Datum: 21.06.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Formlose Anfrage zur Errichtung einer vierten Dachgaube bei dem best. Mehrfamilienhaus, Gerhart-Hauptmann-Weg 12, Fl.Nr. 1500/12
4	Formlose Bauvoranfrage zur Erweiterung eines Einfamilienhauses, Anwänden 13, Fl.Nr. 1396/19
5	Tekturantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten, Stehbründlweg 10, Fl.Nr. 1101/1, BA 2019/29T1
6	Antrag auf Baugenehmigung zum Abriss der Garage, Anbau und Aufstockung einer Doppelhaushälfte und Neubau eines Carports, Max-Rüttgers-Straße 2, Fl.Nr. 1608/3, BA 2021/14
7	Antrag auf Baugenehmigung zum Umbau des Erdgeschosses zur Teilung in zwei Wohneinheiten und Nutzungsänderung des Obergeschosses zur Erweiterung des Betriebs einer psychiatrischen Tagesklinik, Kloster Schäftlarn 8, Fl.Nr. 1257/0, BA 2021/15
8	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von Wohngebäuden mit Tiefgaragen, Garagen oder Carports, J.-B.-Zimmermann-Straße 8, Fl.Nr. 1142/2, BA 2021/16
9	Informationen
10	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Formlose Anfrage zur Errichtung einer vierten Dachgaube bei dem best. Mehrfamilienhaus, Gerhart-Hauptmann-Weg 12, Fl.Nr. 1500/12

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	vorberatend	3

Sachverhalt

Geplant ist die Errichtung einer vierten Dachgaube in einer Breite von 2 m. Mit Beschluss vom 07.12.2020 wurde bereits der Errichtung von drei Dachgauben zugestimmt.

Der Bauherr möchte vor Einreichung eines Bauantrags klären, ob der Bauausschuss das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht stellen kann. 

Durch die zusätzliche Gaube widerspricht der Ortsgestaltungssatzung, da die Summe der Ansichtsbreite von Dachgauben die Hälfte der Fassadenlänge des Hauptgebäudes nicht überschreiten darf (=> § 8 Abs. 1 Satz 1 ÖBV 2020).

Die Summe der Ansichtsbreite beträgt 7,96 m, die Fassadenlänge beträgt 12,06 m.  Die Abstände zu den Dachrändern entsprechen den Vorgaben, die Abstände der Gauben untereinander betragen lediglich zwischen 0,42 m bis 0,81 m. Die Breite der Gauben widerspricht zudem den Festsetzungen des Bebauungsplans von max. 1,5 m.

Begründet wird die Anfrage für den Bau einer vierten Gaube damit, dass alle vier Kinder gleichbehandelt werden sollen – alle Kinderzimmer haben nach Angaben des Bauherrn eine vergleichbare Grundfläche, der 3. Sohn soll nicht benachteiligt werden.

Die Belichtung des Kinderzimmers erfolgt derzeit über die stehenden Fenster an der Westseite.  Zudem kann es nach Angaben des Planers durch den zu berücksichtigenden Abstand zum Ortgang mit 1 m (=> § 8 Abs. 2 Satz 2 ÖBV 2020) dazu führen, dass die Innenwand zwischen den Kinderzimmern nicht erhalten werden könnte. 

Diskussionsverlauf

Herr Dr. Ruhdorfer ist der Ansicht, dass der Bauausschuss bei der Ortsbegehung zu den Befreiungen im Rahmen der baugenehmigten Lösung entschieden hat. Ein weiteres Nachfassen würde ein Bezugsfallproblem eröffnen. Herr Waldherr schließt sich dieser Auffassung an und erläutert, dass soweit Befreiungen ausgesprochen wurden, wie dies rechtlich noch möglich war (z.B. bei der Gaubenbreite). Eine vierte Gaube würde eine Bezugsfallproblematik im Hinblick auf unser Ortsrecht auslösen.

Herr Dr. Stoiber erklärt, dass er kein „Fan“ der ÖBV-Regelungen betreffend die Dachgauben wäre, allerdings handelt es sich um „fixe Regeln“, so dass eine Zustimmung eine beispielhafte Bezugsfallproblematik auslösen würde.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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4. Formlose Bauvoranfrage zur Erweiterung eines Einfamilienhauses, Anwänden 13, Fl.Nr. 1396/19

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück mit einer Fläche von 931 m² eine überbaubare Grundfläche von 130 m², Untergeschoß + Erdgeschoß und eine maximale Wandhöhe von 6,50 m (talseitig) fest. Das Bestandsgebäude verfügt bereits über eine überbaute Grundfläche von 126 qm. 

