Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 03.06. bis 02.07.2020 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte gem. § 4 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 03.06. bis 03.07.2020.
Während der Auslegung wurde von der Öffentlichkeit und von folgenden Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange keine Einwendungen oder Anregungen vorgebracht:
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
Frau Fröhlich erscheint zu diesem Tagesordnungspunkt.
- Isartalverein, E-Mail vom 28.05.2020
Wir bedanken uns für Ihre Benachrichtigung vom 27.05.2020 und die Zustellung der verschiedenen Anlagen.
Es gibt von uns weder Einwände noch Anregungen zum BPlan Nr.9b "Gerhart Hauptmann Weg/Innere Mission"
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Isartalvereins vom 28.05.2020 zur Kenntnis.
Abstimmung: 18:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2 AL-4622-ML 24-14829/2020 vom 22.06.2020
Mit dem genannten Bebauungsplan besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis.
Bitte beachten Sie jedoch unsere Hinweise:
1. Hinweise zum Bebauungsplan Nr. 9b aus wasserwirtschaftlicher Sicht
- Bodenschutz
Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).
- Starkregenereignisse
Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden.
Durch die entstehende Bebauung darf es zudem zu keiner Verschlechterung bei wild abfließendem Wasser für Dritte kommen (§37 WHG):
Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per E-Mail.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.1. Bodenschutz:
Der Wortlaut des § 202 BauGB zum Bodenschutz wird unter Hinweise im B-Plan aufgeführt.
Zu 1.2 Starkregenereignisse:
Nördlich an das Planungs- und Baugebiet anschließend befindet sich ein Hang. Der Hangfuß liegt im Mittel auf 678,00 m ü. NN, das Baugebiet ist auf OKFFB mit 683,50 m ü. NN festgesetzt und liegt damit im Mittel 5,5m tiefer. Bei der Bauausführung werden Maßnahmen getroffen damit bei Starkregenereignissen das anfallende Oberflächenwasser zum Hangfuß abgeleitet werden kann. Das Grundstück am Hangfuß ist im Eigentum der Inneren Mission. Eine Gefährdung Dritter durch ist hierdurch ausgeschlossen. Das derzeit als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesene Grundstück am Hangfuß wird in den Umgriff des Planungsgebietes zusätzlich aufgenommen. Da diese ca. 2.950 m² große Fläche auch für ökologische Ausgleichsmaßnahmen dienen soll, wird dieser Bereich im B-Plan als ökologische Ausgleichsfläche ausgewiesen.
In der Begründung wird auf diesen Sachverhalt unter dem Punkt Wasserwirtschaft neu verwiesen.
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts vom 22.06.2020 zur Kenntnis. In der Begründung werden die Hinweise zum Bodenschutz sowie zur Berücksichtigung von Starkregenereignissen unter dem Punkt Wasserwirtschaft redaktionell eingearbeitet.
Abstimmung: 18:0
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, AZ: P-2020-3008-1_S2 vom 24.06.2020
Soweit aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich, bestehen von Seiten der Bau- und Kunstdenkmalpflege gegen die oben genannte Planung keine grundsätzlichen Einwendungen.
In der unmittelbaren Nähe des Planungsgebiets befindet sich nach derzeitigem Kenntnisstand jedoch folgendes Baudenkmal:
D-1-84-142-38 - „Villa Hüglin, zweigeschossiger Mansarddachbau mit schiefergedecktem Walmdach mit Schopf und unterschiedlich ausgebildeten Fassaden, Terrassenbau an der Nordseite und Madonnen-Medaillon an der Südwestfassade, in Formen des Späthistorismus nach Plänen von Hellmuth Maison, 1913; parkartiger Garten.“
Wir bitten um Berücksichtigung dieses Denkmals und der dafür geltenden Bestimmungen in Begründung und ggf. Umweltbericht. Das Denkmal ist zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 - 6 BayDSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Denkmal kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderungen an diesem Denkmal und in dessen Nähebereich gelten die Bestimmungen der Art. 4 - 6 BayDSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung
.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme /Abwägung:
Zum in der Nähe des Plangebiet befindlichen Baudenkmal „Villa Hüglin“:
Die Villa Hüglin liegt außerhalb des Planungsumgriffs. Es wird bei den textlichen Hinweisen des Bebauungsplans darauf verwiesen, dass bei der Baueingabe das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege nach Art. 6 BayDSchG zu beteiligen ist.
In der Begründung wird unter dem Punkt 4. 6 „Archäologie“ auf dieses außerhalb des Planungsgebiets befindliche Baudenkmal hingewiesen unter Nennung der Nummer der Denkmalliste und mit Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 - 6 BayDSchG.
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege zur Kenntnis. Die denkmalschutzrechtlichen Belange der in der Nähe des Plangebiets befindlichen „Villa Hügelin“ wird in den Festsetzungen und der Begründung des Bebauungsplan als Hinweise berücksichtigt.
Abstimmung: 18:0
- Gemeindewerke, AZ: 20-872-10 vom 29.06.2020
1. Zum Satzungsteil (Plan) - Textlichen Hinweise - gibt es folgende Änderungen:
Zu Ziffer 2 (Neufassung):
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen. In das bestehende Mischwassersystem darf nur Schmutzwasser (kein Drainage- oder Niederschlagswasser) eingeleitet werden, um hydraulische Belastungen für das Kanalnetz und die Kläranlage zu vermeiden.
Die Dichtheit der Grundstücksentwässerungsanlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen.
Zu Ziffer 3 (Streichung eines Wortes):
... ist vorrangig über die belebte Bodenzone ....
Das Wort „vorrangig" ist zu streichen!
2. Zur Begründung gibt es folgende Einwände und Anregungen, um deren Berücksichtigung wir bitten:
a) Unter 4) Plangebiet, Ziffer 2, ist der letzte Absatz wie folgt zu ergänzen:
In das bestehende Mischwassersystem darf nur Schmutzwasser (kein Drainage- oder Niederschlagswasser) eingeleitet werden, um hydraulische Belastungen für das Kanalnetz und die Kläranlage zu vermeiden.
b) Unter 6) Verkehr und Erschließung, Ziffer 6.2, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, ist der zweite Absatz zu streichen, weil das hier nicht hingehört und bereits unter 6.1 steht.
