Datum: 19.10.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Antrag auf Baugenehmigung zur Aufstockung eines bestehenden Wohnhauses mit einer zweiten Wohneinheit, Kurzweg 4, Fl.Nr. 251/2, BA 2020/49
4	Antrag auf isolierte Befreiung zum Neubau eines Fahrrad- und Geräteschuppens, Käthe-Kruse-Straße 12, Fl.Nr. 1195/8, BA 2020/50
5	Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung für den Ausbau von 3 Appartements, Wolfratshauser Straße 50, Fl.Nr. 1398/2, BA 2020/51
6	Formlose Bauvoranfrage zum Anbau eines Wintergartens, Bergstraße 35, Fl.Nr. 300/20
7	Informationen
7.1	Novelle der Bayerischen Bauordnung - Neuerungen im Abstandsflächenrecht
8	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zur Aufstockung eines bestehenden Wohnhauses mit einer zweiten Wohneinheit, Kurzweg 4, Fl.Nr. 251/2, BA 2020/49

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

„Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Bei früheren Anträgen war die Bauverwaltung noch davon ausgegangen, dass sich das Grundstück im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes aus dem Jahr 1961 befindet. Eine Klärung der Rechtslage hat jedoch ergeben, dass die einfachen Bebauungspläne aus diesen Jahren mangels Bekanntmachung nicht anwendbar sind. Die hierzu eingereichten Befreiungsanträge sind daher überflüssig. 

Bereits im Jahr 2012 wurde ein Antrag zur Aufstockung des Gebäudes eingereicht, welcher jedoch im Jahr 2017 zurückgezogen wurde. 

Der vorliegende Bauantrag sieht die Aufstockung des Gebäudes mit Errichtung eines Zwerchgiebels vor. Die Erschließung des Dachgeschosses soll über eine Außentreppe erfolgen. Die Dachneigung des Gebäudes soll bei 25° liegen, sodass der geplante Zwerchgiebel nicht zulässig ist. Eine Zulässigkeit würde gemäß § 7 Abs. 2 ÖBV erst ab einer Dachneigung von 30° grundsätzlich möglich sein. Zudem überschreitet der Zwerchgiebel die max. zulässige Breite von 5 m (§ 7 Abs.2 Satz 3 ÖBV). Auch die Breite der Grundstückszufahrt überschreitet das zulässige Maß von 6 m. 

Insgesamt ist der Bauantrag daher als nicht genehmigungsfähig anzusehen. 

Beschluss:

Zu dem Bauantrag wird das gemeindliche Einvernehmen wegen der Abweichungen von der Örtlichen Bauvorschrift verweigert.“

Mit Schreiben vom 29.07.2020 und 31.08.2020 teilt das Landratsamt mit, dass sich das Bauvorhaben nicht in die Umgebungsbebauung einfügt, da die geplante Grundfläche und die geplante Aufstockung die maßstabsbildende Umgebungsbebauung verlässt und somit nicht zugelassen werden kann. Der Bebauungsplan „nördlich des Steinbergs“ vom 21.03.1961 ist anzuwenden.

Die Dachneigung des Gebäudes wurde auf 30° erhöht, der Quergiebel den Anforderungen der Örtlichen Bauvorschrift angepasst.

Die Grundfläche des Gebäudes wurde auf 198,10 m² erhöht, die Wandhöhe beträgt weiterhin ca. 6,40 m. 

Die Abstandsflächen entlang der Nordwestfassade werden teilweise nicht auf dem Baugrundstück eingehalten, eine Abstandsflächenübernahme liegt nicht vor.

Das Baufenster wird auf der Nordseite auf einer Länge von 6,305 m um 0,50 m überschritten.

Die max. Anzahl und Breite für Zufahrten beträgt für jedes Grundstück einmal 6,00 m. Bei einer Realteilung des Grundstücks müssten die Stellplätze dinglich gesichert werden. Es sind insgesamt 5 Stellplätze nachzuweisen.

Das Gebäude fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die Umgebungsbebauung ein. 

Diskussionsverlauf

Frau Keller legt dar, dass eine Abstandsflächenüberschreitung „immer heikel“ ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf isolierte Befreiung zum Neubau eines Fahrrad- und Geräteschuppens, Käthe-Kruse-Straße 12, Fl.Nr. 1195/8, BA 2020/50

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Geplant ist der Neubau eines Geräte- und Fahrradschuppens mit einer Größe von 4,20 x 2,65 m und einer Wandhöhe von 2,35 m.

