden sowohl gegenüber den Eigentümern, denen kürzlich die massive Verdichtung gewährt wurde, als auch gegenüber den anderen nun vom Bebauungsplan betroffenen Eigentümern benachteiligt. All das widerspricht dem Gleichbehandlungsgrundsatz.
Daher widersprechen wir hiermit dem Bebauungsplanentwurf 56.
Wir schlagen einen Gesprächstermin vor Ort oder im Rathaus vor, um unseren Standpunkt nochmals zu erläutern. Wir bitten um baldige Rückäußerung.
Mit freundlichen Grüßen,
Eigentümer Zeller Str. 41
1.2 Einwendungen der Eigentümer Zeller Str. 39 und 41 vertreten durch RA Labbé und Partner mbH vom 21.07.2023:
Öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 56 "Südliche
Zeller Straße" in Zell gemäß den §§ 13a, 3 Abs. 2 BauGB;
hier: Einwendungen der Eigentümer Zeller Str. 39 und 41
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit zeigen wir an, dass wir die rechtlichen Interessen der Eigentümer, Zeller Straße 41, 82067 Schäftlarn vertreten. Ordnungsgemäße Bevollmächtigung wird anwaltlich versichert.
Namens und im Auftrag unserer Mandanten erheben wir im Rahmen der Öffentliche Auslegung gemäß § 13a, 3 Abs. 2 BauGB Einwendungen zu dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“ in Zell.
Hierzu im Einzelnen:
I.
Unsere Mandanten sind zu gleichen Teilen gemeinschaftlich Eigentümer der Grundstücke FlNr. 1594 und 1594/8, je Gemarkung Schäftlarn. Auf FlNr. 1594/8 befindet sich das Anwesen Zeller Straße 39, auf FlNr. 1594 das Anwesen Zeller Straße 41. Beide Grundstücke liegen im beabsichtigten Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“ der Gemeinde Schäftlarn. Unsere Mandanten bewohnen selbst das Anwesen Zeller Straße 41. Das Anwesen Zeller Straße 39 ist derzeit unbewohnt. Unsere Mandanten nutzen die Garage des Anwesens Zeller Straße 39 sowie das Grundstück im Übrigen als Garten.
Mit Beschluss des Gemeinderats vom 27. 10.2021 hat die Gemeinde Schäftlarn die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 56 "Südliche Zeller Straße" im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 13a BauGB beschlossen. Mit Bekanntmachung vom 05. 06. 2023 wurde auf die Möglichkeit der Einsichtnahme sowie der Abgabe von Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach §§ 13a, 3 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 14. 06.2023 bis 21. 07.2023 hingewiesen.
Grundlage der Beteiligung und Auslegung ist der Entwurf einer Planzeichnung mit Festsetzungen durch Plan und Text vom 26. 04. 2023 sowie der Entwurf einer Begründung vom 26. 04. 2023.
Im gegenständlichen Planentwurf ist auf den Grundstücken unserer Mandantschaft (Zeller Straße 39 und 41) jeweils ein Bauraum vorgesehen. Die Bestandsgebäude liegen augenscheinlich vollständig innerhalb der Bauräume. Die Bestandsgarage auf FINr. 1594/8 liegt hingegen zum Teil, die Bestandsgarage auf FINr. 1594 vollständig außerhalb des Bauraums. Zudem ist im südöstlichen Teil des Grundstücks FINr. 1594 eine Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß Ziff. 4. 1 des Bebauungsplanentwurfs vorgesehen.
II.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach §§ 13a, 3 Abs. 2 BauGB erheben wir folgende Einwendungen bzw. bringen folgende Anregungen vor:
1.
Allen voran wendet sich unsere Mandantschaft gegen die im südöstlichen Bereich des Grundstücks FINr. 1594 vorgesehene Fläche mit Bepflanzbindung für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß Ziff. 4. 1 des Bebauungsplanentwurfs in der derzeit vorgesehenen Form. Hiernach sind die bestehenden Gehölz- und Gartenflächen zu erhalten und fachgerecht zu pflegen.
Ausweislich des Entwurfs der Begründung des Bebauungsplans (vgl. S. 12 ff., insb. S. 14) gehen wir davon aus, dass die Gemeinde wohl hauptsächlich auf den Schutz der in diesem Bereich befindlichen Buche abzielt. Die bereits genannte und auf Abbildung 10 auf S. 14 des Entwurfs der Begründung dargestellte Buche ist indes ausreichend durch die Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn geschützt. Aus diesem Grund verzichtet die Gemeinde Schäftlarn auch gerade auf die zusätzliche Festsetzung von zu erhaltenden Einzelbäumen im Bebauungsplan (S. 12 des Entwurfs der Begründung des Bebauungsplans). Daher ist die Festsetzung einer Fläche mit Pflanzbindung im südlichen bzw. südöstlichen Teil des Grundstücks FINr. 1594 nicht notwendig.
Das mit der entsprechenden Festsetzung grundsätzlich verfolgte Ziel des Erhalts einer Ortsrandeingrünung (vgl. die Ausführungen auf S. 14 f. im Entwurf der Begründung des Bebauungsplans) ist für unsere Mandantschaft gleichwohl nachvollziehbar. Daher ist unsere Mandantschaft bereit, eine auf die Breite eines Streifens an der östlichen Grundstücksgrenze (wie auf FINrn. 1594/8 und 1594/9) reduzierte Fläche nach Ziff. 4. 1 des Planentwurfs zu akzeptieren. Darüber hinaus dürfen wir namens unserer Mandantschaft zur Kompensation des entfallenen Teils der Fläche nach Ziff. 4. 1 des Planentwurfs im südöstlichen Grundstücksteif von FINr. 1594 mit deren Einverständnis anregen, den nach Ziff. 4. 1 festgesetzten Streifen entlang der gesamten östlichen Grundstücks zu erstrecken. Auf diese Weise wird im Gegenzug zur Reduzierung der Pflanzbindungsfläche im Bereich südlich des Baufensters auf FINr. 1594 die vorhandene Lücke im Bereich östlich des Baufensters auf FINr. 1594 geschlossen und so eine durchgängige Ortsrandeingrünung auf den Flurnummern 1594/8, 1594, 1594/9 und 1594/1 hergestellt.
Allenfalls wäre höchsthilfsweise eine Verkleinerung der Fläche nach Ziff. 4. 1 des Bebauungsplanentwurfs im südlichen Bereich der FINr. 1594 dergestalt aus Sicht unserer Mandantschaft hinnehmbar, dass der nördliche und westliche Rand der Fläche gemäß Ziff. 4. 1 des Planentwurfs unmittelbar an den Rand des Buchenstamms zurückgenommen wird. Zur Lage des Buchenstamms verweisen wir auf die als Anlage beiliegende Skizze. In einem etwaigen späteren Baugenehmigungsverfahren kann der Baumschutz problemlos durch die Maßgaben der Lagerung eines Baufundaments außerhalb des Wurzelbereichs und die entsprechende Überbrückung des Wurzelbereichs sichergestellt werden. Zudem wäre unsere Mandantschaft als Entgegenkommen auch bereit, den Asphaltbelag im Hof westlich des Garagengebäudes (ca. 150 m2) durch einen wasserdurchlässigen Belag (z. B. Rasengittersteine) zu ersetzen.
2.
Darüber hinaus dürfen wir namens und im Auftrag unserer Mandanten um Festsetzung eines einzigen, grundstücksübergreifenden Bauraums auf den Grundstücken unserer Mandantschaft bitten. Zur Visualisierung des Wunschs unserer Mandantschaft eines einheitlichen Baufensters, das sich über beide Grundstücke erstreckt, verweisen wir auf die als Anlage beiliegende Skizze.