Folgender Satz ist anzufügen:
Es gelten die Satzung für die öffentliche Wasserversorgungseinrichtung der Gemeinde Schäftlarn - Wasserabgabesatzung (WAS) und die Satzung für die öffentliche Entwässerungsanlage der Gemeinde Schäftlarn - Entwässerungssatzung (EWS) in der jeweiligen gültigen Fassung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Die Textvorschläge zu Ziffer 2 und 3 werden übernommen für die textlichen Hinweise im B-Plan
Zu 2:
Die Textvorschläge zur Begründung zu 4) und 6) werden übernommen
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme der Gemeindewerke zur Kenntnis. Die redaktionellen Hinweise und Ergänzungen werden entsprechend berücksichtigt.
Abstimmung: 18:0
5. Bund Naturschutz, AZ: 25/2020MM vom 30.06.2020
Grundsätzlich möchte der BN darauf hinweisen, dass die Versiegelung von Grünflächen eine der Hauptursachen für den weltweiten Rückgang an Arten und deren Populationen darstellt und deswegen außerordentlich kritisch gesehen werden muss. Insbesondere spielen Gärten eine wichtige Rolle für die städtische Artenvielfalt. Mit ihren teilweise arten- und strukturreichen unversiegelten Grünflächen stellen sie Habitate für eine große Anzahl an Tierarten bereit und sorgen für eine Vernetzung von Populationen und größeren zusammenhängenden Lebensräumen. Es gilt deswegen diese Art der kommunalen grünen Infrastruktur zu erhalten und zu verbessern. Auf den ersten Blick mag die einzelne in Gärten vorgenommene Versiegelung im Vergleich zu größeren Flächen nur gering sein. Doch fügt sie sich in eine vielerorts seit Jahren vorgenommene Nachverdichtung von Gärten ein, die in ihrer Gesamtheit eine negative Auswirkung auf viele Tierpopulationen hat.
Der BN stellt deswegen an den oben genannten Bebauungsplan folgende Forderungen:
1. Artenschutz und Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz
In der Begründung zum Bebauungsplan wird argumentiert, es gäbe keinerlei Hinweise auf geschützte Arten. Dies widerspricht der beiliegenden Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz. Laut dieser befinden sich Strukturen im Untersuchungsgebiet, die das Vorkommen von geschützten Säugetieren wie Haselmaus oder verschiedenen Fledermausarten wahrscheinlich macht. Zudem kann ein Vorkommen von Amphibien wie kleiner Teichfrosch oder Springfrosch nicht ohne Kartierung ausgeschlossen werden. Der BN weist darauf hin, dass auch in einem beschleunigten Verfahren die Gemeinden weiterhin dazu verpflichtet sind, alle Umwelt- und Naturschutzbelange zu berücksichtigen. Um dies vollständig gewährleisten zu können, müssen entsprechende naturschutzfachliche Daten erhoben werden. Der BN fordert deswegen, alle in der Voruntersuchung vorgeschlagenen Kartierungen durchzuführen.
Des Weiteren fehlt im Bebauungsplan ein Hinweis auf das Tötungsverbot nach §44 BNatSchG für besonders und streng geschützte Arten. Beim Fällen der Bäume, dem Abbruch des Carports oder der Entfernung des Teiches muss vorher von einem Experten geprüft werden, ob dadurch Arten im Sinne des Gesetzes direkt oder indirekt betroffen sind. Dies gilt auch außerhalb der gesetzlichen Sperrzeiten. Sollten dabei Strukturen für beispielsweise Fledermäuse, Vögel oder Amphibien betroffen sein, sind die-entsprechenden Maßnahmen zur Vermeidung einer Tötung mit ausreichend Vorlauf durchzuführen. Je nach Situation können das CEF-Maßnahmen wie zum Beispiel künstliche Quartiere für Fledermäuse sein. Da manche Amphibienarten in ihren Gewässern überwintern, wäre es sinnvoll einen weiteren Teich anzulegen und die einzelnen Individuen umzusiedeln. Entsprechende Genehmigungen müssen zuvor eingeholt werden. Der BN fordert die Anmerkungen zum §44 BNatSchG in den Bebauungsplan mit aufzunehmen.
2. Baumbestand und Neupflanzungen
Der BN begrüßt den fast vollständigen Erhalt und die Wertschätzung des lokalen Baumbestandes. Im Falle von Neupflanzungen sollten ausschließlich heimische Gehölze verwendet werden. Zudem müssen die gepflanzten Bäume die Kronenfläche der gefällten mindestens ausgleichen, um diese annähernd klimatisch ersetzen zu können. Das ist derzeit im Bebauungsplan nicht ersichtlich. Auf lange Sicht muss garantiert werden, dass die Bäume oberirdisch wie unterirdisch den Raum bekommen, der es ihnen ermöglicht eine ihrer Art und Wuchsordnung entsprechende Größe zu erreichen. Langfristiges Ziel wäre es, die neugepflanzten Bäume zu wertvollen älteren Habitatbäumen mit Totholzanteil und Höhlen heranwachsen zu lassen. Wir bitten darum unsere Empfehlungen im Bebauungsplan festzusetzen.
3. Fassaden
Um die verbleibenden Grünflächen ökologisch zu ergänzen bietet sich eine Fassadenbegrünung mittels verschiedener heimischer Pflanzenarten an, die von Insekten und Vögeln intensiv als Nahrungsressource genutzt werden. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit für diverse Tierarten Quartiere in die Fassaden zu integrieren. Davon profitieren zum Beispiel Vogelarten wie der Feldsperling aber auch Fledermäuse wie Abendsegler und Zwergfledermaus. Der BN empfiehlt beide Maßnahmen in den Bebauungsplan mit aufzunehmen.
4. Dachbegrünung
Der BN regt an, die artenreiche Begrünung von Flachdächern mit heimischen Gräsern und Kräutern als verpflichtend im Bebauungsplan festzusetzen. Bei Fragen zu Details hinsichtlich biodiverser grüner Dächer können Sie sich gerne an uns wenden.
5. Extensive Wiesen
Die verbleibenden, ungenutzten Wiesenflächen sollten als extensiv gepflegte, artenreiche BIühflächen angelegt werden. Auch hier sollten ausschließlich heimische Arten verwendet werden.
