Datum: 18.01.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:50 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Tektur zum Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen (hier: Dachanhebung, 2. Gaube, Garagendach - Haus West), Maubergerstraße 4, Fl.Nr. 1166/11, BA 60/2020
4	Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung zum Neubau von 6 Reihenhäusern mit Tiefgarage und Anbau eines Treppenhauses mit Aufzug auf dem Grundstück Fl.Nr. 68, Schmiedgasse 7 in Hohenschäftlarn; BA 2017/5
5	Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch der bestehenden Bebauung und Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage, Zeller Straße 34 - 36, Fl.Nrn. 1598/3, /4, /5, /6, /9 und /10, BA 61/2020
6	Antrag auf Befreiung und Abweichung zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport, Rösslstraße 8, Fl.Nr. 1559/16, BA 2020/46
7	Informationen
7.1	Suchkreis 1HN0 M Schäftlarn B11
8	Anfragen

zum Seitenanfang

1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Tektur zum Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen (hier: Dachanhebung, 2. Gaube, Garagendach - Haus West), Maubergerstraße 4, Fl.Nr. 1166/11, BA 60/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

Geplant ist die Tektur des Hauses 1 (West). Der Dachstuhl soll um 40 cm angehoben werden, auf der Westseite soll eine zusätzliche Dachgaube entstehen, der Hauseingang soll fassadengleich ausgeführt werden und die Garage soll mit einem Satteldach (DN 25°) versehen werden. Die Begründung der Tektur wurde den Mitgliedern des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss über das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

Da die Wohnfläche durch die Dachanhebung nunmehr 143,10 m² beträgt, ist ein zusätzlicher Stellplatz nachzuweisen. Dieser soll parallel der Maubergerstraße 1 m hinter der Grundstücksgrenze und abgepflanzt mit einer Hecke errichtet werden. Hierfür ist die Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung notwendig, da hierdurch zwei Zufahrten zum Grundstück entstehen.  

Beantragt wird die Abweichung von Art. 6 BayBO (in der Fassung bis zum 31.01.2021) hinsichtlich der Abstandsflächen, die sich durch das Anheben des Daches um 40 cm im Bereich der Garagen überschneiden. 

Es liegt ein Widerspruch der Grundstücksmiteigentümer (östliches Einfamilienhaus) vor, wonach die erforderliche Zustimmung für bauliche Maßnahmen im Grundbuch eingetragen wurde, um eine gegenseitige Wertminderung des jeweils benachbarten Hauses aufgrund einer Überschreitung von Mindestabstandsflächen zu verhindern.

Eine Abweichung kann nur zugelassen werden, wenn sie unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Damit verpflichtet das Gesetz, die Belange der Nachbarn, die durch die Abweichung berührt werden, zu ermitteln und entsprechend ihrem Gewicht in die Abwägung einzustellen (vgl. BayVGH, Gr. Senat v. 3.11.2005 Nr. 2 BV 04.1756).

Dabei kann der Nachbar umso mehr an Rücksichtnahme verlangen, je empfindlicher seine Stellung durch die Abweichung beeinträchtigt wird und je einfacher es dem Bauherrn ohne Aufgabe geschützter eigener Interessen möglich ist, die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass die Planung zur zuletzt erteilen Baugenehmigung vom 03.08.2020 sicherstellt, dass das Gebäude energetisch auf dem neuesten Stand genehmigt wurde.

Bei der Gewichtung der nachbarlichen Belange ist zu bedenken, dass diesen Interessen schon deshalb ein gewisser Vorrang zukommt, weil sie auf einem Interessenausgleich beruhen, den der Gesetzgeber im Regelfall für sachgerecht angesehen hat (vgl. BVerwG v. 6.10.1989 Nr. 4 C 17.87, BVerwGE 82, 343 = NJW 1990, 1192; BayVGH v. 8.5.2008 Nr. 14 B 06 2813).

Im Hinblick auf die Novellierung der BayBO wird die Gemeinde Schäftlarn voraussichtlich Ende Januar eine neue Satzung über die Abstandsflächen beschließen. Durch den Entfall des 16 m-Privilegs würden die gesetzlichen Regel-Abstandsflächentiefen für alle Gebäudeseiten ab dem 01.02.2021 ohne den Erlass einer Satzung 0,4 H mindestens jedoch 3 m betragen. In der Satzung wird voraussichtlich eine Abstandsflächentiefe von mehr als 0,5 H angeordnet werden, so dass auch nach der voraussichtlich ab dem 01.02.2021 anzuwendenden Rechtslage das beantragte Vorhaben weiterhin materiell unzulässig sein wird.