Bei den im nördlichen Teil des Grundstücks gelegenen Grundstücken FINrn. FINrn. 1576 und 1576/3 (Baufeld 1), 1576/1 und 1576/2 (Baufeld 2) sowie FINrn. 1598/2 und 1598/13 (Baufeld 29) wurde jeweils ein einziges, grundstücksübergreifendes Baufenster gewährt. Ausweislich S. 10 des Entwurfs der Begründung des Bebauungsplans erfolgte dies, da die benachbarten Grundstücke jeweils den gleichen Grundbesitzern gehören und aktuell als Gartenflächen zu den Bestandsgebäuden genutzt werden.
Unsere Mandanten sind ebenfalls Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke, sodass diese Grundstücke in der Hand derselben Eigentümer sind. Auch wird das Gebäude Zeller Straße 39 derzeit nicht bewohnt und das Grundstück ebenfalls durch unsere Mandanten gärtnerisch genutzt. Insofern ist die Sachlage mit dem Baufeldern 1, 2 und 29 vollumfänglich vergleichbar. Die Gewährung eines einzigen, grundstücksübergreifenden Bauraums gewährt ein weit höheres Maß an Flexibilität bei der künftigen Situierung etwaiger Vorhaben. Insoweit ist nicht ersichtlich, weshalb unsere Mandanten bei der Situierung eines künftigen Neubaus schlechter stehen sollten. Ein nachvollziehbarer Grund, diesen Sachverhalt anders als bei den Baufeldern 1, 2 und 29 zu behandeln, ist nicht ersichtlich. Vielmehr sind die Interessen tage unserer Mandantschaft allein schon aufgrund der Tatsache, dass die benachbarten Grundstücke der Baufelder 3 und 4 in ihrem Eigentum stehen vergleichbar zur Interessenlage der Eigentümer der Grundstücke der Baufelder 1, 2 und 29. Die Festsetzung lediglich einzelner Baufenster auf den Grundstücken unserer Mandanten, wie aktuell vorgesehen, würde daher eine unter dem Gesichtspunkt des Gleichbehandlungsgebots des Art. 3 Abs. 1 GG unzulässige Ungleichbehandlung darstellen, da anderen Grundstückseigentümern in einer in jeder Hinsicht vergleichbaren Sachlage ein größeres Baufenster gewährt worden ist.
Die Größe des dargestellten gewünschten Bauraums beachtet den von der Gemeinde gewünschten Abstand von 5,00 m zur Zeller Straße (vgl. S. 10 des Entwurfs der Begründung des Bebauungsplans). Darüber hinaus ermöglicht er angesichts der Mindestgrundstücksgröße von 500 m2 für Einzelhäuser nach Ziff. 1.2. 3 des Planentwurfs bei einer Gesamtgrößer beider Grundstücke von 2.444 m2 eine mögliche Teilung in vier Baugrundstücke für kleinere Einzelhäuser für die vier Kinder unserer Mandantschaft, wenn auch es derzeit noch keine konkreten Pläne in diese Richtung gibt. Unsere Mandantschaft möchte sich diese Möglichkeit zur gerechten Verteilung des künftigen Nachlasses jedoch nachvollziehbarerweise grundsätzlich offenhalten.
3.
Die Bestandsgaragen liegen teilweise (FINr. 1594/8) bzw. vollständig (FINr. 1594) außerhalb der vorgesehenen Bauräume. Auch unter Berücksichtigung des seitens unserer Mandanten gewünschten Bauraums würde beide Bestandsgaragen zumindest teilweise außerhalb des neuen, einheitlichen Baufensters liegen. Daher ist zur hinreichenden Berücksichtigung der durch die Bestandsgaragen geschaffenen Rechtsposition die Festsetzung von Bauräumen für Garagen und Stellplätze gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB angezeigt. Diese sind in der als Anlage beiliegenden Skizze rot dargestellt. Der innerhalb des vergrößerten, einheitlichen Baufensters liegende Teil der Bestandsgaragen ist der Vollständigkeit halber und zu Zwecken der besseren Darstellung mit einer gestrichelten roten Linie eingerahmt. Im Rahmen der endgültigen Festsetzung genügt es allerdings, allein den außerhalb des vergrößerten Baufensters liegenden Teil der Bestandsgaragen mit der Flächenfestsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB zu umfassen, da innerhalb des vergrößerten Bauraums Garagen ohnehin zulässig sind.
4.
Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass die angewandte Methodik zur Ermittlung der GRZ auf den Grundstücken, auf denen Flächen gemäß Ziff. 4. 1 zum Erhalt von Gehölzen festgesetzt sind, fehlerhaft ist, da sie in gleichheitswidriger Weise zu einer Benachteiligung der Eigentümer dieser Grundstücke führt.
Gemäß dem Entwurf der Begründung des B-Plans ist das grundsätzliche Ziel der Gemeinde eine GRZ von 0, 2. Da die Bezugsgröße für die GRZ das Bauland ist, sollen diejenigen Grundstücke, deren Bauland wegen nach Ziff. 4. 1 zum Erhalt von Gehölzen ausgewiesener Flächen kleiner als die Grundstücksgröße ist, einen Ausgleich in Form einer höheren GRZ erhalten, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Die höhere GRZ wird durch Addition der Ziel-GRZ von 0,2 mit einem Erhöhungsfaktor berechnet, welcher sich aus der Multiplikation der Ziel GRZ von 0,2 mit demjenigen Prozentsatz ergibt, zu dem das Gesamtgrundstück mit einer Festsetzung nach Ziff. 4. 1 zum Erhalt von Gehölzen belegt ist.
Diese Berechnungsmethode führt jedoch zu einer nicht gerechtfertigten Schlechterstellung der Eigentümer von Grundstücken mit Festsetzungen nach Ziff. 4. 1 zum Erhalt von Gehölzen.
Dies folgt daraus, dass der Erhöhungsposten, der zur Ziel-GRZ addiert wird, anhand des Anteils der Grünfläche an der gesamten Grundstücksfläche errechnet wird. Angewandt wird er dann jedoch als Faktor zur Multiplikation mit der Ziel-GRZ, die zur Berechnung der bebaubaren Grundstücksfläche wiederum mit der (kleineren) Baulandgröße zu multiplizieren ist. Der Ausgleich bleibt daher umso stärker unvollkommen, je starker Grundstücksgröße und Baulandgröße auseinanderfalten. Diese Berechnungsmethode führt also entgegen der Intention der Gemeinde also gerade zu einer Verstärkung der Ungleichbehandlung, und zwar umso mehr, je größer die nach Ziff. 4. 1 festgesetzte Fläche ist.
Zur Veranschaulichung dürfen wir folgendes Beispiel anhand des Grundstücks unserer Mandantschaft FINr. 1594 (Zeller Straße 41) geben:
Ohne Flächen nach Ziff. 4. 1 zum Gehölzerhalt würde die Ziel-GRZ von 0, 2 auf dem Grundstück FINr. 1594 zu einer bebaubaren Grundfläche von 314, 6 m² (1573 m² x 0,2) führen. Aufgrund der im Planentwurf vorgesehenen Fläche nach Ziff. 4. 1 zum Gehölzerhalt von 430 m² und der gemäß der von der Gemeinde angewandten Berechnungsmethodik ermittelten GRZ von 0, 25 sind es nur 285, 75 m² ((1573 m² - 430 m²) x 0, 25).
Um einen echten Ausgleich zu schaffen, sollte die GRZ so festgesetzt werden, dass sich mit und ohne ausgewiesener Flächen Ziff. 4. 1 zum Gehölzerhalt die gleiche zulässige Grundfläche ergibt.
