Datum: 22.02.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Begrüßung und Sitzungseröffnung
2 Genehmigung der Niederschrift
3 Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Gebäudes Lechnerstraße 2 in Co-Working-Räume, Fl.Nr. 1396/14, BA 2021/1
4 Antrag auf isolierte Befreiung zum Einbau von zwei zusätzlichen Dachflächenfenstern, Steinberg 5b, Fl.Nr. 234/8, BA 2021/2
5 Formlose Bauvoranfrage zum Umbau und Sanierung der bestehenden Doppelhaushälfte, Max-Rüttgers-Straße 2, Fl.Nr. 1608/3
6 Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Geschäftshauses, Wangener Weg, Fl.Nr. 314/2, BA 2021/03
7 Informationen
8 Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 1

Sachverhalt

Der Vorsitzende begrüßt die anwesenden Mitglieder des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses sowie die anwesenden Zuhörer. Er stellt fest, dass die Einladung zur Sitzung ordnungsgemäß erfolgt und das Gremium beschlussfähig ist. Einwendungen gegen die Tagesordnung werden nicht vorgebracht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 2

Sachverhalt

Die Niederschrift der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss vom 18.01.2021 wurde den Mitgliedern des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses über das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

Beschluss

Die Niederschrift der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses vom 18.01.2021 wird genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Gebäudes Lechnerstraße 2 in Co-Working-Räume, Fl.Nr. 1396/14, BA 2021/1

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 3
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 13.12.2021 ö beschliessend 4
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 25.07.2022 ö beschliessend 6
Gemeinderat (Gemeinde Schäftlarn) Sitzung des Gemeinderates 29.03.2023 ö beschliessend 10

Sachverhalt

Das Baugrundstück ist im FNP als Fläche für Gemeinbedarf (Post) dargestellt und liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 33 „Poststraße“ – 2. Änderung in der Fassung vom 18.10.2013.
Geplant ist die Nutzungsänderung der Räume des ehemaligen Postgebäudes in Co-Working-Räume für freiberufliche Nutzung (z.B. Heilpraktiker, Berater, Ingenieure, Künstler, Handwerker, Ärzte etc.) mit geringem Besucherverkehr.
Gem. Stellplatzsatzung ist für Gebäude mit Büro- und Verwaltungsräumen allgemein 1 Stellplatz je 30 m² Nettogrundrissfläche nachzuweisen.  Im Bebauungsplan ist das Grundstück als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sind ausgeschlossen.
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt handelt es sich vorliegend um die Änderung einer gewerblichen Nutzung öffentlicher Prägung (Postdienstleistungen) in eine gewerbliche Nutzung privater Prägung, so dass aufgrund von Bestandsschutzerwägungen die Lage der Stellplätze nicht gesondert nachzuweisen ist. Seitens der Bauverwaltung wird davon ausgegangen, dass für den Fall einer Neuerrichtung von Stellplätzen sich deren Lage aus dem Planteil des Bebauungsplans ergeben würde: 

Diskussionsverlauf

Herr Zattler erkundigt sich, ob aufgrund der außerhalb des konkret gestellten Antrags vorhandenen Verstöße gegen das Ortsrecht eine Koppelung möglich ist. Der Erste Bürgermeister verneint dies.

Herr Waldherr ist der Auffassung, dass die Stellplätze zugewiesen sein müssten. Herr Blomeyer befindet das Angebot an Co-Working-Räumen für positiv. Frau Keller hat ebenfalls keine Bedenken wegen den Stellplätzen, da für die rückwärtige Bebauung ohnehin auch die Stellplatzsatzung anwendbar ist.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen für die beantragte Nutzungsänderung von einer gewerblichen Nutzung öffentlicher Prägung (Postdienstleistungen) in eine gewerbliche Nutzung privater Prägung wird aufgrund von Bestandsschutzerwägungen erteilt. Weiteren Ausnahmen oder Befreiungen bzw. der Abweichung von Ortsrecht wird ausdrücklich nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf isolierte Befreiung zum Einbau von zwei zusätzlichen Dachflächenfenstern, Steinberg 5b, Fl.Nr. 234/8, BA 2021/2

