Datum: 22.03.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:00 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch der bestehenden Bebauung und Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage, Zeller Straße 34 - 36, Fl.Nrn. 1598/3, /4, /5, /6, /9 und /10, BA 4/2021
4	Tektur zum Bauantrag zum Neubau von zwei EInfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen (hier: Verkleinerung des Gebäudes Haus Ost), Maubergerstraße 4, Fl.Nr. 116/11, BA 7/2021
5	Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Aufkirchner Straße 13, Fl.Nr. 217, BA 2020/30
6	Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Bauhofes in Büroräume, Starnberger Straße 52, Fl.Nr. 137/1, BA 2021/9
7	Informationen
8	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch der bestehenden Bebauung und Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage, Zeller Straße 34 - 36, Fl.Nrn. 1598/3, /4, /5, /6, /9 und /10, BA 4/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

Geplant ist der Abbruch der bestehenden Bebauung und der Neubau von vier Doppelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Die Baukörper sollen die Außenmaße von jeweils 8,52 m x 13,50 m, also eine überbaute Grundfläche von insgesamt 622,60 qm erhalten. 

Es liegt ein genehmigter Vorbescheid vor, gegen den eine Klage vor dem VG erhoben wurde. Die Gebäudeabmessungen und Höhen entsprechen der Planung des Vor­bescheids.

Die Bindungswirkung des Vorbescheids für ein nachfolgendes Baugenehmigungs­verfahren trifft primär sowohl die Baugenehmigungsbehörde, als auch die im Rahmen der Ein­vernehmens­erteilung Verfahrensbeteiligte Gemeinde Schäftlarn.

Das Bauvorhaben wurde zuletzt in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 18.01.2021 behandelt und das gemeindliche Einvernehmen erteilt.

Aufgrund der Neufassung der BayBO sowie der neuen Satzung über die Abstandsflächen musste die Situierung der Gebäude auf dem Grundstück angepasst werden, dementsprechend verschiebt sich auch die Tiefgarage. Die Gebäude sind nun oberirdisch gleich (alle mit einer Schleppgaube und einem Quergiebel).

Beantragt werden folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung:

1. Wegen nicht durchgehender First- und Trauflinie: Um möglichst harmonisch die Gebäude in das starke Gefälle des Grundstücks einzubinden, müssen die Oberkanten Fertigfußboden unterschiedliche Höhen aufweisen, dementsprechend sind auch die Firsthöhen der einzelnen Häuser auf unterschiedlichen Höhen.
2. Wegen Errichtung der Rohdeckenoberkante über dem Kellergeschoss teilweise mehr als 25 cm über der natürlichen Geländeoberfläche: Durch das starke Gefälle im Grundstück und trotz der möglichst harmonischen Einbindung ins Gelände lässt sich die teilweise Überschreitung der 25 cm nicht vermeiden.
3. Wegen Veränderung der natürlichen Geländeoberfläche: Die Oberkante Fertigfußboden der einzelnen Häuser differiert um 3,5 m um so harmonisch wie möglich die Gebäude ins natürliche Gelände zu integrieren. Die Eingriffe wurden aufs Minimum reduziert.

Diskussionsverlauf

Herr Waldherr ist der Auffassung, dass die Zwerchgiebel mit einer beabsichtigten Breite von 4,50m nicht dem genehmigten Vorbescheid entsprechen würden und in der beabsichtigten Breite weder nach der ÖBV 2000, noch der ÖBV 2020 zulässig wären. 

Eine Überprüfung der Verwaltung hat ergeben, dass gem. § 7 Abs. 2 Satz 3 der ÖBV 2020 Zerch- und Quergiebel ortsrechtskonform sind, soweit diese ein Drittel der Fassadenlänge und eine maximale Breite von 5,00 m nicht überschreiten. 

Hinsichtlich der Abstandsflächenrelevanz von Dachaufbauten ab dem 01.02.2021 müsste im Hinblick auf die nicht von der Feststellungswirkung des Vorbescheids erfassten Giebel geprüft werden, ob hierbei die Abstandsflächenvorgaben nach der neuen Rechtslage gewahrt werden.

Herr Tonnar weißt auf die Höhe der Tiefgaragenzufahrt hin. Der Erste Bürgermeister teilt mit, dass die geplante Tiefgarage so hoch sei, dass auch größere Familienautos ein- und ausfahren können. 

Frau Keller weißt aufgrund der zu schmalen Straße auf ein evtl. zukünftiges erhöhtes Verkehrsaufkommen und der damit verbundenen Problematik hin. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 3

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4. Tektur zum Bauantrag zum Neubau von zwei EInfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen (hier: Verkleinerung des Gebäudes Haus Ost), Maubergerstraße 4, Fl.Nr. 116/11, BA 7/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Geplant ist die Tektur des Hauses 2 (Ost). Entgegen der genehmigten Planung soll ein kleineres Haus in den Maßen 8,00 x 9,46 m entstehen. Das Keller- und Dachgeschoss entfällt.