Geplant ist die Erweiterung des Einfamilienhauses. Zuletzt wurde in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses am 06.04.2020 der Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung aufgrund der erheblichen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.  Mit der Voranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:

1. Überbauung und damit Versiegelung des Baufensters um 10% auf 143 m² (GR1-relevant)

Die bestehende, über das Baufenster hinausreichende aufgeständerte Terrasse (GR2) soll über bzw. unterbaut werden mit einem Baukörper, der die Wohnfläche erweitert (GR1).

Ist eine Abweichung von den Vorgaben des Bebauungsplans für eine GR1-Überbauung des Baufensters um ca. 10% in Aussicht zu stellen? - roter Baukörper-

2. Die drei bestehenden Stellplätze an der Nord-West-Seite des Grundstücks sollen durch einen Garagenneubau ersetzt werden. Dieser Garagenneubau soll unterkellert werden. Der so entstehende, ebenfalls in den Hang hineingeschobene Raum soll als Nebengebäude (GR2) an das Bestandsgebäude andocken. - blauer Baukörper-

Kann eine Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplans hinsichtlich der Positionierung der Garagen- bzw. Stellplätze erfolgen, und dürfen diese in Form eines unterkellerten Garagenneubaus näher an das Hauptgebäude platziert werden?

3. Als Nebengebäude (GR2) soll an diesen neuen Baukörper ein weiterer angeschlossen werden,der sich nach Norden hin in den Hang hineinschiebt und optisch nicht in Erscheinung tritt. Damit würde unter Einbeziehung der Punkte 1 und 2 ein kompakter Baukörper entstehen, dessen überwiegendes Volumen im Hang liegt und diesen sichert.

Ist ein Nebengebäude (GR2) genehmigungsfähig, das außerhalb des Baufensters liegt und die Kubatur zwischen den Gebäuden zu 1, und 2, schließt? - grauer Baukörper-

4. Die Eindeckung des südseitigen Glasanbaus soll einer harmonisierten Dachform weichen. Dazu wird der Dachfirst des Hauptdaches mittig gesetzt unter Beibehaltung der bestehenden Dachneigung; um aus Abstandsflächengründen die bestehende Firsthöhe einzuhalten, wird der obere Dachteil abgewalmt.

Besteht die Aussicht auf eine Genehmigung für die Erweiterung des Hauptdachs über den südseitigen Glasanbau? - gelber Baukörper-

Gemäß der Begründung zum Bebauungsplan geht es vorliegend darum, dass der Charakter des locker bebauten Ortsteils gewahrt bleiben muss, dem Verlust der Vegetationsstrukturen durch Baumaßnahmen nicht Vorschub geleistet werden darf und keine gebietsuntypischen Baudichten und Wohnungszahlen entstehen dürfen. Eine Überschreitung des Baufensters wird möglicherweise auch dahingehend ihre Grenzen finden, soweit beispielsweise aufgrund der gemeindlichen Stellplatzsatzung der Nachweis von zusätzlichen Stellplätzen nur mit einem Eingriff in die Vegetations- und Freiraumstrukturen darstellbar wäre.

Zu berücksichtigen ist weiter, dass das Bestandsgebäude insgesamt 8 Befreiungen / Abweichungen aufweist, so dass jede weitere Befreiung unmittelbar die Grundzüge der Planung berührt. 

Bereits die erste Fragestellung, ob Grundflächenüberschreitung der GR 1 außerhalb des Baufensters von 10% in Aussicht gestellt werden kann, ist aufgrund der jüngeren Genehmigungspraxis des Landratsamts zu verneinen. In vergleichbaren aktuellen Fallgestaltungen hat das LRA bereits bei einer Grundflächenüberschreitung innerhalb des Baufensters in Höhe von 7% die Grundzüge der Planung berührt gesehen und zur Ablehnung angehört. Die Errichtung von Garagen und Nebenanlagen außerhalb des Baufensters würde weitere Befreiungen erfordern, gerade in Anbetracht der Vielzahl an bereits vorhandenen Bereifungen würden ebenfalls die Grundzüge der Planung berührt werden.

