Der Gemeinderat hat am 27.01.2021 den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ in der Fassung vom 27.01.2021 gebilligt.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 50 „südlich der Schmiedgasse“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 12.02. bis 15.03.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Während der Auslegung wurden von folgenden Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange keine Einwendungen oder Anregungen vorgebracht:
• Bund Naturschutz
• Bayernwerk Netzcenter
• Deutsche Telekom
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Sachgebiet (B Q), AZ: P-2021-790-1_S2 vom 18.02.2021
Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Soweit aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich, bestehen von Seiten der Bau- und Kunstdenkmalpflege gegen die oben genannte Planung keine grundsätzlichen Einwendungen. In der unmittelbaren Nähe des Planungsgebiets befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand jedoch folgende Baudenkmäler:
D-1-84-142-2 – „Ehem. Kleinbauernhaus, sog. Neuchlanwesen bzw. Beim Stalldisl, zweigeschossiges verputztes Bauernhaus mit Steilsatteldach, verbrettertem Giebel und Laube und hakenförmig angeschlossenem Wirtschaftsteil, 1828.“
D-1-84-142-3 – „Ehem. Bauernhaus, sog. Beim Schropp bzw. Hainz, zweigeschossiger Blockbau mit flachem Satteldach, als Doppelhaus 1682 erbaut, Lauben Ende 19. Jh.; Stadel, kleiner zweigeschossiger Holzbau mit Satteldach und Laube, 19. Jh.“
D-1-84-142-4 - Einfirsthof, sog. Selcherhof, zweigeschossiger Satteldachbau mit Blockbau-Obergeschoss und Lauben, am Wirtschaftsteil reiches Bundwerk, bez. 1787.
D-1-84-142-7 – „Bauernhof, sog. Beim Jager, zweigeschossiger Hakenhof mit flachem Satteldach und traufseitiger Laube, verputzt, am Wirtschaftsteil Bundwerk, 1. Hälfte 19. Jh.“
D-1-84-142-9 – „Wohnteil des ehem. Bauernhauses, sog. Beim Schusterberl, zweigeschossiger Einfirsthof mit flachem Satteldach, Blockbau-Obergeschoss und teilweise erhaltener Laube, bez. 1821.“
Wir bitten um Berücksichtigung dieser Denkmäler und der dafür geltenden Bestimmungen in Begründung und ggf. Umweltbericht. Die Denkmäler sind zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4‒6 BayDSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Denkmäler kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich gelten die Bestimmungen der Art. 4−6 BayDSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Das Planungsgebiet liegt im Kernbereich des bereits im 8. Jh. urkundlich genannten Hohenschäftlarn und in unmittelbarer Nähe des bekannten Bodendenkmals D-1-8034-0152 - „Untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich Kath. Pfarrkirche St. Georg in Hohenschäftlarn und ihrer Vorgängerbauten.“
Weitere Bodendenkmäler, insbesondere die zur früh- bis hochmittelbaren Kirche gehörenden Siedlungsspuren sind daher im Planungsgebiet mit hoher Wahrscheinlichkeit zu vermuten. Die bereits im Entwurf enthaltenen Hinweise auf die gesetzliche Meldepflicht für Bodendenkmäler sind daher zu streichen und sinngemäß durch die nachfolgenden Formulierungsvorschläge zu ersetzen.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
sowie
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.
Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung“
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme /Abwägung:
Zu den Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belangen:
Die innerhalb des Planausschnitts gelegenen Baudenkmäler sind bereits als nachrichtliche Übernahme aufgeführt. Des Weiteren ist eine Übersichtskarte in der Begründung aufgeführt. Diese wird im Hinblick auf Bodendenkmäler aktualisiert. Die nachrichtliche Übernahme wird wie vorgeschlagen bzgl. der besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 bis 6 BayDSchG ergänzt.
Zu Bodendenkmalpflegerischen Belangen:
Der Stellungnahme wird gefolgt. Der Hinweis bzgl. der gesetzlichen Meldepflicht für Bodendenkmäler wird gestrichen, eine nachrichtliche Übernahme bzgl. der denkmalrechtlichen Erlaubnis für Bodeneingriffe jeglicher Art wird ergänzt. Darüber hinaus wird die Begründung entsprechend ergänzt. Aufgrund der bestandsorientierenden Festsetzungen unter Berücksichtigung des bereits genehmigten Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 68 (Schmiedgasse 7, Bauraum 2), werden keine weiteren Festsetzungen getroffen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung berücksichtigt. Die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 19:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2_AL-4622-ML 24-6642/2021 vom 02.03.2021
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
Über die im Text des Bebauungsplans aufgeführten Festsetzungen und Hinweise hinaus führen wir in den folgenden Punkten die aus wasserwirtschaftlicher Sicht relevanten Ergänzungen oder Änderungen auf.
1. Oberflächenwasserbeseitigung
Die Oberflächenwasserbeseitigung ist im Punkt 16.1 unter C Hinweise der Satzung korrekt dargestellt.
Wir empfehlen lediglich die Ergänzung, dass die Beseitigung des Niederschlagswassers über Sickerschächte nur dort zulässig ist, wo zwischen dem mittleren höchsten (MHGW) Grundwasserstand und dem Sickerhorizont ein Abstand von mind. 1,5 m eingehalten werden kann.
Sehr gut dargestellt ist das Niederschlagswasserbeseitigungskonzept im Punkt 4.7 der Begründung. Wir empfehlen, dieses in seinen wichtigsten Punkten in der Satzung aufzunehmen.
2. Wassergefährdende Stoffe
Sollte der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen geplant sein, so ist die Anlagenverordnung des Bundes – Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) – zu beachten und die Fachkundige Stelle Wasserwirtschaft des Landratsamtes München zu beteiligen.
3. Versiegelung
Im Allgemeinen sollte darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm.
4. Bodenschutz
Der Mutterboden der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).
Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per eMail.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.:
Der Hinweis C 16.1 wird wie vorgeschlagen ergänzt. Die weiter angeregte Aufnahme der Ausführungen der Begründung in die Satzung erfolgt lediglich durch die Aufnahme des Grundsatzes der naturnahen Bewirtschaftung des Niederschlagswassers – ein Hinweis auf das Merkblatt DWA-M 153 ist bereits enthalten.
Zu 2.:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Genehmigungsplanung entsprechend berücksichtigt. Der Gemeinde liegen keine Kenntnisse über einen geplanten Umgang mit wassergefährdenden Stoffen vor.
Zu 3.:
Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Zu 4.:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Ausführungsplanung entsprechend berücksichtigt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung berücksichtigt. Die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 19:0
- Staatliches Bauamt Freising – Servicestelle München, eMail vom 09.03.2021
Uns wurde der Bebauungsplan Nr. 50 "südlich der Schmiedgasse" in Hohenschäftlarn zur Stellungnahme vorgelegt. Der betroffene Bereich der Staatsstraße 2071 liegt innerhalb der verkehrsrechtlichen Ortsdurchfahrt. Wir weisen lediglich auf die von der Staatsstraße ausgehenden Emissionen hin. Eventuelle erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden nicht vom Baulastträger der Staatsstraße übernommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Isartalverein, AZ: 610-11/ITV/MK vom 11.03.2021
Der Isartalverein dank der Gemeinde Schäftlarn für die Beteiligung als Träger öffentlicher Belange in diesem Bauleitplanverfahren. Die Belange des Isartalvereins werden durch diesen Bebauungsplan nicht oder nur indirekt berührt. Jedes Bevölkerungswachstum in unserer Region führt immer auch zu wachsendem Erholungsdruck auf den Naturraum der Isar.
Wir bitten Sie jedoch darüber hinaus, einige ortsplanerische Anregungen von unserer Seite in Ihre Beschlussfassung über den Bebauungsplan einzustellen.