Die korrekte Berechnungsmethode der neuen GRZ muss demnach zur Vermeidung von Ungleichbehandlungen dergestalt lauten, dass die Ziel-GRZ von 0, 2 mit dem Quotienten aus Grundstücksgröße (Dividend) und Grundstücksgröße abzüglich Fläche nach Ziff. 4. 1 zum Gehölzerhalt (Divisor) zu multiplizieren ist.
Am Beispiel des Grundstücks unserer Mandantschaft FINr. 1594 (Zeller Straße 41) ergibt das eine korrekt berechnete GRZ von 0,2 x 1573 m²/ (1573 m³ -430 m²) = 0, 28. Die so errechnete zulässige Grundfläche entspricht im Wesentlichen der zulässigen Grundfläche, die die Anwendung der Ziel-GRZ von 0, 2 auf die Gesamtgrundstücksgröße ergäbe.
In der als Anlage beiliegenden Skizze sind die korrekt berechneten neuen GRZ sowohl für die Grundstücke unserer Mandantschaft einzeln (bei unveränderter Belassung der Fläche nach Ziff. 4. 1 im südlichen Teil der FINr. 1594) als auch für den grundstücksübergreifenden Gesamtbauraum (bei neuer Darstellung eines durchgängigen Streifens am östlichen Grundstücksrand nach Ziff. 4. 1 zum Gehölzerhalt mit einer Fläche von 235 m²) dargestellt.
5.
Weiterhin teilen wir mit, dass nach den unseren Mandanten vorliegenden Informationen, nämlich den Angaben im Grundbuch, beide Grundstücke größer als im Planentwurf angegeben sind. Nach Angaben im Grundbuch weist das Grundstück FINr. 1594/8 eine Größe von 872 m² (statt 871 m²) und das Grundstück FINr. 1594 eine Größe von 1576 m² (statt 1573 m²) auf. Wir bitten daher, die im Planentwurf angegebenen Größenangaben nochmals zu überprüfen, da sich aufgrund der GRZ-Festsetzung insoweit möglicherweise eine größere zulässige Grundfläche ergibt.
6.
Hinsichtlich der beabsichtigten Festsetzung zur zulässigen Wandhöhe nach Ziff. 1. 1. 3 des Planentwurfs weisen wir darauf hin, dass auch nach der vom Planentwurf vorgegebenen Berechnungsmethode der Wandhöhe, wonach die OK FF im EG den unteren Bezugspunkt bildet, das Bestandsgebäude unserer Mandantschaft Zeller Straße 41 bereits eine Wandhöhe (bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Oberkante der Dachhaut) von ca. 6, 50 m aufweist. Zur Vermeidung unbeabsichtigter Härten durch den Bebauungsplan, die dadurch entstehen können. dass etwaige künftige Änderungen am Bestandsgebäude, die sich auf die Wandhöhe gar nicht auswirken, nichtsdestotrotz von einer Befreiung von der festgesetzten Wandhöhe abhängig wären, wenn diese niedriger als die Bestandswandhöhe festgesetzt wird, dürfen wir daher namens und im Auftrag unserer Mandantschaft bitten, die zulässige Wandhöhe nach Ziff. 1.1.3 auf 6,50 m festzusetzen.
7.
Darüber hinaus dürfen wir namens unserer Mandantschaft um Festlegung einer Bezugshöhe für das neue, grundstücksübergreifende Baufenster bitten, der nicht unterhalb des bislang für das Baufeld 3 auf FINr. 1594/8 festgelegten Bezugshöhe von 680,30 m liegt. Dies ergibt sich daraus, dass die Festsetzung unter Ziff. 1. 1.3. zum Höchstmaß der Situierung der OK FF EG von 0, 30 m über dem festgesetzten Bezugspunkt zum Hinweis unter Ziff. 7 in Widerspruch stehen kann, dass die Oberkante Rohfußboden im EG mindestens 0,25 m über Gelände liegen muss, und zwar dann, wenn der festgesetzte Bezugspunkt mehr als 0, 05 m unter dem Gelände liegt.
8.
Schließlich wird zur Verhinderung einer unkontrollierten weiteren Verdichtung in der näheren Umgebung angeregt, die Grundstücke FINrn. 1598/4, 1598/20, 1598/19, 1598/18, 1598/15, 1598/16, 1598/17, 1598/5, 1599/4, 1599/5, 1599/3, 1599/2 und 1599 ebenfalls in den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans aufzunehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Herbert Kaltenegger Michael Fromm
Rechtsanwalt Rechtsanwalt
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1) Festsetzung und Ausmaß der Flächen zur Erhaltung von Gehölzen
Der Bebauungsplan greift über die Baumschutzsatzung hinaus umliegende Flächen (nicht nur die Einzelbäume) mit Gehölzbestand auf, die zur Erhaltung des durchgrünten Ortsteils erhalten bleiben sollen. Die festgesetzten Flächen orientieren sich an den Zielen, die bereits im Flächennutzungsplan vorgegeben sind. Die so gesicherten Flächen weisen aufgrund des vorliegenden Gehölzbestands einen höheren naturschutzfachlichen Wert auf, tragen zum ausgeglichenen Kleinklima bei und reduzieren den Oberflächenwasserabfluss. Die flächige Darstellung greift damit mehrere Funktionen über den Einzelbaumschutz hinaus auf. Die festgesetzten Flächen weisen damit Doppelfunktionen auf.
Die auf den Grundstücken des Antragstellers südlich festgesetzte Fläche zur Erhaltung von Bäumen und Sträuchern umfasst den Standort der seitens des Antragstellers genannten Buche. Der Wurzelteller einer Buche reicht in der Regel bis an den äußeren Traufbereich der Krone. Eine Bebauung bis zum Stamm würde nicht nur eine Kronenschädigung, sondern auch eine Wurzelschädigung zur Folge haben, die mindestens mittelfristig zum Verlust des Baumes führen würde. Ob eine Überbauung des Wurzelraums, z.B. durch einen eingeschossigen Bau ohne Beeinträchtigung der Krone und der Wurzel (Fundamente) möglich ist, kann ohne erneute Ortseinsicht nicht beurteilt werden. Grundsätzlich würde die Reduzierung oder Rücknahme der geplanten „Grünfläche“ im Süden jedoch den Zielen des Bebauungsplans, die für alle Grundstücke gleichermaßen gelten, entgegenstehen, eben den erhaltenswerten Baumbestand zu erfassen und diesen im Rahmen der Festsetzung der Baugrenzen entsprechend zu berücksichtigen.
Die seitens des Antragsteller vorgeschlagene Festsetzung einer durchgehenden Grünfläche am östlichen Rand der Grundstücke wäre durchaus begrüßenswert, da die Grundstücke jedoch nicht an den Außenbereich angrenzen, sondern innerorts liegen, stellt die durchgängige Ortsrandeingrünung für den vorliegenden Bebauungsplan an dieser Stelle kein vorrangiges Ziel dar.
Eine wasserdurchlässige Bauweise der Zufahrt ist über die Ergänzung der Grünordnung in Folge der Stellungnahme des Landratsamts für Neubauten bereits ohnehin festgesetzt.
Zu 2) Baugrenzen
Eine grundstücksübergreifende Festsetzung des Bauraums ist möglich, da dies bereits an andere Stelle im Bebauungsplangebiet so vorgesehen wurde. Die seitens des Antragsteller vorgesehene Dimensionierung des Baufensters würde jedoch einen Präzedenzfall für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans schaffen, wo sich die Baugrenzen stärker am Bestand orientieren und restriktiver gefasst wurden. Es wird empfohlen, hier eine Kompromisslösung zu treffen, die ausreichende Flexibilität schafft, aber ausreichende Abstände auch zu den festgesetzten Grünflächen berücksichtigt:
Zu 3) Garagen
Da für das Planungsgebiet nur ein „einfacher Bebauungsplan“ vorgesehen wurde, der die Grundzüge der baulichen Nutzung regeln soll, wurden keine Flächen für Nebenanlagen oder Garagen festgesetzt. Der Bebauungsplan enthält zudem keine Passus, der außerhalb der Baugrenzen Nebenanlagen oder sonstige Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zugelassen werden können, grundsätzlich ausschließt.