6. Lichtverschmutzung
Der BN empfiehlt für das Planungsgebiet eine fachlich fundierte, kompetente Lichtplanung, die eine gute, ökologisch verantwortbare Lichtqualität sicherstellt. Kommunen haben nach § 9 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit im Bebauungsplan Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz (BlmSchG) sowie bauliche· und sonstige Maßnahmen zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen festzulegen. Somit können bereits im Bebauungsplan Leuchthöhe, Leuchtmittel, Insektenschutz, Brenndauer usw. vorgeschrieben werden.
Unter anderem lässt sich empfehlen, die Lichtquellen möglichst niedrig anzubringen und voll abgeschirmte Leuchten zu verwenden. Das Schutzglas sollte flach sein, um Streulicht zu vermeiden, und das Leuchtmittel sollte nicht aus der Lampe herausragen. Es sind nur warmweiße Lampen bis max. 3.000 Kelvin zu verwenden (LEDs ohne Blauanteile), da vor allem der Blau- und UV-Anteil des Spektrums negative Auswirkungen auf verschiedene Tiergruppen hat (Held et al. 2013). Die Leuchtintensität sollte dabei so gering wie möglich sein. Durch Bewegungsmelder, (Teil- bzw.) Nachtabschaltung oder dimmbare Systeme lässt sich die Lichtverschmutzung weiter reduzieren.
7. Klimaschutz und Mobilität
In der Begründung zum Bebauungsplan wird eine Verringerung des Energieverbrauchs angesetzt. Inwieweit dieser erfolgen soll ist nicht klar und wir bitten darum ein genaues ZieI zu formulieren. Des Weiteren fordern wir die Dächer des Wohnhauses mit Photovoltaikanlagen auszustatten und dies auch im Bebauungsplan so festzusetzen. Zudem ist nicht ersichtlich wie eine Reduzierung von motorisiertem Individualverkehr erreicht werden soll, wenn die geplante Tiefgarage mit den Außenstellplätzen viel mehr Parkplätze bereitstellt als laut Begründung zum Bebauungsplan benötigt werden. In der Begründung wird davon ausgegangen, dass nicht in jeder Wohneinheit ein Auto vorhanden sein wird. Hinzukommt, dass mit der Nähe zur S-Bahn zwar der Anschluss nach München gegeben ist, allerdings Einkäufe für den täglichen Bedarf weiterhin in Geschäften der Region gemacht werden. Diese sind dann nicht mehr fußläufig zu erreichen und es kommt zu einer Erhöhung des motorisierten Individualverkehrs. Für derlei Alltagsbesorgungen müssen somit ebenfalls nachhaltige Mobilitätskonzepte entwickelt werden. Dies könnte zum einen mit Hilfe von Car-Sharing-Angeboten und der Möglichkeit, Fahrräder witterungssicher unterzubringen geschehen. Zum anderen könnte durch die Erschließung mittels Buslinien ein weiterer Anreiz geschaffen werden auf das Auto zu verzichten.
8. Tiefgarage
Die Errichtung von Tiefgaragen kann einen erheblichen Eingriff in den Grundwasserhaushalt darstellen. Daher fordert der BN die Erstellung eines hydrogeologischen Gutachtens, um sicherzustellen, dass durch die geplanten Baumaßnahmen keine Beeinträchtigungen oder Schäden entstehen und nachteilige Veränderungen des Grundwassers ausgeschlossen werden können. Der BN fordert deswegen, alle in der Voruntersuchung vorgeschlagenen Kartierungen durchzuführen.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Die artenschutzrechtlichen Untersuchungen für das westlich angrenzende Bebauungsplangebiet - 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9, Satzung 2010 – kamen zu dem Ergebnis, dass keine relevanten Arten (wie z.B. Fledermäuse) durch das Bauvorhaben gefährdet waren. Die Naturausstattung im östlich anschließenden Bebauungsplangebiet Nr.9b ist gleichartig, jedoch ohne die ursprünglich vorhandene alte Holzscheune auf dem jetzigen Gebiet des Sonnenhofes. Aus diesem Grund wurde zum Zeitpunkt der Erstellung des B-Plans Nr. 9b im Dezember 2019 und mit Bezug auf die Vorabschätzung zur SaP davon ausgegangen, dass im Bebauungsplangebiet Nr. 9b keine rote Liste Arten gefährdet sind.
Aufgrund der Stellungnahme der UNB und des Bund Naturschutz vom Juni/Juli 2020 wird angeregt, alle in der Voruntersuchung zur SaP vorgeschlagenen Kartierungen durchzuführen. Da verschiedene zu betrachtende Artengruppen in der jahreszeitlichen Abfolge nur bis zum Sommer kartiert werden können, wurde das Vorhaben im Sinne einer Worst-Case-Annahme auf artenschutzrechtlich unüberwindbare Hürden geprüft. Das Gutachten kommt zum Ergebnis, dass für keine Art oder Artengruppe artenschutzrechtlich unüberwindbare Hürden vorliegen, zumal für die Umsetzung der CEF-Maßnahmen bereits eine unmittelbar angrenzende, verfügbare Ausgleichsfläche vorgeschlagen wurde.
Um sicherzustellen, dass im Bebauungsplangebiet keine besonders streng geschützten Arten gefährdet werden, wird im Bebauungsplan ein Verweis auf das Tötungsverbot nach §44 BNatSchG für besonders und streng geschützte Arten neu aufgenommen (A 7.12).
Weiter wird durch Neuausweisung einer ca. 2950 m² ökologischen Ausgleichsfläche nördlich des Planungsgebietes angrenzend an die gehölzbestandene Hangkante sichergestellt, dass verlorengegangener Lebensraum für Tiere wieder gleichwertig hergestellt werden kann. Die derzeitig als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesene Fläche soll als ökologische Ausgleichsfläche erhalten und gesichert werden.
Falls schützenswerte Arten durch das Bauvorhaben gefährdet sind, können entsprechende Ausgleichsmaßnahmen in der ökologischen Ausgleichsfläche durchgeführt werden. Bei einem eventuellen Vorkommen von Amphibien im ca. 40 m2 großen Folienteich wird ein neuer gleich großer Gartenteich südlich des neuen Gebäudes im Bereich der Grünflächen neu ausgewiesen.