Aufgrund der neuen Abstandsflächensatzung wird eine Abweichung nach Art. 63 BayBO von der Abstandsflächensatzung benötigt. Da die ursprüngliche Baugenehmigung noch eine Restlaufzeit bis 08/2024 aufweist und sich die Belichtung/Belüftung durch die geringere Höhenentwicklung verbessert, empfiehlt die Bauverwaltung der Abweichung von der Abstandsflächensatzung in diesem Fall zuzustimmen.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Aufkirchner Straße 13, Fl.Nr. 217, BA 2020/30

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage. Beantragt wird die Abweichung von der § 3 der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung im untersten Geschoss eine Auffüllung vorsieht, damit die Gartenfläche aufgrund der Hanglage genutzt werden kann. 

Der Planer begründet das Einfügen in die umliegende Bebauung mit dem Bestandsgebäude, dessen „Wirkung“ grundsätzlich 4-geschossig sei. Die Gebäude der Hausnummern 17, 19 und 21 sind zur Straße hin ebenfalls 2-geschossig.

Die notwendigen Stellplätze werden mit einer Doppelgarage und zwei Stellplätzen nachgewiesen.

Die Verwaltung wurde von mehreren Nachbarn darauf hingewiesen, dass eine Baubeschränkung mittels Grunddienstbarkeit hinsichtlich der Höhenentwicklung und ggf. hinsichtlich Abstandsflächen vorhanden sein soll. Diese liegt der Gemeinde nicht vor, öffentlich-rechtliche Vorschriften stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen.

Herr Zattler erklärt, dass sich das geplante Bauvorhaben aufgrund der Höhenentwicklung nicht in die Umgebungsbebauung einfügen würde. Überdies widerspricht die beabsichtigte Geländemodellierung der ÖBV vom 22.04.2020.

Herr Dr. Ruhdorfer betont, dass ein Einfügen in die Umgebungsbebauung nicht angenommen werden könne. Weder finde sich in der näheren Umgebung ein Baukörper mit einer mittigen Auskragung („Rettungsring“) für die Balkone, noch könne man in der näheren Umgebung einen maßstabsbildenden, faktisch viergeschossigen Baukörper mit einer derartigen Höhenentwicklung vorfinden, der sich prägend auf das geplante Vorhaben auswirken würde. Das Grundstück weist eine extreme Hanglage auf.

Herr Waldherr merkt an, dass ein aufgrund der Hanglage erforderlicher Höhenschichtenplan fehlen würde und im Übrigen die geplante Situierung der Garage nicht den ÖBV entsprechen würde.

Frau Keller weist darauf hin, dass bei der vorgelegten Planung die Nachbarschutzbelange nicht hinreichend gewahrt seien.

Beschluss:

Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfügt. Der beantragten Abweichung zur Geländeauffüllung nach § 3 Abs. 1 der Örtlichen Bauvorschriften (ÖBV) vom 22.04.2020 wird nicht zugestimmt. 

Auf eine mögliche Dienstbarkeit betreffend die Höhenentwicklung des zu errichtenden Baukörpers zugunsten der Eigentümer des Flurgrundstücks Nr. 266/ 3 (Aufkirchner Straße 12/12a+b) wird hingewiesen.“

Die geänderte Planung wurde nach Angaben des Planers mit dem Landratsamt München abgestimmt. Die Gebäudeabmessungen orientieren Sie am Gebäude Aufkirchner Straße 15a. Der Höhenvergleich ist in den Zeichnungen „orange“, die Umrisse des ursprünglichen Plans in der Ansicht Süd in „blau“ eingezeichnet.

In der Tektur entfällt das 2. Untergeschoss komplett, damit ist die geforderte 3-geschossige Bebauung eingehalten. Die Firstrichtung wurde wegen der Ausrichtung und Nutzbarkeit des Dachgeschosses um 90° gegenüber dem ursprünglichen Bauantrag gedreht. Aufgrund der Abstandsflächensatzung wurde der Baukörper in der Breite verringert.

Beantragt wird die Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung die Firstrichtung gegenüber dem ursprünglichen Antrag in Querrichtung des Dachgeschosses vorsieht. Die Wirkung des Gebäudes mit der Ausrichtung der Giebelwand in N/S-Richtung lehnt sich an die Firstanordnung und Ausrichtung des Nachbargebäudes Nr. 15a an. Nachbarliche Interessen sind durch die Ausrichtung des geplanten Firstes nicht eingeschränkt.

Beschluss

Der Bauherr soll hierfür ein Höhengerüst zu dem geplanten Gebäude auf dem Grundstück errichten. Der künftige Nullpunkt für das Gebäude soll auch beim Ortstermin erörtert und festgelegt. werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Bauhofes in Büroräume, Starnberger Straße 52, Fl.Nr. 137/1, BA 2021/9

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	beschliessend	6

Sachverhalt

Geplant ist der Umbau und die Nutzungsänderung des bestehenden Bauhofes mit Werkstatt und Lagerflächen in Büroräume für die Gemeindeverwaltung.

Zur Herstellung der Büroräume werden Werkstatt und Lagerräume durch Trockenbauwände abgeteilt. Dabei entstehen vier Büros, die durch einen Mittelgang erschlossen werden. Zusätzlich werden an der Außenfassade die Tore verschlossen und durch Türen und Fenster ersetzt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö	informativ	7

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8. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.03.2021	ö		8