Datum: 19.04.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines Wohngebäudes zu zwei Wohneinheiten mit Doppelgarage, Am Hang 35, Fl.Nr. 1741/1, BA 2021/8
4	Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Aufkirchner Straße 13, Fl.Nr. 217, BA 2020/30 - erneute Vorlage
5	Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines PoP-Gebäudes, Kapuzinerweg, Fl.Nr. 34/3, BA 2021/10
6	Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 33 "Poststraße" wegen Anbringung einer Holzverschalung, Lechnerstraße 2, Fl.Nr. 1396/14, BA 2016/50
7	Formlose Anfrage zum Ausbau des Dachgeschosses in eine Wohnung, Wangener Weg 9, Fl.Nr. 313/1
8	Formlose Anfrage zum Neubau eines Doppelhauses, Falkenweg 2, Fl.Nr. 1117/1
9	Informationen
10	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines Wohngebäudes zu zwei Wohneinheiten mit Doppelgarage, Am Hang 35, Fl.Nr. 1741/1, BA 2021/8

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö		3

Sachverhalt

Geplant ist die Erweiterung eines Wohngebäudes zu zwei Wohneinheiten mit Doppelgarage. Hierfür soll die bestehende Doppelgarage überbaut und mit dem bestehenden Wohnhaus verbunden werden. Im Bereich der Garage soll ein Quergiebel mit einem ca. 16 m² großen Balkon errichtet werden. Beantragt wird die Abweichung von §7 (Gestaltung der Dachaufbauten, Quergiebel erst ab einer Dachneigung von 30°) der Ortsgestaltungssatzung, da das Gebäude querschnittsgleich an das bestehende Wohnhaus angebaut werden soll. Dieses hat eine Dachneigung von 28 ° und weicht somit nur geringfügig von der geforderten Mindestdachneigung zum Bau von Quergiebeln ab.

Die notwendigen Stellplätze werden mit einer Doppelgarage und drei Stellplätzen nachgewiesen.

Im Rahmen der in der Gemeinderatssitzung zur Behandlung vorgesehenen 1. Änderung der ÖBV 2020 ist die ersatzlose Streichung von § 7 Abs. 2 Satz 1 ÖBV 2020 vorgesehen, so dass ein Zwerch- oder Quergiebel künftig unabhängig von der Gradzahl der Dachneigung zulässig ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Tektur zum Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Aufkirchner Straße 13, Fl.Nr. 217, BA 2020/30 - erneute Vorlage

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	4
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	22.11.2021	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage. Beantragt wird die Abweichung von der § 3 der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung im untersten Geschoss eine Auffüllung vorsieht, damit die Gartenfläche aufgrund der Hanglage genutzt werden kann. 

Der Planer begründet das Einfügen in die umliegende Bebauung mit dem Bestandsgebäude, dessen „Wirkung“ grundsätzlich 4-geschossig sei. Die Gebäude der Hausnummern 17, 19 und 21 sind zur Straße hin ebenfalls 2-geschossig.

Die notwendigen Stellplätze werden mit einer Doppelgarage und zwei Stellplätzen nachgewiesen.

Die Verwaltung wurde von mehreren Nachbarn darauf hingewiesen, dass eine Baubeschränkung mittels Grunddienstbarkeit hinsichtlich der Höhenentwicklung und ggf. hinsichtlich Abstandsflächen vorhanden sein soll. Diese liegt der Gemeinde nicht vor, öffentlich-rechtliche Vorschriften stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen.

Herr Zattler erklärt, dass sich das geplante Bauvorhaben aufgrund der Höhenentwicklung nicht in die Umgebungsbebauung einfügen würde. Überdies widerspricht die beabsichtigte Geländemodellierung der ÖBV vom 22.04.2020.

Herr Dr. Ruhdorfer betont, dass ein Einfügen in die Umgebungsbebauung nicht angenommen werden könne. Weder finde sich in der näheren Umgebung ein Baukörper mit einer mittigen Auskragung („Rettungsring“) für die Balkone, noch könne man in der näheren Umgebung einen maßstabsbildenden, faktisch viergeschossigen Baukörper mit einer derartigen Höhenentwicklung vorfinden, der sich prägend auf das geplante Vorhaben auswirken würde. Das Grundstück weist eine extreme Hanglage auf.

