Herr Lankes und Herr Metz nehmen aufgrund Art. 49 Abs. 1 GO an der Beratung und Abstimmung nicht teil.
Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 47 „Auenstraße“ wurde in der Zeit von 29.12.2017 bis einschließlich 15.01.2018 erneut öffentlich ausgelegt.
Während der Auslegung gingen folgende Stellungnahmen ein:
1. Familie Josef Metz, Schreiben vom 05.01.2018
„Sehr geehrte Damen und Herren,
in der Sitzung des Gemeinderats am 15.11.2017 wurde beschlossen, den Gebietscharakter des Bebauungsplans Auenstraße von einem Dorfgebiet (MD) in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) zu ändern.
Durch die Festsetzung eines Wohngebiets wird unser landwirtschaftlicher Betrieb auf der FINr. 135 stark eingeschränkt.
Wir beantragen daher die Herausnahme der Hofstelle (FINr. 135, Starnberger Str. 54) aus dem Bebauungsplan. (1)
Sollte die Hofstelle nicht herausgenommen werden, beantragen wir alternativ die Festsetzung eines Dorfgebiets. (2)
Außerdem beantragen wir die Angleichung der Wandhöhe auf 6,75 m für die gesamte FINr. 135. (3)
Die entsprechenden Begründungen sind dem Anhang zu entnehmen.
Sollte ein Wohngebiet festgesetzt werden und die Hofstelle im Bebauungsplan bleiben, haben wir keine Weiterentwicklungsmöglichkeit für unseren landwirtschaftlichen Betrieb. Auch eine Umnutzung eines Teils des Hofes in einen kleinen Handwerksbetrieb oder ähnliches ist dann nicht möglich. Ein Erhalt des Gebäudes wäre in Zukunft nicht mehr sinnvoll.
Anhang (Begründung zum Schreiben vom 05. Januar 2018)
In der Sitzung des Gemeinderats am 15.11.2017 wurde beschlossen, den Gebietscharakter des Bebauungsplans Auenstraße von einem Dorfgebiet (MD) in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) zu ändern.
(1) Als Begründung für die Festsetzung des Wohngebiets wurde genannt, dass sich kein landwirtschaftlicher Betrieb im Umgriff des Bebauungsplans befindet.
Allerdings befindet sich auf der FINr. 135 die Hofstelle unseres aktiven landwirtschaftlichen Betriebs (derzeit keine Tierhaltung, aber Eigenbewirtschaftung der Flächen).
Durch die Festsetzung des Wohngebiets wird es zu Konflikten zwischen Wohnen und Landwirtschaft kommen und für die Landwirtschaft gibt es keine Entwicklungs- bzw. Veränderungsmöglichkeiten mehr.
Daher beantragen wir die Herausnahme unserer Hofstelle (FINr. 135) aus dem Bebauungsplan Auenstraße.
Die Herausnahme kann zusätzlich damit gerechtfertigt werden, dass wir als Einzige Anlieger der Starnberger Straße und nicht der Auenstraße sind. Die Anlieger der Starnberger Str. FINr. 275/2 und 275/3 wurden ebenfalls ausgespart.
(2) Sollte die Hofstelle nicht herausgenommen werden, beantragen wird alternativ die Festsetzung eines Dorfgebiets.
Als Ziel des ursprünglichen Bebauungsplanentwurfs wurde in der Begründung aufgeführt, die ländlichen Strukturen im Dorfkern erhalten zu wollen und die Landwirtschaft weiterhin zu ermöglichen.
Dieses Ziel soll nun aufgrund der Stellungnahme des Landratsamtes München aufgegeben werden und stattdessen ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. In der Stellungnahme weist das Landratsamt darauf hin, dass die Festsetzung eines Dorfgebiets nicht zulässig ist, wenn im Baugebiet keine landwirtschaftlichen Betriebe vorhanden sind.
Zu der Annahme, dass im Baugebiet keine aktiven landwirtschaftlichen Betriebe mehr vorhanden sind, kommt das Landratsamt, da dies von der Gemeinde in der Begründung des Bebauungsplans so formuliert wurde.
Tatsächlich befinden sich aber zwei aktive landwirtschaftliche Betriebe auf den FINrn. 135 (Betriebsnummer 184 142 0016) und 129. Die Hofstellen befinden sich beide im landwirtschaftlichen Betriebsvermögen. Ebenso befindet sich im Umgriff des Bebauungsplans eine Fläche (FINr. 275, Wiese), die landwirtschaftlich bewirtschaftet wird.
