Der Gemeinderat hat am 05.05.2021 beschlossen, dass der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ in Hohenschäftlarn entsprechend der gefassten Beschlüsse zu ändern bzw. anzupassen ist.
Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 17.05. bis 22.06.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Während der Auslegung wurden von folgenden Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange keine Einwendungen oder Anregungen vorgebracht:
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
• Isartalverein
• Bayernwerk Netzcenter Penzberg
• Bund Naturschutz
• Deutsche Telekom
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Staatliches Bauamt Freising, AZ: S2300-4622.0 vom 21.05.2021
Aus Sicht des Staatlichen Bauamts Freising kann dem Bebauungsplan nur unter folgenden Maßgaben zugestimmt werden:
Von den Grundstücken innerhalb des Plangebietes sind neue direkte Zufahrten zur Staatsstraße 2071 geplant. Wir bitten Sie, die Gestaltung der Zufahrten hinsichtlich Sichtflächen, Breite der Zufahrt, Längsneigung der Zufahrt und Stauräume mit dem Staatlichen Bauamt Freising rechtzeitig im Detail abzustimmen.
Auf die von der Staatsstraße ausgehenden Emissionen wird hingewiesen. Eventuelle erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden nicht vom Baulastträger der Staatsstraße übernommen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und ist auf Ebene der Baugenehmigungsplanung bzw. der Ausführungsplanung zu berücksichtigen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 21:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M-23-1 vom 01.06.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat zu o.g. Bauleitplanung mit dem Schreiben vom 15.03.2021 bereits eine positive Stellungnahme abgegeben. Seither vorgenommene Änderungen geben keinen Anlass von diesem Bewertungsergebnis abzurücken.
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch weiterhin als raumverträglich anzusehen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 21:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2_AL-4622-ML 24-18256/2021 vom 04.06.2021
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
Die Hinweise unserer Stellungnahme vom 02.03.21 wurden teilweise in der Satzung übernommen. Wir empfehlen weiterhin, die folgenden Punkte aus wasserwirtschaftlicher Sicht ebenfalls in den Bebauungsplan einzuarbeiten.
1. Oberflächenwasserbeseitigung
Unser Hinweis zum Sickerhorizont der Sickerschächte ist korrekt im Punkt 16.1 der Satzung übernommen worden. Die Konzeption zur Niederschlagswasserbeseitigung im Punkt 4.8 der Begründung ist gut geeignet, um Planungen zu steuern und Fehlplanungen und Missverständnisse und damit Mehrkosten und Verzögerungen zu vermeiden.
Wir empfehlen daher, die wichtigsten Inhalte des Konzepts in die Festsetzungen der Satzung aufzunehmen.
2. Wassergefährdende Stoffe
Sollte der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen geplant sein, so ist die Anlagenverordnung des Bundes - Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) - zu beachten und die Fachkundige Stelle Wasserwirtschaft des Landratsamtes München zu beteiligen.
3. Bodenschutz
Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zu-stand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).
Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per E-Mail.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.:
Die in der Begründung formulierten Hinweise zur Niederschlagswasserbeseitigung sind bei konkreten Bauvorhaben zu prüfen und Vorhabenspezifisch anzupassen. Da es sich bei dem gegenständlichen Bebauungsplan um einen (einfachen) Angebotsbebauungsplan handelt, wird von der Aufnahme zusätzlicher Festsetzungen abgesehen. Die konkrete Konzeption zur Niederschlagswasserbeseitigung obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn.
Zu 2. und 3.:
Die Anregungen werden wie vorgeschlagen als Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung berücksichtigt. Die Planunterlagen werden bzgl. der zu ergänzenden Hinweise entsprechend angepasst.
Abstimmung: 21:0
- Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0004/2021/BL vom 28.05.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
Durch die Planung wird eine Massierung von Wohnnutzung ermöglicht; dadurch steigt das Konfliktpotenzial bzgl. Geruchsimmission aufgrund der nahegelegenen landwirtschaftlichen Betriebe an. Des Weiteren werden künftige Entwicklungsmöglichkeiten der umliegenden landwirtschaftlichen Betriebe eingeschränkt, wenn nicht gar unmöglich gemacht. Wir weisen darauf hin, dass im Falle von Beschwerden über Geruchsimmission kaum Möglichkeiten der Konfliktbewältigung bestehen, ohne dass Bestandseingriffe notwendig wären.
Stellungnahme /Abwägung:
Mit der Planung wird eine maßvolle Nachverdichtung planungsrechtlich gesteuert – gegenüber ohnehin nach § 34 BauGB zulässigen Bauvorhaben wird mittels des gegenständlichen Bebauungsplans keine verdichtete Bebauung festgesetzt, eine Erforderlichkeit zur Konfliktlösung ergibt sich diesbezüglich nicht.
Im Hinblick auf die bestandsorientierenden Festsetzungen des Bebauungsplans mit lediglich einem zusätzlichen Baufenster gegenüber dem Bestand bzw. der genehmigten Planungen sowie aufgrund des historisch gewachsenen Nebeneinanders von Wohnen und Landwirtschaft werden die vorhandenen Geruchsemissionen als ortsüblich gewertet. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Begründung wird verwiesen.
Zudem handelt es sich bei gegenständlichem Bebauungsplan um einen einfachen Bebauungsplan, eine Art der baulichen Nutzung ist nicht festgesetzt, etwaige Anforderungen können im Baugenehmigungsverfahren beauflagt werden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 21:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 02.06.2021
Der Bebauungsplan fällt durch klare durchdachte Festsetzungen und Hinweise zur Grünordnung auf. Lediglich Folgendes könnte noch verbessert werden:
Die Baugrenzen beim östlichsten Haus sollten soweit verschoben, bzw. verkleinert werden, dass sie sich nicht mehr im Kronentraufbereich bzw. im Wurzelbereich des zu erhaltenden Baums befinden.
Laut DIN 18920 sollen in der Kronentraufe plus 1,5 m keine Eingriffe stattfinden. Selbst wenn im Baugenehmigungsverfahren zum Schutz der zu erhaltenden Bäume ein Verbau beauflagt wird, so wird für diesen circa 1 m zusätzlicher Raum zur Gebäude-Außenkante im Wurzelbereich des Baumes benötigt.
Daher ist es so wichtig, den Bauraum so weit vom Baum weg festzulegen, dass sich auch die Baugrube bzw. der Verbau nicht mehr im Kronentraufbereich des Baumes befindet und bei Baumaßnahmen möglichst wenig Wurzelmasse verloren geht.