Grundsätzlich erachten wir den Bebauungsplan als fachlich richtig und in hoher Qualität ausgearbeitet. Unstrittig liegt hier ein schwieriges und empfindliches innerörtliches Gebiet vor, in dem viele Vorgaben bereits getroffen sind.
Bitte bedenken Sie noch folgenden Gesichtspunkt, welcher in diesem Planentwurf überprüft werden sollte:
Es sollte bitte darauf geachtet werden, dass Baugrundstücke nicht durch Zufahrten, Garagen und Nebengebäude zu Lasten der Gartenflächen zugebaut werden. Bei Festsetzung 4.2 sollte bitte die Größe von Nebenanlagen bis 65 qm überprüft werden (je Bauraum? oder je Grundstück?) und definiert werden, worauf sich der Begriff „insgesamt“ hier bezieht.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Örtliche Bauvorschrift zur Ortsgestaltung der Gemeinde Schäftlarn (ÖBV) regelt bereits Anforderungen zur Freiflächengestaltung (u.a. bzgl. Vorgartenbereiche, Anzahl und Breite von Zufahrten). Eigenständige Anforderungen werden diesbezüglich durch den (einfachen) Bebauungsplan nicht getroffen.
Die festgesetzte Größe für Nebenanlagen (Festsetzung A 4.2) bezieht sich auf das jeweilige Baugrundstück. Einzelne Nebenanlagen dürfen dabei eine Größe von bis zu 30 m² aufweisen, die Größe aller Nebenanlagen je Baugrundstück wird dabei auf 65 m² begrenzt. Die Größenangaben entsprechen den bereits vorhandenen Nebenanlagen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M-23-1 vom 15.03.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab:
Sachverhalt:
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der o.g. Bauleitplanung die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine städtebaulich geordnete, maßvolle Nachverdichtung für einen zentralen Bereich im Ortsteil Hohenschäftlarn zu schaffen. Eine Art der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt; die Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich neben den Vorgaben im Bebauungsplan nach den Regelungen des § 34 BauGB.
Bewertung und Ergebnis:
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch als raumverträglich zu bewerten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0004/2021/BL vom 22.03.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
- Wie aus der Begründung (Punkt 2.4) hervorgeht, wurde für den Ortskern Hohenschäflarn im Jahr 2004 eine Rahmenplanung erstellt. Die für das Plangebiet wesentlichen Handlungsempfehlungen (Seite 6, Abs. 3) besagen u. a., dass klare Baukörper mit ruhigen Dachflächen gebildet werden sollen. Da nach § 7 der Ortsgestaltungssatzung Dachaufbauten in verschieden Ausführungen zulässig sind, sollte geprüft werden, ob für diese einschränkende Festsetzungen aufgenommen werden sollen.
In diesem Zusammenhang empfehlen wir, nicht nur auf den Bestand einzugehen, sondern die vorliegende Planung in Bezug auf die bauliche Entwicklung in dem stark abfallenden Gelände und im sensiblen, durch mehrere Baudenkmäler geprägten Bereich zu erläutern.
- Nach Festsetzung A. 3.4 sollen für die westliche Baugrenze des Bauraums 5 und für die östliche Baugrenze des Bauraums 6 die Abstandsflächen über die festgesetzten Baugrenzen und Wandhöhen definiert werden. In diesen Bereichen müsste daher die Lage der Baugrenzen durch entsprechende Vermaßungen eindeutig definiert werden. Wir bitten um Ergänzung.
Auf die Vermaßung könnte nur verzichtet werden, wenn der Plan zur Maßentnahme geeignet wäre. Dies ist hier jedoch nicht der Fall (nach der Angabe auf Seite 11 der Satzung ist die Planzeichnung zur Maßentnahme nur bedingt geeignet). Um die Lage der überbaubaren Flächen zu fixieren, empfehlen wir daher, auch im übrigen Plangebiet zwischen den Bauräumen und zu den Grundstücksgrenzen ergänzende Maße aufzunehmen.
- Das Grundstück FI.Nr. 63/4 (Bauraum 3) grenzt zwar an eine öffentliche Verkehrsfläche an, hierbei handelt es sich entsprechend der Festsetzung A.5.3 jedoch lediglich um einen Fußweg. Dieser ist nicht vermaßt und hat möglicherweise keine ausreichende Breite für eine Befahrbarkeit. Die planungsrechtlich gesicherte Erschließung der FI.Nr. 63/4 ist daher noch aufzuzeigen.
- Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf wird für die überbaubare Grundstücksfläche eine maximal zulässige Grundfläche festgesetzt (A. 2.1 ). Darüber hinaus wird für Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1-3 BauNVO in A. 2.3 eine Überschreitungsregelung getroffen und für die Überschreitung der zulässigen Grundfläche als Obergrenze eine Grundflächenzahl von 0, 75 bzw. 0,8 festgesetzt. Ob die Kombination von maximal zulässiger Grundfläche der baulichen Anlagen und einer Grundflächenzahl als Obergrenze von § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO gedeckt ist, kann von uns nicht abschließend beurteilt werden. In der Kommentierung und Rechtsprechung gibt es hierzu keine einheitliche Meinung. Nachdem aber der BayVGH in seinem Urteil vom 21.10.2014 Az. 1 N 11.1456 entschieden hat, dass eine Kombination beider Festsetzungen aus regelungstechnischen Gründen nicht möglich ist und damit die Festsetzungen zum Maß der Nutzung unwirksam wären, empfehlen wir die Festsetzung A. 2.3 nochmals zu überprüfen und auf die Kombination von zulässiger Grundfläche und Grundflächenzahl zu verzichten. Für die Überschreitungsregelung sollten daher ebenfalls n.u.A. maximal zulässige Grundflächen festgesetzt werden (vgl. auch BayVGH Beschluss vom 22.01.2018 - 1 ZB 16.1635 - Rn. 5, Juris).
- Da im Bebauungsplanentwurf keine Festsetzungen bezüglich der Dachform getroffen werden und die Ortsgestaltungssatzung (§ 6) keine Flachdächer vorsieht, müsste in den Festsetzungen A. 2.6 und A. 2.7 jeweils der letzte Teilsatz bezüglich der Flachdächer gestrichen werden; wir bitten um Überprüfung.
- Bei Festsetzung A. 2.9, Satz 2, müsste entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. Nr. 6 BauGB noch „je Wohngebäude" ergänzt werden. Satz 3 der Festsetzung bezieht sich auf Doppelhäuser und Hausgruppen. Im planungsrechtlichen Sinn sind dies nur an gemeinsamen Grundstücksgrenzen zusammengebaute Gebäude. Wir bitten um Überprüfung und ggfs. Ergänzung im Hinblick auf zusammengebaute Gebäude auf einem Grundstück.
- Festsetzung A. 3.1 enthält die Formulierung „muss". Da laut der Aussage in Punkt 4.3 der Begründung, die Grenzbebauung zur Ermöglichung der Umnutzung des Bestandsgebäudes festgesetzt wird, sollte u.E. in der Festsetzung die Formulierung ,,kann" verwendet werden.
In diesem Zusammenhang bitten wir um Überprüfung einer möglichen Verschmelzung der FI.Nrn. 66 und 67, da aus dem Luftbild erkennbar ist, dass diese zusammen genutzt werden. Andernfalls müsste für FI.Nr. 66 ebenfalls eine Ausnahme von der offenen Bauweise und die Zulassung einer entsprechenden Grenzbebauung geregelt werden.
- Ziff. A. 3.4, C. 10: Aus Gründen der Rechtssicherheit empfehlen wir, die Aussage, dass im Übrigen die jeweils gültige Abstandsflächensatzung der Gemeinde gilt als klarstellende Festsetzung hier aufzunehmen, da ein Hinweis keine Rechtswirkung entfaltet.