Die Aussage, dass eine aktive Landwirtschaft nicht besteht bzw. auch für die Zukunft nicht mehr stattfinden wird, ist somit nicht richtig. Wir haben nicht vor unsere Landwirtschaft aufzugeben.
Der Hinweis des Landratsamtes, dass ein Baugebiet ganz ohne land- und forstwirtschaftliche Betriebe kein Dorfgebiet ist, wurde somit aufgrund unrichtiger Tatsachen gegeben. Nach einem Telefonat mit Frau Knüpp vom Sachgebiet Bauleitplanung im Landratsamt München bestätigte diese, dass die Festsetzung eines Wohngebiets kritisch ist, wenn Landwirtschaft vorhanden ist. Die Gemeinde hat bei der Überplanung bestehender Gebiete darauf zu achten, dass Konflikte durch verschiedene Nutzungen (Landwirtschaft und Wohnen) vermieden werden.
(3) Die Wandhöhe für den gesamten Bebauungsplan wurde auf 6,75 m festgesetzt. Außer für ein Baufenster der FINr. 135, dort wurde die Wandhöhe ohne ersichtlichen Grund auf 6,25 m reduziert.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass für die baurechtliche Begriffsbestimmung „Landwirtschaft“ ausschließlich die Legaldefinition des § 201 BauGB anzuwenden ist. Das Wesen eines landwirtschaftlichen Betriebes in diesem Sinne besteht darin, dass -für die Zwecke der Landwirtschaft und die landwirtschaftliche Betätigung- die drei Produktionsformen Betriebsmittel, menschliche Arbeit und Bodennutzung zu einer organisatorischen Einheit zusammengefasst sind und dass sie plangemäß von einem Betriebsleiter eingesetzt werden. Dabei kommt es u.a. auf den Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung, auf die Verkehrsüblichkeit der Betriebsform, auf die Ernsthaftigkeit des Vorhabens und die Sicherung einer Beständigkeit in Bezug auf die Eignung des Betriebsführers und seine wirtschaftlichen Verhältnisse an (Urteil Bundesverwaltungsgericht vom 27.01.1967). Die Dauer und Nachhaltigkeit des Betriebs setzt bei Nebenerwerbsbetrieben als wichtiges Indiz die Gewinnerzielung in Abgrenzung zur bloßen Liebhaberei voraus, d.h. ein Nebenerwerbsbetrieb muss dem Betriebsinhaber einen Beitrag zum Lebensunterhalt geben (Beschluss Bundesverwaltungsgericht vom 20.01.1981).
Der baurechtliche Begriff der Landwirtschaft ist daher völlig unabhängig vom steuerrechtlichen Begriff der Landwirtschaft oder gar dem Vorliegen einer landwirtschaftlichen Betriebsnummer zu sehen. Vereinfacht formuliert liegt ein landwirtschaftlicher Betrieb im baurechtlichen Sinn jedenfalls dann vor, wenn zu erwarten ist, dass der Betrieb als baurechtlich privilegiert im Sinne des § 35 BauGB landwirtschaftliche Betriebsgebäude im planungsrechtlichen Außenbereich errichten kann.
Dies wird zwar seitens der Bauverwaltung eher bezweifelt; dennoch soll nicht verkannt werden, dass durch die land- und forstwirtschaftliche Betätigung auf dem Grundstück Fl.Nr. 135 Emissionen entstehen, welche über das zulässige Maß in einem allgemeinen Wohngebiet hinausgehen können. Zudem wurde vom Grundstückseigentümer vorgetragen, dass auf dem Grundstück möglicherweise eine Zimmerei untergebracht werden soll.
Hinsichtlich des Antrages zu (3) ist darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplan die Anwendung der gesetzlichen Abstandsflächen entsprechend den Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung festgesetzt ist. Dies bedeutet, dass ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 6,25 m an zwei Seiten einen Grenzabstand von mindestens 3,125 Meter (1/2 Wandhöhe) einzuhalten hat. Eine Erhöhung auf 6,75 würde nach Norden und Osten einen entsprechend größeren Grenzabstand erfordern und damit die überbaubare Grundfläche (wegen der Baugrenzen) entsprechend reduzieren.