Die Baufensterecke, die die Krone schneidet sollte also bis zum Bestandsgebäude verkleinert werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Ziel des Bebauungsplans ist es, eine maßvolle bauliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Der Grundstückszuschnitt des Baugrundstücks mit den Fl.Nr. 66 und 67 lässt dort unter Beachtung der Abstandsflächen wenig Spielraum für etwaige Nachverdichtungen. Der als zu erhalten festgesetzte Baum ragt durch die symbolisierte Darstellung geringfügig in den Bauraum hinein.
Auch bei einer Nachverdichtung ist es Ziel, den Baum zu erhalten. Die Ausmaße des Baumes sind bei konkreten Vorhaben aufzunehmen und die Planung an der Erhaltung des Baumes auszurichten. Dahingehend sind bereits Hinweise bzgl. baulichen Maßnahmen im Kronenbereich sowie zum Schutz von Bäum vor Verdichtung enthalten. An der Festsetzung der Baugrenzen wird daher festgehalten. Konkrete Pläne für dieses Grundstück sind nicht bekannt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 21:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0004/2021 /BL vom 21.06.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
- In Festsetzung A.2.4 wird jetzt der Begriff Kellergeschoss verwendet. Da dieser Begriff im Bauplanungsrecht nicht geregelt ist, sollte zur Klarstellung ergänzt werden „gem. Art. 2 Abs. 7 BayBO" bzw. eine Definition angegeben werden.
- In A.2.5 wird jetzt für die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1-3 BauNVO grundstücksweise eine prozentuale Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche geregelt. Nach unserer überschlägigen Berechnung ergeben sich aus der Festsetzung jedoch Werte (zulässige Grundfläche nach A.2.1 + Überschreitungsmöglichkeiten nach A.2.2 und A.2.4 + prozentuale Überschreitung nach A.2.5), die die jeweiligen Grundstücksflächen überschreiten würden und somit nicht realisierbar wären. Wir bitten daher um Überprüfung der Festsetzung. U. E. müsste die Formulierung lauten „Die festgesetzte Grundfläche gem. Festsetzungen 2.1, 2.2 und 2.4 kann durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1-3 BauNVO bis zu den folgenden Werten überschritten werden."; damit würden auch die in Punkt 4.2 der Begründung (Seite 16) genannten Werte Berücksichtigung finden.
- In Festsetzung A.3.4 wird auch für Außentreppen eine Überschreitung der Baugrenzen zugelassen (Satz 4). Für diese wird jedoch keine Grundflächenüberschreitung in A.2 geregelt. Wir weisen darauf hin, dass für die nach Festsetzung A.3.5 (vgl. Punkt 4 unserer Stellungnahme) außerhalb des Bauraums 5 mögliche Außentreppe u.E. die für Bauraum 5 festgesetzte zulässige Grundfläche nicht ausreicht (die zulässige GR wird bereits durch den vorhandenen Bestand ausgeschöpft). Wir bitten daher um Überprüfung und ggfs. Ergänzung.
- Nach Festsetzung A.3.5 sind jetzt im Plangebiet überwiegend von der Abstandsflächensatzung der Gemeinde abweichende, geringere Abstandsflächen zulässig. Zusätzlich werden für eine an der westlichen Baugrenze des Bauraums 5, außerhalb des Bauraums zulässige Außentreppe, Abstandsflächenunterschreitungen geregelt. Diese Außentreppe würde die Abstandsflächen unterschreiten und direkt angrenzend an eine Fläche mit Geh- und Fahrrecht liegen. Wir empfehlen daher die Möglichkeit der Errichtung einer Außentreppe in dieser beengten Situation nochmals zu überprüfen.
In der Begründung, Punkt 4.3, Abb. 9 wurde die nicht untergeordnete und somit eigene Abstandsflächen erzeugende Außentreppe, soweit nachvollziehbar, nicht berücksichtigt. Eine erweiterte Darstellung würde u.E. die Problematik verdeutlichen. Wie bereits mit der Gemeinde telefonisch erläutert, könnte grundsätzlich im Plangebiet die Abstandsflächensatzung der Gemeinde (statisch / dynamisch?) zur Anwendung kommen und für die Gebäudeseiten, wo dies nicht möglich ist eine Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB aufgenommen werden.
- In Festsetzung A.4.1 wird jetzt als unterer Bezugspunkt für die Wandhöhe der Tiefgaragenrampe das natürliche Gelände angegeben. Hierzu weisen wir darauf hin, dass nach der Rechtsprechung (Urteil VGH Mannheim vom 09.05.2019 Az. 5 S 2015/7) die vorhandene oder natürliche Geländeoberfläche keinen hinreichend bestimmten unteren Bezugspunkt zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen nach § 18 Abs. 1 BauNVO darstellt, wenn die Höhenlage des Geländes im Plan nicht näher bestimmt ist, da nachträglich vorgenommene Geländeveränderungen nicht immer nachvollzogen werden können. Wir empfehlen der Gemeinde daher eine NNKote als unteren Bezugspunkt festzusetzen.
- Bei der neu aufgenommenen Festsetzung A.6.8 ist die FI.Nr. 63/4 anzugeben (statt 63/5), da diese durch die GFL-Fläche an die Starnberger Straße angebunden werden soll.
- In der Begründung sollten beim Punkt 4.2 (Zulässige Grundfläche) bzw. in 4.10 (Flächenbilanz) auch die Überschreitungsmöglichkeiten der Grundfläche durch die zum Hauptgebäude gehörenden Terrassen und Balkone berücksichtigt werden. Wir empfehlen den Punkt 4.10 „Flächenbilanz" zu ergänzen. Aus ihr sollten die durch die Planung ermöglichten Grundflächen, inklusive der Überschreitung durch Bestandteile des Hauptgebäudes und durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1-3 BauNVO genannten Anlagen, hervor gehen.
Zur Grünordnung und zum Immissionsschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Naturschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.:
Wie vorgeschlagen wird die Festsetzung zur Klarstellung ergänzt.
Zu 2.:
Zur Begrenzung der Versiegelung im Sinne des Bodenschutzes wird zusätzlich eine prozentuale und grundstücksbezogene Überschreitung der Grundfläche festgesetzt, die auch sämtliche in § 19 Abs. 4 Nr. 1-3 BauNVO genannten Anlagen umfasst und die somit die maximal zulässige Grundfläche bzw. die im Bebauungsplan vorgesehenen Überschreitungsmöglichkeiten begrenzt.