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 4

Sachverhalt

Das Baugrundstück ist im FNP als Wohnbaufläche (W) dargestellt und liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 8 „Für das Gebiet südlich des Steinberges, nördlich der Aufkirchner Straße und westlich des Ortskerns“ in Hohenschäftlarn.
Geplant ist der Einbau von zwei zusätzlichen Dachfenstern auf der Nordseite. Beantragt wird die isolierte Befreiung von der Festsetzung B 3.1 des Bebauungsplans, wonach je Dachfläche maximal zwei, je Gebäude maximal vier Dachflächenfenster mit einer Breite von 0,8 m und einer maximalen Höhe von 1,20 m zulässig sind.
Im bestehenden Doppelhaus sind bereits vier Dachflächenfenster eingebaut. Die geplanten Fenster sind in der Größe 1,60 x 0,94 m geplant. 
Die geplanten Fenster sollen der besseren Belichtung des Arbeitszimmers im DG dienen. Die Dachflächenfenster entsprechen der neuen Ortsgestaltungssatzung, da sie jeweils 1,50 m² Fläche aufweisen, mehr als 1 m Abstand zueinander aufweisen und lediglich ca. 5% Anteil der Dachfläche einnehmen.

Beschluss

Den beantragten Befreiungen zum Einbau von zwei zusätzlichen Dachfenstern mit jeweils ca. 1,50 m² wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Formlose Bauvoranfrage zum Umbau und Sanierung der bestehenden Doppelhaushälfte, Max-Rüttgers-Straße 2, Fl.Nr. 1608/3

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 5

Sachverhalt

Das Baugrundstück ist im FNP als reines Wohngebiet dargestellt und liegt im Umgriff des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 36 für den Bereich Rößlstraße und Adalbert-Stifter-Ring im Ortsteil Zell.
Geplant ist der Umbau und die Sanierung der bestehenden Doppelhaushälfte. Hierbei soll das Dachgeschoß ausgebaut werden, der Dachneigungswinkel soll von derzeit ca. 22° auf 35° erhöht werden und ein Zwerchgiebel an der Ostseite errichtet werden.
Das Bauvorhaben widerspricht der Festsetzung B 3.2 des Bebauungsplans, wonach aneinandergebaute Gebäude profil- und strukturgleich auszuführen sind. 
Im konkreten Fall liegt allerdings ein atypischer Sachverhalt vor, da die beiden Doppelhaushälften ihrerseits nicht profil- und strukturgleich aneinandergebaut wurden, sondern versetzt, ergibt sich weder aus städtebaulichen Gründen, noch aus gestalterischen Gründen eine Notwendigkeit, den Dachneigungswinkel nicht auch über das Maß von 22 Grad per Befreiung auf das Maximalmaß von bis zum 35 Grad Dachneigung anzuheben.
Bei geneigtem Gelände können Gebäudeteile höhenversetzt aber strukturgleich angeordnet werden, wenn das Maß der Firstlänge das der Giebelbreite überschreitet oder diese mindestens gleich ist. Die weiteren Vorgaben des Bebauungsplans werden eingehalten, die Kubatur der Doppelhaushälfte bleibt unverändert.
Da es im Gemeindebereich bereits ähnliche Abweichungen im Hinblick auf unterschiedliche Dachneigungen von zusammengebauten Haushälften gibt, kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden.

Diskussionsverlauf

Frau Keller befürwortet die verbesserte Ausnutzung des Dachgeschosses. Herr Dr. Stoiber schließt sich der Auffassung an und stimmt einer Dachneigung von 35 Grad ebenfalls zu.

Frau Dichtl und Herr Waldherr halten eine Dachneigung von 30 Grad aus Gestaltungsgründen für vorzugswürdig.

Herr Dr. Ruhdorfer regt eine Abstimmung mit den Nachbarn der angrenzenden Doppelhaushälfte an. Überdies könne die Begründung des Antragstellers nicht geteilt werden.