Zu Frage 1 ist festzuhalten, dass der Freisitz wegen der Überschreitung der Baugrenze von 3 m sowie wegen Überschreitung der Grundfläche von 130 m² auf 139 m² in den Nichtvollgeschossen jeweils nur mit Befreiungen überhaupt genehmigt werden könnte, weil es dadurch zu keiner Bodenversiegelung bzw. Erweiterung der GFZ kam. Durch einen Unterbau des Freisitzes würde entgegen den Planungszielen des Bebauungsplans im Hangbereich eine städtebaulich nicht mehr vertretbare weitere Bodenversiegelung und GFZ-Mehrung hervorgerufen und verfestigt werden.

Gerade bei den Fragen 2 und 3 ist noch viel deutlicher ersichtlich, dass eine weitere Bodenversiegelung durch Über- und Unterbauten der Freiraumstrukturen oberhalb des Hangbereichs (außerhalb von dafür vorgesehenen Baufenstern einerseits unter einem Hervorrufen von deutlich über den im Bebauungsplan festgesetzten Baudichten) ganz offenkundig den Grundzügen der Planung widerspricht.

Diskussionsverlauf

Herr Dr. Ruhdorfer ist der Auffassung, dass eine Errichtung der Garage auch ohne einen Eingriff in die Vegetation möglich sein müsste. Herr Waldherr ist demgegenüber der Überzeugung, dass eine Garage wegen des notwendigen Stauraums weiter im Grundstück situiert werden müsste, so dass diese schwerlich ohne einen Eingriff in die durch den Bebauungsplan geschützte Vegetation errichtet werden könnte.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Tekturantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten, Stehbründlweg 10, Fl.Nr. 1101/1, BA 2019/29T1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Der Grund für die Tekturplanung ist ein Bauherrenwechsel, der Wunsch eine Realteilung des Vorhabens zu ermöglichen, sowie die Behebung schallschutztechnischer Problemstellen durch geschoßweise verspringende Kommunwände.

Das Gebäudevolumen, die Flächen und die Abmessungen der genehmigten Planung wurden nicht geändert. Geändert wurden lediglich die Grundrisse und Raumaufteilungen im Inneren des Baukörpers sowie die Anpassung der Fassaden auf die neuen Grundrisse. Weiterhin wurde der Baukörper in Richtung Nord-Osten, 1,70 m entlang der Längsachse und 2,20 m entlang der Querachse verschoben. Diese Verschiebung wurde erst durch die gemeindliche Abstandsflächensatzung möglich und kann in diesem Fall mit dem speziellen Grundstückszuschnitt in Verbindung mit den zahlreichen Nachbarn im Süd-Westen einen deutlichen Gewinn für Bauherrnschaft und Nachbarschaft durch Entzerrung der Baukörper leisten.

Die ursprünglich geplanten Dachfenster wurden auf der Südseite komplett, auf der Nordseite zur Hälfte durch Schleppgauben ersetzt.

Beantragt wird erneut die Abweichung von § 4.1 der Örtlichen Bauvorschrift (ÖBV) (rechteckige Grundrissform des Baukörpers), da an den beiden Giebelseiten jeweils ein Erker mit darüber liegendem Balkon in der Größe 2,38 x 1,0 m vorgesehen ist. Dieser Abweichung wurde bereits mit Beschluss vom 13.05.2019 zugestimmt.

Weiterhin wird erneut die Abweichung von § 3 Abs. 2 der Stellplatzsatzung beantragt, insgesamt neun Stellplätze zu errichten sind. Sechs Stellplätze sind in Duplexgaragen situiert, drei Stellplätze sind als offene Stellplätze geplant. Die Stellplätze in der Duplexgarage entsprechen drei überbauten oberirdischen Stellplatz im Sinne des Abs. 2 vgl. § 3 Abs. 3 Stellplatzsatzung. Somit ist eine Abweichung von der geltenden Stellplatzsatzung notwendig, dieser kann jedoch aufgrund von bereits in anderen ähnlichen gelagerten Fällen gewährten Abweichung aus Sicht der Bauverwaltung zugestimmt werden.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass die dargestellten Abstandsflächen von trauf- und giebelseitig jeweils 4,03m nicht zutreffend ermittelt worden sind. Gem. Art. 6 Abs. 4 BayBO i.V.m. der AFS vom 27.01.2021 ergeben sich giebelseitige Abstandsflächen im Maximum von 6,53m und traufseitige Abstandsflächen von 4,86m.