Zur Klarstellung wird in der Begründung folgender Halbsatz ergänzt bzw. Beispielformulierung mitaufgenommen:
[Zur Begrenzung der Versiegelung im Sinne des Bodenschutzes wird zusätzlich eine prozentuale und grundstücksbezogene Überschreitung der Grundfläche festgesetzt, die auch sämtliche in § 19 Abs. 4 Nr. 1-3 BauNVO genannten Anlagen umfasst] „und die somit die maximal zulässige Grundfläche bzw. die im Bebauungsplan vorgesehenen Überschreitungsmöglichkeiten begrenzt.
Beispielsweise für den Bauraum 4 ergibt sich bei einer Grundfläche von 165 qm (150 qm nach A Ziff. 2.1 plus 10 v.H. = 15 qm nach A Ziff. 2.2) und einer Überschreitungsmöglichkeit gem. A Ziff. 2.5 von 250 v.H. eine Maximalüberschreitung der Grundfläche von 247,5 qm, so dass insgesamt eine Fläche von 412,5 qm (GR 165 + Überschreitungsmöglichkeit) überbaubar ist.“
Zu 3.:
Die Zulässigkeit der Außentreppe ist bzgl. ihrer Ausmaße und damit ihrer Grundfläche in Festsetzung A 3.4 geregelt. Zur Klarstellung wird die Festsetzung A 2.2 bzgl. einer Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche auch für Außentreppen ergänzt.
Zu 4.:
Ziel des Bebauungsplans ist eine maßvolle Nachverdichtung zu ermöglichen. Dahingehend soll eine Umnutzung des Bestandsgebäudes im Bauraum 5 (sog. Schlachthaus) ermöglicht werden. Im Hinblick auf den Gebäudezuschnitt sowie die Gebäudekubatur trägt die Errichtung einer Außentreppe maßgeblich dazu bei, eine sinnvolle Umnutzung des sog. Schlachthauses zu ermöglichen.
Eine Außentreppe stellt lediglich ein untergeordnetes Bauteil dar, und dient wie die Fläche mit Geh- und Fahrrecht zur Erschließung. Die beengte Situation direkt angrenzend zu einer Fläche mit Geh- und Fahrrecht wird daher als vertretbar erachtet.
Die Gemeinde hält daher an den bisherigen Regelungen zur Ermöglichung einer Außentreppe an der westlichen Seite des Bestandsgebäudes im Bauraum 5 fest.
Wie angeregt wird die Abbildung bzgl. der Außentreppe ergänzt. Anhand der ergänzten Abbildung ist ersichtlich, dass die Abstandsflächen der Außentreppe fast ausschließlich innerhalb der Abstandsflächen des sog. Schlachthauses liegen.
Die bereits aufgenommene Festsetzung A 3.5 regelt die von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung abweichende Tiefe von Abstandsflächen.
Zu 5.:
Der Anregung wird gefolgt, der untere Bezugspunkt für die Wandhöhe der Tiefgaragenrampe wird zur Klarstellung auf die festgesetzte Erdgeschoss-Fertigfußbodenhöhe des Bauraums 7 abgestellt, dort ist in der Planzeichnung eine Höhenkote in m ü NN eingetragen.
Zu 6.:
Die Festsetzung wird wie vorgeschlagen korrigiert.
Zu 7.:
Die Begründung wird wie vorgeschlagen ergänzt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung zur Kenntnis genommen, die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 21:0
- Labbé & Partner Partnergesellschaft mbB, AZ: 19-227-21 vom 22.06.2021
1.
Wir haben mit Schreiben vom 15.03.2021 sowie Schreiben vom 20.04.2021 für unsere Mandantschaft Einwendungen erhoben. Die Gemeinde hat in der Sitzung vom 05.05.2021 über diese Einwendungen entschieden.
Dabei ist sie auf folgende Einwendungen eingegangen:
- Die Tiefgarage bzw. die Tiefgaragenzufahrt wurden entsprechend dem Vorschlag unserer Mandantschaft geändert bzw. in die Starnberger Straße verlegt.
- Die Außentreppe, die für das Bestandsgebäude im Bauraum 5 erforderlich ist, wurde im Bebauungsplan in der Fassung vom 05.05.2021, berücksichtigt.
- Der Bauraum 1 wurde um den im Bebauungsplan als Kellergeschoss bezeichneten Gebäudeteil erweitert.
- Es wurde eine Regelung für den Erhalt der bestehenden Genehmigungen vom 20.06.2017 und deren Umsetzung gefunden.
2.
Nicht berücksichtigt wurde dagegen:
- die Vergrößerung des Bauraumes 1 nach Osten entsprechend dem Plan, der mit Schreiben vom 15.03.2021 übersandt wurde sowie aufgrund des Pilzdaches, worauf wir im Schreiben vom 20.04.2021 hingewiesen haben.
- die Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere die Grundfläche (GR), für die Bauräume 1 und 7.
3.
Daher wiederholen wir unsere Einwendungen namens und Im Auftrag unserer Mandantschaft aus unserem Schreiben vom 15.03.2021 und unserem Schreiben an Herrn Kollegen Brey vom 21.04.2021 und machen diese vollumfänglich zum Gegenstand des erneuten Verfahrens nach § 3 Abs. 2 BauGB:
Der Bebauungsplan wäre weiterhin unwirksam, würde er in der Fassung der Auslegung vom 05.05.2021 in Kraft treten, da er nicht den Anforderungen an einen rechtmäßigen Bebauungsplan entspricht.
Ein rechtmäßiger Bebauungsplan muss im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich sein. Er muss darüber hinaus auch dem Abwägungsgebot nach§ 1 Abs. 7 BauGB entsprechen.
3.1
Der Bebauungsplan wäre, würde er in der Fassung der Auslegung vom 05.05.2021 in Kraft treten, unwirksam, da die Planung der Gemeinde bereits nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB wäre, weil der Bebauungsplan mit den Planungszielen nicht konformgeht. Insbesondere wird das Ziel, die Bebauung zu strukturieren und nach zu verdichten, nicht erreicht. Im Gegenteil wird bestehendes Baurecht im Vergleich zu einer Bebauung nach § 34 BauGB sogar verringert, was dazu führt, dass im Gegensatz zur Nachverdichtung vielmehr eine Verdünnung der Bebauungsdichte erreicht wird.
Nach§ 1 Abs. 3 BauGB, haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption (BVerwG, Urteil vom 07.05.1971 - 4 C 76.68). Inhalt der planerischen Konzeption dürfen allerdings nur Zielsetzungen sein, für deren Umsetzung die Instrumente des BauGB bestimmt sind. Bauleitpläne dienen nämlich nur der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets. Als grober, aber nicht starrer Rahmen der bodenrechtlich relevanten Beweggründe können die in § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauGB genannten Belange dienen.