Damit greift § 23 Abs. 5 BauNVO: „Wenn im Bebauungsplan nichts Anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.“
Zur Klarstellung kann in der Festsetzung dahingehend ergänzt werden, dass die entsprechenden Anlagen ausnahmsweise außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können. Für eine allgemeine grundsätzliche „Freistellung“ fehlt eine entsprechende Gesetzesgrundlage.
Zu 4) Ermittlung GRZ in Abhängigkeit von den festgesetzten Grünflächen
Die Ermittlungsmethode wurde überprüft. Die Methode des Antragstellers erscheint plausibel, führt aber in einigen Baufeldern zu leichten Abweichungen in der festgesetzten GRZ (vgl. Planauszug). Im Einzelfall ist dazu auch die Anpassung der Baugrenzen erforderlich, um das zulässige Nutzungsmaß auch umsetzen zu können.
Im Zuge der Überprüfung zeigte sich, dass im Baufeld 29 (zukünftig 28) keine höhere GRZ als 0,2 möglich ist, da der Geländeverlauf ein größeres Baufenster nicht zulässt:
Zu 5) Abweichung der Grundstücksgrößen vom Grundbuch
Die angesetzten Grundstücksgrößen entsprechen der Digitalen Flurkarte im Koordinatensystem UTM. Aufgrund der landesweiten Verzerrung, die allerdings im Landkreis München nur sehr gering ausfällt, könnten sich vom Grundbuch abweichende Größen ergeben. Diese liegen allerdings im geringen Rundungsbereich und sind bei der Ermittlungsmethode der zulässigen GRZ abhängig vom Grünflächenanteil nachrangig.
Zu 6) festgesetzte Wandhöhe abweichend vom Bestand
Wie in der Stellungnahme des Landratsamts bereits dargelegt wurde, unterfallen die Bestandsgebäude im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung den Regelungen zum Bestandsschutz. Die festgesetzte Wandhöhe orientiert sich an den umliegenden Bebauungsplänen. Aus städtebaulichen Erwägungen wird analog zu der im angrenzenden Bebauungsplan „Max-Rüttgers-Straße“ ebenfalls eine zulässige Wandhöhe von 6,30m vorgesehen. Aufgrund der Hanglage ist zu beachten, dass mit Zunahme der Wandhöhe auch die Ansichtsflächen auf der Talseite höher werden. Aktuell sind neben den klassischen Zweigeschossigen Gebäuden zzgl. Dachgeschoss ohne Kniestock auch viele Gebäude in Form von sogenannten Kniestockhäusern (EG plus ausgebautes DG mit höherem Kniestock) vorhanden. Die geplante Wandhöhe von 6,30m stellt einen Kompromiss zur derzeitigen Bauweise und der gewünschten Nachverdichtung dar, die u.a. auch durch flächensparenden Aufstockungen möglich sein soll. Eine Planänderung wird nicht veranlasst..
Zu 7) Bezugspunkt für die Wandhöhe
Die Bezugshöhen für die bisher getrennten Baufenster wiesen einen Unterschied von 0,5m auf. Grundsätzlich wäre eine Staffelung hier weiterhin sinnvoll, wobei die Grenzziehung aufgrund unklarer Planungen zur Grundstücksteilung schwierig wäre. Es wird deshalb empfohlen, hier eine mittlere Bezugshöhe von 680,10 festzusetzen.
Entsprechend der Stellungnahme des WWAs wird der Hinweis entsprechend angepasst bzw. als Festsetzung vorgesehen. Durch die nun allgemeine Vorgabe zur druckwasserdichten Ausbildung von Gebäuden 25cm oberhalb der Geländeoberfläche, entfallen zukünftig Konflikte mit der Bezugshöhe.
Darüber hinaus ist zur Festsetzung der Bezugshöhe folgende Ausnahme für die maßgeblichen Baufelder 01, 02, 03 und 28 zu ergänzen: „Abweichungen von der festgesetzten Bezugshöhe können in den Baufeldern Nummern 01 bis 03 sowie 28 in geringfügigem Maß bis maximal 0,50m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn diese in Folge von Grundstücksteilungen zur besseren Einbindung der Gebäude in das Gelände erforderlich werden.“
Zu 8)
Für die Fl.-Nr. 1598/4 und 5 sowie 1598 / 15 bis 20 ergibt in Bezug auf die Gebäude kein Regelungsbedarf mehr, da hier bereits eine bauliche Entwicklung erfolgt ist. Die Flächen nördlich davon wurden nicht aufgegriffen, da hier bereits ebenfalls schon große Kubaturen vorliegen und sich hier eine weitergehende Entwicklungsmöglichkeit aus der Umgebungsbebauung nicht weiter ableiten lässt.
Auf der Südseite der Grundstücke Fl.-Nr. 1598/18 bis 20 sowie 5 befinden sich allerdings erhaltenswerte Buchen, deren Erhaltung bereits im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für die dort im Bau befindlichen Gebäude Berücksichtigung fanden. Um dauerhaft einen durchgehenden Grüngürtel baurechtlich zu sichern, sind diese Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans mit aufzunehmen.
Eine aktuelle Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urt. vom 25. April 2023 – 4 CN 5.21 bestätigt, dass Bebauungsplänen der Innenentwicklung nach § 13a BauGB nicht für eine quantitative Vermehrung des Baurechts herangezogen werden können, sondern im Sinne einer „doppelten Innenentwicklung“ auch für eine qualitative Entwicklung des Siedlungsbereichs, etwa durch die Einbeziehung und Bewahrung von Grünflächen.
Die Erweiterung des Geltungsbereichs um die genannten mit Bäumen bestandenen Teilflächen der genannten Grundstücke folgt diesem Ziel der Erhaltung der Wohnqualität:
Beschluss:
Die festgesetzten Flächen zur Erhaltung von Gehölzen bleiben unverändert bestehen. Es wird ein gemeinsames Baufeld festgesetzt, wie in der Abwägung vorgeschlagen. Es wird eine Festsetzung zur ausnahmsweisen zulässigen Überschreitung der Baugrenzen durch Garagen und Nebenanlagen ergänzt, wie in der Abwägung vorgeschlagen. Die GRZ Ermittlung wird überarbeitet. In Bezug auf die Abweichung der Grundstücksgrößen von den Angaben im Grundbuch wird keine Planänderung veranlasst. Die festgesetzte Wandhöhe wird aus städtebaulichen Gründen unverändert mit 6,30m festgesetzt. Die Bezugshöhe für das neue Baufeld 03 wird auf 680,10 müNN festgesetzt. Parallel wird eine Ausnahme für Abweichungen von der Bezugshöhe für die Grundstücke mit flurübergreifenden Baufenstern ergänzt, wie in der Abwägung vorgeschlagen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird nach Norden entsprechend dem Abwägungsvorschlag erweitert, um eine durchgängige Grünachse zu sichern.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer Zeller Str. 56, 82067 Zell vom 19.06.2023:
Fristgerechte Stellungnahme/Bedenken zum Bebauungsplan Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit möchte ich zum o.a. Bebauungsplan Stellung nehmen. Meine Bedenken betreffen mein eigenes Grundstück (Zeller Straße 56) mit der Flurnummer 1624/7.