Herr Waldherr merkt an, dass ein aufgrund der Hanglage erforderlicher Höhenschichtenplan fehlen würde und im Übrigen die geplante Situierung der Garage nicht den ÖBV entsprechen würde.

Frau Keller weist darauf hin, dass bei der vorgelegten Planung die Nachbarschutzbelange nicht hinreichend gewahrt seien.

Beschluss:

Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfügt. Der beantragten Abweichung zur Geländeauffüllung nach § 3 Abs. 1 der Örtlichen Bauvorschriften (ÖBV) vom 22.04.2020 wird nicht zugestimmt. 

Auf eine mögliche Dienstbarkeit betreffend die Höhenentwicklung des zu errichtenden Baukörpers zugunsten der Eigentümer des Flurgrundstücks Nr. 266/ 3 (Aufkirchner Straße 12/12a+b) wird hingewiesen.“

Die geänderte Planung wurde nach Angaben des Planers mit dem Landratsamt München abgestimmt. Die Gebäudeabmessungen orientieren Sie am Gebäude Aufkirchner Straße 15a. Der Höhenvergleich ist in den Zeichnungen „orange“, die Umrisse des ursprünglichen Plans in der Ansicht Süd in „blau“ eingezeichnet.

In der Tektur entfällt das 2. Untergeschoss komplett, damit ist die geforderte 3-geschossige Bebauung eingehalten. Die Firstrichtung wurde wegen der Ausrichtung und Nutzbarkeit des Dachgeschosses um 90° gegenüber dem ursprünglichen Bauantrag gedreht. Aufgrund der Abstandsflächensatzung wurde der Baukörper in der Breite verringert.

Beantragt wird die Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung die Firstrichtung gegenüber dem ursprünglichen Antrag in Querrichtung des Dachgeschosses vorsieht. Die Wirkung des Gebäudes mit der Ausrichtung der Giebelwand in N/S-Richtung lehnt sich an die Firstanordnung und Ausrichtung des Nachbargebäudes Nr. 15a an. Nachbarliche Interessen sind durch die Ausrichtung des geplanten Firstes nicht eingeschränkt.

Der Bauherr hat für den Ortstermin am 19.04.2021 ein Höhengerüst zu dem geplanten Gebäude auf dem Grundstück errichtet: 

Der Isartalverein hat als bauordnungsrechtlicher Nachbar in seiner Stellungnahme vom 10.04.2021 darauf hingewiesen, dass „die Eingabeplanung mit einem dreigeschossigen Baukörper nur deshalb und ohne Notwendigkeit eine deutlich größere Höhenentwicklung als das Bestandsgebäude aufweist, da die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss nur wenige Zentimeter unterhalb des Straßenniveaus angesetzt wurde, während das ebenfalls dreigeschossige Bestandsgebäude eine Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses weiter in der Grundstücksmitte und somit deutlich tiefer im Hang liegt. 

Der Bauherr könnte das beabsichtigte Bauvorhaben in identischer Weise ohne Verletzung der nachbarlichen Belange in der Weise errichten, indem als Bezugspunkt die Oberkante des Fertigfußboden des Erdgeschosses analog wie beim derzeitigen Bestandsgebäude zugrunde gelegt wird. 

Das Vorhaben Aufkirchner Str. 13 fügt sich daher nur mit einer um 2,86m verminderten OK FFB EG im Sinne des § 34 BauGB ein, zumal auch das unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück Aufkirchner Str. 15 eine verminderte Höhenentwicklung zur Wahrung des Fernblicks aufweist.“

Diskussionsverlauf

Herr Waldherr weist für die Ausführungsphase darauf hin, dass sich im öffentlichen Gehweg Versorgungsleitungen verlegt sind.

Herr Blomeyer erkundigt sich danach, ob bei dem Vorhaben genehmigungsbedürftige Aufschüttungen vorgesehen sind.