Entscheidungen zur Bauleitplanung sind daher nur dann erforderlich, wenn dem Bebauungsplan ein städtebauliches planerisches Konzept der Gemeinde zugrunde liegt, das durch die Festsetzungen des Bauleitplans auch umgesetzt wird (vgl. allgemein hierzu: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 94. EL 2010, § 1 BauGB Rn. 31).
Eines der Hauptziele des Bebauungsplanes ist, wie oben unter Ziffer 1. dargestellt, die Nachverdichtung zur Förderung der Innenentwicklung. Dieses Ziel wird durch die Darstellung der Landes- und Regionalplanung noch untermauert.
Das Ziel wird durch die Planung der Gemeinde mit dem vorliegenden Bebauungsplan jedoch nicht erreicht, da hier durch die Festsetzung der Bauräume sowie der Grundflächen und Gebäudehöhen keine Nachverdichtung stattfindet, vielmehr sogar eine Verdünnung der Bebauungsdichte im Vergleich zur Bebaubarkeit nach § 34 BauGB.
Nachverdichtung meint im Sinne einer planerischen Aufgabe die Fälle einer Erhöhung der Bebauungsdichte in einem schon bestehenden und besiedelten Bereich und damit vor allem die Fälle, in denen ganz oder teilweise bebaute oder für die Bebauung vorgesehene oder bebaubare Grundstücke, in größerem Zusammenhang auch in entsprechenden Stadtquartieren, einer intensiveren Nutzung zugeführt werden sollen (EZBK/Krautzberger, 140. EL Oktober 2020, BauGB § 13a Rn. 29).
Der VGH Kassel definiert die Nachverdichtung mit der Ermöglichung einer intensiveren Nutzung des Grundstücks (VGH Kassel Urt. v. 25.9.2014 - 4 C 1328/12.N, BeckRS 2015, 48314).
Eine solche intensivere Nutzung ist vorliegend nicht erkennbar. Der Bebauungsplan sieht zwar für die bisher unbebauten Teilflächen der Grundstücke mit den FI.Nr. 63 und 68 Gemarkung Schäftlarn eine Bebauung vor. Eine intensivere Bebauung der übrigen Grundstücke ist jedoch nicht überall erkennbar. Bauräume um bestehende Gebäude zu ziehen lässt keine Nachverdichtung zu. Auch eine geringe Vergrößerung des Bauraums oder Grundfläche führt nicht zu einer Nachverdichtung, wenn eine solche Vergrößerung der bestehenden Gebäude tatsächlich nicht umsetzbar ist.
Das Ziel wird vorliegend nicht umgesetzt. Der Bebauungsplan lässt vorliegend nicht mehr, sogar eher weniger zu als nach § 34 BauGB möglich wäre. Von Nachverdichtung kann daher nicht gesprochen werden.
Der Bebauungsplan ist daher in seiner Fassung vom 27.01.2021 nicht als erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB anzusehen und wäre damit, würde er in dieser Fassung in Kraft treten, unwirksam.
3.2.
Der Bebauungsplan wäre auch weiterhin, würde er in der Fassung vom 05.05.2021 in Kraft treten, unwirksam, weil er dem in § 1a Abs.2 BauGB normierten Grundsatz des Flächensparens widerspricht.
§ 1a Abs. 2 BauGB fordert im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Dabei sollen zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung genutzt.
Wie oben unter Ziffer 3.1. dargestellt, kommt die Gemeinde mit der hier vorliegenden Bauleitplanung einer dem Grundsatz des Flächensparens entsprechenden Entwicklung nicht nach.
Der Bebauungsplan wäre auch deshalb weiterhin unwirksam.
3.3
Darüber hinaus wäre der Bebauungsplan auch weiterhin unwirksam, da er mit den Festsetzungen zu den Bauräumen und der Grundfläche auch nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung i. S. des § 1 Abs. 7 BauGB gerecht wird.
3.3.1.
Nach dem zwingend zu beachtenden Abwägungsgebot sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, § 1 Abs. 7 BauGB.
Die wesentliche Anforderung des Abwägungsgebots ist es, dass in den Abwägungsvorgang alle zwingend zu berücksichtigenden Belange einzustellen sind, weiter dass die Bedeutung der betroffenen privaten Belange erkannt werden muss und schließlich mit den von der Planung berührten öffentlichen Belangen ein Ausgleich vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht.
Darüber hinaus muss im Vorfeld eines den Anforderungen entsprechenden Abwägungsvorgangs das Abwägungsmaterial ausreichend ermittelt worden sein, § 2 Abs. 3 BauGB.
3.3.2.
Vorliegend wurde durch die restriktiven Festsetzungen der Grundfläche, des Bauraums und der Gebäudehöhe offensichtlich nicht hinreichend berücksichtigt, dass den Eigentümern hierdurch bestehendes Baurecht entzogen wird und damit die Eigentümerinteressen unzumutbar eingeschränkt werden.
Die Gemeinde hat hier, obwohl sie die Grundflächenzahl in der näheren Umgebung ermittelt hat. offensichtlich nicht berücksichtigt, durch was die Eigenart der näheren Umgebung im Rahmen des § 34 BauGB geprägt ist. Die Gemeinde hat es vorliegend unterlassen, bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB zu ermitteln.
Nach dem BVerwG, Beschl. v. 26.7.2006-4 B 55.06, kommt es für das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung an:
„Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung".
Die absolute Grundfläche, die Zahl der Geschosse und die Höhe prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und sind daher als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung anzuwenden. Es kommt dabei darauf an, wie sie in der Gestalt des Gebäudes nach außen erkennbar in Erscheinung treten.
Unerheblich ist dabei überwiegend das Verhältnis des Maßes der Nutzung zur überbaubaren Grundstücksfläche.
So ist kein Grund dafür ersichtlich, dass die überbaubaren Grundstücksflächen in Form der Bauräume derart klein und das Maß der Nutzung in Form der Grundfläche und der Gebäudehöhe derart gering festgesetzt wurde.
Die Gemeinde hat damit nicht berücksichtigt, dass Grundstücke innerhalb des Bebauungsplangebiets, insbesondere die Grundstücke unserer Mandantschaft, vor der Aufstellung des Bebauungsplans nach Maßgabe des § 34 BauGB und damit der Bebauung auf den Nachbargrundstücken geschuldet, in weitaus erheblicherem Maße bebaubar waren als dies nunmehr nach dem Bebauungsplan der Fall ist.
Den mit den hier streitgegenständlichen Festsetzungen einhergehenden Entzug vormals bestehenden Baurechts hat die Gemeinde offenkundig nicht einmal im Ansatz bedacht.