Im Entwurf des Bebauungsplans wir die Bebauungsgrenze Richtung Westen deutlich stärker eingeschränkt als es der Art. 6 BayBO, Stand Juni 2021 erlaubt, der als Mindestgrenze 3 Meter oder 0,4 H vorsieht.
Aufgrund des Entwurfs wäre der Baukörper meines Hauses, wie es seit 60 Jahren steht, an der Nord-West-Grenze nicht mehr genehmigungsfähig und somit nicht bestandswahrend.
An der Nordwest-Ecke kommt mein Haus im Moment jedoch der Westgrenze ohnehin nicht näher als ca. 5,20 Meter – und hat keinerlei negativen Einfluss auf das gesunde Wachstum der direkt an der Grundstücksgrenze stehenden Buchen bzw. Hainbuchen.
Die Bebauungsgrenze wird im Entwurf des Bebauungsplans bei meinem Nachbargrundstück (Zeller Str. 62, Flurnummer 1624/23) deutlich mehr in Richtung West verschoben. Ich beantrage, dass die Bebauungsgrenze nach Westen bei mir in derselben Höhe verläuft, wie dies der Entwurf für das südliche Nachbargrundstück vorsieht.
Eine Ungleichbehandlung ist nicht nachvollziehbar. Es gibt weder aus Gründen des Baumschutzes noch aufgrund der BayBO einen Anlass dafür, im Westen die Bebauungsgrenze auf meinem Grundstück deutlich weiter entfernt vom Nachbargrundstück festzulegen.
Mit freundlichen Grüßen
Eigentümer Zeller Str. 56
Stellungnahme /Abwägung:
Der Verschiebung der westlichen Baugrenze um 1,90m nach Westen analog zur geplanten Baugrenze im südlich angrenzenden Baufeld steht aus städtebaulicher Sicht nichts entgegen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch innerhalb der Baugrenzen die erforderlichen Abstandsflächentiefen gemäß der Abstandsflächensatzung einzuhalten sind (0,65H).
Beschluss:
Die Baugrenze auf der Fl.-r. 1624/7 wird um 1,90m nach Westen verschoben.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer Grundstück Zeller Str. 40a in 82067 Zell per Niederschrift vom 10.07.2023 um 14:30 Uhr:
Gemeinde Schäftlarn
Az.: 6102/2023-BP56
Niederschrift über die Eingabe zur Neuaufstellung des BPlans Nr. 56
im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Am 10.07.2023 um 14:30 Uhr erscheint der Eigentümer des Grundstücks Zeller Str. 40a (Flnr. 1598/12) gibt den nachfolgenden Sachverhalt zur
Niederschrift:
Ich rege -nach Absprache mit unseren Nachbarn (Flnr. 1598)- an, dass der ursprüngliche und eingewachsene Buchenbestand an der Südseite der Grundstücke Flnrn. 1598/18, 1598/19, 1598/20 und 1598/4 entsprechend der untenstehend dargestellten roten Linienführung mit in den Umgriff des Bebauungsplans aufgenommen werden soll.
Die Fläche soll wie in Festsetzung Ziffer 4.1 (Grünordnung) als Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen dargestellt werden.
Die Anregung entspricht zudem den Darstellungen des Flächennutzungsplans.
Diese Grünfläche liefert einen wesentlichen Beitrag zur Hangentwässerung um den Tiefgaragenkomplex der Flnrn. 1598/19 ff. (Zeller Str. 34 bis 36) herum.
Schäftlarn, den 10.07.2023
Stellungnahme /Abwägung:
Die Erweiterung des Bebauungsplangebiets hinsichtlich der Grünflächen wurde im Rahmen der Abwägung der Stellungnahme der Anlieger der Zeller Straße 39/41 bereits beschlossen. Der Plan wurde entsprechend der Eingabe geändert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird entsprechend der Eingabe veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer Max-Rüttgers-Str. 9, 82067 Zell vom 14.07.2023:
Einspruch zum Entwurf des Bebauungsplan Nr. 56
- Einwand gegen geplante Höhenfestsetzung vom Baufeld 26, Zeller Straße 44
- II. Anregung Dachneigung auf bis zu 30 Grad zu begrenzen
Sehr geehrte Damen und Herren,
I. Einwand gegen geplante Höhenfestsetzung vom Baufeld 26, Zeller Straße 44
Wir rügen hiermit die geplanten Festsetzungen zur Geländehöhe des Grundstückes Zeller Straße Nr. 44 und insbesondere zur Geländehöhe des Baufeldes Nr. 26 mit 684, 5. Die aktuell vorhandenen Geländehöhen beruhen auf einer rechtswidrigen Aufschüttung des Geländes um teilweise bis zu ca. 2 m aus dem Jahr 2015 und haben keinen Bestandsschutz.
Unser Gebäude, Max-Rüttgers-Str. 9, liegt oberhalb des Grundstücks Zeller Str. 44. Wir haben freie Sicht auf die Berge. Eine Akzeptanz der rechtswidrigen Geländeanhebung des Grundstücks Zeller Str. 44 würde dazu führen, dass das dort zu errichtende Gebäude höher hinausgebaut und uns den Bergblick versperren würde. Ohne die Geländeanhebung wäre das nicht der Fall.
Wir bitten daher das Baufeld Nr. 26 im Bebauungsplan um mindestens 1,50 m niedriger festzulegen auf ca. 682,80 m.
- Geländeaufschüttungen 2015
Sowohl wir als auch unsere Nachbarn, haben die rechtswidrige Geländeanhebung mit einer Vielzahl von Bildern dokumentiert und bereits 2015 sowohl der Gemeinde Schäftlarn als auch dem zuständigen Landratsamt gemeldet.
Im Einzelnen geschah damals folgendes:
Im Jahr 2015 wurden das ehemals im Eigentum der Familie Brandl stehende, sehr kleine nicht unterkellerte Einfamilienhaus auf dem Grundstück Zeller Straße Nr. 44 abgerissen. Zeitgleich erfolgte die Bebauung des Grundstücks Zeller Str. 46 mit einem unterkellerten Einfamilienhaus, welches fast doppelt so groß ist wie das Haus der Familie .
Der Erdaushub für die Baugrube des Hauses 46 wurde nicht abgefahren, sondern auf dem oberen Grundstück Nr. 44 verteilt. Zusätzlich wurden noch unzählige weitere Lastwagen mit weiteren Erdmaterial angefahren und auf Nr. 44 verteilt. Wir Nachbarn haben das Problem erst erkannt, nachdem bereits der größte Teil des Grundstücks deutlich aufgeschüttet worden war und sind daher erst sehr spät eingeschritten.
Wir überreichen im Anhang eine Serie von Fotos, die zum Teil den Zustand des Geländes vor, während und nach den Aufschüttungen zeigen mit einer entsprechend detaillierten Beschreibung.
2. Geländeaufschüttungen im Verlauf von Gelände /Höhenlinie ersichtlich
Bereits der Verlauf der Höhenlinie des Bebauungsplanentwurfes lässt erkennen, dass in der Zeller Str. 44 unrechtmäßige Aufschüttungen vorgenommen wurden. Die rote Höhenlinie, welche durch das Baufeld 26 führt, beschreibt innerhalb des Baufeldes einen unnatürlichen wellenförmigen Verlauf. Diese Anomalie liegt in dem Bereich, wo das damals abgerissene Einfamilienhaus der Familie Brandt stand. Im Grundstück Nr. 48 verläuft diese Höhenlinie noch geradlinig und wäre nach dem natürlichen Geländeverlauf, der auch vor den Aufschüttungen in 2015 noch vorhanden war, am westlichen Rand des Baufeldes 26 weiter verlaufen. Der steile Hang begann vor den Aufschüttungen erst westlich vom Baufeld Nr.26.