Beschluss

Der Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss stellt fest, dass sich das beantragte 3-geschossige Bauvorhaben aus Gründen des Nachbarschutzes nur mit Firsthöhe von 5,00m über der Straßenkante gem. § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt (Feststellungs­beschluss).

Das gemeindliche Einvernehmen wird unter Bezugnahme auf den vorstehenden Feststellungsbeschluss unter der Maßgabe erteilt, dass die Firsthöhe 5,00m über der Straßenkante (Nullpunkt) nicht überschreitet. Das Garagengebäude darf nur eine maximale Länge von 9,00m aufweisen und soll 80cm von der Straßenkante in das Grundstück eingerückt werden.

Der beantragten Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung zur Drehung der Firstrichtung wird zugestimmt, da nachbarliche Interessen durch die Ausrichtung des geplanten Firstes nicht eingeschränkt werden. Weiteren Ausnahmen und Abweichungen vom Ortsrecht wird ausdrücklich nicht zugestimmt. Die straßenseitige Einfriedung ist nur aus naturbelassenem oder farblos behandeltem Holz (z.B. als Holzstaketenzaun) zulässig und darf eine Höhe von 1,30m nicht überschreiten (§ 12 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Satz 1 ÖBV 2020).

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines PoP-Gebäudes, Kapuzinerweg, Fl.Nr. 34/3, BA 2021/10

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist die Errichtung eines PoP-Gebäudes (Point of Presence) für den Breitbandausbau der Gemeinde Schäftlarn durch die Deutsche Glasfaser GmbH. 

Hierbei handelt es sich um eine Anlage für die Telekommunikation, das Gebäude weist eine Grundfläche von 14,78 m² auf.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 33 "Poststraße" wegen Anbringung einer Holzverschalung, Lechnerstraße 2, Fl.Nr. 1396/14, BA 2016/50

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	6

Sachverhalt

„Die Festsetzung Nr. A 7.1 lautet:

„Bei Außenmauern ist Mauerwerk oder Sichtbeton, hell geschlämmt oder verputzt und hell gestrichen, zulässig. Ausnahmen, die sich harmonisch in das Ortsbild einfügen, können zugelassen werden.“

Hintergrund des Abweichungsantrages ist ein Anhörungsschreiben des Landratsamtes München, in welchem -neben der abweichenden Dacheindeckung- die abweichende Fassadengestaltung mitgeteilt wurde. Die Grundstückseigentümerin wurde aufgefordert, entweder einen Antrag auf isolierte Abweichung für die Holzverschalung einzureichen, oder durch Entfernen der Verschalung rechtmäßige Zustände herzustellen. 

Abweichungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes können gemäß Art 63 Abs. 3 BayBO zugelassen werden, wenn sie „……unter Berücksichtigung der Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen ..…….vereinbar sind;…..“.

Da die Fassadengestaltung in der örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung (Nr. 7.1) auch durch holzverschalte Flächen zulässig ist, wird deutlich, dass die davon abweichende Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 33 insbesondere wegen der Erhaltung des (ursprünglich) prägenden Gebäudes Lechnerstraße 2, der ehemaligen Post Ebenhausen, aufgenommen wurde. 

Allerdings ist mittlerweile auch zu berücksichtigen, dass dieses prägende Gebäude durch verschiedenste Maßnahmen bis zur „Unkenntlichkeit“ verändert wurde. Ob eine verputzte, helle Fassade dies noch umzukehren vermag, muss bezweifelt werden.

Aus Sicht der Bauverwaltung sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung daher erfüllt. Nachbarrechtliche Belange sind offensichtlich nicht verletzt. Gleichwohl gibt es auch gute Gründe für eine Ablehnung des Abweichungsantrages.“

Es wurde folgender Beschluss gefasst: 

„Dem Abweichungsantrag wird nicht zugestimmt, da im Umfeld des Gebäudes Lechnerstraße 2 keinerlei holzverschalte Gebäude vorhanden sind.“ 

Die Begründung des erneuten Abweichungsantrags wurde den Mitgliedern des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses über das Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

Diskussionsverlauf

Herr Büttner betont, dass die Entscheidung Kopfzerbrechen bereitet, weil allein durch die vorangeschrittene Zeitdauer eine Legalisierung herbeigeführt werden würde.