Da das Abstandsflächenrecht nachbarschützend ist (s. hierzu die nachbarliche Beschwerde im Vorfeld) und das Vorhaben der Dachanhebung um 40 cm weder nach der bis zum 31.01.2021 geltenden Rechtslage, noch nach der voraussichtlich zum Entscheidungs­zeitpunkt anzuwendenden Rechtslage genehmigungsfähig sein wird, empfiehlt die Bauverwaltung dem Tekturantrag aufgrund der nicht eingehaltenen Abstands­flächen abzulehnen. 

Diskussionsverlauf

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen zur Anhebung des Dachs um 40 cm wird nicht erteilt.  Im konkreten Einzelfall ist die Erteilung einer Abweichung nach Art. 63 BayBO unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Für die Errichtung der beantragten zusätzlichen Dachgaube auf der Westseite wird das gemeindliche Einvernehmen für den Fall in Aussicht gestellt, dass die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden.
Für die beabsichtigte Errichtung des Satteldachs auf der Garage entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans sowie für die fassadengleiche Ausführung des Hauseingangs wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

4. Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung zum Neubau von 6 Reihenhäusern mit Tiefgarage und Anbau eines Treppenhauses mit Aufzug auf dem Grundstück Fl.Nr. 68, Schmiedgasse 7 in Hohenschäftlarn; BA 2017/5

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö		4

Sachverhalt

Für die Verlängerung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung gelten nach Art. 69 Abs. 2 Satz 1 BayBO die gleichen materiellen Anforderungen wie für die erstmalige Erteilung (siehe Simon/Busse, Kommentar zur BayBO, Art. 69 Rdnr. 97). 

Neue oder geänderte tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse sind daher zu berücksichtigen. Dem zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben steht die Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre zur Sicherung der Planung für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ für die Flurstücke Nr. 58, 58/2, 62/2, 63, 63/4, 63/5, 66,67 68, 68/1,68/2, 74/1, 147/6, 343 (Teilfläche) und 343/2 der Gemarkung Schäftlarn vom 24.06.2020, bekannt gemacht am 15.07.2020, entgegen. Gemäß § 2 Abs. 2 der Satzung tritt sie außer Kraft, wenn und soweit der für den Geltungsbereich dieser Satzung aufzustellende Bebauungsplan in Kraft getreten ist, spätestens nach Ablauf des 25.07.2021.

Eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Absatz 2 BauGB kommt derzeit aus städtebaulichen Gründen nicht in Betracht, da das Vorhaben den derzeit aktuellen Planungen widerspricht. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 50 ist zwar das 6 Familienreihenhaus in seinem bauordnungsrechtlich genehmigten Bestand vor­gesehen. Allerdings wurde in sämtlichen im Rahmen der Aufstellung des BPlans Nr. 50 mit dem Antragsteller geführten Gesprächsterminen eine Verlagerung der Zufahrt zur Tief­garage des 6 Familienreihenhauses anstelle von der schmalen Schorner Straße über den derzeitigen Stellplatzbereich an der Starnberger Straße (Flnr. 63) einvernehmlich be­sprochen.

Nach derzeitigem Planungsstand ist jedenfalls nicht absehbar, dass das beantragte Bauvorhaben hinsichtlich der Zufahrt der Tiefgarage dem künftigen Bebauungsplan entsprechen wird. Die Erteilung einer Ausnahme würde daher dem Sicherungsbedürfnis, dem die Veränderungssperre gerade dient, widersprechen.

Die Gemeinde beabsichtigt den Billigungs- und Auslegungsbeschluss für den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ noch im Januar 2021 zu fassen, da ein Inkrafttreten des Bebauungsplans noch vor Ablauf der Veränderungssperre angestrebt wird. Überdies müsste das Vorhaben den Anforderungen der Örtlichen Bauvorschriften in der Fassung des Gemeinderatsbeschlusses vom 22.04.2020 angepasst werden.

Diskussionsverlauf

Herr Blomeyer erkundigt sich, ob über die Verweigerung des Einvernehmens nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB hinaus nicht auch das Einvernehmen nach § 36 BauGB verweigert werden müsse. Die Verwaltung erläutert, dass aufgrund der Veränderungssperre und der Nichtzulassung einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 Satz BauGB die (vorzeitige) Verlängerung der Baugenehmigung bereits abgelehnt werden würde. 