Für das Haus Zeller Str. 38, Baufeld Nr. 28, waren bei dessen Errichtung ebenfalls Aufschüttungen vorgenommen worden, so dass sich erklärt, warum die Höhenlinie auf der östlichen Seite des Baufeldes Nr. 28 entlanglauft und nicht mitten durch dieses Baufeld. Nördlich vom Baufeld Nr. 28 fällt das Gelände daher auch wieder deutlich ab. Auf dem nachbarlichen Grundstück Max-Rüttgers-Str. 5 befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Grundstück Zeller Str. 38 eine Senke mit einem natürlichen Teich.
In diesen Kontext passen die Höhenlage der Nachbarbaufelder:
- Nr. 25 mit 681,70 m Höhe (Baufelder 25 u. 26 sind nur wenige m voneinander entfernt)
- Nr. 24 mit 682 m Höhe
- Nr. 22 mit 681, 6 m
- Nr. 20 m 682 m
3. Anregung Untergeschoß als Vollgeschoß -
Vorteil bezüglich neuem Abstandsflächenrecht und Ausnutzung der GRZ
Wir regen an, den Eigentümern des Grundstücks Zeller Str. 44 zu erlauben das Untergeschoss als Vollgeschoss auszubilden. Man könnte das Grundstück mit einer Perlschnurlinie innerhalb des Bebauungsplanes abgrenzen und Sonderregelungen festsetzen. Dann wären die Eigentümer nicht genötigt das gesamte Erdreich wieder abzutragen, sondern ggf. nur teilweise. Die Eigentümer könnten die Wohnfläche zum Teil in das Erdreich hineinverlegen. Allerdings müsste sichergestellt sein, dass die Fußbodenoberkante auf Höhe des vor den Aufschüttungen in 2015 vorhandenem Niveau befindet.
Für die Eigentümer hätte die Ausbildung des Untergeschosses als Vollgeschoss im Hinblick auf das Abstandsflächenrecht einen großen Vorteil. Das Baufenster Nr. 26 hat zu unserem Grundstück einen Abstand von ca. 4,20 - 4,30 m. Ausgehend von der grundsätzlich zulässigen Wandhöhe von (6,30 m + 1/3 Dachhöhe) x 0,65 zur Bemessung des notwendigen Abstandes zum Nachbarn, könnte es knapp werden den an allen vier Seiten eines Gebäudes notwendigen Abstand einzuhalten. Mit der Ausbildung des Untergeschosses als Vollgeschoss wäre die komplette Ausnutzung der zulässigen GRZ gesichert.
4. Hinweis
Abschließend weisen wir daraufhin, dass wir eine fehlende oder unzureichende Korrektur der geplanten Höhenfestsetzung vom Baufenster Nr. 26 keinesfalls hinnehmen würden. Dies würde eine nachträgliche Legalisierung einer rechtswidrigen Handlung bedeuten. Die Eigentümer vom Grundstück Zeller Str. 44, die das Grundstück ohnehin nur als Wertanlage erworben haben, kämen in den Genuss der nachträglichen Legalisierung einer rechtswidrigen, von Anfang an beabsichtigten Vorteilsbeschaffung von ganz erheblichem finanziellen Wert.
Die Kehrseite wäre, dass wir entgegen dem geltenden Recht einen massiven Verlust in Qualität und Wert unseres Eigenheims erleiden würden. Wir bitten um Verständnis, dass wir uns daher gezwungen sehen würden, rechtliche Schritte gegen den Bebauungsplan einzuleiten. Wir verweisen darauf, dass wir über weitere Beweise durch umfassende Fotodokumente und Zeugenaussagen verfügen.
II. Anregung Dachneigung auf bis zu 30 Grad zu begrenzen
Die geplanten Grundflächenzahlen erlauben sehr große Baukörper. Bei zwei Vollgeschossen und einer steilen Dachneigung werden die Gebäude automatisch sehr hoch. Wir regen daher an die Dachneigung auf höchstens 30 Grad zu begrenzen.
Mit freundlichen Grüßen
Eigentümer Max-Rüttgers-Str. 9
Stellungnahme /Abwägung:
Zur Geländeauffüllung / Geschossigkeit
Im Rahmen einer weiteren Ortsansicht konnte festgestellt werden, dass das natürliche Gelände in früheren Zeiten auch in anderen Bereichen des Bebauungsplans aufgefüllt oder angeglichen wurde. Die hier beschriebene Geländeauffüllung diente wohl der Angleichung an das Geländeniveau zum südlichen und nördlichen Nachbarn führte aber auch dazu, dass der Höhenunterschied (mittlere Höhe) zum Bestandsgebäude im Baufeld 24 deutlich größer geworden ist. und nunmehr bei knapp 3m liegt.
Ein Rückbau des eingebauten Materials wäre in jedem Fall in Bezug auf den Kostenaufwand und den ökologischen Nutzen unverhältnismäßig. Es erschiene daher fraglich, ob eine Abtragung des Material überhaupt rechtlich durchsetzbar wäre.
Bei Festhalten an der bisherigen Bezugshöhe (= mittlere Geländehöhe Bestand jetzt) wäre unter dem EG entsprechend der vorliegenden Festsetzung eine Garage möglich. Allerdings wären dann hier Ansichtshöhen von 9m auf der Talseite zu erwarten. In Verbindung mit den zulässigen Grundflächen würden sich dann relativ große Kubaturen ergeben.
Die Einbindung des Erdgeschosses in das Gelände bei entsprechender Neigung wurde bereits in anderen vergleichbaren Bebauungsplänen angewendet. Dazu wird festgesetzt, dass das Untergeschoss als Vollgeschoss ausgebildet werden kann, aber hangwärts nur 1,20m über dem Gelände hinausragen darf. Dazu ist in der Planzeichnung der Bezugspunkt entsprechend von 684,5 auf 683,2 zu senken (bei angenommener Vollgeschosshöhe von 2,80m).
In der Nutzungsschablone wird die zulässige Geschossigkeit für jedes Baufeld ergänzt und die Festsetzung zur Wandhöhe und zur Geschossigkeit angepasst.
Dachneigung:
Im Bebauungsplan sind keine Dachneigungen festgesetzt. Die Dachneigung ist über die Ortsgestaltungssatzung bis 35° zulässig. In der Max-Rüttgers-Straße wurde eine Staffelung von bis zu 25° bei zwei Vollgeschossen + Dach und 35° bei Kniestockhäusern vorgesehen. Eine die Regelungen der ÖBV weiter eingrenzende vorrangige Regelung durch Festsetzung im Bebauungsplan ist daher städtebaulich nicht erforderlich.
Beschluss:
Für das Baufeld 25 wird die Bezugshöhe um 1,20m tiefer gesetzt, so dass das erste Vollgeschoss als Untergeschoss teilweise in das Gelände einbinden muss. Die betroffenen Festsetzungen werden entsprechend dem Abwägungsvorschlag redaktionell überarbeitet.