Der Erste Bürgermeister spricht sich ebenfalls für eine Dachneigung von 35 Grad aus.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen und die Zustimmung zur Befreiung von der Festsetzung B 3.2 des Bebauungsplans Nr. 36 wird in Aussicht gestellt.  Weitere Befreiungen werden ausdrücklich nicht in Aussicht gestellt. Dem Antragsteller wird aufgegeben mit den direkten Grundstücksnachbarn vor Antragstellung in Gespräche zu treten.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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6. Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Geschäftshauses, Wangener Weg, Fl.Nr. 314/2, BA 2021/03

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö beschliessend 6

Sachverhalt

Das Baugrundstück ist im FNP als Gewerbegebiet (GE) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 12 für das Gewerbegebiet nördlich der Starnberger Straße (St 2071) und westlich des Wangener Wegs beschränkt auf die Fl.Nrn. 313/1, 314 und 314/2 (1. Änderung).
Die ursprüngliche Baugenehmigung wurde am 10.07.2014 erteilt und mit Bescheid vom 14.09.2018 wurde die Geltungsdauer der Genehmigung bis 15.07.2020 verlängert. Mit Antrag vom 23.06.2020 wurde eine erneute Verlängerung der Baugenehmigung für die Errichtung des noch nicht begonnenen Geschäftshauses mit Keller beantragt. 
Inhalt der Tektur sind folgende Änderungen:
Zwerchgiebel von 6,0 m auf 5,0 m verkleinert, Dachneigung von 26° auf 30° erhöht, Lage des Gebäudes leicht gedreht parallel zur Nordgrenze (vorher parallel zur Ostgrenze), Höhenlage des Gebäudes um 40 cm angehoben (ursprüngliche Darstellung war fehlerhaft). Mit der Tekturplanung werden folgende Abweichungen / Befreiungen / Aus­nahmen beantragt:
Ortsgestaltungssatzung 
§ 6 Abs. 5 (Kniestöcke max. 1,0 m) - hier 1,32 m. Der Bebauungsplan setzt eine Wandhöhe von max. 7,60 m fest, die geplante Wandhöhe ist 7,41 m.
§ 7 Abs. 2 (Quergiebel dürfen die Außenwandlinie um max. 1,50 m überschreiten).
Bebauungsplan
Festsetzung 2.2 (Grundstücksgröße mind. 1.500 m² - hier 944 m². Diese Befreiung wurde bereits mit Bescheid des Landratsamts München vom 14.09.2018 genehmigt.
Festsetzung 4.1 (Satteldach 20-26°) – hier 30°. Die örtliche Bauvorschrift lässt Zwerch- und Quergiebel erst ab einer Dachneigung von 30° zu (§ 7 Abs. 2 der ÖBV vom 22.04.2020).
Ausnahme von § 8 BauNVO:
Zulässigkeit einer Betriebswohnung.


Gemäß Festsetzung A. 4.1 des Bebauungsplans ist die Errichtung eines Satteldachs mit einer Dachneigung von 20 bis max. 26 Grad Dachneigung vorgeschrieben. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt besteht im konkreten Einzelfall die Möglichkeit eine Befreiung von der max. Dachneigung von 26 Grad zu erteilen.  Folglich wird mit der Tektur eine Anhebung der Dachneigung auf 30 Grad beantragt, so dass im Einklang mit § 7 Abs. 2 ÖBV 2020 die Errichtung eines Giebels möglich ist.

Eine Befreiung von § 6 Abs. 5 ÖBV 2020 ist nicht erforderlich, da eine vergleichbare Raumausnutzung auch durch eine Anhebung der Wandhöhe von den geplanten 7,41m auf die im Bebauungsplan max. zulässige Wandhöhe von 7,60m erfolgen kann.

Diskussionsverlauf

Frau Keller und Herr Dr. Ruhdorfer erklären ihre Zustimmung. Herr Waldherr regt eine Änderung der ÖBV an, dann wäre eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung nicht notwendig gewesen.

Beschluss

Der beantragten Befreiung von der Festsetzung 4.1 des Bebauungsplans hinsichtlich der Dachneigung wird zugestimmt. Der Befreiung für die verringerte Grundstücksgröße und der Zulässigkeit einer Betriebsleiterwohnung wird zugestimmt. Der Abweichung von § 7 Abs. 2 ÖBV 2020 (Quergiebel dürfen die Aussenwandlinie um max. 1,50m überschreiten) wird zugestimmt.
Weiteren nicht beantragten Ausnahmen oder Befreiungen sowie weiteren Abweichungen vom Ortsrecht wird ausdrücklich nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Informationen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö informativ 7

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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8. Anfragen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn) Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss 22.02.2021 ö 8

Sachverhalt

Herr Blomeyer regt bei Verwaltung eine Übersichtsdarstellung aller durch die Deutsche Glasfaser erschlossenen Bereiche im Gemeindegebiet an.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Datenstand vom 14.02.2024 16:32 Uhr