Beschluss

Das Einvernehmen nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB zur Erteilung einer Ausnahme wird nicht erteilt, da das Vorhaben den derzeit aktuellen gemeindlichen Planungen zur künftigen Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt über die Starnberger Straße (Grundstück Fl.Nr. 63) widerspricht.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch der bestehenden Bebauung und Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage, Zeller Straße 34 - 36, Fl.Nrn. 1598/3, /4, /5, /6, /9 und /10, BA 61/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist der Abbruch der bestehenden Bebauung und der Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Die Baukörper sollen die Außenmaße von jeweils 8,52 m x 13,50 m bzw. 14,37 m x 8,00 m, also eine überbaute Grundfläche von insgesamt 632,43 qm erhalten. 

Es liegt ein genehmigter Vorbescheid vor, gegen den eine Klage vor dem VG erhoben wurde. Die Gebäudeabmessungen und Höhen entsprechen der Planung des Vor­bescheids.

Die Bindungswirkung des Vorbescheids für ein nachfolgendes Baugenehmigungs­verfahren trifft primär sowohl die Baugenehmigungsbehörde, als auch die im Rahmen der Ein­vernehmens­erteilung verfahrensbeteiligte Gemeinde Schäftlarn. 

Dies gilt auch dann, wenn ein Nachbar gegen den Vorbescheid einen Rechtsbehelf eingelegt hat, da in diesem Fall die Bestandkraft (nur) ihm gegenüber damit noch nicht eingetreten ist (sog. „relative Bestandskraft“). Das bedeutet, dass sowohl die Baugenehmigungsbehörde, als auch die Gemeinde Schäftlarn gegenüber dem Bauherrn über das im Vorbescheid als zulässig festgestellte Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren auch dann nicht mehr anders entscheiden kann, wenn der Nachbar gegen den Vorbescheid einen Rechtsbehelf eingelegt hat (vgl. BayVGH v. 4.11.1996, BayVBl. 1997, 342; siehe dazu Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 71 Rdnr. 104 und 159).

Aufgrund dieser gegenüber der Gemeinde Schäftlarn eingetretenen (relativen) Bestandskraft ist der Bauwerber während der Geltungsdauer des Vorbescheids im Rahmen seiner Bindungswirkung daher vor ihm gegenüber nachteiligen Veränderungen des Ortsrechts insoweit geschützt, als dass dieser einen Anspruch auf ermessens­fehlerfreie Entscheidung über die gestellten Abweichungsanträge besitzt.

Beantragt werden folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung:

1. Wegen nicht durchgehender First- und Trauflinie: Um möglichst harmonisch die Gebäude in das starke Gefälle des Grundstücks einzubinden, müssen die Oberkanten Fertigfußboden unterschiedliche Höhen aufweisen, dementsprechend sind auch die Firsthöhen der einzelnen Häuser auf unterschiedlichen Höhen.
2. Wegen Errichtung der Rohdeckenoberkante über dem Kellergeschoss teilweise mehr als 25 cm über der natürlichen Geländeoberfläche: Durch das starke Gefälle im Grundstück und trotz der möglichst harmonischen Einbindung ins Gelände lässt sich die teilweise Überschreitung der 20 cm nicht vermeiden.
3. Wegen Veränderung der natürlichen Geländeoberfläche: Die Oberkante Fertigfußboden der einzelnen Häuser differiert um 3 m um so harmonisch wie möglich die Gebäude ins natürliche Gelände zu integrieren. Die Eingriffe wurden aufs Minimum reduziert.

Soweit sich die Bindungswirkung des Vorbescheids gem. Art. 71 Satz 4 BayBO, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO i.V.m.  Art. 59  Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BayBO im konkreten Fall auch auf das Abstandsflächenrecht erstrecken sollte, so wäre für den Fall eines ggf. künftig noch zu stellenden Abweichungsantrags in der vorstehend geschilderten Weise zu entscheiden. 

Diskussionsverlauf

Eine Überprüfung der Verwaltung hat ergeben, dass gem. § 7 Abs. 2 Satz 3 der ÖBV 2020 Zerch- und Quergiebel ortsrechtskonform sind, soweit diese ein Drittel der Fassadenlänge und eine maximale Breite von 5,00 m nicht überschreiten. 