Zu 2:
Der Verlust an Kronenfläche durch zur Fällung beantragten Bäume beträgt nach den Flächen im Vermessungs- und Baumbestandsplan insgesamt ca. 243 m2. Diese Bäume befinden sich weitgehend in Gehölzgruppen. Als Ersatz für die Baumfällung werden 10 Solitärbäume gepflanzt, deren Kronenumfang im ausgewachsenen Alter bei einem angenommenen Kronendurchmesser von 6 m größer sein wird als der Kronenumfang im derzeitigen Bestand. Die Ersatzbäume erhalten alle einen ausreichend großen Wurzelraum und können sich zu Einzelbäumen entwickeln. Eine entsprechende Festsetzung zum durchwurzelbaren Raum für Baumneupflanzung in Abhängigkeit von der Wuchsordnung erfolgt nach der Stellungnahme Grünordnung LRA München. Außerdem werden die vorhandenen Gehölzgruppen und Bäume in der neuen ökologischen Ausgleichsfläche zusätzlich erhalten und gesichert (A 7.11).
Zu 3:
Die Südfassade mit großen Fensterflächen und Loggien und die Nordfassade mit Laubengängen eignen sich nicht gut für Fassadenbegrünung. Aus diesem Grund wird die Fassadenbegrünung auf fensterlose Wandflächen von Nebengebäuden beschränkt (A 7.10).
Zu 4:
Aufgrund der ÖBV und des ausdrücklichen Wunsches des Gemeinderats erhält das neue Gebäude ein ortsbildtypisches geneigtes Ziegeldach.
Zu 5:
Als Ausgleich für den Verlust an Gartenflächen werden nördlich des Planungsgebietes auf einer ca. 2.950 m2 großen Fläche im landwirtschaftlich festgesetzten Außenbereich vorhandene Wiesen und Gehölzgruppen als Fläche zur Erhaltung und Sicherung von Natur und Landschaft festgesetzt und ökologisch aufgewertet (A 7. 11).
Zu 6:
Zur Vermeidung von schädlichen Umwelteinwirkungen durch Lichtsmog wird auf die Einschaltung eines Fachplaners zur Baueingabe hingewiesen (Texthinweis 12).
Zu 7:
Klimaschutz
Das Klimaziel zur Verringerung des Energieverbrauches bezog sich darauf, dass durch den Einsatz regenerativer Energien für Heizung und Kühlung und Wärmedämmung der Verbrauch an fossiler Energie verringert werden soll (Begründung 9. Klimaschutz)
Dieser Baustandard wird in der Begründung Punkt 5.3 neu aufgeführt.
Mobilität
Mobilitätskonzepte sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Im Planungsgebiet wird in Abweichung von der Stellplatzsatzung der Gemeinde (2 Stpl. für Whg > 75m2, 1,5 Stpl. < 75m2, 1 Stpl. < 50 m2) eine geringere Anzahl von notwendigen Stellplätzen festgesetzt. Dies ist möglich, weil das künftige Pflegepersonal auch aus Asien oder Osteuropa angeworben werden muss. Da diese Arbeitsverhältnisse oft zeitlich begrenzt sind, werden diese Menschen höchstwahrscheinlich kein eigenes Fahrzeug haben. Außerdem sind im Geltungsbereich des B-Plans auch 8 Stellplätze nachzuweisen für den westlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 9b für das Gebiet des Sonnenhofes. Es werden also nicht mehr Stellplätze als nötig im B-Plan ausgewiesen. Wegen der Mobilität der nichtmotorisierten künftigen Bewohner wird der Nachweis von 1,5 Fahrradstellplätzen je Wohneinheit in den Festsetzungen durch Text neu aufgenommen (A 6.4).
Zu 8:
Im Rahmen der Realisierung des Bauvorhabens wird ein Bodengutachter und Statiker beauftragt werden, die in Ihren Gutachten auch hydrologische Aspekte zur Standfestigkeit des Gebäudes berücksichtigen müssen.
Im Hinblick auf Maßnahmen gegen die Gefährdung des Gebäudes und der Tiefgarage durch Starkregenvorfälle wird auf den Abwägungsvorschlag zur diesbezüglichen Anregung des Wasserwirtschaftsamtes München Bezug genommen.
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Bund Naturschutz vom 30.06.2020 zur Kenntnis und behandelt die Anregungen wie vorstehend unter Ziffern 1 bis 8 dargelegt.
Abstimmung: 18:0
6. Regionaler Planungsverband München, E-Mail vom 06.07.2020
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbands München teilt mit, dass zum o.g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Regionalen Planungsverbands München vom 06.07.2020 zur Kenntnis.
Abstimmung: 18:0
7. Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0020/2020/BL Schäftlarn vom 10.07.2020
1. Zur besseren Einordnung des Plangebietes ist auf der Planzeichnung noch der Nordpfeil zu ergänzen.
2. Mit vorliegendem Bebauungsplanentwurf wird eine Teilfläche des Grundstückes FI.Nr. 1500 überplant. Im Geltungsbereich werden 2 Bauräume festgesetzt. Für WA 1 im nördlichen Bauraum wird eine max. zulässige GR von 1.350 m² festgesetzt; für WA 2 eine GR von 200 m² für WA 3 eine GR von 185 m² und für WA 4 eine GR von 415 m² im westlichen Bauraum festgesetzt.
Wir bitten um Überprüfung der festgesetzten max. zulässigen Grundfläche von 1.350 m² im WA 1, da die Fläche des vorgeschlagenen Baukörpers nur ca. 610 m² - also weniger als 50 % der festgesetzten GR - beträgt.
Die Baugebiete WA 2 bis 4 sind in der Planzeichnung noch rechtssicher voneinander abzugrenzen, sodass eindeutig ablesbar ist, worauf sich die Festsetzungen zu GR, Wandhöhe, Dachform- und Dachneigung beziehen.
Für WA 2 bis 4 könnte ggf. eine gemeinsame GR festgesetzt und nur die übrigen Festsetzungen mittels „Knödellinie' voneinander abgegrenzt werden.