Beantragt werden folgende Abweichungen/Befreiungen:

Festsetzung 4.6, da der Geräte- und Fahrradschuppen außerhalb der festgesetzten Fläche für Nebengebäude, sondern an der südöstlichen Grundstücksgrenze errichtet werden soll.
Festsetzung 5.6 (Dachneigung 14°-26°) und § 10 ÖBV (Dacheindeckung entsprechend Hauptgebäude): Der Schuppen soll mit einem Flachdach als Metalleindeckung als Trapezblech mit einer Dachneigung von 2° ausgeführt werden.

Des Weiteren soll das Gelände im Anschluss an den Fahrrad- und Geräteschuppen um ca. 20 cm aufgeschüttet werden, damit ein optisch vertretbarer Anschluss an das Gelände des Nachbarhauses Nummer 14 erreicht werden kann.

Begründung: Aus ästhetischen Gründen soll das Gartenhaus nicht an der Straße stehen, da der Standort dort zu exponiert ist und das Gesamtbild stören würde. Der Fahrrad- und Geräteschuppen soll wie bei Haus-Nr. 14 im hinteren Teil des Gartens an der Grenze platziert werden. Um das Bauwerk nicht so mächtig erscheinen zu lassen, soll die Dachneigung mit 2° und einem Trapezblech ausgeführt werden.

Für die Situierung des Flachdach-Carports wurde bereits einer Befreiung zugestimmt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung für den Ausbau von 3 Appartements, Wolfratshauser Straße 50, Fl.Nr. 1398/2, BA 2020/51

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist die Nutzungsänderung des bestehenden Gebäudes durch einen Ausbau von drei Appartements.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass für das Bauvorhaben mind. vier Stellplätze nachzuweisen sind. Die geplanten Stellplätze sollen über die private Zufahrt der DB angefahren werden, eine entsprechende Dienstbarkeit liegt nicht vor. Eine Abstandsflächenübernahme liegt ebenfalls nicht vor.

Die Gabionenwand mit einer Höhe von 1,80m (anstatt 1,30 m) und die Dachgestaltung (negative Dacheinschnitte) widersprechen der Ortsgestaltungssatzung.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Ein Sickertest ist zwingend durchzuführen. Wenn dieser positiv ist, muss das Niederschlagswasser vor Ort auf dem Grundstück versickern und darf nicht in den Mischkanal eingeleitet werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Formlose Bauvoranfrage zum Anbau eines Wintergartens, Bergstraße 35, Fl.Nr. 300/20

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	vorberatend	6

Sachverhalt

Geplant ist die Errichtung eines Wintergartens in den Maßen 7,20 x 3,50 m innerhalb der Baugrenze.

Bedingt durch die Anordnung der Fenster und Türen, sowie des ggf. anfallenden Grenzabstands von 3 m, soll der Wintergarten als Grenzbebauung errichtet werden. Hierfür muss eine 24 cm starke Brandmauer errichtet werden, dadurch überschreitet die Gesamtlänge des Wintergartens das in der Ortsgestaltungssatzung vorgeschriebene Maximalmaß von 7,00 m.

Diskussionsverlauf

Frau Keller regt zur Prüfung an, ob im konkreten Fall die Wintergartenbreite nicht sogar die gesamte Hauswandbreite umfassen sollte.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	informativ	7

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7.1. Novelle der Bayerischen Bauordnung - Neuerungen im Abstandsflächenrecht

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö	informativ	7.1

Sachverhalt

Zusammenfassung wesentlicher Inhalte und Bewertung:

a) Abstandsflächenrecht

Die Bayerische Staatsregierung beabsichtigt das Abstandsflächenrecht nach dem Modell der Musterbauordnung anzupassen: Die Ermittlung der für die Abstandsflächentiefe maßgeblichen Wandhöhe (= H) soll durch eine einfachere Anrechnung von Dach und Giebel des Gebäudes erleichtert werden. Ferner soll zukünftig die Abstandsflächentiefe von 1 H auf 0,4 H verkürzt werden, in Gewerbe- und Industriegebieten von 0,25 H auf 0,2 H, jeweils aber mindestens 3 m. 

Im Zuge der Neuregelung soll das „16 Meter-Privileg“ entfallen. Eine weitere Verkürzung der ohnehin schon deutlich verringerten Abstandsflächentiefe findet dann nicht mehr statt. Das ist konsequent, denn eine Reduzierung von Abstandsflächen auf 0,2 H (also die Hälfte von 0,4 H) ist jedenfalls außerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten mit den erforderlichen Sozialabständen nicht vereinbar.

Die Gemeinden können per Satzung aus Gründen der Ortsbildgestaltung oder Erhaltung der Wohnqualität größere Abstandsflächentiefen festlegen. Daneben gibt es die Möglichkeit der Bauleitplanung. Zur Anpassung des Ortsrechts an die neue Rechtslage sollen die Neuregelungen in einem Jahr nach Verkündung des Gesetzes in Kraft treten.