Hinsichtlich der Abstandsflächenrelevanz von Dachaufbauten ab dem 01.02.2021 müsste im Hinblick auf die nicht von der Feststellungswirkung des Vorbescheids erfassten Giebel geprüft werden, ob hierbei die Abstandsflächenvorgaben nach der neuen Rechtslage gewahrt werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

6. Antrag auf Befreiung und Abweichung zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport, Rösslstraße 8, Fl.Nr. 1559/16, BA 2020/46

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	beschliessend	6
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	beschliessend	7

Sachverhalt

Befreiung von der Festsetzung A 7.2 des Bebauungsplans, zur Errichtung des Carports außerhalb des dafür festgesetzten Baufensters. Aufgrund der erfolgten Grundstücksteilung soll der Carport nicht an der östlichen, sondern an der westlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Dies entspricht der Planung des genehmigten Vorbescheids.
Befreiung von der Festsetzung B 1.1 des Bebauungsplans, zur Überschreitung der zulässigen GRZ um 0,05 zur Herstellung einer wasserdurchlässigen Terrasse auf 0,23.
Ausnahme von der Festsetzung B 3.4.1 des Bebauungsplans, aufgrund der geplanten Geländemodellierung, da die Höhendifferenz < 1,20 m beträgt.
Abweichung von der Festsetzung 4.3 der Ortsgestaltungssatzung, da der dritte Stellplatz an der südlichen Zuwegung des Grundstücks nachgewiesen wird.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

7. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö	informativ	7

zum Seitenanfang

7.1. Suchkreis 1HN0 M Schäftlarn B11

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö		7.1
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	21.09.2022	ö		18.1
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn)	Sitzung des Gemeinderates	14.12.2022	ö	beschliessend	7

Sachverhalt

Gemäß den in Anlage beigefügten Hinweisen des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr für die baurechtliche Beurteilung von Mobilfunkanlagen vom 23.06.2020 sind die dortigen Ziffern 5.3. (Zulässigkeit von Mobilfunkanlagen im Außenbereich, § 35 BauGB); 5.4 (Gemeindliches Einvernehmen) sowie 6. (Beteiligung der Gemeinden bei der Standortwahl) für eine Beurteilung heranzuziehen.

Demnach darf die Gemeinde für den Fall einer künftigen Bauantragstellung bei einer im Außenbereich privilegierten Mobilfunksendeanlage das Einvernehmen nur aus bauplanungsrechtlichen Gründen verweigern. Da der Suchkreis 1HN0 M Schäftlarn B11 auch den Bereich der Baumschule Erbersdobler an der B11 umfasst, wird die Gemeinde im Rahmen der Beteiligung bei der Standortwahl vorbringen, dass der Bereich der künftigen Ortsumfahrung Schäftlarn einschließlich der Bereiche alternativer Trassenführungen westlich der B11 aus dem Suchkreis auszunehmen sind:

Soweit auf Schäftlarner Flur für den Bereich östlich der B11 überhaupt Flächen in Betracht gezogen werden sollten, wird auf das Mobilfunkkonzept der Gemeinde vom 11.06.2008 (S. 16; Variante U10) verwiesen:

Die Verwaltung hat der für die von der Vodafone für die Voruntersuchungen beauftragten Firma conskom innerhalb der 30-Tagefrist des Bayerischen Mobilfunkpakts fristgerecht (08.12.2020) mitgeteilt, dass sich die Gemeinde Schäftlarn innerhalb von 60 Tagen (Eingang bei der Gemeinde 30.11.2020) äußern wird.

Die Verwaltung beabsichtigt die für die Voruntersuchungen beauftragte Firma conskom im Sinne der vorstehend dargestellten Planungsgrundlagen zu informieren.

Diskussionsverlauf

Herr Waldherr plädiert dafür, dass die Trassenalternativen freizuhalten sind, allerdings soll kein Alternativvorschlag im Sinne des gemeindlichen Mobilfunkkonzepts unterbreitet werden.

Beschluss

Die Verwaltung wird der Firma conskom mitteilen, dass der Bereich der künftigen Ortsumfahrung Schäftlarn einschließlich der Bereiche alternativer Trassenführungen westlich der B11 aus dem Suchkreis ausgenommen werden soll.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

8. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	18.01.2021	ö		8

Diskussionsverlauf