Diskussionsverlauf

Herr Dr. Ruhdorfer hält die Lage die dritten Duplexstellplatzes ebenfalls für problematisch. Da es sich insgesamt um ein verdichtetes Baugebiet handelt, können die Pkws keines falls im Stehbründlweg auf der Straße stehen.

Herr Waldherr weist darauf hin, dass die Duplexgarage eine zu große Höhenentwicklung auf­weisen würde, so dass diese nicht als Grenzgarage ohne Einhaltung der Abstands­flächen funktionieren würde.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Baugenehmigung zum Abriss der Garage, Anbau und Aufstockung einer Doppelhaushälfte und Neubau eines Carports, Max-Rüttgers-Straße 2, Fl.Nr. 1608/3, BA 2021/14

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	6

Sachverhalt

Geplant ist der Abriss der Garage, Anbau und Aufstockung der bestehenden Doppelhaushälfte und der Neubau eines Carports. Die entsprechende Bauvoranfrage wurde in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 22.02.2021 behandelt und das gemeindliche Einvernehmen sowie die Zustimmung zur Befreiung von der Festsetzung B 3.2 des Bebauungsplans Nr. 36 in Aussicht gestellt.  

Der Dachneigungswinkel soll von derzeit ca. 22° auf 35° erhöht werden und je ein Zwerchgiebel an der Ost- und Westseite errichtet werden.

Beantragt wird die Befreiung von der Festsetzung B 3.2 des Bebauungsplans, wonach aneinandergebaute Gebäude profil- und strukturgleich auszuführen sind. Hier wurde bereits mit Beschluss vom 22.02.2021 die Zustimmung zur Befreiung in Aussicht gestellt.

Weiterhin wird die Abweichung von der Festsetzung 6.3 der Ortsgestaltungssatzung vom 14.02.2000 beantragt, wonach die Breite aller Belichtungsarten max. ¼ der Fassadenlänge und Dachflächenfenster höchstens 1 m² groß sein dürfen. Die Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung in der Fassung der 1. Änderung vom 05.05.2021 werden eingehalten.

Der dritte Stellplatz wurde als „gefangener Stellplatz vor dem Carport situiert. „Gefangene Stellplätze“ widersprechen jedoch den Anforderungen des Art. 47 Abs. 1 BayBO an die „geeignete Beschaffenheit“, weil ihre Benutzbarkeit vom Parkverhalten eines anderen Parkplatzbenutzers abhängt (Beschluss des VGH München vom 04.09.2015 – 1 ZB 14.1084).

Die Eigentümerin der angrenzenden Doppelhaushälfte (Fl.Nr. 1608/0) hat Bedenken angemeldet, da durch den Dachgeschossausbau aufgrund der erhöhten Dachneigung und den geplanten Giebeln mit einer wesentlich höheren Verschattung ihres Grundstücks zu rechnen ist. Diesbezüglich wird darauf hingewiesen, dass der bei der Sanierung der Doppelhaushälfte Max-Rüttgers-Straße 2 geplante Dachüberstand den beim Bestandsgebäude Rößlstr. 11 existierenden Kamin zu berücksichtigen hat.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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7. Antrag auf Baugenehmigung zum Umbau des Erdgeschosses zur Teilung in zwei Wohneinheiten und Nutzungsänderung des Obergeschosses zur Erweiterung des Betriebs einer psychiatrischen Tagesklinik, Kloster Schäftlarn 8, Fl.Nr. 1257/0, BA 2021/15

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	7

Sachverhalt

Geplant ist die der Umbau des Erdgeschosses zur Teilung in zwei Wohneinheiten und die Nutzungsänderung des Obergeschosses zur Erweiterung des Betriebs einer psychiatrischen Tagesklinik. 

Beantragt wird die Abweichung von § 3 Abs. 2 der Stellplatzsatzung, da es sich um ein Bestandsgebäude handelt und die Errichtung einer Tiefgarage aufgrund des Bodendenkmals sowie der bestehenden Bebauung nicht möglich ist. Die notwendigen Stellplätze sollen alle oberirdisch angelegt werden.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von Wohngebäuden mit Tiefgaragen, Garagen oder Carports, J.-B.-Zimmermann-Straße 8, Fl.Nr. 1142/2, BA 2021/16

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	beschliessend	8

Sachverhalt

Das Baugrundstück ist im FNP als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 6 „nordöstlich der Klosterstraße, südöstlich Forststraße und Birgweg“.