Für den Fall der Anwendung der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, worin 0,65 H, mind. 3 m vorgeschrieben sind, möchten wir jedoch vorsorglich darauf hinweisen, dass in ein einigen Fällen, wie z.B. zwischen Bauraum 1 und 2, 2 und 7 die 0,65 H bei Weitem nicht eingehalten werden können. Zu berücksichtigen ist, dass die Abstände nach neuem Recht nun an allen Seiten des Gebäudes einzuhalten sind und bei geneigten Dächern deren volle Höhe zur Wandhöhe zu addieren ist. Dies kann hier in dieser schwierigen Bestandssituation dazu führen, dass das zulässige Nutzungsmaß und die Bauräume bei Weitem nicht ausgeschöpft werden können. Es gibt zwar für den Eigentümer keinen Rechtsanspruch auf volle Ausschöpfung des Baurechts („das Kleinere begrenzt das Größere"), wenn die Diskrepanz jedoch zu groß ist, kann dies auch zu einem abwägungsfehlerhaften Bebauungsplan führen. Wir empfehlen hier dringend aus Gründen der Rechtssicherheit, die Abstandflächenregelungen für diesen Bebauungsplan zu überprüfen und ggf. zu überarbeiten.
- In Festsetzung A. 4.1 müssten noch die Bezugspunkte für die Wandhöhe der Tiefgaragenrampen definiert werden (vgl. § 16 Abs. 1 BauNVO).
- Nach Festsetzung A. 4.3 sollen Garagen bis zu einer Größe von 100 m² zulässig sein. Wir empfehlen, dies zu überprüfen bzw. gezielt durch Planzeichen festzusetzen. U.E. könnte ein in der Umgebung untypisches Garagengebäude entstehen, dass die Planung bezüglich der zitierten Stärken des Plangebiets (vgl. Begründung Seite 6, oben) evtl. stören würde.
- In Festsetzung A. 4.4 wird die Wandhöhe von Garagen und Nebenanlagen geregelt. Da die Ortsgestaltungssatzung in § 10 (1) für Garagen und Nebenanlagen Flachdächer zulässt, empfehlen wir, hier ergänzend den Zusatz „bis zur Oberkante der Attika" aufzunehmen.
- Bei der Festsetzung A. 5.2 sollte noch öffentlicher Parkplatz ergänzt werden, um den Rechtscharakter klarzustellen (vgl. A. 5.1 und A. 5.3)
- Nach der Angabe in Punkt 4.5 der Begründung ist nur eine Tiefgarage geplant, wir bitten daher die Formulierung „zu Tiefgaragen“ in Festsetzung A. 5.7 zu überprüfen und ggfs. anzupassen.
Die Lage der Tiefgaragenzufahrt wird mit dem Planzeichen A. 5.7 festgesetzt, kann jedoch auch nach Osten verschoben werden. Für den Fall, dass die Zufahrt an der westlichen Grundstücksgrenze zur FI.Nr. 62/2 liegen soll, empfehlen wir zu prüfen, ob ergänzende Festsetzungen für ein evtl. nicht in den Abstandsflächen liegendes, eingehaustes Rampengebäude aufgenommen werden sollen.
Da aufgrund des vorgesehenen Umgriffs der Tiefgarage eine Großgarage entstehen kann, die eine Zu- und Abfahrt erfordert, ist in diesem Zusammenhang auf die erforderlichen Fahrbahnbreiten zu achten (§ 2 GaStellV).
Zur Verdeutlichung sollten in der Begründung weitere Ausführungen zur Lage und Anfahrt der Tiefgarage aufgenommen werden. Evtl. auch eine Schemaskizze, da das Geländeniveau der möglichen Zufahrt in dem stark fallenden Gelände bis zu 7 Meter tiefer liegt, als der nördlichste Umgriff der Tiefgarage.
- In Punkt 4.2 der Begründung (Seite 15 oben) wird angegeben, dass mit Aufstellung des Bebauungsplans die durchschnittliche GRZ der Hauptgebäude auf 0,26 erhöht wird. Nach unserer überschlägigen Berechnung ermöglichen die geplanten zulässigen Grundflächen eine GRZ von 0,28, mit den nach Festsetzung A. 2.2 zulässigen Überschreitungen könnte eine GRZ von 0,32 realisiert werden. Wir bitten daher um Überprüfung der Angaben und Ergänzung in der Tabelle auf Seite 19.
Zur Grünordnung und zum Immissionsschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Naturschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.:
Die Gestaltungssatzung regelt die Ausprägung von Dachaufbauten. Die Aufnahme weitergehender Festsetzungen bzgl. Dachaufbauten soll zur Beibehaltung der bisher zulässigen Dachausbauten nicht erfolgen. Potentiale der Nachverdichtung können somit erhalten bleiben.
Dahingehend ist festzustellen, dass bereits im Bestand bzw. einem genehmigten Vorhaben im Bauraum 2 (Grundstück Fl.Nr. 68) zahlreiche Dachaufbauten vorhanden bzw. genehmigt sind. Dahingehend ist festzustellen, dass die im Bauraum 2 genehmigten Zwerchgiebel in Teilen nicht den Anforderungen der Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung der Gemeinde Schäftlarn (ÖBV) in der Fassung vom 22.04.2020 entsprechen. Die Genehmigung des Bauvorhabens erfolgte vor Erlass der ÖBV.
Abweichungen betreffen die Anzahl der Zwerchgiebel, deren Länge in Bezug auf die jeweilige Fassadenlänge sowie deren die Höhe. Zur Gewährleistung der Übereinstimmung der Planung mit dem Bebauungsplan werden entsprechende Festsetzungen in den Bebauungsplan – abweichend von der ÖBV – aufgenommen. Eine zukünftige Verlängerung der Baugenehmigung bzw. eine neue Baugenehmigung entspräche somit dem bereits genehmigten Vorhaben.
Im Hinblick auf die gebotene Rücksichtnahme von Vorhaben auf die nahegelegenen Baudenkmäler wird auf die Stellungnahme des Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege verwiesen: Für Vorhaben innerhalb des Geltungsbereichs gelten die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 bis 6 BayDSchG.
Zu 2.:
Die Baugrenzen bzgl. der Festsetzung A 3.4 sind identisch zum Gebäudebestand gemäß der digitalen Flurkarte des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Bayern. Die digitale Flurkarte ist zur Maßentnahme geeignet, die Lage ist daher eindeutig definiert. Sonstige Baugrenzen sind bereits vermasst oder ergeben sich ebenso aus dem Gebäudebestand gemäß digitaler Flurkarte. Die Aufnahme weiterer Vermaßungen ist daher nicht erforderlich.
Zu 3.:
Das Grundstück Fl.Nr. 74/1 (Schmiedgasse) weist gemäß digitaler Flurkarte eine Breite von mindestens 3 m auf. Die Festsetzung eines Fußweges entspricht der bestehenden Widmung der Verkehrsfläche. Die tatsächliche Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 63/4 erfolgt jedoch von Süden über das Grundstück Fl.Nr. 63. In den der Gemeinde vorliegenden Bauakten ist die Erschließung des damals noch ungeteilten Grundstücks (jetzt Fl.Nr. 63 und Fl.Nr. 63/4) ausschließlich von der Starnberger Straße dargestellt und zulässig.
Dahingehend wird folgende Festsetzung neu aufgenommen und planzeichnerisch verortet:
Auf dem zu belastenden Grundstück Fl.Nr. 63 sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 63/5 durch Grund- und beschränkt persönliche Dienstbarkeit rechtlich zu sichern.
Die planungsrechtliche Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 63/4 wird somit aufgezeigt und geregelt. Eine Überschreitungsmöglichkeit der Baugrenze des Bauraums 5 für eine Außentreppe wird dabei berücksichtigt.
Zu 4.:
Statt einer Grundflächenzahl wird für die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1-3 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit in Form einer prozentualen Überschreitung der Grundfläche von Hauptanlagen aufgenommen. Die prozentuale Überschreitung erfolgt dabei Grundstücksbezogen und orientiert sich am Bestand bzw. an bereits genehmigten Vorhaben.