3. Für die Regelung in A 2.1 wonach die bestehenden Gebäude, Nebengebäude, Verkehrsflächen und Wege nicht auf die höchstzulässige Grundfläche angerechnet werden sollen gibt es im Bauplanungsrecht keine Rechtsgrundlage. Die Ermittlung der Grundfläche richtet sich nach § 19 BauNVO; dabei sind immer die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mitzurechnen (§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). Des Weiteren sind bestehende Anlagen immer zu berücksichtigen. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die Grundfläche durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. Möchte die Gemeinde hierfür eine weitergehende Regelung treffen, steht ihr diese Möglichkeit durch Festsetzung im Bebauungsplan offen (§ 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO). Aus den genannten Gründen bitten wir die Gemeinde, die Festsetzungen zur Grundfläche grundsätzlich zu überprüfen.
4. Zum Bestand ist grundsätzlich anzumerken, dass der genehmigte Bestand Bestandsschutz genießt, der erst mit dem Abbruch entfällt. Bei der Bezeichnung „Mitarbeiterwohnen" von WA 2 bis 4 sollte deshalb der Zusatz „bestehend" aus der Planzeichnung gestrichen werden, da der Bebauungsplan auch für bereits bebaute Gebiete Festsetzungen trifft, die in Zukunft gelten (z. B. nach einem evtl. Abbruch des Gebäudebestandes).
5. Innerhalb der Bauräume sollen Bereiche mit unterschiedlichen Wandhöhen festgesetzt werden. Diese Bereiche müssen entweder bis zur Bauraumgrenze verlaufen oder eindeutig mittels Planzeichen A 8.1 umgrenzt werden. Sie dürfen sich nicht auf geplante oder bestehende Gebäude beziehen, da diese lediglich Hinweischarakter haben und keine Rechtswirkung entfalten (siehe auch Ziffer 2 unserer Stellungnahme). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der jeweils maßgebliche Höhenbezugspunkt eindeutig dem Bauraum bzw. den Bereichen unterschiedlicher Wandhöhe zugeordnet werden kann.
6. Innerhalb des nördlichen Bauraumes werden mit Planzeichen A 7.4 private Grünflächen festgesetzt. Dies widerspricht der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, da Grünflächen für eine Bebauung grundsätzlich nicht zur Verfügung stehen. Um diese widersprüchlichen Festsetzungen zu vermeiden sind entweder die Baugrenzen zurückzunehmen oder die Festsetzung der Grünfläche innerhalb des Bauraumes zu streichen.
In diesem Zusammenhang ist zu klären, welche Flächen zum Bauland im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO gehören. Wir weisen darauf hin, dass die festgesetzten Grünflächen keine „Baulandqualität" besitzen. Dies ist bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes zu berücksichtigen.
7. Die Regelung in Ziffer A 6.1 Satz 2, wonach im Planungsgebiet auch 8 Stellplätze für den SO-Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 9 nachgewiesen werden sollen, widerspricht § 12 Abs. 2 BauNVO. Wir bitten die Gemeinde um Überprüfung, ob die Aufnahme dieser Stellplätze in den Geltungsbereich der vorliegenden Bebauungsplanänderung überhaupt erforderlich ist, da sie im Bebauungsplan Nr. 9 festgesetzt sind. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 9b kann ggf. um diese Fläche zurückgenommen werden.
8. Wir bitten die Gemeinde um Überprüfung der Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen. Gemeinschaftsanlagen sind private Anlagen, die einem begrenzten Kreis von Beteiligten gehören und durch diese gemeinsam genutzt werden. Da sich die geplanten Vorhaben auf demselben Grundstück befinden und eine Grundstücksteilung wohl nicht vorgesehen ist, ist u. E. die Festsetzung von Gemeinschaftsanlagen im vorliegenden Bebauungsplan nicht erforderlich.
9. Innerhalb des nördlichen Bauraumes werden mit Planzeichen A 6.2 Flächen für Tiefgaragen und Nebenanlagen festgesetzt. Da diese baulichen Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig sind, fehlt es an der Erforderlichkeit dieser zusätzlichen Festsetzungen. Wir bitten diesbezüglich um Überprüfung und verweisen in diesem Zusammenhang auch auf Ziffer 6 unserer Stellungnahme.
10. Das Planzeichen A 6.3 (Tiefgaragenzu- und -abfahrt) ist mit dem in der Planzeichnung verwendeten in Übereinstimmung zu bringen.
11. Die Festsetzung A 7.9, 2. Halbsatz, wonach Abgrabungen, Aufschüttungen und Stützmauern nur im Zusammenhang mit der geplanten Baumaßnahme zulässig sind, ist rechtlich zu unbestimmt. Hier ist der jeweils zulässigen Rahmen konkret festzusetzen.
12. Nach Ziffer A 9.2 soll der vorliegende Bebauungsplan alle bisherigen Bebauungspläne in seinem Geltungsbereich ersetzen. Dieser Passus ist der Satzung voranzustellen und nach dar Präambel einzufügen, da es sich hier nicht um eine Festsetzung im Sinne des Bauplanungsrechtes handelt.
13. Die Vermaßung (Hinweis B 3) ist festzusetzen, da die Maßangaben sonst keine Rechtswirkung entfalten. Die Abstände der Bauräume untereinander und zu den Grundstücksgrenzen sind rechtsverbindlich festzusetzen, da der Bebauungsplan die Tiefe der Abstandsflächen regeln soll (siehe Begründung Seite 8, Ziffer A 5.3). Die Vermaßung der hinweislich dargestellten bestehenden bzw. geplanten Gebäude, Wege, Feuerwehrzufahrten usw. sollte auf Erforderlichkeit überprüft und mit eigenem (z. B. farbigen) Planzeichen unter den Hinweisen aufgeführt werden.
14. Die Begründung ist auf Seite 3, Ziffer 3.1, an den aktuellen Stand des Regionalplanes anzupassen (01.04.2019).
15. Wir bitten um Überprüfung der Ausführungen zum Flächennutzungsplan auf Seite 4 der Begründung. Nach unseren Unterlagen stellt der Flächennutzungsplan im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine Gemeinbedarfsfläche „soziale Einrichtung" und Grünflächen dar. Da nach unserer Auffassung der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung anzupassen ist (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB), sind hierzu Erläuterungen in der Begründung zu ergänzen.
16. Zu Baudenkmählern in der näheren Umgebung (Begründung Seite 6, Ziffer 6) verweisen wir auf die Stellungnahme des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege vom 24.06.2020.