3.3.3.
Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass der Bebauungsplan, würde er in dieser Fassung in Kraft treten, unwirksam wäre, da er den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung i.S. des § 1 Abs. 7 BauGB nicht gerecht wird. Es liegen vorliegend sowohl Ermittlungs- als auch Abwägungsfehler vor.
3.4.
Daher
- ist die östliche Baugrenze im Bauraum 1 um 2 m nach Osten und südlich bis zur Vorderkante der Bestandsvilla zu erweitern sowie um das Pilzdach aus dem Plan zum Schreiben vom 20.04.2021 zu vergrößern,
- ist das Maß der Nutzung ist für die Bauräume 1 und 7, insbesondere die GR, zu erhöhen. Notwendig und realistisch für ein Doppelhaus, welches im Bauraum 7 verwirklicht werden soll, ist eine Grundfläche von 150 m². Für den Bauraum 1 ist eine GR von 195 m² festzusetzen. Diese Fläche ist notwendig, um einen Anbau von Wohnungen an das Bestandsgebäude umsetzen zu können. Diese Erhöhung dient als Ausgleich für den Verzicht auf die Flächen im Bauraum 7.
4.
Ergänzend wenden wir Folgendes ein:
4.1.
Es wurde nicht hinreichend berücksichtigt, dass unserer Mandantschaft durch die als abzubrechend bezeichnete Remise bestehendes Baurecht entzogen wird und damit die Eigentümerinteressen unzumutbar eingeschränkt werden.
Die Remise auf dem Grundstück Fl.Nr. 63, Gemarkung Schäftlarn ist als Bestandsgebäude zu berücksichtigen.
Ziele des Bebauungsplans sind die Erhaltung und Entwicklung gewachsener Strukturen des Ortskerns sowie eine verträgliche Nachverdichtung. Dies wird im Bebauungsplan vornehmlich durch den Erhalt der Bestandsgebäude umgesetzt.
Die Remise wurde aber gerade nicht als Bestandsgebäude abgesichert. Für die Remise ist entsprechend dem Bestandsgebäude ein Bauraum sowie eine GR festzusetzen. Aufgrund Ihrer Größe ist die Remise hier als Nebenanlage für allgemein zulässig zu erklären.
Auch hier wird der Bebauungsplan den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung i. S. des§ 1 Abs. 7 BauGB nicht gerecht.
4.2.
Es wurde nicht hinreichend berücksichtigt, dass durch die Regelungen in Ziff. 3.4 des Bebauungsplans in das Eigentumsrecht nach Art. 14 beeinträchtigt wird und damit die Eigentümerinteressen unzumutbar eingeschränkt werden.
Die Regelungen in Ziff. 3.4 des Bebauungsplans, insbesondere auch um hier eine Freistellung zu ermöglichen, sind als allgemein zulässig und nicht als ausnahmsweise zulässig zu bewerten.
Dies gilt vor allem auch in Bezug auf die Baukörper, die bereits genehmigt sind bzw. in Bezug auf die Bauteile, die vorhanden sind und die mit dem Bebauungsplan legalisiert werden.
Bei einer ausnahmsweisen Zulässigkeit müssen Ausnahmen beantragt werden. Diese stehen einem Freistellungsverfahren entgegen (Vergleiche Taft in Busse/Kraus, 141. El März 2021, unter Art. 58 BayBO Rn. 36, 37). Dort heißt es, dass Ausnahmen oder Befreiungen im Sinne des § 31 Abs. 1 und 2 BauGB nicht erforderlich sein dürfen. Andernfalls bedarf das Vorhaben einer Baugenehmigung. Ebenso sei auch Art. 63 Abs. 2 Satz 2 nicht so zu verstehen ist, dass hier die Möglichkeit begründet wird, das Instrument der isolierten Ausnahme bzw. Befreiung für Abweichungen vom Bebauungsplan auch im Freistellungsverfahren einzusetzen. Dies stünde im Widerspruch zu den gesetzlichen Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung.
Der Regelungsinhalt von Abs. 2 Satz 1 beschränkt sich auf die Verpflichtung, die Zulassung einer Abweichung schriftlich zu beantragen und zu begründen. Da Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans im Freistellungsverfahren ausgeschlossen sind gehen diese förmlichen Anforderungen ins Leere. Im Übrigen ist im Gesetzgebungsverfahren eine solche Ausweitung des Freistellungsverfahrens auch nicht vorgesehen worden.
Es ist auch kein Grund ersichtlich, warum nicht Regelungen in Ziff. 3.4 des Bebauungsplans nicht als allgemein zulässig zu bewerten sind.
Eine ausnahmsweise Zulässigkeit greift aufgrund des soeben Gesagten in den Bestand der genehmigten bzw. vorhandenen Gebäude und damit in das Eigentumsrecht nach Art. 14 GG ein. Auch hier wird der Bebauungsplan den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung i. S. des § 1 Abs. 7 BauGB nicht gerecht.
5.
Für den Fall, dass Sie eine unseren aufgeführten Anforderungen entsprechende Planung erarbeiten, welche die Belange der Eigentümer angemessen berücksichtigt, wären wir bereit unsere Einwendungen zurückzunehmen.
Gerne stehen wir für ein persönliches Gespräch zur Verfügung und hoffen in einem solchen Gespräch eine umfassende Einigung zu erreichen.
Stellungnahme /Abwägung:
Vorbemerkungen zu Ziff. 1 und 2
Nach Auffassung der Einwender bedürfe es einer Vergrößerung des Bauraumes 1 entsprechend seiner Schreiben vom 15.03.2021 und vom 20.04.2021 (bei Letzterem ist wohl den Schreiben vom 21.04.2021 gemeint) sowie einer Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere der Grundfläche (GR), für die Bauräume 1 und 7. Die bereits erhobenen Einwendungen entsprechend der vorgenannten Schreiben vom 15.03.2021 und vom 21.04.2021 würden daher wiederholt und „vollumfänglich zum Gegenstand des erneuten Verfahrens nach § 3 Abs. 2 BauGB“ gemacht, obgleich – auch nach den Ausführungen der Einwender (vgl. Ziff. 1 seines Schreibens) – auf verschiedene zuvor erhobene Einwendungen seitens der Gemeinde eingegangen worden sei.