Geplant ist der Neubau von Wohngebäuden. Das Grundstück weist eine Fläche von 1.271 m² auf.

Variante A: zwei Einfamilienhäuser mit Garagen und Stellplätzen, je 13,00 x 8,50 m, GR ja 111 m², GRZ 0,18

Variante B: ein versetztes Doppelhaus mit Carport, je 11,00 x 10,00m, GR je 110 m², GRZ 0,17 

Variante C: ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten mit Tiefgarage und sechs oberirdischen Stellplätzen, 19,50 x 11,50 m, GR 224 m², GRZ 0,18

Im Vorbescheidsverfahren sollen folgende Fragen geklärt werden:

„Variante A“: 

Frage: 

Ist eine Bebauung mit Haus 1 und Haus 2, jeweils als Einfamilienhaus, gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante A“ zulässig? 

Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplan Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999: 

Die Baugrenzen werden mit dem Neubau von Haus 1 geringfügig, und mit dem Neubau von Haus 2 vollständig überschritten. 

Begründung: 

Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante A“ wird, trotz Überschreitung der Baugrenzen aus dem Bebauungsplan, der gewünschte Gartenortcharakter gewahrt. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden eingehalten. Nebenflächen sind in „Variante A“ exemplarisch dargestellt.  

Folgende Punkte sprechen aus planerischer Sicht und aus Bauherrensicht für die Anordnung der Baukörper gemäß „Variante A“: 

Eine Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück als der Bebauungsplan vorsieht. Siehe hierzu auch den Bebauungsplanvorschlag „Variante C“. Der Bauherr favorisiert jedoch die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern aus nachfolgend genannten Gründen.

Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante A“ wird eingehalten.
Durch die gewählte Anordnung der beiden Häuser entsteht jeweils ein großzügiger Garten im Westen, mit je ca. 15 Metern in der Länge, und ca. 16 Metern in der Breite. Die „Variante A“ hält somit das beabsichtigte Ziel des Bebauungsplanes besonders gut ein, den Gartenortcharakter zu wahren. Bei dieser Variante wird eine aufgelockertere Bebauung erzielt als bei den anderen Varianten.
Die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern fügt sich in die Struktur der umgebenden Bebauung ein und verwirklicht besonders die, vom Bebauungsplan angestrebte, aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“, wie sie auch in der umliegenden Bebauung gegeben ist.
Die Grundstücksfläche des gesamten Grundstücks ist, im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken, mit einer Fläche von ca. 1271 m2 sehr groß, sodass durch die Bebauung mit „Variante A“ keine klein dimensionierte Grundstücksstruktur erzeugt wird. In der nahen Umgebung wurden auf Flur Nr. 1152/33 und 11552/5 in der Ettenhoferstraße zwei Einfamilienhäuser sogar auf einem kleineren Gesamtgrundstück neu errichtet.
Die Abstandsflächen, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, werden eingehalten und werden an keiner Stelle durch die Anordnung von Haus 1 und Haus 2 an den Grundstücksgrenzen oder untereinander überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 5 Meter.
Betrachtet man den Lageplan der „Variante A“, so ist zu erkennen, dass sich die Baukörper gut in die umliegende Bebauung einfügen, und ein großzügiger Gartenortcharakter erhalten bleibt. Die Bebauung des nördlichen Nachbargrundstückes Flur Nr. 1142/14 hält ebenfalls nicht die vorgegebenen Baugrenzen des Bebauungsplanes ein. Es fügt sich dennoch gut in die Gesamtstruktur ein, und es entsteht durch die Bebauung mit der „Variante A“ ein harmonisches Ensemble.
Der Bebauungsplan ist ca. 20 Jahre alt und orientiert sich nicht an der südwestlichen Sonnenausrichtung. Zum Zeitpunkt der Aufstellung ist die mögliche Bebaubarkeit der Grundstücke teilweise durch Bestandsgebäude und durch bestehende Grundstücksgrenzen definiert worden. Durch „Variante A“ sind aus unserer Sicht die Absichten des Bebauungsplanaufstellers vollumfänglich eingehalten, obwohl die Baugrenzen teilweise nicht eingehalten werden können. Außerdem würden durch „Variante A“ zwei gleichwertige EFH entstehen, da sie gleichmäßig in Süd-West-Richtung zur Sonne ausgerichtet sind.