17. Die höchstzulässige Grundfläche in den Bauquartieren WA 1 bis WA 4 wird entsprechend dem Vorschlag des LRA korrigiert und neu berechnet unter Anrechnung der Flächen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO. Die Begründung Ziffer 5.2 ist entsprechend zu korrigieren.
18. Die Abbildung auf Seite 9 der Begründung ist leider schlecht lesbar. Wir bitten um eine aussagekräftige Darstellung zur Verkürzung der gesetzlichen Abstandsflächentiefen.
19. Wir bitten um Überprüfung der Aussagen zur Festsetzung der erforderlichen Stellplätze aufgrund der Herkunft der zukünftigen Bewohner (Begründung Seite 9, Ziffer 5.4).
20. Die in der Begründung genannten Anlagen Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz und Baumbestands- und Vermessungsplan waren den Verfahrensunterlagen nicht beigelegt. Diese Anlagen sind den Planunterlagen beizugeben und während der Öffentlichkeitsbeteiligung auch immer mit auszulegen.
Zur Grünordnung und zum Naturschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen verwiesen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Aus Sicht des Immissionsschutzes erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Der Nordpfeil wird in die Planzeichnung eingetragen.
Zu 2:
Im Baugebiet WA 1 wird für das Gebäude eine verringerte überbaubare Grundfläche von 650m2 angesetzt. Die versiegelten Flächen außerhalb des Bauraums der Gebäude (Tiefgarage, Stellplätze und Feuerwehrzufahrt) werden nach BauNVO § 19 Abs. 4, Satz 1 berechnet.
Die Baugebiete WA 2 – WA 4 werden durch das Planzeichen „Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung“ eindeutig markiert und ablesbar voneinander getrennt. Für die Baugebiete WA 2 – WA 4 wird eine gemeinsame höchstzulässige Grundfläche festgesetzt.
Zu 3:
Auf die Nichtanrechnung von bestehenden versiegelten Flächen wird verzichtet. Stattdessen wird zur höchstzulässigen Grundflächenzahl in A 2.1 geregelt, dass § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO zur Anwendung kommt.
Das Bauquartier WA1 hat eine Größe von 4.006 m2; das Bauquartier WA 2 bis WA 4 hat zusammen eine Größe von 2.591 m² also zusammen 6.597 m². Insgesamt beträgt die höchstzulässige Grundfläche aller vier Bauquartiere 3.350m² (inklusive der Flächen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauGB für Stellplätze, Garagen und ihre Zufahrten und Feuerwehrzufahrten).
Zu 4:
Die Bezeichnung „bestehendes Mitarbeiterwohnen“ für die Bauquartiere WA 2-4 wird geändert in „Mitarbeiterwohnen“.
Zu 5:
Der Höhenbezugspunkt für die Wandhöhe in den Bauquartieren WA 2 bis WA 2 wird definiert durch einen Höhenbezug auf Normalnull im jeweiligen Bauquartier entlang der sogenannten Knödellinie. Die unterschiedlich hoch gelegenen Gebäude werden durch das Planzeichen A 8.2 „Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung (Maß der Nutzung – Wandhöhe)“ markiert. Der Höhenbezug über Normalnull ist abgeleitet aus dem Vermessungs- und Baubestandsplan, der auch Inhalt des Bebauungsplans ist.
Zu 6:
Die Festsetzung von privaten Grünflächen innerhalb der festgelegten Bauräume entfällt.
Der Bezug für das jeweilige Bauquartier wird mit Planzeichen A 8.1 „Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung (Maß der Nutzung)“.
Zu 7:
Da die 8 ebenerdigen Stellplätze im Geltungsbereich des Planungsgebietes in der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 planungsrechtlich geregelt ist, kann auf eine Kennzeichnung dieser 8 ebenerdigen Stellplätze im Bebauungsplan Nr. 9b verzichtet werden. Die entsprechende textliche Festsetzung entfällt.
Zu 8:
Die Festlegung von Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschaftstiefgaragen und Gemeinschaftsanlagen) entfällt.
Zu 9:
Die Festlegung von Tiefgaragen innerhalb der festgelegten Bauräume entfällt.
Zu 10:
Die Planzeichen A 6. 3 der Legende und der Planzeichnung werden in Übereinstimmung gebracht.
Zu 11:
Die Festsetzung zu A 7. 9 im 2. Halbsatz entfällt.
Zu 12:
Der Passus zu A 9. 2. wird der Satzung des Bebauungsplans vorangestellt und soll künftig nach der Präambel stehen.
Zu 13:
Die Vermassung ist künftig eine rechtsverbindliche Festsetzung (A 8.4). Die hinweislich dargestellte Vermassung werden künftig mit roter Farbe dargestellt (B 3).
Zu 14:
In der Begründung auf Seite 3 Ziffer 3.1 wird der korrekte Stand des Regionalplanes dargestellt (01.04.2019).
Zu 15:
In der Begründung wird darauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtung zu ändern ist. Die derzeitige Festlegung in FNP stellt Gemeinbedarfsfläche „soziale Einrichtung“ und Grünflächen dar. Da die geplante Nutzung (Mitarbeiterwohnungen) im Zusammenhang mit der Gemeinbedarfsfläche steht, soll die Art der Nutzung nicht geändert werden. Jedoch wird der Umgriff der Grünflächen zugunsten der neuen Bauflächen künftig verringert.
Zu 16:
In der Begründung wird auf das in der Nähe des Baugebietes befindliche Baudenkmal – die Villa Hüglin – hingewiesen.
Zu 17:
In der Begründung wird in Seite 7, Ziffer 5.2 auf die verringerte höchstzulässige Grundfläche der Gebäude für das Bauquartier WA 1 von 650 m2 und für das Bauquartier WA 2-4 mit insgesamt 800 m² verwiesen.
Zu 18:
Die Abbildung auf Seite 9 der Begründung wird in besserer lesbarer Qualität künftig dargestellt.