Zu den Einwendungen im Einzelnen:
Zu Ziff. 3.1 (Grundsatz der Erforderlichkeit, § 1 Abs. 3 BauGB)
Nach § 1 Absatz 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, richtet sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Erforderlichkeitsgrundsatz gibt der Gemeinde dabei einen weiten Spielraum; er ermächtigt sie zu einer ihren Vorstellungen entsprechenden Städtebaupolitik (vgl. nur BayVGH, U. v. 19.6.2009 – 1 N 07.1552, BayVBl 2010, 247; U. v. 030.3.2011 – 2 N 09.3058 – juris). Welche städtebaulichen Ziele sich die Gemeinde dabei setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Die Planung muss dabei von städtebaulichen Belangen getragen und städtebaulich sinnvoll sein (vgl. VGH München, U. v. 10.08.2006 – 1 N 04.1570, BeckRS 2009, 36509, Ziff. 2. a) m. w. N.).
Die Bauleitplanung ermöglicht es der Gemeinde daher nicht nur, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern, sondern ist auch ein Mittel, städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren und aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status Quo hinzuwirken. Dazu zählt auch, eine bereits vorhandene Bebauung durch eine verbindliche Bauleitplanung zu überplanenden, um den bereits entstandenen städtebaulichen Zustand rechtlich festzuschreiben (vgl. VGH München, U. v. 07.03.2018– 1 N 15.625, BeckRS 2018, 7003, Rn. 12 m. w. N.).
Der Bebauungsplan trägt den von der Gemeinde verfolgten Zielen (vgl. insb. Ziff.1 der Begründung) Rechnung und ist demnach auch erforderlich.
Anders als seitens der Einwender ausgeführt, findet eine „Verdünnung“ der Bebauungsdichte nicht statt. Neben den bestehenden Gebäuden sowie der genehmigten Planung auf dem Grundstück Fl.Nr. 68 (Erweiterung des Bestandsbaus im Bauraum 1 und Neubebauung im Bauraum 2) wird eine angemessene Nachverdichtung insbesondere durch Festsetzung des Bauraumes 7 (Baulücke) sowie einer ermöglichten Umnutzung (Bauraum 5) ermöglicht. Weitere Baulücken sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden. Über das gesamte Plangebiet ergibt sich eine Erhöhung der Grundfläche der Hauptgebäude von derzeit 0,24 (Bestandshauptgebäude + genehmigte Gebäude, ohne darüberhinausgehende Kellergeschosse) auf 0,28 (entspricht der insgesamt zulässigen Grundfläche gem. Festsetzung A 2.1). Damit erhöht sich die Grundfläche der Hauptgebäude insgesamt um ca. 17 %, was insbesondere die Grundstücke Fl.Nr. 63 und 63/5 begünstigt.
Die festgesetzten Baugrenzen sowie Grundflächen der Bestandsgebäude lassen einen gewissen Spielraum für untergeordnete Anbauten zu; die im Plan eingetragenen Grundflächen sowie Baugrenzen dürfen dahingehend durch Balkone und Terrassen überschritten werden (s. Festsetzungen A 2.2 und 3.4).
Unbeschadet der vorstehenden Ausführungen verfolgt die Gemeinde mit der Aufstellung des Bebauungsplans nicht das Ziel, eine Nachverdichtung „um jeden Preis“ oder im Sinne einer noch weitergehenden Maximierung von Baurecht zu ermöglichen. Eine Nachverdichtung soll und kann stattdessen vorliegend nach den planerischen Vorstellungen der Gemeinde gerade im Hinblick auf die weiteren städtebaulich verfolgten Planungsziele nur insoweit erfolgen, als die vorhandene Gebietsstruktur – unter Berücksichtigung des vorgefundenen Baubestands sowie der bereits erteilten Baugenehmigungen im Plangebiet – dadurch nicht beeinträchtigt wird. Eine weitergehende Intensivierung der Grundstücksnutzung als im Bebauungsplan festgesetzt, kommt daher nicht in Betracht und wäre im Übrigen auch ohne Aufstellung des Bebauungsplans unter Beachtung der tatsächlichen Gegebenheiten im Rahmen des § 34 BauGB nicht möglich.
All dies berücksichtigt der hiesige im Bebauungsplan. Im Einzelnen wird auf die Begründung des Bebauungsplans verwiesen.
Zu Ziff. 3.2 (Grundsatz des Flächensparens, § 1a Abs. 2 BauGB)
Die seitens der Einwender angeführte Bodenschutzklausel des § 1 a Abs. 2 Satz 1 BauGB findet in § 13 a BauGB, der vorliegend zur Anwendung kommt, eine Instrumentierung (vgl. Wagner in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Okt. 2020, § 1a Rn. 47).
Der Bebauungsplan ermöglicht, wie unter der vorstehenden Ziff. 2.1 ausgeführt, unter Berücksichtigung weiterer städtebaulicher Belange nicht nur eine maßvolle Nachverdichtung, sondern trägt insbesondere dem gesetzgeberischen Willen Rechnung, anstelle der Neuausweisung von Bauflächen zunächst die Möglichkeiten der innerörtlichen Entwicklung – hier: Flächen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB – zu nutzen.
Nach dem Vortrag der Einwender und der darin zum Ausdruck kommenden Rüge eines Verstoßes gegen den Grundsatz des Flächensparens wäre eine Überplanung von (zumindest teilweise noch unbebauten) Innenbereichsflächen dagegen nicht möglich. Dies überzeugt schon deshalb nicht, weil der Gesetzgeber das Instrumentarium der Bebauungspläne der Innenentwicklung gerade auch für diese Fälle geschaffen hat. Die Forderung der Einwender nach einer Ausweitung der Bebauungsmöglichkeiten auf ihren Grundstücken steht zudem im Widerspruch zum Vorwurf eines Verstoßes gegen den Grundsatz des Flächensparens.
Zu Ziff. 3.3 (Abwägungsgebot, § 1 Abs. 7 BauGB)
Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Abwägungsentscheidung berücksichtigt gerade auch die privaten Belange der Einwender. Die Gemeinde verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass insbesondere auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB und die Bewahrung vorhandener Baurechte bedeutsame Belange der Bauleitplanung darstellen, die im Rahmen des Abwägungsgebots gegenüber anderen öffentlichen und privaten Belangen – wie etwa die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile, vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB – zu berücksichtigen ist. Dementsprechend wurde das Abwägungsmaterial einschließlich der vorhandenen Bebauungssituation sowie des Bestands des nach § 34 BauGB zulässigen bzw. zukünftig möglichen Umfangs der baulichen Nutzung umfassend ermittelt.
Zu Ziff. 3.3.1 und 3.3.2
Bedeutsam für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche, prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, Urt. v. 8.12.2016 – 4 C 7/15, NVwZ 2017, 717, Rn. 17 m. w. N.).