 „Variante B“: 

Frage: 

Ist eine Bebauung mit einem Doppelhaus, wobei die Doppelhaushälften untereinander um ca. 1,5 Meter versetzt sind, gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante B“ zulässig? 

Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplans Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999 

Die Baugrenzen werden mit dem Neubau der Doppelhaushälfte Haus 2 ganz überschritten. Haus 1 befindet sich innerhalb der Baugrenzen. Die Gebäudeteile sollen zueinander versetzt sein, um eine größere Auflockerung der Bebauung zu erzielen. 

Begründung: 

Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante B“ wird, trotz Überschreitung der Baugrenzen aus dem Bebauungsplan, der gewünschte Gartenortcharakter gewahrt, und zwar einerseits mehr als bei „Variante C“, andererseits aber weniger als bei „Variante A“. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden eingehalten. Nebenflächen sind in „Variante B“ exemplarisch dargestellt.  

Folgende Punkte sprechen aus planerischer Sicht und aus Bauherrensicht für die Anordnung der Baukörper gemäß „Variante B“: 

Eine Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück als der Bebauungsplan vorsieht. Siehe hierzu auch den Bebauungsplanvorschlag „Variante C“. Der Bauherr favorisiert grundsätzlich die „Variante A“. Jedoch kann „Variante B“ aus nachfolgend genannten Gründen ebenfalls als Kompromiss gesehen werden:

1. Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante B“ wird eingehalten.
2. Durch die versetzte Anordnung von Haus 2 um ca. 1,5 Meter, entsteht eine Verschiebung der Gartenflächen zugunsten einer lockereren Bebauung und bietet gleichzeitig eine höhere Privatsphäre. Es entsteht jeweils ein großzügiger Garten mit besserer Sonnenausrichtung des Grundstücks. Die „Variante B“ hält somit das beabsichtigte Ziel des Bebauungsplanes ein, den Gartenortcharakter zu wahren.
3. Die Bebauung mit einem versetzten Doppelhaus verwirklicht ebenfalls die, vom Bebauungsplan angestrebte aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“. Der große Garten, wie im vorgenannten Punkt, unterstreicht dies. Der Baukörper erscheint hier zwar wuchtiger, als bei „Variante A“, aber deutlich weniger wuchtig, als bei einer Bebauung entsprechend dem Bebauungsplan bei „Variante C“.
4. Die Abstandsflächen werden, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, eingehalten und werden an keiner Stelle überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 7 Meter.
5. Betrachtet man den Lageplan der „Variante B“, so ist zu erkennen, dass sich die Baukörper gut in die umliegende Bebauung einfügen, und ein großzügiger Gartenortcharakter erhalten bleibt. Die Bebauung des nördlichen Nachbargrundstückes Flur Nr. 1142/14 hält ebenfalls nicht die vorgegeben Baugrenzen des Bebauungsplanes ein. Es fügt sich dennoch gut in die Gesamtstruktur ein, und es entsteht durch die Bebauung mit der „Variante B“ ein harmonisches Ensemble.
6. Der Bebauungsplan ist ca. 20 Jahre alt. Zum Zeitpunkt der Aufstellung ist die mögliche Bebaubarkeit der Grundstücke teilweise durch Bestandsgebäude und durch bestehende Grundstücksgrenzen definiert worden. Durch „Variante B“ sind aus unserer Sicht die Absichten des Bebauungsplanaufstellers vollumfängliche eingehalten, obwohl die Baugrenzen teilweise nicht eingehalten werden können.

„Variante C“: 

Frage: 

Ist eine Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante C“ zulässig? 

Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplan Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999 

Keine Abweichungen vorhanden. 

Begründung: 

Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante C“ sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten. Nebenflächen und Tiefgarageneinfahrt sind in „Variante C“ dargestellt. 

Eine bebauungsplankonforme Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters, führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück, als der Bebauungsplan eigentlich vorsieht, obwohl alle Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten sind und die Bebauung so möglich ist. Der Bauherr favorisiert grundsätzlich die „Variante A“ “, weil damit der gewünschte Gartenortcharakter besser eingehalten werden kann. 