Zu 19:
Im Planungsgebiet wird in Abweichung von der Stellplatzsatzung der Gemeinde (2 Stpl. für Whg > 75m2, 1,5 Stpl. < 75m2, 1 Stpl. < 50 m2) eine geringere Anzahl von notwendigen Stellplätzen festgesetzt. Dies ist möglich, weil das künftige Pflegepersonal auch aus Asien oder Osteuropa angeworben werden muss. Diese Menschen mit zum Teil zeitlich befristeten Arbeitsverträgen werden höchstwahrscheinlich kein eigenes Fahrzeug haben. Wegen der Mobilität der nichtmotorisierten künftigen Bewohner wird der Nachweis von 1,5 Fahrradstellplätzen je Wohneinheit in den Festsetzungen durch Text neu aufgenommen (A 6.4).
Zu 20:
Die Vorabschätzung zu einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung -SaP- wurden irrtümlich dem Sachgebiet Bauen nicht zugeleitet, was nachgeholt wird. Jedoch wurde die Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz dem Sachgebiet Naturschutz zugeleitet und auch öffentlich ausgelegt. Zusätzlich zur Vorabschätzung zur SaP wurde vom Büro Naturgutachter im August 2020 eine Stellungnahme zu möglichen artenschutzrechtlich unüberwindbaren Hürden für das Vorhaben erstellt. (siehe hierzu auch Abwägung der Einwände des Sachgebietes Naturschutz des LRA München).
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Landratsamt München, SG Bauen, vom 10.07.2020 zur Kenntnis und behandelt die Anregungen wie vorstehend unter Ziffern 1 bis 20 dargelegt.
Abstimmung: 18:0
21. Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 25.06.2020
Anregungen zur Grünordnung:
Zu A 7.1, 7.2 und 7.3:
Die bestehenden und die zu pflanzenden Bäume sollten als dauerhaft zu erhalten, zu schützen zu pflegen und bei Ausfall gleichwertig in der Wuchsordnung in der folgenden Pflanzperiode zu ersetzen festgesetzt werden.
Zu A 7.2 und 7.3:
Redaktioneller Hinweis:
Hier ist nur der Spitz-Ahorn korrekt geschrieben. Es müsste aber auch Berg-Ahorn, Winterlinde, Stiel-Eiche. Trauben-Eiche, Feld-Ahorn, Wild-Birne und Wild-Apfel heißen.
Wenn es sich um echte Vertreter der Gattung handelt gilt: Bindestrich und groß danach. Hainbuche hingegen stimmt, da es sich um keine Buche sondern ein Birkengewächs handelt. Auch Eberesche stimmt, da es keine Esche ist.
Zu 7.7:
Sollten Stellplätze im Wurzelbereich von vorhandenen Bäumen erstellt werden, so müssen diese als Wurzelbrücken unter Schonung der Wurzeln erstellt werden. Es sind nur wasserdurchlässige Beläge mit Unterbau nach ZTV-Vegtra Mü zulässig.
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z. B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.
Wir bitten um eine Ergänzung hinsichtlich des spartenfreien Wurzelraumes für alle Baumpflanzungen, vor allem wegen der festgesetzten Baumpflanzungen zwischen Stellplätzen.
Für eine gesunde Entwicklung, Langlebigkeit und wenig Pflegeaufwand empfehlen wir folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen:
Bäume I. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29 - 36 m³
Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 10-20 m Höhe): 21 - 28 m³
Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 10 m Höhe): 13 - 20 m³
Obstbäume: 13 - 18 m³
Hintergrundinformationen:
Gemäß DIN 18916 ist ein durchwurzelbarer Raum von mind. 16 m² Grundfläche und mind. 80 cm Tiefe, also von knapp 13 m³ sicherzustellen. Nach Angaben der FLL sollte eine Baumgrube jedoch eine Mindesttiefe von 1,5 m haben.
Eine offene Baumscheibe kann eine deutlich geringere Fläche als 16 m² aufweisen, wenn eine Erweiterung des Wurzelraumes unter Verkehrsflächen nach den Zusätzlichen Technischen Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt. Die Größe der offenen Bodenfläche mit Substrat A muss mindestens 2 m² bei einer Tiefe von 1,5 m betragen. die Erweiterung mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra-Mü (Substrat B) muss je nach Wuchsordnung des Baumes ein Gesamtvolumen von bis zu 36 m³ durchwurzelbaren Raum bieten.
Textliche Hinweise:
Es könnte auf die jeweils gültige Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn hingewiesen werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Der Textvorschlag zu A 7.1, A 7.2 und A 7.3 wird übernommen
Zu 2:
Der Textvorschlag für die richtige Schreibweise der neu zu pflanzenden Bäume A 7.2 und A 7.3 wird übernommen.
Zu 3:
Die Textvorschläge zu A 7.7 werden übernommen.
Sollten Stellplätze im Wurzelbereich von vorhandenen Bäumen erstellt werden, so müssen diese als Wurzelbrücken unter Schonung der Wurzeln erstellt werden. Es sind nur wasserdurchlässige Beläge mit Unterbau nach ZTV-Vegtra Mü zulässig.
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z.B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.
Die Empfehlung zur Festsetzung der Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen wird übernommen:
Bäume I.Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29-36m³
Bäume II.Ordnung (Großbäume 10 - 20 m Höhe): 21-28m³
Bäume III.Ordnung (Großbäume bis 10 m Höhe): 13-20m³
Bei Bäumen im Bereich von Verkehrsflächen ist eine Erweiterung des Wurzelraums unter Verkehrsflächen zulässig, wenn die Erweiterung der sichtbaren Fläche der Baumscheibe nach den zusätzlichen technischen Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt.
Zu 4:
Es erfolgt in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ein Hinweis auf die jeweils gültige Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn (B 13).
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Landratsamt München, SG Grünordnung, vom 25.06.2020 zur Kenntnis und behandelt die Anregungen wie vorstehend unter Ziffern 1 bis 4 dargelegt.
Abstimmung: 18:0
22. Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-BL/Ast vom 29.06.2020
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- und Wasserschutzgebietsverordnungen:
Einwendungen:
Das Vorhaben soll im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 13b BauGB durchgeführt werden.
Die artenschutzrechtlichen Belange für den Bebauungsplan Nr. 9b wurden lediglich durch eine Vorabschätzung zu einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) abgedeckt (Relevanzprüfung/Ersteinschätzung des Büro Naturgutachters vom 26.02.2020). In dieser Relevanzprüfung werden Erhebungen für bestimmte Tiergruppen vorgeschlagen, um Betroffenheiten durch das Vorhaben ermitteln zu können.