Dabei liegt eine Grundflächenzahl von 0,75 zugrunde. Im Hinblick auf die Bestandssituation wird bei der Starnberger Straße 26 ein Wert von 0,55 zugrunde gelegt. Die zu erhaltenden Gartenflächen werden somit berücksichtigt. Bei der Starnberger Straße 30 sowie der Schmiedgasse 7 wird ein Wert von 0,80 zugrunde gelegt, die dort vorhandenen bzw. genehmigten versiegelten Flächen sowie die geplante Tiefgarage werden somit berücksichtigt. Die zu erhaltenden Gartenflächen bzw. die bereits versiegelten Flächen werden somit berücksichtigt. Die gesonderte Überschreitungsmöglichkeit für Tiefgaragen entfällt daher.
Zu 5.:
Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung sind grundsätzlich möglich, dies betrifft ebenfalls die vorgeschriebene Dachform. Zur abschließenden Bestimmung des (oberen) Bezugspunktes der Wandhöhe wird an der Formulierung auch für Flachdächer festgehalten. Die Begründung wird dahingehend zur Klarstellung ergänzt.
Zu 6.:
Die Festsetzung wird wie vorgeschlagen ergänzt. Ebenfalls wird Satz 3 bzgl. zusammengebauter Gebäude auf einem Grundstück ergänzt.
Zu 7.:
Der Stellungnahme wird gefolgt. Die Formulierung bzgl. der Grenzbebauung wird entsprechend geändert. Ergänzt wird ebenso, dass im Bauraum 4 (Starnberger Straße 26) gemäß der bestehenden Bebauung eine Grenzbebauung zur öffentlichen Verkehrsfläche zulässig ist.
Zusätzlich wird die Flurstücksgrenze zw. den Grundstücken Fl.Nr. 66 und 67 hinweislich als aufzuheben markiert. Der Bebauungsplan geht somit von einer Verschmelzung der beiden Flurstücke aus, die Regelung einer Grenzbebauung ist daher nicht erforderlich.
Zu 8.:
Für die Bestandsbebauung sowie ein bereits genehmigtes Vorhaben können die Abstandsflächen gemäß der geltenden Abstandsflächensatzung in Teilen nicht eingehalten werden. Im Hinblick auf die gewachsenen Strukturen im Ortskern ist unter Berücksichtigung der Lage der Baufenster sowie der eng gefassten Baugrenzen i.V.m. den getroffenen Wandhöhen des Bebauungsplans jedoch davon auszugehen, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung gegeben ist, da die Gebäude im Bestand vorhanden sind (bzw. nach altem Abstandsflächenrecht zulässig wären) und sich keine Anhaltspunkte für eine mangelnde Belichtung und Belüftung erkennen lassen. Der ausreichende Sozialabstand ist in der historisch gewachsenen Bebauung gegeben.
Für das gesamte Plangebiet wird daher folgende Festsetzung aufgenommen:
Soweit sich bei der Ausnutzung der festgesetzten Bauräume 1, 2, 3, 5, 6 und 8 zu anderen Bauräumen und Grundstücksgrenzen sowie aus der im jeweiligen Bauraum festgesetzten Wandhöhe Abstandsflächen ergeben, die geringer sind als nach der Satzung der Gemeinde Schäftlarn über die Tiefe der Abstandflächen (Abstandsflächensatzung - AFS) in der Fassung 27.01.2021/in ihrer jeweils gültigen Fassung vorgeschrieben, werden diese ausdrücklich für zulässig erklärt.
Soweit sich an der westlichen Baugrenze des Bauraums 5 bei einer über die Baugrenze hinausgehende ausnahmsweise zulässige Außentreppe gem. Festsetzung 3.3 zum Bauraum 6 und zur Grundstücksgrenze zwischen den Flurstücken 63 und 63/4 Abstandsflächen ergeben, die geringer sind als nach der Satzung der Gemeinde Schäftlarn über die Tiefe der Abstandflächen (Abstandsflächensatzung - AFS) in der Fassung 27.01.2021/in ihrer jeweils gültigen Fassung vorgeschrieben, werden diese ausdrücklich für zulässig erklärt. (Der letzte Satz bzgl. Außentreppen bezieht sich auf die Abwägung der Stellungnahme Labbé & Partner mbB, AZ: 19-227-21 vom 15.03.2021: Die zulässige Überschreitung der Baugrenze durch Außentreppen wird dahingehend abstandsflächenrechtlich geregelt.)
Die bisherige Regelung der abweichenden Abstandsflächen von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung für die Bauräume 5 und 6 entfällt daher bzw. wird ersetzt.
Der vorgeschlagenen Aufnahme des enthaltenen Hinweises bzgl. der Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn als Festsetzung wird nicht entsprochen. Die Festsetzung ist nicht erforderlich, da die Abstandsflächensatzung auch ohne entsprechenden Hinweis rechtsverbindlich ist.
Der Hinweis bzgl. der Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn wird jedoch entsprechend der aufgenommenen Abweichungen ergänzt.
Zu 9.:
Die Festsetzung wird wie vorgeschlagen ergänzt, Bezugspunkte für die Wandhöhe der Tiefgarage werden aufgenommen.
Zu 10.:
Wie vorgeschlagen wird die Größe einzelner Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen reduziert. Die maximale Größe beträgt nun 60 m² und entspricht somit der größten im Bestand vorhandenen Garage. An der Gesamt-Größe von Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen von 100 m² wird jedoch festgehalten.
Von einer planzeichnerischen Steuerung der Garagen wird im Hinblick auf eine flexible Anordnung abgesehen.
Zu 11.:
Der Stellungnahme wird gefolgt, die Festsetzung wird entsprechend ergänzt.
Zu 12.:
Der Stellungnahme wird gefolgt, die Festsetzung wird entsprechend ergänzt.
Zu 13.:
Die Festsetzung 6.7 sowie darüber hinaus die Festsetzung 4.1 werden wie vorgeschlagen umformuliert und entsprechen somit den Ausführungen der Begründung.
Eine ergänzende Festsetzung bzgl. Abstandsflächen im Falle einer grenzständigen Errichtung des Rampengebäudes wird nicht aufgenommen. Die Errichtung langer grenzständiger Tiefgaragenrampen ist städtebaulich nicht erwünscht.
Die Anforderungen an die erforderlichen Fahrbahnbreiten im Falle der Errichtung einer Großgarage sind auf Ebene der Genehmigungsplanung zu beachten.
Der Höhenunterschied im Bereich des Tiefgaragen-Baufelds steht einer Bebauung mittels Tiefgarage nicht entgegen. Neben einer mehrgeschossigen Tiefgarage ist hier u.a. auch eine Rampe innerhalb der Tiefgarage möglich. Letzteres wurde in der vom Bauherren in der Gemeinderatssitzung im Dezember 2020 vorgelegte Planung vorgesehen. Die konkrete Festlegung der Höhenlage der Tiefgarage obliegt dem Bauherren. Grundsätzlich ist eine Tiefgarage an dieser Stelle möglich, von der Aufnahme von Schemaskizzen o.ä. wird daher abgesehen. Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Zu 14.:
Die Angaben der Begründung werden entsprechend korrigiert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung zur Kenntnis genommen, die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1-0004/2021/BL vom 05.03.2021
Der Bebauungsplan fällt durch klare durchdachte Festsetzungen und Hinweise zur Grünordnung auf. Lediglich Folgendes könnte noch ergänzt werden:
Zu A 6.6 und A 6.3:
Hier sollte ergänzt werden, dass ausgefallene Gehölze innerhalb der nächsten Pflanzperiode gleichwertig hinsichtlich Wuchsordnung nachzupflanzen sind.