Diese „Variante C“ wird trotzdem näher betrachtet.

1. Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante C“ wird eingehalten.
2. Durch die kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses können Baukosten optimiert werden und gleichzeitig eine höhere Rendite für den Bauherrn durch die spätere Mehrnutzung erzielt werden.
3. Der große Garten im Süden des Grundstückes kann entsprechend zur Nutzung aufgeteilt werden, sodass jede Wohneinheit einen Gartenanteil erhält.
4. Die Abstandsflächen werden, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, eingehalten und werden an keiner Stelle überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 6 Meter.
5. Betrachtet man die umliegende Bebauung, so ist durch den Neubau eines Mehrfamilienhauses in „Variante C“ ein Missverhältnis von bebauter Fläche zur unbebauten Fläche zu erkennen, obwohl die Bebauung so zulässig ist. Auslöser für dieses Missverhältnis ist die Größe des Grundstückes. Es werden zwar die Baugrenzen eingehalten, jedoch ist eine konzentrierte Nutzung als Mehrfamilienhaus nicht typisch für die umliegende Bebauung. Daher wird diese Bebauung, auch wenn zulässig, als nicht optimale Bebauung betrachtet.

Zusammenfassung der Begründungen zu den drei Varianten:

Nach Auskunft der Gemeinde Schäftlarn ist Ziel des bestehenden Bebauungsplans eine aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,18 vor. Das Baugrundstück Fl.Nr. 1142/2 ist mit 1.271 m² aber deutlich größer als die meisten anderen Grundstücke im Bebauungsplangebiet. Auf dem Baugrundstück könnte somit eine Gebäudegröße realisiert werden, die dem Ziel des Bebauungsplans gerade widersprechen würde (s. Variante C). 

Für die Bebauung wurden daher viele Varianten untersucht, die dem Ziel des Bebauungsplans einer aufgelockerten Bebauung mit Gartenortcharakter gerecht werden. 

Die vorgestellten drei Varianten A+B+C sollen den Entscheidungsträgern eine Entscheidungshilfe sein. 

Variante A: Aus Sicht des Planers ist die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern gemäß „Variante A“ die zielgerechteste Bebauung. Bei dieser Variante wird am besten eine aufgelockerte Bebauung mit Gartenortcharakter erzielt.  

Die Variante B würde dieser Zielsetzung auch gerecht, aber in geringerem Umfang als „Variante A“, da hier ein großer zusammenhängender Baukörper entstehen würde. 

Die Variante C würde zwar dem Bebauungsplan entsprechen, wird aber dessen Zielsetzung aufgrund der Größe und Massivität des Baukörpers am wenigsten gerecht. 

Dem Bauherrn geht es hier nicht um wirtschaftliche Vorteile. Denn er ist bereit, zugunsten der Einfügung in das Ortsbild auf eine maximale Ausnutzung des bestehenden Baurechts in Form von „Variante C“ zu verzichten. 

Mit der Bebauung gemäß „Variante A“ besteht nun die Möglichkeit, bei einer Abweichung vom Bebauungsplan, die planungsrechtlichen Ziele der Gemeinde umzusetzen. Anders als bei den „Varianten B und C“ entsteht bei „Variante A“ nicht ein massives Gebäude, sondern es entstünden zwei kleinere Gebäude, jeweils umgeben mit zwei großen Gärten. Dadurch wird eine aufgelockerte Bebauung mit Gartenortcharakter erreicht. Das aufgelockerte Erscheinungsbild könnte durch eine entsprechende Bepflanzung zwischen den Gebäuden noch verstärkt werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Planbereich „nordöstlich der Klosterstraße, südöstlich der Forststraße und Birgweg“ ist ein Musterbeispiel für die durch den Bebauungsplan sichergestellte hohe städtebauliche Qualität einer aufgelockerten Bauweise einhergehend mit einer vorhandenen guten Durchgrünung mit gut eingewachsenen Bestandsbäumen und Hecken.

Die mit dem Erlass des Bebauungsplans Nr. 6 verwirklichte gemeindliche Planungsabsicht besteht in der schwerpunktmäßigen Zielsetzung, die locker bebaute, gut durchgrünte Struktur des Planungsgebiets zu erhalten, die von den aktuell meist großzügig bemessenen Grundstücksgrößen herrührt. Um einer künftigen Zerstückelung der Grundstücke entgegenzuwirken, hat die Gemeinde (wie in vielen Wohngebieten) auch in diesem Planbereich Mindestgrundstückgrenzen festgelegt.