Ein Bebauungsplan muss bereits auf der Planungsebene gewährleisten, dass artenschutzrechtliche Probleme beim späteren Planvollzug bewältigt werden können. Werden die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände in der Bauleitplanung planerisch nicht ausreichend bewältigt, können sich bei der Verwirklichung der Planung unüberwindbare Hindernisse ergeben. Die Gemeinde muss also auch im Verfahren nach § 13a und § 13b BauGB die voraussichtlichen Auswirkungen auf die Artenschutzbelange hinreichend prüfen und die Ergebnisse dieser Prüfung in ihre Abwägungsentscheidung einbeziehen. Die Regelungen des besonderen Artenschutzrechts (§§ 44 ff. BNatSchG) sind abwägungsfest (Rechtsgrundlage § 44 BNatSchG).
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen):
Die Durchführung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) wird empfohlen. Der Anzahl der notwendigen Erhebungen zur Ermittlung von artenschutzrechtlichen Betroffenheiten gemäß der Relevanzprüfung des Büros Naturgutachter (siehe S. 6) wird zugestimmt Die Ergebnisse der saP (Kartierungen sowie Vermeidungs-, Minimierungs-, CEF- und FCSMaßnahmen) sollten der unteren Naturschutzbehörde zur Prüfung vorlegt werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1 (Einwendungen):
Mit der Abarbeitung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung alleine ist bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die artenschutzrechtliche Prüfung noch nicht abgehandelt. Denn anders als bei der Eingriffsregelung (§§ 14 ff. BNatSchG) sind die artenschutzrechtlichen Regelungen des § 44, 45, 67 BNatSchG auch für Vorhaben im Geltungsbereich des BauGB anwendbar. Die artenschutzrechtlichen Tötungs- und Störungsverbote des § 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG gelten allerdings nicht uneingeschränkt. Die Verbotstatbestände sind nach § 44 Abs. 5 Satz 1 BNatSchG in diesen Fällen im Plangebiet nicht erfüllt, wenn die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllen wird. Soweit erforderlich, können auch hier vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden. Die CEF-Maßnahmen werden nach den Modellen des § 1 a Abs. 3 BauGB im Bebauungsplan festgesetzt. Aus diesem Grund wurde im Sinne einer artenschutzrechtlichen Worst-Case-Betrachtung für die Umsetzung der CEF-Maßnahmen bereits eine unmittelbar angrenzende, verfügbare Ausgleichsfläche vorgesehen. Da die artenschutzrechtliche Prüfung mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens nicht abgeschlossen ist, sondern gesondert nach den §§ 44, 45, 67 BNatSchG erfolgt, können Einzelfragen im baurechtlichen Genehmigungsverfahren feinjustiert werden. Wenn sich begründete Anhaltspunkte für eine Gefährdung bestimmter Tierarten ergeben, wird dann in Abstimmung mit den Fachbehörden der erforderliche Untersuchungsumfang für jede Tierart im Einzelnen festzugelegt.
Nachrichtlicher Hinweis:
Die artenschutzrechtlichen Untersuchungen für das westlich angrenzende Bebauungsplangebiet - 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9, Satzung 2010 – kamen zu dem Ergebnis, dass keine relevanten Arten (wie z.B. Fledermäuse) durch das Bauvorhaben gefährdet waren. Die Naturausstattung im östlich anschließenden Bebauungsplangebiet Nr.9b ist gleichartig, jedoch ohne die ursprünglich vorhandene alte Holzscheune auf dem jetzigen Gebiet des Sonnenhofes.
Zu 2 (Möglichkeiten der Überwindung):
Aufgrund der Stellungnahme der UNB und des Bund Naturschutz vom Juni/Juli 2020 sollen alle in der Voruntersuchung zur SaP vorgeschlagenen Kartierungen durchgeführt werden. Jedoch ist dies zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr vollumfänglich möglich, da diverse Tierarten nur bis zum Sommer kartiert werden können. Nach der Untersuchung des Büro Naturgutachters ist eine Gefährdung für Fledermäuse unwahrscheinlich (siehe Stellungnahme zu möglichen artenschutzrechtlichen unüberwindbaren Hürden für das Vorhaben des Büro Naturgutachter vom 24. 8. 20).
Um sicherzustellen, dass im Bebauungsplangebiet keine besonders streng geschützten Arten gefährdet werden, wird im Bebauungsplan ein Hinweis auf das Tötungsverbot nach §44 BNatSchG für besonders und streng geschützte Arten neu aufgenommen. Weiter wird durch Neuausweisung einer ca. 2950 m² ökologischen Ausgleichsfläche nördlich des Planungsgebietes angrenzend an die gehölzbestandene Hangkante sichergestellt, dass verlorengegangener Lebensraum für Tiere wieder gleichwertig hergestellt werden kann. Die derzeitig als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesene Fläche soll als ökologische Ausgleichsfläche erhalten und gesichert werden (A 7.11).
Falls schützenswerte Arten durch das Bauvorhaben gefährdet sind, können entsprechende Ausgleichsmaßnahmen in der ökologischen Ausgleichsfläche durchgeführt werden. Bei einem eventuellen Vorkommen von Amphibien im ca. 40 m2 großen Folienteich wird ein neuer gleich großer Gartenteich südlich des neuen Gebäudes im Bereich der Grünflächen neu ausgewiesen.
Für den Fall, dass nach dem Satzungsbeschluss vorgezogenen Maßnahmen zur Baufeldfreimachung wie z.B. Baumfällungen erfolgen sollen, müssen diese innerhalb der Vogelschutzzeit nach § 39 BNatSchG durchgeführt werden (A7.12).
Die Stellungnahme des Büro Naturgutachter zu möglichen artenschutzrechtlich unüberwindbaren Hürden für das Vorhaben vom August 2020 mit einer Bestandsaufnahme und Prüfung der ökologischen Ausgleichsfläche wird Bestandteil des Bebauungsplans.
Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Landratsamt München, SG Naturschutz, vom 29.06.2020 zur Kenntnis und behandelt die Anregungen wie vorstehend unter Ziffern 1 bis 2 dargelegt.
Abstimmung: 18:0