Bewertung:

Der Bayerische Gemeindetag erkennt die Notwendigkeit des Flächensparens, aber auch die Notwendigkeit der Anpassung bebauter Siedlungsbereiche an den Klimawandel stehen außer Frage. Die damit für Städte und Gemeinden verbundene Herausforderung einer doppelten Innenentwicklung (Nachverdichtung bei gleichzeitiger Entwicklung und Stärkung der grünen Infrastruktur) wird durch eine pauschale Verkürzung der Abstandsflächen jedoch nicht gelöst, sondern zusätzlich erschwert. Es steht zu befürchten, dass mit der geplanten Neuregelung, viele Städte und Gemeinden in aufwändige Planungsverfahren zur Sicherung des vorhandenen Grünbestands gedrängt werden. 

Die Gemeinden sollen die nötige Abstandsflächentiefe von 0,4 H erhöhen können, um das Ortsbild im Gemeindegebiet oder in Teilen davon zu erhalten oder um für eine Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität zu sorgen, vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 7 a) BayBO n.F. Ihnen kommt damit eine besondere Rolle für den Schutz des städtebaulichen Charakters in den Gemeinden zu.

Die Verwaltung empfiehlt das bisher geltende Abstandsflächenrecht beizubehalten. Die ÖBV könnte bei Inkrafttreten der Neufassung der Bayerischen Bauordnung durch die nachfolgende Regelung ergänzt werden:

¹Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 beträgt die Abstandsfläche in der Gemeinde Schäftlarn außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m. ²Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet. ³Abweichend von Art. 6 Abs. 4 Satz 3 BayBO wird die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel, mit einer Neigung von mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet.

b) Einführung einer Genehmigungsfiktion 

Bauanträge für Vorhaben, die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienen und im vereinfachten Verfahren genehmigt werden, gelten nach Ablauf einer dreimonatigen Frist als genehmigt, sollte die Bauaufsichtsbehörde nicht anderweitig entscheiden. Die Frist soll drei Wochen nach Zugang des Bauantrags oder drei Wochen nach Zugang verlangter Unterlagen, die vor Fristbeginn nachgefordert wurden, beginnen. Die Fiktion ist gegenüber dem Antragssteller zu bescheinigen. Die Bescheinigung ist dem Antragssteller, der Gemeinde sowie jedem Nachbarn zu-zustellen, der dem Bauantrag nicht zugestimmt hat. Der Bauantragsteller kann auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion in Textform verzichten. Der Umfang der Genehmigungsfiktion soll sämtliche Vorschriften umfassen, die im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, insbesondere auch das Denkmalschutzrecht. Die Genehmigungsbehörde kann im laufenden Verfahren weitere Unterlagen nachfordern, dieses Nachforderung hat jedoch keinen Einfluss auf die Fiktionsfrist. Die Frist kann einmal angemessen verlängert werden, wenn dies wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit gerechtfertigt ist. 

Bewertung: 

In mehreren Gesprächen auf Ebene des Vorsitzenden und der Ministerin sowie auf Arbeitsebene ist es dem Bayerischen Gemeindetag zumindest gelungen, das Konstrukt der Genehmigungsfiktion weitestgehend zu entbürokratisieren. Dennoch bleibt die Einführung der Genehmigungsfiktion – nicht zuletzt angesichts des anhaltenden Fachkräftemangels - weiterhin kritisch und wird mit Nachdruck abgelehnt. Inwieweit sich der Vollzug der Neuregelung wie im Gesetzesvorblatt dargestellt tatsächlich kostenneutral gestaltet, bleibt abzuwarten. Die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen der Neuregelung plant die Geschäftsstelle, nach einem Jahr bei den betroffenen Mitgliedern abzufragen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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8. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.10.2020	ö		8

Sachverhalt

Herr Dr. Ruhdorfer fragt nach, ob es einen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand von Bäumen zu öffentlichen Straßen gebe. Die Verwaltung erklärt, dass sofern keine vorrangigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. durch Festsetzungen in Bebauungsplänen) existieren, der Grenzabstand gem. Art. 47 AGBGB grundsätzlich 2m betragen müsse:

Art. 47 AGBGB Grenzabstand von Pflanzen

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, daß auf einem Nachbargrundstück nicht Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden.
2. (2) ¹Zugunsten eines Waldgrundstücks kann nur die Einhaltung eines Abstands von 0,50 m verlangt werden. ²Das gleiche gilt, wenn Wein oder Hopfen auf einem Grundstück angebaut wird, in dessen Lage dieser Anbau nach den örtlichen Verhältnissen üblich ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0