Das Antragsgrundstück Fl.Nr. 1142/2 erfüllt mit einer Grundstücksgröße von 1.271 m² die erforderliche Mindestgrundstücksgröße von mehr 1.200 m², die für die Errichtung eines Doppelhauses festgesetzt ist (Festsetzung B 1.5).

Mit Beschluss vom 21.10.2020 wurde bereits ein Antrag auf Aufhebung des Bebauungsplans abgelehnt. Der Antragsteller wollte die Zulassung eines weiteren Baukörpers außerhalb der Baugrenze erreichen. Aus diesem Grund ist die Variante A aus Sicht der Verwaltung abzulehnen.

Die Variante B widerspricht den zudem den Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung, welche eine durchgehende First- und Trauflinie bei Doppelhäusern vorsieht (§ 6 Abs. 2 Satz 1 ÖBV). Zudem wäre auch hier einer der Baukörper weit außerhalb der Baugrenzen.

Beide Varianten würden eine Realteilung ermöglichen und einer planwidrigen Grundstückszerstückelung Vorschub leisten.

Aus Sicht der Verwaltung kann lediglich der Variante C zugestimmt werden. Gem. Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO wäre bei einer Errichtung von mehr als 3 Wohneinheiten überdies ein Spielplatz vorzusehen. Die oberirdischen Stellplätze widersprechen der Ortsgestaltungssatzung (max. Anzahl und Breite für Zufahrten einmal 6 m) und der Stellplatzsatzung (max. 5 oberirdische Stellplätze).

Diskussionsverlauf

Herr Waldherr erläutert, dass die Variante A eine starke Abweichung vom Bebauungsplan darstellen würde. Der Bebauungsplan führt zu einer Verdichtung im nördlichen Grundstücksbereich, so dass die Gartenflächen im südlichen Bereich plangemäß unversiegelt und unangetastet bleiben. Die Varianten A und B würden zu einer zusätzlichen Flächenversiegelung durch die Errichtung von zwei Zufahrten und   weiteren Garagen und Nebengebäuden führen.

Herr Dr. Ruhdorfer ergänzt, dass das Plangebiet fast vollständig bebaut ist und sind die Bebauung bislang im Wesentlichen plankonform innerhalb der Baufenster bzw. mit gewissen geringfügigen Überschreitungen der Baufenster entwickelt hat. Demzufolge wäre eine 10%ige Überschreitung der Baugrenzen unter Einhaltung der Firstrichtung denkbar, aber keine grundsätzliche Situierung von Gebäuden außerhalb der Baufenster.

Herr Blomeyer weist darauf hin, dass seitens der Verwaltung eine Spielplatzablösesatzung in Arbeit ist, so dass bei einer alsbaldigen Inkraftsetzung dieser Satzung eine Ablösemöglichkeit für den Fall der Errichtung von mehr als drei Wohneinheiten gegeben wäre.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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9. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö	informativ	9

Sachverhalt

Einerseits könnte der Raumbedarf durch die Abtrennung eines Raumes in der Aula geschaffen werden und andererseits wird durch die Gemeinde zugleich geprüft, ob ggf. weitere geeignete Raumalternativen zur Verfügung stehen. Da die Grundschule einen Sonderbau darstellt, ist der durch einen Prüfsachverständigen bescheinigte Brandschutz­nachweis Genehmigungsvoraussetzung für eine Nutzungsänderung. Die Verwaltung wird mit dem Brandschutzgutachter kurzfristig einen Vororttermin wahrnehmen, so dass erforderlichenfalls die Behandlung der Bauantragsunterlagen im nächsten Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss erfolgen kann. 

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10. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.06.2021	ö		10

Sachverhalt

Herr Büttner fragt nach, ob die Gemeinde zur CO2-Einsparung vorschreiben kann, dass nur noch Gebäude in Holzbauweise möglich sein sollen. Seitens der Verwaltung wird erläutert, dass in Bebauungsplänen die Gemeinden nur Festsetzungen treffen können, welche im abschließenden „Katalog“ des § 9 BauGB beinhaltet sind.