Um eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zu erreichen (§ 1 Abs. 7 BauGB) sind nach Auffassung der Bauverwaltung folgende Lösungsansätze möglich:
a) Antragsgemäße Entnahme des Grundstückes Fl.Nr. 135 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Ergebnis:
Das Grundstück würde sich dann wieder im planungsrechtlichen Innenbereich nach § 34 BauGB befinden. Ob dann aber (angrenzend an ein allgemeines Wohngebiet) ein landwirtschaftlicher Betrieb reaktiviert oder ein Handwerksbetrieb angesiedelt werden kann, ist dadurch nicht eindeutig gesichert, da durch die Herausnahme aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes die Immissionsschutzproblematik nicht gelöst ist. Zudem bestehen die vom Eigentümer des Grundstückes Fl.Nr. 129 vorgetragenen -gleich gelagerten- Bedenken weiterhin.
b) Festsetzung eines Dorfgebiets östlich der Auenstraße und eines allgemeinen Wohngebiets westlich der Auenstraße
Ergebnis:
Die Aufteilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der Nutzung in ein Dorfgebiet im Osten und ein allgemeines Wohngebiet im Westen würde einerseits den Eigentümern der Grundstücke Fl.Nrn. 135 (Metz) und 129 (Sandner) ermöglichen, ihre bisherige land- und forstwirtschaftliche Betätigung uneingeschränkt fortzuführen bzw. zu intensivieren und ggfs. Handwerksbetriebe anzusiedeln. Andererseits wäre der westlich der Auenstraße gelegene Bereich entsprechend der tatsächlich vorhandenen Nutzung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die im Sachvortrag angesprochenen Bedenken der Verwaltung sind dadurch zwar nicht ausgeräumt, könnten sich durch eine entsprechende Begründung zur vorhandenen und geplanten Nutzung aber minimieren lassen.
c) Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes nach § 30 Abs. 3 BauGB ohne Festsetzung der Art der Nutzung
Ergebnis:
Die planungsrechtliche Zulässigkeit würde sich bei Erlass eines einfachen Bebauungsplanes im Übrigen (also nach Beachtung der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wie z.B. Wandhöhe, Baugrenzen usw.) nach § 34 BauGB beurteilen. Hinsichtlich der zulässigen Nutzungen würden sich gegenüber den bisherigen Verhältnissen keine Änderungen ergeben. Allerdings können Bauanträge dann nicht im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO eingereicht werden. Dies ist nur im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne möglich. Das bedeutet letztlich dann auch, dass das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde über die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen (z.B. Landwirtschaft, Handwerksbetrieb) entscheidet. Sollte es gegebenenfalls zu dem Ergebnis kommen, dass es sich faktisch um ein allgemeines Wohngebiet handelt, wären bestimmte Nutzungen (z.B. Landwirtschaft) wieder unzulässig.
Herr Stuke vertritt die Auffassung, dass der gesamte Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes entweder als Dorfgebiet festgesetzt werden soll, oder alternativ keine Art der Nutzung festgesetzt wird. Er begründet dies mit der Lage im Ortskern und den vorhandenen Nutzungen.
Herr Zattler spricht sich ebenso dafür aus, die Art der Nutzung als Dorfgebiet festzusetzen, da der Bebauungsplan dann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wäre. Zudem weist er darauf hin, dass dieser Bereich Teil des historischen Ortskerns von Hohenschäftlarn ist.
Herr Waldherr betont ebenfalls, dass die Art der Nutzung einem Dorfgebiet entspricht. Insbesondere bestehe angrenzend an das Bebauungsplangebiet, auf dem Grundstück Fl.Nr. 280, eine aktive Landwirtschaft mit Tierhaltung. Zudem regt er an, die zusätzlich mögliche Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 135 mit einer Wandhöhe von 6,75 m festzusetzen.
Herr Stuke stellt den Antrag an den Gemeinderat, die Art der Nutzung für den gesamten Geltungsbereich als Dorfgebiet festzusetzen.
Beschlossen wird (14 : 4 Stimmen):
Die Art der Nutzung wird für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Dorfgebiet festgesetzt.
Im Anschluss daran wird über den Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung beraten und abgestimmt.
Beschlossen wird (15 : 3 Stimmen):
Der Gemeinderat beschließt, den Geltungsbereich hinsichtlich der Art der Nutzung als Dorfgebiet festzusetzen. Die Begründung zum Bebauungsplan ist dahingehend zu ergänzen, dass in diesem Bereich landwirtschaftlich geprägte Nutzungen vorhanden sind und erhalten werden sollen. Zudem soll den Grundstückseigentümern ermöglicht werden, die geplante Ansiedlung von Handwerksbetrieben umzusetzen. Die Wandhöhe wird auf dem Grundstück Fl.Nr. 135 insgesamt auf 6,75 m angepasst.
2. Kanzlei Dlugosch, Feller, Mielke für Herrn Gerhard Sandner, Schreiben vom 04.01.2018
Unser Mandant ist Eigentümer des Grundstücks FINr. 129, Auenstraße 6 + 8, Hohenschäftlarn. Die Gemeinde beabsichtigt, dieses Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken zu überplanen. Es soll ein Wohngebiet festgesetzt werden.