Um für die Neupflanzungen eine langfristige gute Entwicklung in Zeiten des Klimawandels und immer häufigeren längeren Trockenperioden zu gewährleisten, bitten wir um eine Ergänzung hinsichtlich des spartenfreien Wurzelraumes für alle Baumpflanzungen. Dies gilt besonders für Bäume nahe an Belagsflächen und in Belagsflächen, wie in A. 6.4 zur Stellplatzgliederung festgesetzt.
Für eine gesunde Entwicklung, Langlebigkeit und wenig Pflegeaufwand empfehlen wir folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen:
• Bäume I. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29-36 m³
• Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 10-20 m Höhe): 21-28 m³
• Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 10 m Höhe): 13-20 m³
• Obstbäume: 13-18 m³
Hintergrundinformationen:
Gemäß DIN 18916 ist ein durchwurzelbarer Raum von mind. 16 m² Grundfläche und mind. 80 cm Tiefe, also von knapp 13 m³ sicherzustellen. Nach Angaben der FLL sollte eine Baumgrube jedoch eine Mindesttiefe von 1,5 m haben.
Eine offene Baumscheibe kann eine deutlich geringere Fläche als 16 m² aufweisen, wenn eine Erweiterung des Wurzelraumes unter Verkehrsflächen nach den Zusätzlichen Technischen Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt. Die Größe der offenen Bodenfläche mit Substrat A muss mindestens 2 m² bei einer Tiefe von 1,5 m betragen, die Erweiterung mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra-Mü (Substrat B) muss je nach Wuchsordnung des Baumes ein Gesamtvolumen von bis zu 36 m³ durchwurzelbaren Raum bieten.
Zusätzlich könnte wie folgt ergänzt werden:
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z. B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.
Zur Verhinderung der derzeit so beliebten Steinwüsten in Vorgärten, könnte dies festgesetzt werden:
Unbebaute Baugrundstücksflächen sind auch innerhalb der Baugrenzen, soweit sie nicht für andere zulässige Nutzungen benötigt, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Festsetzung A 7.7 (bisher A 6.6) wird entsprechend ergänzt. Der 2. Satz der Festsetzung wird wie folgt festgesetzt:
Ausfallende Gehölze sind innerhalb der nächsten Pflanzperiode in der festgesetzten Pflanzqualität nachzupflanzen.
Zusätzlich wird wie vorgeschlagen eine Festsetzung bzgl. erforderlicher Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen aufgenommen.
Ebenso wird wie vorgeschlagen ein Hinweis bzgl. Baumschutzvorrichtungen ergänzt.
Der Aufnahme der vorgeschlagenen Festsetzung bzgl. Schottergärten wird nicht entsprochen. Eine entsprechende Regelung für Vorgartenbereiche ist bereits in der Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung der Gemeinde Schäftlarn (ÖBV) enthalten. Von einer weitergehenden Regelung im Bebauungsplan für einen kleinen Teilbereich des Gemeindegebiets wird abgesehen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung zur Kenntnis genommen, die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Immissionsschutz, staatliches Abfallrecht und Altlasten, AZ: 4.1-0004/2021/BL vom 19.02.2021
Es ist ein Geruchsgutachten zu erstellen in dem die Geruchseinwirkungen aus den 3 Hofstellen auf das Bebauungsplangebiet untersucht werden.
Weiterhin ist festzulegen welcher Grenzwert nach GIRL gellen soll, der für Misch-, Wohn- oder Dorfgebiet. Einer Überschreitung sollte durch die Planung entgegengewirkt werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Im Hinblick auf die bestandsorientierenden Festsetzungen des Bebauungsplans mit lediglich einem zusätzlichen Baufenster gegenüber dem Bestand bzw. der genehmigten Planungen sowie aufgrund des historisch gewachsenen Nebeneinanders von Wohnen und Landwirtschaft werden die vorhandenen Geruchsemissionen als ortsüblich gewertet. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Begründung wird verwiesen.
Zudem handelt es sich bei gegenständlichem Bebauungsplan um einen einfachen Bebauungsplan, eine Art der baulichen Nutzung ist nicht festgesetzt, etwaige Anforderung können im Baugenehmigungsverfahren beauflagt werden. Von der Erstellung eines Geruchsgutachtens auf Ebene des Bebauungsplans wird daher abgesehen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird gemäß Abwägung zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planunterlagen ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- GU GemeindeUnion Schäftlarn e.V. vom 05.03.2021
Die Fraktion der GemeindeUnion stellt im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 50 „Südlich der Schmiedgasse“ beigefügten Antrag. Ziel des Antrags ist es, eine Verbreiterung der Schorner Straße bauplanerisch vorzusehen. Wir bitten Sie, unseren Antrag im nächsten Verfahrensschritt gemeinsam mit den Stellungnahmen der Öffentlichkeit zu behandeln.
Zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 50 „Südlich der Schmiedgasse“ stellen wir folgenden Änderungsantrag: „Der Gemeinderat beschließt, im Rahmen der Neufassung des Bebauungsplans Nr. 50 „Südlich der Schmiedgasse eine Verbreiterung der Schorner Straße auf der östlichen Seite vorzusehen.“
Begründung:
Die Schorner Straße ist im Bereich des Umgriffs des Bebauungsplans Nr. 50 im Hinblick auf die bestehende Verkehrssituation (ruhender wie fließender Verkehr) sehr eng. Die Darstellung einer zusätzlichen Verkehrsfläche auf der östlichen Seite der Schorner Straße im Bebauungsplan bietet die Möglichkeit, die Schorner Straße kurz-, mittel- oder längerfristig zu verbreitern, in Abhängigkeit vom Einverständnis der betroffenen Eigentümer.
Stellungnahme /Abwägung:
Eine Verbreiterung der Straßengrundstücke der Schorner Straße erfolgte im nördlichen Teil des Geltungsbereichs (entlang Grundstück Fl.Nr. 68) bereits – die Grundstücke Fl.Nr. 68/1 und 68/2 sind bereits als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Zur Ermöglichung einer einheitlichen Breite der Straßengrundstücke wird nun auch entlang des Grundstücks Fl.Nr. 62/2 eine entsprechende Fläche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Im Bestand ist hier eine Breite von ca. 5,1 m vorhanden - sie gliedert sich im Bestand durch einen schmalen Fußweg auf der Westseite sowie einer beengten Fahrgasse aus, welche einseitig durch ruhenden Verkehr genutzt wird.
Die Verbreiterung auf 6,0 m begründet sich durch die beabsichtigte Optimierung der beengten Verkehrssituation unter Berücksichtigung der vorhandenen Topographie. Gemäß der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen, Ausgabe 2006 (RASt06) wird die Schorner Straße als Wohnstraße klassifiziert. Im Hinblick auf die beengte Situation wäre somit eine Gehwegbreite von 1,5 m (dörflicher Charakter, geringes Fußgängeraufkommen, vorhandene alternative fußläufige Verbindungen) sowie einer Fahrgassenbreite von 4,5 m möglich. Mit einer Fahrgassenbreite von 4,5 m kann der fließende Verkehr mit ausreichendem Platzbedarf am ruhenden Verkehr vorbeigeführt werden, der erforderliche lichte Raum gemäß RASt06 kann somit eingehalten werden.
Beschluss:
Der Stellungnahme wird gemäß Abwägung gefolgt, die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
Abstimmung: 19:0
- Labbé & Partner mbB, AZ: 19-227-21 vom 15.03.2021
Einwendungen zu dem Bebauungsplan Nr. 50 „Südlich der Schmiedgasse“ in der Fassung der Auslegung vom 27.01.2021:
- Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 50 für das Gebiet im Ortskern von Hohenschäftlarn (Fl.Nr. 58, 58/2, 62/2, 63, 63/4, 63/5, 66, 67, 68 und 343/2 sowie die Straßengrundstücke Fl.nr. 68/1, 68/2, 343 TF, 74/1 und 147/6, alle Gemarkung Schäftlarn). Die Flächen des Plangebiets sind überwiegend bebaut, lediglich vereinzelte freie Flächen sind vorhanden. Auf dem Grundstück Fl.Nr. 68 handelt es sich dabei um eine Gartenfläche, auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 um einen Parkplatz. Innerhalb des Geltungsbereichs dominiert Wohnnutzung, das Gebäude Starnberger Straße 30 stellt ein gemischt genutztes Gebäude das (Gaststätte, Geschäfte, Praxis, Büro).