Da § 34 Abs. 1 BauGB insoweit keine näheren Bestimmungen trifft, kann – unbeschadet der Tatsache, dass die konkrete, am tatsächlichen Vorhandenen ausgerichtete Betrachtung maßgeblich bleibt – in diesem Zusammenhang grundsätzlich auf die Begriffsbestimmungen der BauNVO als Auslegungshilfe zurückgegriffen werden (vgl. VG München, Urt. v. vom 18.05.2006 - M 11 K 05.5781, BeckRS 2006, 31829).
Die maßbildenden Faktoren sind daher – auch hinsichtlich des Verhältnisses zur umgebenden Freifläche (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Okt. 2020, § 34 Rn. 40 ff.) – in ihrem Zusammenwirken zu beurteilen.
Die Gemeinde hat das Maß der baulichen Nutzung anhand dieser Maßstäbe ausführlich ermittelt. Sie hat dabei den vorhandenen Baubestand im Plangebiet und der näheren Umgebung analysiert und zusätzlich die bereits erteilten Baugenehmigungen für das Grundstück Fl. Nr. 68 berücksichtigt. Auf die Begründung zum Bebauungsplan (vgl. dort insb. Ziff. 4.2 und 4.3) wird insoweit verwiesen.
Gemessen an den vorstehend genannten Maßstäben und den Ergebnissen der Bestandsanalyse entziehen die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen – insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung aber auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen – kein gegenwärtig nach § 34 BauGB bestehendes Baurecht, sondern erweitern dieses sogar in signifikantem Umfang.
Unbeschadet der seitens der Einwender behaupteten Reduzierung von Baurecht nach § 34 BauGB hätte die Gemeinde die entsprechenden Festsetzungen angesichts der verfolgten Planungsziele ohnehin getroffen. Von hohem Gewicht für die Gemeinde ist vor allem die Erhaltung und maßvolle Weiterentwicklung des Ortsteils sowie seiner vorhandenen Bebauungsstruktur. Aus gemeindlicher Sicht sind daher die vorhandene städtebauliche Struktur mit einer Mischung aus kleineren und größeren Gebäuden, die vorhandenen Gebäudebreiten und –tiefen, die bestehende Höhenentwicklung und die Beibehaltung einer in diesem Sinne ortsteiltypischen und verträglichen Positionierung künftig hinzutretender Baulichkeiten mit ausreichenden Freiflächen zwischen den angrenzenden Hauptgebäuden von hoher Bedeutung.
Zudem wird zum Schutz des Bodens die Versiegelungsrate begrenzt und eine angemessene Durchgrünung festgesetzt. Mit den getroffenen Festsetzungen kann daher eine angemessene Bebauungsstruktur im Ortskern von Schäftlarn, in Bezug zur vorhandenen und umgebenden Bebauung, geschaffen werden.
Mit einer Vergrößerung der Grundfläche im Bauräumen 7, die über die festgesetzten 120 qm Grundfläche hinaus ginge, würde angesichts der bereits vorhandenen umfangreichen Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 (Bauraum 6 mit einer GR von 360 qm) eine Bebauungsdichte ermöglicht, die ersichtlich über eine maßvolle Nachverdichtung hinausgeht und im Plangebiet und der näheren Umgebung – insbesondere auch hinsichtlich des Verhältnisses zur verbleibenden Freifläche – ohne Vorbild wäre. Sie wäre daher auch nicht im Rahmen von § 34 BauGB zulässig und im Übrigen angesichts der gemeindlichen Planungsziele städtebaulich zu missbilligen.
Entsprechendes gilt für die geforderte Erhöhung der Grundfläche im Bauraum 1. Zusätzlich zu den dort festgesetzten 150 qm Grundfläche und den zusätzlichen Überschreitungsmöglichkeiten (beispielsweise für das westlich anschließende Kellergeschoss) ermöglicht der auf derselben Flurnummer gelegenen Bauraum 2 entsprechend der bereits erteilten Baugenehmigung die Errichtung eines Gebäudes mit 470 qm. Eine zusätzliche Erhöhung der Grundfläche wäre auch insoweit mit den Zielen des Bebauungsplans unvereinbar.
Bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange überwiegen dementsprechend die städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwender.
Zu Ziff. 3.4 (geforderte Änderungen der Einwender)
Zu den im Einzelnen geforderten Änderungen:
a) Der Bauraum 1 berücksichtigt bereits den Bestand (einschließlich Keller- und Terrassenflächen im westlichen Teil des Gebäudes), den genehmigten Anbau östlich des Bestandsgebäudes und erweitert den Bauraum zusätzlich in östlicher Richtung.
Der Bebauungsplan schafft – auch im östlichen Teil des Bauraumes 1 – zusätzliches Baurecht und trägt den städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde sowie unter Berücksichtigung der Interessen der Einwender – insbesondere auch hinsichtlich der festgesetzten Bauräume und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung – Rechnung:
Die Baugrenzen des Bauraums 1 sowie die dort zulässige Grundfläche berücksichtigen neben dem oberirdischen Bestandsgebäude den geplanten Anbau im Osten des Gebäudes gem. Baugenehmigung vom 20.06.2017 und erweitern den Bauraum in diesem Bereich zusätzlich. Darüber hinaus wird auf die Überschreitungsmöglichkeiten der Grundfläche bzw. der Baugrenzen gem. Festsetzungen A 2.1 bis 2.5 und 3.3 bis 3.4 verwiesen. Bzgl. der bereits genehmigten Terrassen wird die Festsetzung 3.4 ergänzt; die Bestandsterrasse bei Bauraum 1 sowie die genehmigten großen Terrassenbereiche an den Giebelseiten des Gebäudes des Bauraums 2 werden somit berücksichtigt.
Bzgl. der beim Bestandsgebäude Schmiedgasse 7 im Dachgeschoss vorhandenen Auskragung (vom Einwender als „Pilzdach“ bezeichnet) ist nochmals festzustellen, dass es sich dabei – entgegen der Ansicht der Einwender – gemäß Genehmigungsplanung nicht um Wohnfläche handelt, sondern der über die Außenwand hinausstehende Gebäudeteil als Dachüberstand zu werten ist. Die für Wohnzwecke nutzbaren Flächen im Dachgeschoss sind in den genehmigten Plänen dementsprechend gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt dargestellt.