Eine Festsetzung zur Dachneigung wird nicht aufgenommen. Es gilt die ÖBV in der jeweils aktuellen Fassung.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer Zeller Straße 48, 82067 Ebenhausen/Zell vom 15.07.2023:
Einfacher Bebauungsplan Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“ der Gemeinde Schäftlarn gem. § 13a BauGB
Sehr geehrter Herr Porer,
vielen Dank für das vorab geführte Telefonat, in dem Sie nochmals die Intention der Gemeinde erläutert haben. Wir begrüßen es sehr, dass die Gemeinde Schäftlarn der in jüngster Vergangenheit entstandenen rücksichtslosen Bauentwicklung und Baudichte entgegenwirken möchte und das formulierte Ziel „Durchgrünung des Baugebiets und Schonung des wertvollen Baumbestands“ im Bebauungsplan Berücksichtigung findet. Auch auf unserem Grundstück ist solcher Baumbestand, der hinsichtlich Fauna und Flora sowie angesichts der zunehmenden Hitzesommer enorm wertvoll ist, und wir sind sehr einverstanden, diesen zu schützen. Insbesondere in Verbindung mit dem benachbarten Grundstück, Zeller Straße 50, Baufeld 23, registrieren wir seit Jahren einen konstant reichen und diversen Bestand an geschützten Vögeln, Säugetieren, Reptilien und Insekten, die auf intakte Ökosysteme angewiesen sind.
Zeller Straße 50, Baufeld 23
Das benachbarte Grundstück, Zeller Straße, wurde seit Jahrzehnten im hinteren Bereich ganz bewusst als Waldgrundstück naturbelassen, sodass sich in Verbindung mit unserem Naturgarten und altem Buchenbestand ein zusammenhängendes Biotop und ökologisches Gegengewicht zu den Betonwüsten der angrenzenden Neubauten herausgebildet hat.
Unser langjähriger Nachbar, Herr Dr. Franz Wirth, Zeller Str. 50, hat immer höchsten Wert auf den Erhalt der Bäume gelegt und wir haben dies sehr wertgeschätzt. Aus diesem Grund hat er gemeinsam mit uns bereits 2019 schriftlich gegenüber der Gemeinde und der Unteren Naturschutzbehörde darauf hingewiesen, wie schützenswert der Baumbestand ist (siehe Anlage). Auch trägt der Baumbestand maßgeblich dazu bei, das Mikroklima zu erhalten. Die Schreiben richteten sich sowohl an die Gemeinde als auch die Untere Naturschutzbehörde. Wir haben mit dem damaligen Schreiben gemeinsam mit Herrn ___ die bestehenden Buchen vermessen und als Fotos beigefügt. Wir legen aktuelle Fotos auch dem vorliegenden Schreiben nochmals bei und weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Herausnahme einzelner Bäume und radikale Bauvorhaben mit großen Maschinen auch die Stabilität der Baumensembles insgesamt gefährden.
Neben den beschriebenen Aspekten spielen – wie auch in der Kommentierung des Bebauungsplanes vermerkt – die Versickerung und die Hanglage in der Straße eine erhebliche Rolle. Bei der dramatisch zunehmenden Flächenversiegelung in Verbindung mit der Hanglage besteht die Gefahr, dass das schnell abfließende Oberflächenwasser nicht mehr versickern kann. Die Buchen leisten einen wertvollen Beitrag, Wasser zu binden und den Hang zu stabilisieren.
Vor diesem Hintergrund beantragen wir, den alten Baumbestand im ausgewiesenen Grünbereich als geschützt einzutragen.
Zeller Straße 44, Baufeld 26
Nun beantragen wir noch die Änderung der Höhenfestsetzung für den Bebauungsplan Zeller Str. 44 Baufeld 26, die mit 684,5 angegeben ist.
Nach Abriss des Hauses Brandl wurde der Hang erheblich aufgeschüttet, so dass die jetzige Geländehöhe nicht dem Originalzustand entspricht! Die Aufschüttungen haben das ursprüngliche Geländeniveau zum Teil um ca. 2 Meter erhöht, siehe Fotos. Diese Veränderung haben alle anliegenden Nachbarn zeitgleich dokumentiert und bei Gemeinde sowie Landratsamt entsprechend reklamiert. Das Schreiben liegt bei. Leider wurde zum damaligen Zeitpunkt bis heute nichts unternommen, diese unrechtmäßige Maßnahme rückabzuwickeln.
Das kleine ehemalige Einfamilienhaus der Familie Brandl war nicht unterkellert und wurde im Zuge der Baumaßnahme Baufeld 25 abgerissen. Der Abraum von Zeller Straße 46, bei dem ein neuer Keller ausgehoben wurde, wurde auf das Grundstück Zeller Straße 44 zusammen mit angefahrenem Erdreich aufgeschüttet. Wir fordern die Gemeinde auf, diese Korrektur nun im Bebauungsplan vorzunehmen und die ursprüngliche Höhe einzutragen, da das dort in Zukunft entstehende Gebäude sonst eine unbotmäßige Gesamthöhe erreichen könnte.
Wenn der im Bebauungsplan zu findende Hinweis, dass „die Gebäude maximal 30 cm oberhalb des Bezugspunktes situiert werden dürfen“, Anwendung fände, würde dies noch zu einer zusätzlichen nicht tolerierbaren Erhöhung führen.
Wir beantragen daher ausdrücklich, dass die Nulllinie der ursprünglichen Bebauung eingetragen wird.
Dachschrägen
Insgesamt sieht der Bebauungsplan massive Bebauung und Höhe für die Zeller Straße vor, ohne die Dachneigung zu begrenzen. Wir beantragen, dass die Dachschrägen auf einen Neigungswinkel von maximal 30° festgelegt wird, damit nicht durch steilere Dachschrägen zusätzliche Höhe gewonnen werden kann.
Mit freundlichen Grüßen
Eigentümer Zeller Straße 48
Anlage:
- Bilddokumentation und Anschreiben BF 26 mit ursprünglicher und verändertem Zustand
- Bilddokumentation BF 23/24 Wirth/Kraus-Gaebel heutiger Zeitpunkt
- Schreiben Baumschutz Zeller Straße 50
Stellungnahme /Abwägung:
Zum Baumschutz:
Die seitens der Antragsteller in der Planung gekennzeichneten Bäume liegen sämtlich in der festgesetzten Grünfläche zu Erhaltung von Bäumen, Sträuchern etc. Dadurch werden die Bäume über den Bebauungsplan nicht beeinträchtigt, sondern vielmehr über die Baumschutzsatzung hinaus auch die Umgebungsflächen der Bäume geschützt.
Zur Aufschüttung im Baufeld 26 und zur Reduzierung der Dachneigung
Es wird auf die Abwägungen und Beschlüsse zur vorangegangenen Stellungnahme der Anlieger Max-Rüttgers-Straße 9 verwiesen. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.
Bei der Behandlung der Stellungnahme betreffend das Grundstück Zeller Str. 50 weist Herr Waldherr darauf hin, dass Baufeld Nr. 22 (vormals Baufeld Nr. 23) schwerlich vollständig baulich nutzbar wäre, da das Baufenster quadratisch ausgelegt ist und aufgrund der Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung 20% länger wie breit gebaut werden müsse.
Die Verwaltung teilt mit, dass eine Vergrößerung des Baufensters aus Gründen des Wurzelschutzes planerseitig fachlich nicht befürwortet werden konnte, da dies an dieser Stelle den Baumbestand gefährden würde.
Herr Lankes entgegnet, dass es eine bewusste Abwägungsentscheidung des Gemeinderats darstellt, dass mit dem Bebauungsplan im Gleichlauf mit der quantitativen baulichen Entwicklung auch die qualitative Entwicklung des Siedlungsbereichs (zum Erhalt des wertvollen Baumbestands und zum Erhalt der Sickerfähigkeit) gestärkt werden soll.
In der Abwägungsdiskussion verständigt sich das Gremium auf Vorschlag der Verwaltung schließlich darauf, für nur das Grundstück Zeller Str. 50 (Baufeld 22) die aus § 4 Abs. 1 Satz 2 ÖBV resultierende Vorgabe, dass die Lange des Baukörpers mindestens 20% größer als die Breite sein muss für nicht als nicht anwendbar festzusetzen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Nur für das Grundstück Zeller Str. 50 (Baufeld 22) wird per Festsetzung geregelt, dass § 4 Abs. 1 Satz 2 ÖBV („Die Länge des Baukörpers muss mindestens 20% größer als die Breite sein.“) nicht anwendbar sein soll.