Die Planungsziele des Bebauungsplans sind
• die Erhaltung und Entwicklung gewachsener Strukturen des Ortskerns,
• städtebauliche Ordnung des Quartiers unter Wahrung der Eigenart des Baugebiets,
• Schaffung maßvoller Verdichtungsmöglichkeiten zur Förderung der Innenentwicklung,
• Erhalt und Ergänzung der ortsbildprägenden Grünstruktur, insbesondere entlang der Verkehrsflächen.
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen insbesondere zum Maß der Nutzung, zur Bauweise und zur überbaubaren Grundstücksfläche.
Unsere Mandantschaft ist Eigentümerin der Grundstücke Schmiedgasse 7 (Fl.Nr. 68. Gemarkung Schäftlarn), Starnberger Straße 30 (Fl.Nr. 63, 63/5, Gemarkung Schäftlarn). Hierbei handelt es sich um bereits überwiegend bebaute Grundstücke. Für das Grundstück Schmiedgasse 7 existiert bereits eine Baugenehmigung zum Anbau an das Bestandsgebäude sowie für die Errichtung eines Sechsspänners. Insgesamt beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB.
Für die Grundstücke unserer Mandantschaft setzt der Bebauungsplan Nr. 50 zusätzlich zu den Bauräumen der Bestandsgebäudezwei weitere Bauräume fest. Darüber hinaus trifft er eine Vielzahl weiterer zeichnerischer und textlicher Festsetzungen, wie zur Grundfläche, zur Gebäudehöhe, zur unterbaubaren Grundstücksfläche hinsichtlich Tiefgaragen, zur Bauweise und zu den Abstandsflächen. Der Bebauungsplan beschränkt insoweit die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks unserer Mandantschaft, das bislang dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnen war.
- Es werden folgende Einwendungen erhoben:
Der Bebauungsplan wäre unwirksam, würde er in der Fassung der Auslegung vom 27.01.2021 in Kraft treten, da er nicht den Anforderungen an einen rechtmäßigen Bebauungsplan entspricht.
Ein rechtmäßiger Bebauungsplan muss im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich sein. Er muss darüber hinaus auch dem Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB entsprechen.
2.1 Der Bebauungsplan wäre, würde er in der Fassung der Auslegung vom 27.01.2021 in Kraft treten, unwirksam, da die Planung der Gemeinde bereits nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB wäre, weil der Bebauungsplan mit den Planungszielen nicht konformgeht. Insbesondere wird das Ziel, sie Bebauung zu strukturieren und nach zu verdichten, nicht erreicht. Im Gegenteil wird bestehendes Baurecht im Vergleich zu einer Bebauung nach § 34 BauGB sogar verringert, was dazu führt, dass im Gegensatz zur Nachverdichtung vielmehr eine Verdünnung der Bebauungsdichte erreicht wird.
Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption (BVerwG, Urteil vom 07.05.1971 – 4 C 76.68). Inhalt der planerischen Konzeption dürfen allerdings nur Zielsetzungen sein, für deren Umsetzung die Instrumente des BauGB bestimmt sind. Bauleitpläne dienen nämlich nur der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets. Als grober, aber nicht starrer Rahmen der bodenrechtlich relevanten Beweggründe können die in § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauGB genannten Belange dienen.
Entscheidungen zur Bauleitplanung sind daher nur dann erforderlich, wenn dem Bebauungsplan ein städtebauliches planerisches Konzept der Gemeinde zugrunde liegt, das durch die Festsetzungen des Bauleitplans auch umgesetzt wird. (vgl. allgemein hierzu: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 94. EL 2010, § 1 BauGB Rn. 31).
Eines der Hauptziele des Bebauungsplanes ist, wie oben unter Ziffer 1. Dargestellt, die Nachverdichtung zur Förderung der Innenentwicklung. Dieses Ziel wird durch die Darstellung des Landes- und Regionalplanung noch untermauert.
Das Ziel wird durch die Planung der Gemeinde mit dem vorliegenden Bebauungsplan jedoch nicht erreicht, da hier durch die Festsetzung der Bauräume sowie der Grundflächen und Gebäudehöhen keine Nachverdichtung stattfindet, vielmehr sogar eine Verdünnung der Bebauungsdichte im Vergleich zur Bebaubarkeit nach § 34 BauGB.
Nachverdichtung meint im Sinne einer planerischen Aufgabe die Fälle einer Erhöhung der Bebauungsdichte in einem schon bestehenden und besiedeltem Bereich und damit vor allem die Fälle, in denen ganz oder teilweise bebaute oder für die Bebauung vorgesehene oder bebaubare Grundstücke, in größerem Zusammenhang auch in entsprechenden Stadtquartieren, einer intensiveren Nutzung zugeführt werden sollen (EUBK/Krautzberger, 140. EL Oktober 2020, BauGB § 13a Rn. 29).
Der VGH Kassel definiert die Nachverdichtung mit der Ermöglichung einer intensiveren Nutzung des Grundstücks (VGH Kassel Urt. V. 25.09.2014 – 4 C 1328/12.N, BeckRS 2015 48314).
Eine solche intensivere Nutzung ist vorliegend nicht erkennbar. Der Bebauungsplan sieht zwar für die bisher unbebauten Teilflächen der Grundstücke mit den Fl.Nr. 63 und 68 Gemarkung Schäftlarn eine Bebauung vor. Eine intensivere Bebauung der übrigen Grundstücke ist jedoch nicht überall erkennbar. Bauräume um bestehende Gebäude zu ziehen lässt keine Nachverdichtung zu. Auch eine geringe Vergrößerung des Bauraums oder Grundfläche führt nicht zu einer Nachverdichtung, wenn eine solche Vergrößerung der bestehenden Gebäude tatsächlich nicht umsetzbar ist.
Das Ziel wird vorliegend nicht umgesetzt. Der Bebauungsplan lässt vorliegend nicht mehr, sogar eher weniger zu als nach § 34 BauGB möglich wäre. Von Nachverdichtung kann daher nicht gesprochen werden. Der Bebauungsplan ist daher in seiner Fassung vom 27.01.2021 nicht als erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB anzusehen und wäre damit, würde er in dieser Fassung in Kraft treten, unwirksam.
2.2 Der Bebauungsplan wäre auch, würde er in dieser Fassung in Kraft treten, unwirksam, weil er dem in § 1a Abs. 2 BauGB normierten Grundsatz des Flächensparens widerspricht.
§ 1a Abs. 2 BauGB fordert im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Dabei sollen zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innentwicklung genutzt.
Wie oben unter Ziffer 2.1 dargestellt, kommt die Gemeinde mit der hier vorliegenden Bauleitplanung einer dem Grundsatz des Flächensparens entsprechenden Entwicklung nicht nach. Der Bebauungsplan wäre auch deshalb unwirksam.
2.3 Darüber hinaus wäre der Bebauungsplan auch unwirksam, da er mit den Festsetzungen zu den Bauräumen, der Grundfläche und den Gebäudehöhen auch nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung i.S. des § 1 Abs. 7 BauGB gerecht wird.
2.3.1 Nach dem zwingend zu beachtenden Abwägungsgebot sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, § 1 Abs. 7 BauGB.