(1. Obergeschoss Schmiedgasse 7) (Dachgeschoss Schmiedgasse 7)
Die Dachüberstände sind nach der Art ihrer Ausführung vorliegend als untergeordnete Vorbauten anzusehen. Diesbezüglich wurde zudem die Festsetzung bzgl. der zulässigen Grundfläche dahingehend ergänzt, dass die festgesetzte Grundfläche für Dachüberstände bis zu einer Tiefe von bis zu 1,0 m ausnahmsweise überschritten werden können. Des Weiteren wurde eine entsprechende Überschreitungsmöglichkeit hinsichtlich der festgesetzten Baugrenzen aufgenommen. Dies trägt der Überplanung der Bestandssituation, dem geringen städtebaulichen Gewicht von Dachüberständen sowie der dadurch geringen zusätzlichen Versiegelung Rechnung.
Bei der Grundfläche im Bauraum 1 blieb zunächst der bestehende bzw. genehmigte Kelleranbau im Westen des Gebäudes Schmiedgasse 7 unberücksichtigt. Diesbezüglich wurde der Bebauungsplan entsprechend ergänzt: Auf die Festsetzungen zur Grundfläche und zu den Baugrenzen einschließlich zulässiger Überschreitungsmöglichkeiten (vgl. Ziff. 2.1 bis 2.5 und 3.3 bis 3.4 der Satzung) wird verwiesen. Der genehmigte Bestand wird damit berücksichtigt.
Eine weitergehende Erweiterung des Bauraums ist – auch angesichts der umfangreichen zulässigen Bebauung im angrenzenden Bauraum 2 auf demselben Grundstück (Fl.Nr. 68) – mit den Planungszielen der Gemeinde nicht zu vereinbaren.
Der vorgeschlagenen Änderung der Bauräume wird daher nicht entsprochen.
b) Der geforderten Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere hinsichtlich der Grundflächen in den Bauräumen 1 und 7 wird nicht entsprochen.
Der bisher unbebaute Bauraum 7 ist bereits größer festgesetzt und ermöglicht unter Berücksichtigung der dortigen Grundfläche eine flexible Bebauung, die neben einer Eingrünung zur Starnberger Straße eine Bebauung unter Berücksichtigung der Nachbargebäude städtebaulich ordnet.
Von einem „Verzicht auf die Flächen im Bauraum 7“ kann daher bereits nicht die Rede sein. Die nochmals gesteigerte Forderung nach einer Erhöhung der Grundfläche im Bauraum 1 von zunächst 185 qm auf nunmehr 195 qm erschließt sich daher nicht und ist im Übrigen aus den vorstehenden Erwägungen auch nicht veranlasst. Eine weitergehende Bebauung wäre – auch angesichts der umfangreichen zulässigen Bebauung im angrenzenden Bauraum 2 auf demselben Grundstück (Fl.Nr. 68) – auf Grundlage der durchgeführten Bestandsanalyse weder gegenwärtig nach § 34 BauGB möglich, noch ließe sie sich mit den Planungszielen der Gemeinde vereinbaren und muss daher bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange hinter diesen zurückstehen. Auf die vorstehenden Ausführungen sowie die Begründung zum Bebauungsplan wird insoweit verwiesen.
Zu Ziff. 4. (Ergänzende Einwendungen)
Zu Ziff. 4.1
Das bestehende, ursprünglich nach Angabe der Einwenderin zum Abriss vorgesehene Nebengebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 zwischen den Bauräumen 2 und 6 wurde auf Anregung des anwaltlichen Vertreters der Einwender nicht mehr als „abzubrechen“ dargestellt, sondern als Bestanddargestellt (vgl. Teil C der Satzung – Hinweise). Die hinweisliche Darstellung des an der westlichen Grenze des Grundstücks Fl.Nr. 63 befindlichen Nebengebäudes beruht auf der Festsetzung des Bauraumes 7. Der Bebauungsplan setzt zudem die aufgrund der vorgenannten Erwägungen maximal vertretbare Grundfläche für das Grundstück bereits fest und eröffnet auch für Nebenanlagen großzügige Überschreitungs- und damit Gestaltungsmöglichkeiten. Der Festsetzung einer eigenen Grundfläche für das Nebengebäude bedarf es daher nicht. Ohnehin bleibt der genehmigte Bestand durch den Bebauungsplan unberührt.
Zu Ziff. 4.2
Seitens der Einwender wird zu Unrecht unterstellt, der Bebauungsplan müsse die Umsetzung von Bauvorhaben im Freistellungsverfahren ermöglichen. Die Baunutzungsverordnung sieht einerseits in zahlreichen Fällen die Festsetzungen von Ausnahmen in Bebauungsplänen ausdrücklich vor. Andererseits wird seitens der Einwender übersehen, dass es sich vorliegend um einen einfachen Bebauungsplan handelt und sich die Zulässigkeit von Vorhaben (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB) im Übrigen ohnehin nach § 34 BauGB richtet. Einfache Bebauungspläne können daher – wie auch die seitens der Einwender zitierte Kommentarfundstelle in Busse/Kraus belegt – nicht Grundlage für die Genehmigungsfreistellung gem. Art. 58 BayBO (vgl. dort Abs. 1 S. 1 Nr. 1: „im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinn des § 30 Abs. 1 oder der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB“) sein. Lediglich der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass das Ermessen der Genehmigungsbehörde zugunsten des Antragstellers reduziert ist (intendiertes Ermessen), wenn die im Plan festgesetzte Ausnahme der dort niedergelegten Zielsetzung Rechnung trägt (vgl. nur Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 31 Rn. 19).
Eine ausnahmsweise Zulässigkeit greift – anders als seitens der Einwender meint – auch weder in den genehmigten Bestand ein noch hindert sie an der Ausnutzung bereits erteilter Genehmigungen innerhalb deren Geltungsdauer.
Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass die Gemeinde die vorhandene Bebauungs- sowie die momentane Genehmigungssituation umfassend ermittelt und entsprechend der vorstehenden Ausführungen gewürdigt hat. Soweit die Festsetzungen hinter den Forderungen der Einwender zurückbleiben, beruht dies auf der Abwägung und höheren Gewichtung der in der Planung zum Ausdruck kommenden städtebaulichen Belange. Sie überwiegen insoweit die Belange der Einwender. Einen Grundsatz des Inhalts, dass stets nur das geplant werden dürfte, was der jeweilige Eigentümer selbst realisieren kann (bzw. will) und was ihm selbst nützt, gibt es hingegen nicht (vgl. die aktuelle Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs: VGH München, Urt. v. 25.05.2021 – 1 N 17.384, BeckRS 2021, 12471, Rn. 33).
Beschluss:
Die Einwendungen werden entsprechend der vorstehenden Ausführungen und den dazu getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan zurückgewiesen.
Abstimmung: 21:0