Herr Zattler erläutert, dass es das Ziel des Bebauungsplans war, die Postbauarchitektur des Bestandsgebäudes zu erhalten. Durch die Holzverschalung hat sich dieser Charakter deutlich geändert. 

Frau Keller ist der Ansicht, dass der Bestand nur im Falle des Denkmalschutzes hätte erhalten werden können.

Herr Blomeyer, Herr Dr. Stoiber und Herr Waldherr sind der Auffassung, dass eine Holzverschalung ausnahmsweise zugelassen werden könnte. Herr Dr. Ruhdorfer wirft ein, dass man sich an die Holzverschalung gewöhnen könne, allerdings gibt es noch weitere Punkte, bei denen das Vorhaben nicht bebauungsplankonform ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 5

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7. Formlose Anfrage zum Ausbau des Dachgeschosses in eine Wohnung, Wangener Weg 9, Fl.Nr. 313/1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	beschliessend	7

Sachverhalt

Geplant ist die Aufstockung des bestehenden Gebäudes zur Errichtung einer Wohnung.

Der Bebauungsplan setzt u.a. eine max. Wandhöhe von 4,30 m, GRZ 0,4, max. 1 Vollgeschoss und Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 20-26° fest.  

Im Bereich des Bebauungsplans wurden bereits Abweichungen in Bezug auf die Wandhöhe genehmigt, daher kann eine entsprechende Abweichung aus Sicht der Bauverwaltung in Aussicht gestellt werden, sofern die Abstandsflächen eingehalten werden können.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Formlose Anfrage zum Neubau eines Doppelhauses, Falkenweg 2, Fl.Nr. 1117/1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	vorberatend	8
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	26.07.2021	ö	beschliessend	10
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.07.2022	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Geplant ist der Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und der Neubau eines Doppelhauses mit jeweils > 130 m² Wohnfläche.

Hierfür wird die Abweichung von der Festsetzung 4 benötigt, die die Mindestgrundstücksgröße bei einer Wohneinheit mit 600 m² festlegt. Aufgrund der Wohnfläche werden sechs Stellplätze benötigt, die in drei Duplex-Garagen geplant sind. Hierfür ist die Abweichung von der Festsetzung 5 notwendig, da die Garagen teilweise außerhalb des festgesetzten Garagenbauraumes und mehr als 5,50 m breit sein sollen.

Gem. Bebauungsplan ist für das Grundstück U+E mit einer Dachneigung vom 25-28° festgesetzt. Der Antragsteller bittet um Klärung, ob eine Dachnutzung entsprechend des Typs E+D mit eine Dachneigung von 34° möglich ist.

Die Bauverwaltung weist darauf hin, dass bereits beim Anwesen Falkenweg 1 und 1a Abweichungen hinsichtlich der Mindestgrundstücksgröße und der Garagenbreite genehmigt wurden. Einer Abweichung hinsichtlich der Dachneigung zur Nutzung des Dachgeschosses auf 35° wurde für das Grundstück Forststraße 38 ebenfalls zugestimmt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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9. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö	informativ	9

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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10. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	19.04.2021	ö		10

Sachverhalt

Der Erste Bürgermeister teilt mit, dass Herr Buchberger regelmäßig im Gemeindegebiet mit der Deutschen Glasfaser unterwegs ist und eine Asphaltierung nach Abschluss der Maßnahmen erfolgt. Laut der Deutschen Glasfaser soll der gesamte Projektabschluss bereits im August 2021 erfolgen.

Herr Zattler ergänzt, dass aus Revisionsgründen die Deckschicht erst dann aufgebracht werden könne, wenn die Funktionsfähigkeit der verlegten Glasfaserleitungen geprüft sei und die Gesamtabnahme erfolgt sei.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0