Gegen diese Festsetzung sprechen erhebliche Bedenken. Die Gemeinde hat zunächst ein Dorfgebiet festsetzen wollen, da in dem beplanten Gebiet bzw. unmittelbar angrenzend Hofstellen ehemaliger landwirtschaftlicher Betriebe liegen. Die Landwirtschaft unseres Mandanten ist zwar nicht mehr in vollem Betrieb, da das Grünland verpachtet ist und keine eigenen Tiere gehalten werden, es existiert allerdings noch eine landwirtschaftliche Betriebsnummer. Es ist weiter zu beachten, dass zu dem Grundstück auch ein Wald mit einer Ausdehnung von knapp 4 Hektar gehört. Dieser Wald muss gepflegt werden, es handelt sich von daher um einen forstwirtschaftlichen Kleinbetrieb. Herr Sandner ist darauf angewiesen, das anfallende Holz aus seinem Wald auf dem ihm gehörenden Gelände zu verarbeiten. Es wird hier eine Kreissäge und ein Holzspalter betrieben, wie es für forstwirtschaftliche Betriebe typisch ist. Diese Arbeiten sind so lärmintensiv, dass sie in einem Wohngebiet nicht hingenommen werden könnten. Die Festsetzung als Wohngebiet würde daher einen erheblichen wirtschaftlichen Eingriff verursachen.
Die Umgebungsbebauung entspricht in keinster Weise der typischen Erscheinungsform eines Wohngebietes. Neben der Hofstelle unseres Mandanten befindet sich ein weiterer ehemaliger landwirtschaftlicher Betrieb an der Ecke Auenstraße/Starnberger Straße. Beide ehemaligen Betriebe haben noch das landwirtschaftstypische Aussehen. Das Grundstück FINr. 275 ist geprägt durch freie Grünflächen, die bislang nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Es liegt aber auch kein Dorfgebiet vor, das die Gemeinde zunächst festsetzen wollte, da nie beabsichtigt war, landwirtschaftliche Betriebe zu schützen und zu fördern. Auch die von der Gemeinde festgesetzten Baufenster entsprechen nicht den Erfordernissen der Landwirtschaft, da sie für landwirtschaftliche Gebäude viel zu klein sind.
Es ergibt sich also das Bild, dass es sich bei dem zu beplanenden Gelände weder um ein Dorfgebiet noch um ein Wohngebiet handelt. Vielmehr kann ein typischer Gebietscharakter nicht festgestellt werden, eine planerische Festsetzung egal in welche Richtung würde immer in gewisser Weise in eine falsche Richtung gehen.
Es muss Herrn Sandner schon alleine aufgrund der Berufsfreiheit möglich sein, eine Landwirtschaft, die momentan lediglich ruht, wieder auf zu nehmen. Die Festsetzung eines Wohngebietes würde eine Berufsfreiheit unverhältnismäßig einschränken. Es muss bei der Abwägung berücksichtig werden, dass in dem zu beplanenden Gebiet zwei ehemalige landwirtschaftlichen Hofstellen liegen, deren Betrieb jederzeit wieder aufgenommen werden könnte. Insbesondere für Herrn Sandner kann eine dauerhafte Verhinderung dieser Möglichkeit zu einem Eingriff führen, der in jedem Fall unverhältnismäßig wäre.
Die Gemeinde beabsichtigt, Baufenster festzusetzen, um eine allzu kleinteilige Bebauung der Grundstücke zu verhindern. Es wird hier dringend angeraten, keinen Gebietscharakter festzusetzen, da ein solcher die bestehenden Nutzungen und die bestehenden Gebäude allzu sehr außer Betracht lassen würde. Es empfiehlt sich daher, lediglich Festsetzungen über die Baufenster und das Maß der Bebauung zu treffen. Alles andere wäre ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Rechte unseres Mandanten.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Hierzu wird auf die Abwägung und den Beschluss zu den Einwendungen der Familie Metz verwiesen. Es wird klargestellt, dass der Gemeinde sehr wohl daran gelegen ist, landwirtschaftliche Betriebe zu schützen und zu fördern. Die festgesetzten Baugrenzen ergeben sich aufgrund der vorhandenen Grundstücksflächen, welche für landwirtschaftliche Nebenerwerbsbetriebe und auch für die Ansiedlung von Handwerksbetrieben als ausreichend erachtet werden.
Beschlossen wird (18 : 0 Stimmen):
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt -über die bereits beschlossenen Änderungen hinaus- nicht.
Anschließend erfolgt der verfahrensleitende Beschluss.