Die wesentliche Anforderung des Abwägungsgebotes ist es, dass in den Abwägungsvorgang alle zwingend zu berücksichtigenden Belange einzustellen sind, weiter dass die Bedeutung der betroffenen privaten Belange erkannt werden muss und schließlich mit den von der Planung berührten öffentlichen Belangen ein Ausgleich vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht.
Darüber hinaus muss im Vorfeld eines den Anforderungen entsprechenden Abwägungsvorgangs das Abwägungsmaterial ausreichend ermittelt worden sein, § 2 Abs. 3 BauGB.
2.3.2 Vorliegend wurde durch die restriktiven Festsetzungen der Grundfläche, des Bauraums und der Gebäudehöhe offensichtlich nicht hinreichend berücksichtigt, dass der Eigentümerin hierdurch bestehendes Baurecht entzogen wird und damit die Eigentümerinteressen unzumutbar eingeschränkt werden.
Die Gemeinde hat hier, obwohl sie die Grundflächenzahl in der näheren Umgebung ermittelt hat, offensichtlich nicht berücksichtigt, durch was die Eigenart der näheren Umgebung im Rahmen des § 34 BauGB geprägt ist. Die Gemeinde hat es vorliegend unterlassen, bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB zu ermitteln.
Nach dem BVerwG, Beschl. V. 26.07.2006 – 4 B 55.06, kommt es für das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung an:
„Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung.“
Die absolute Grundfläche, die Zahl der Geschosse und die Höhe prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und sind daher als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung anzuwenden. Es kommt dabei darauf an, wie sie in der Gestalt des Gebäudes nach außen erkennbar in Erscheinung treten.
Unerheblich ist dabei überwiegend das Verhältnis des Maßes der Nutzung zur überbaubaren Grundstücksfläche. So ist kein Grund dafür ersichtlich, dass die überbaubaren Grundstücksflächen in Form der Bauräume derart klein und das Maß der Nutzung in Form der Grundfläche und der Gebäudehöhe derart gering festgesetzt wurde.
Die Gemeinde hat damit nicht berücksichtigt, dass Grundstücke innerhalb des Bebauungsplangebiets, insbesondere die Grundstücke unserer Mandantschaft, vor der Aufstellung des Bebauungsplans nach Maßgabe des § 34 BauGB und damit der Bebauung auf den Nachbargrundstücken geschuldet, in weitaus erheblicherem Maße bebaubar waren als dies nunmehr nach dem Bebauungsplan der Fall ist.
2.3.3 Die Gemeinde hat darüber hinaus die vorliegend bereits bestehenden Genehmigungen vom 20.06.2017 für den Anbau an das Bestandsgebäude sowie die Errichtung eines Sechsspänners mit Tiefgarage auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 68 Gemarkung Schäftlarn nicht ausreichend berücksichtigt. Dies gilt unter anderem für die überbaubare Fläche im Bauraum 1, die unterbaubare Fläche durch die Tiefgarage bzw. die Tiefgaragenzufahrt auf den Fl.Nr. 63 und 68 sowie durch die Grundfläche für den Bauraum 1.
2.3.4 Zusammenfassend lässt sich damit feststellen, dass der Bebauungsplan, würde er in dieser Abwägung i.S. des § 1 Abs. 7 BauGB nicht gerecht wird. Es liegen vorliegend sowohl Ermittlungs- als auch Abwägungsfehler vor.
2.4 Daher fordern wir die Änderung des Bebauungsplanes in folgenden Punkten:
a) Die Bauräume 1 und 7 sind entsprechend dem beiliegenden Plan zu drehen und zu vergrößern.
b) Das Maß der Nutzung ist für die Bauräume 1 und 7 zu erhöhen. Notwendig und realistisch für einen Dreispänner, welcher im Bauraum 7 verwirklicht werden soll. Ist eine Grundfläche von 185 m². Für den Bauraum 1 ist eine GR von 170 m² festzusetzen, um den Anbau an das Bestandsgebäude entsprechend der bestehenden Genehmigung vom 20.06.2017 umsetzen zu können.
c) In den Bauraum für die Tiefgarage die Tiefgaragenzufahrt ist im westlichen Bereich des Plangebiets entsprechend der genehmigten Pläne vom Juni 2017 aufzunehmen und somit der Bauraum für Tiefgaragen entsprechend dem beiliegendem Plan zu vergrößern.
d) Der Bauraum 5 an der Westseite entsprechend dem beigelegten Plan zu vergrößern, so dass eine Außentreppe an der westlichen Außenwand umgesetzt werden kann. Dies ist erforderlich, um die Abstandsflächenregelung in Ziff. 3.4 der textlichen Festsetzungen auch bei dem Bau einer Außentreppe anwenden zu können.
Darüber hinaus ist die Höhe der Tiefgaragenrampe auf 3 m zu erhöhen, da eine solche bei einer Höhe von 2,6 m, wie in Ziff. 4.1 der textlichen Festsetzungen bestimmt, nicht sinnvoll umgesetzt werden kann.
In Ziff. 2.2 der textlichen Festsetzungen ist klarzustellen, welche die festgesetzte Gesamt-Grundflächenzahl ist. Gegebenenfalls ist hier auf Ziff. 2.3 der textlichen Festsetzung Bezug nehmen, in der auf eine Gesamt-Grundflächenzahl von 0,75 gesprochen wird.
- Für den Fall, dass Sie eine den unter 2.4 aufgeführten Anforderungen entsprechende Planung erarbeiten, welche die Belange der Eigentümer angemessen berücksichtigt, wären wir bereit unsere Einwendungen zurückzunehmen.
Wir schlagen daher vor, den Gesamtzusammenhang in einem persönlichen Gespräch zu erörtern und hoffen in einem solchen Gespräch eine umfassende Einigung zu erreichen.
Abstimmungsgespräche aus Anlass des Einwenderschreibens vom 15.03.2021
Dem im Schreiben vom 15.03.2021 geäußerten Wunsch nach einer Erörterung des Gesamtzusammenhangs ist die Gemeinde in einer gemeinsamen Videokonferenz mit dem anwaltlichen Vertreter der Kästle GbR, dem Bauamtsleiter der Gemeinde sowie deren anwaltlichen Vertreter am 14.04.2021 nachgekommen.
Im Nachgang dazu wurden seitens der Einwenderin sodann – außerhalb der Auslegungsverfahrens nach § 3 Abs. 2 BauGB – mit Schreiben vom 21.04.2021 zwei Planungsvarianten übermittelt und Vorschläge zum weiteren Verfahrensablauf dargelegt, wobei im Falle einer Einigung mit der Gemeinde eine Rücknahme der erhobenen Einwendungen in Aussicht gestellt wurde, vgl. Anlage.
Dazu fanden am 23.04.2021 sowie am 26.04.2021 Telefonate zwischen den anwaltlichen Vertretern der Kästle GbR und der Gemeinde statt. Darin wurde insbesondere das Interesse der Einwenderin an einer Erhöhung Grundfläche im Bauraum 7 bekräftigt. Zudem sei es erforderlich, die auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 vorhandenen Nebengebäude (insb. die sog. „Remise“) als Bestandsgebäude in der Planung zu berücksichtigen.
Die Planungsvorschläge beinhalten bei lediglich unterschiedlicher Ausrichtung des Giebels im Bauraum 7 im Wesentlichen eine Vergrößerung der dortigen Grundfläche von 120 qm auf 150 qm (anstelle der ursprünglich geforderten 186 qm).
Seitens der Einwenderin wurde zudem auf die erteilten Baugenehmigungen betreffend die Bauräume 1 und 2 hingewiesen und um nochmalige Überprüfung des Bauraumes 1 gebeten, weil sich der Bestandsbau in westlicher Richtung teilweise (Kellerräume und Heizungsanlage) außerhalb des dortigen Bauraumes befinde und das über die Außenwand hinausstehende Dachgeschoss zu berücksichtigen sei. Die Grundfläche wurde hier (statt der ursprünglich im Schreiben vom 15.03.2021 geforderten 170 qm) gemäß den übermittelten Planungsvorschlägen mit 259 qm angegeben.