Im Übrigen ist eine Planänderung nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Brunnhuber Rae in Sachen Eigentümer Zeller Straße 47, 82067 Zell vom 17.07.23
Bebauungsplan Nr. 56 „südliche Zeller Straße“
Sehr geehrter Herr Porer,
unter Vorlage einer beglaubigten Vollmacht zeigen wir an, dass wir
Frau Linda Blersch, die Alleineigentümerin des Grundstücks Fl. Nr. 1594/2 Zeller Str. 47 anwaltlich vertreten.
Die Gemeinde Schäftlarn hat die Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 56 „Südliche Zeller Straße“ beschlossen.
Gegen den Entwurf erheben wir namens und in Vollmacht unserer Mandantin
Einwendungen und Bedenken
Die Bebauung lediglich eines Einzelhauses auf dem Grundstück unserer Mandantin entspricht nicht dem Baurecht das in der Umgebung des Grundstückes unserer Mandantin im Bebauungsplan vorgesehen ist.
Bei einer Grundstücksgröße von 1.299 qm ist dies eine erhebliche Benachteiligung zum Bsp. gegenüber dem Baurecht auf dem Grundstück Fl. Nr. 1588/3, welches bei vergleichbarer Größe mit zwei EFH bebaut ist. Wir beantragen das Baurecht für das Grundstück unseres Mandanten mit ebenfalls einem Doppelhaus (2mal 400 qm) oder zwei Einfamilienhäusern (2mal 500 qm) ohne weiteres möglich.
Weiter beantragen wir die Baufenster so zu verlegen, dass mindestens die Bebauung mit einer Doppelhaushälfte ermöglicht wird.
Ein schützenswerter Baumbestand ist nicht vorhanden.
Mit freundlichen Grüßen
Karl Brunnhuber
Rechtsanwalt
Stellungnahme /Abwägung:
Im Bebauungsplan sind allgemein Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Das Baufenster ist ausreichend groß, um straßenparallel ein Doppelhaus zu errichten. Allerdings liegt das Baufenster entsprechend dem Bestandsgebäude derzeit relativ weit im Norden des Grundstücks, so dass eine Realteilung für die Errichtung eines Doppelhauses schwierig wird. Es wird deshalb empfohlen, das Baufenster nach Süden um 3m zu verlängern. Damit könnte beidseitig vom Doppelhaus jeweils noch eine Garage Platz finden. Die zulässige GRZ bleibt ist entsprechend zu berücksichtigen.
Parallel dazu wäre auf dem östlichen Nachbargrundstück eine ebenfalls eine Anpassung der südlichen Baugrenze möglich, wo allerdings zur Erhaltung ausreichender Wendemöglichkeiten vor der Garage die Erweiterung nicht mehr als 2m betragen sollte.
Beschluss:
Das Baufenster im Bereich der Fl.-Nr. 1594/2 wird nach Süden hin um 3m erweitert, das auf der Fl.-Nr. 1594/11 um 2m.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümerin Zeller Str. 51 per Email vom 18.07.2023:
Sehr geehrter Herr Porer,
zu dem Entwurf des Bebauungsplans Nr. 56 südliche Zeller Straße habe ich folgende Anmerkungen:
Bei der Vermarktung der Neubauten in der Zeller Straße wird von den Bauträgern immer wieder mit dem "Villencharakter " in Ebenhausen und der Zeller-Straße geworben.
Bedauerlicherweise ist dieser Charakter jedoch durch die bereits erfolgte dichtere Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Doppelhäusern, welche mit einem Villencharakter nichts mehr zu tun haben und durch die Unterteilung der Grundstücke bei Generationswechsel teilweise verloren gegangen. Dies ist bei der vorliegenden Ausgestaltung des Bebauungsplanes in noch größerem Maße zu befürchten.
Daher möchte ich anregen, die Mindestgröße des Baugrundstücks für die Bebauung analog zum Bebauungsplan "Max - Rüttgers Straße" beizubehalten mit einer Mindestgröße von 600 qm für ein EFH und die GRZ bei 0,2 zu belassen sowie die Überschreitung der festgesetzten GRZ von 10 % durch Errichtung von Balkonen u. Terrassen nicht in den Bebauungsplan hinein zu nehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Eigentümerin Zeller Str. 51
Stellungnahme /Abwägung:
Zur Mindestgrundstücksgröße
Eine gewisse Nachverdichtung im Innenbereich kann zur Reduzierung des Flächenverbrauchs im Außenbereich beitragen. Dadurch sind die verschiedenen Belange gegeneinander abzuwägen. Durch die geplante Erhaltung von Grünflächen mit altem Baumbestand bleiben auch bei einer möglichen Nachverdichtung ortsbildprägende Gehölze erhalten, die den Charakter des Gebiets wesentlich prägen.
Durch die rasante Preisentwicklung am Immobilienmarkt wird es für viele immer schwieriger ein Eigenheim zu errichten. Zu große Mindestgrundstücksgrößen tragen zu diesem Effekt bei. In vielen Gemeinden wurden die Mindestgrundstücksgrößen deshalb in den letzten Jahren maßvoll, der jeweiligen Situation entsprechend verringert.
Das theoretisch kleinste Grundstück, welches allerdings gemeindeübergreifend eine größere Grundstücksfläche aufweist und daher nur den Grundstücksanteil auf Schäftlarner Gemeindegebiet von 311m² berücksichtigt, ist die Haus-Nr. 57 im Süden mit einem Einzelhaus. Der nördliche Nachbar hat 648m², die meisten übrigen Grundstücke sind mehr als 1.000m² groß.
Im Vergleich dazu ist das Grundstück mit den beiden Doppelhäusern Haus-Nr. 52/52a und 52b und c nicht geteilt und hat eine Gesamtgröße von 1.523m². Bei Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 auf 600m² für ein Einzelhaus und entsprechend von 700 auf 800m² für ein Doppelhaus, wäre z.B. die Bebauung auf dem Areal Haus-Nr. 52 und Co künftig nicht mehr möglich.
Bei der Abwägung ist auch zu berücksichtigen, dass die meisten Baufenster so ausgelegt sind, dass vorrangig der Bestand gesichert wird und oftmals unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Abstandsflächen ein zusätzliches Gebäude auch bei Abriss und Neubau kaum möglich sein wird.
Überschreitungsregeln
Die Überschreitungsmöglichkeiten wurden im Gemeinderat bereits im Rahmen des Billigungsbeschlusses für den Entwurf umfassend diskutiert. Die Überschreitung betrifft ausschließlich Balkone und Terrassen und wird bei einer GRZ von 0,2 noch als vertretbar angesehen.
Bei der Behandlung der Stellungnahme der Eigentümerin der Zeller Straße 51 stellt Herr Blomeyer die Frage, weshalb die Mindestgrundstücksgrößen nicht bei 500m2 für ein Einzelhaus und bei 700 m2 für ein Doppelhaus belassen werden sollten, wenn diese Erhöhung vorliegend -wie vorgetragen- ohnehin keine Auswirkung haben würde. Nach kurzer Diskussion im Gremium stellt der Erste Bürgermeister den (weitergehenden) Vorschlag der Verwaltung schließlich zur Abstimmung.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Mindestgrundstücksgröße ist auf 600m² für ein Einzelhaus und 800m² für ein Doppelhaus zu erhöhen.
Abstimmung: 13:4