Die Planungsvorschläge stellen zudem eine Erschließung der Bauräume 1, 2 über die Starnberger Straße dar. Die Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 68 (Bauräume 1 und 2) ist danach mit einer Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 (überwiegend im Bereich des Bauraumes 7 bis zu östlichen Grenze des Bauraumes 6) verbunden und verfügt demnach über eine (gemeinsame) Zufahrt an der Starnberger Straße.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1.:
Mit Aufstellung des Bebauungsplans und der damit getroffenen Festsetzungen erfolgt eine städtebauliche Ordnung des Plangebiets.
Zu 2.1:
Nach § 1 Absatz 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, richtet sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Erforderlichkeitsgrundsatz gibt der Gemeinde dabei einen weiten Spielraum; er ermächtigt sie zu einer ihren Vorstellungen entsprechenden Städtebaupolitik (vgl. nur BayVGH, U. v. 19.6.2009 – 1 N 07.1552, BayVBl 2010, 247; U. v. 030.3.2011 – 2 N 09.3058 – juris). Welche städtebaulichen Ziele sich die Gemeinde dabei setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Die Planung muss dabei von städtebaulichen Belangen getragen und städtebaulich sinnvoll sein (vgl. VGH München, U. v. 10.08.2006 – 1 N 04.1570, BeckRS 2009, 36509, Ziff. 2. a) m. w. N.).
Die Bauleitplanung ermöglicht es der Gemeinde daher nicht nur, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern, sondern ist auch ein Mittel, städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren und aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status Quo hinzuwirken. Dazu zählt auch, eine bereits vorhandene Bebauung durch eine verbindliche Bauleitplanung zu überplanenden, um den bereits entstandenen städtebaulichen Zustand rechtlich festzuschreiben (vgl. VGH München, U. v. 07.03.2018– 1 N 15.625, BeckRS 2018, 7003, Rn. 12 m. w. N.).
Der Bebauungsplan trägt den von der Gemeinde verfolgten Zielen (vgl. insb. Ziff.1 der Begründung) Rechnung und ist demnach auch erforderlich.
Anders als seitens der Einwenderin ausgeführt, findet eine „Verdünnung“ der Bebauungsdichte nicht statt. Neben den bestehenden Gebäuden sowie der genehmigten Planung auf dem Grundstück Fl.Nr. 68 (Erweiterung des Bestandsbaus im Bauraum 1 und Neubebauung im Bauraum 2) wird eine angemessene Nachverdichtung insbesondere durch Festsetzung des Bauraumes 7 (Baulücke) sowie einer ermöglichten Umnutzung (Bauraum 5) ermöglicht. Weitere Baulücken sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden. Über das gesamte Plangebiet ergibt sich eine Erhöhung der Grundfläche der Hauptgebäude von derzeit 0,24 (Bestandshauptgebäude + genehmigte Gebäude, ohne darüber hinausgehende Kellergeschosse) auf 0,28 (entspricht der insgesamt zulässigen Grundfläche gem. Festsetzung A 2.1). Damit erhöht sich die Grundfläche der Hauptgebäude insgesamt um ca. 17 %, was insbesondere die Grundstücke Fl.Nr. 63 und 63/5 begünstigt.
Die festgesetzten Baugrenzen sowie Grundflächen der Bestandsgebäude lassen einen gewissen Spielraum für untergeordnete Anbauten zu; die im Plan eingetragenen Grundflächen sowie Baugrenzen dürfen dahingehend durch Balkone und Terrassen überschritten werden (s. Festsetzungen A 2.2 und 3.4).
Unbeschadet der vorstehenden Ausführungen verfolgt die Gemeinde mit der Aufstellung des Bebauungsplans nicht das Ziel, eine Nachverdichtung „um jeden Preis“ oder im Sinne einer noch weitergehenden Maximierung von Baurecht zu ermöglichen. Eine Nachverdichtung soll und kann stattdessen vorliegend nach dem planerischen Zielsetzungen der Gemeinde gerade im Hinblick auf die weiteren städtebaulich verfolgten Planungsziele nur insoweit erfolgen, als die vorhandene Gebietsstruktur – unter Berücksichtigung des vorgefundenen Baubestands sowie der bereits erteilten Baugenehmigungen im Plangebiet – dadurch nicht beeinträchtigt wird. Eine weitergehende Intensivierung der Grundstücksnutzung als im Bebauungsplan festgesetzt, kommt daher nicht in Betracht und wäre im Übrigen auch ohne Aufstellung des Bebauungsplans unter Beachtung der tatsächlichen Gegebenheiten im Rahmen des § 34 BauGB nicht möglich.
All dies berücksichtigt der hiesige im Bebauungsplan. Im Einzelnen wird auf die Begründung des Bebauungsplans verwiesen.
Zu 2.2:
Die seitens der Einwenderin angeführte Bodenschutzklausel des § 1 a Abs. 2 Satz 1 BauGB findet in § 13 a BauGB, der vorliegend zur Anwendung kommt, eine Instrumentierung (vgl. Wagner in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Okt. 2020, § 1a Rn. 47).
Der Bebauungsplan ermöglicht, wie unter der vorstehenden Ziff. 2.1 ausgeführt, unter Berücksichtigung weiterer städtebaulicher Belange nicht nur eine maßvolle Nachverdichtung, sondern trägt insbesondere dem gesetzgeberischen Willen Rechnung, anstelle der Neuausweisung von Bauflächen zunächst die Möglichkeiten der innerörtlichen Entwicklung – hier: Flächen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB – zu nutzen.
Nach dem Vortrag der Einwenderin und der darin zum Ausdruck kommenden Rüge eines Verstoßes gegen den Grundsatz des Flächensparens wäre eine Überplanung von (zumindest teilweise noch unbebauten) Innenbereichsflächen dagegen nicht möglich. Dies überzeugt schon deshalb nicht, weil der Gesetzgeber das Instrumentarium der Bebauungspläne der Innenentwicklung gerade auch für diese Fälle geschaffen hat. Die Forderung der Einwenderin nach einer Ausweitung der Bebauungsmöglichkeiten auf ihren Grundstücken steht zudem im Widerspruch zum Vorwurf eines Verstoßes gegen den Grundsatz des Flächensparens.
Zu Ziff. 2.3 (Abwägungsgebot, § 1 Abs. 7 BauGB)
Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Abwägungsentscheidung berücksichtigt gerade auch die privaten Belange der Einwenderin. Die Gemeinde verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass insbesondere auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB und die Bewahrung vorhandener Baurechte bedeutsame Belange der Bauleitplanung darstellen, die im Rahmen des Abwägungsgebots gegenüber anderen öffentlichen und privaten Belangen – wie etwa die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile, vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB – zu berücksichtigen ist. Dementsprechend wurde das Abwägungsmaterial einschließlich der vorhandenen Bebauungssituation sowie des Bestands des nach § 34 BauGB zulässigen bzw. zukünftig möglichen Umfangs der baulichen Nutzung umfassend ermittelt.
Zu Ziff. 2.3.1 und 2.3.2
Bedeutsam für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche, prägen das Bild der maßgeblichen Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, Urt. v. 8.12.2016 – 4 C 7/15, NVwZ 2017, 717, Rn. 17 m. w. N.).
Da § 34 Abs. 1 BauGB insoweit keine näheren Bestimmungen trifft, kann – unbeschadet der Tatsache, dass die konkrete, am tatsächlichen Vorhandenen ausgerichtete Betrachtung maßgeblich bleibt – in diesem Zusammenhang grundsätzlich auf die Begriffsbestimmungen der BauNVO als Auslegungshilfe zurückgegriffen werden (vgl. VG München, Urt. v. vom 18.05.2006 - M 11 K 05.5781, BeckRS 2006, 31829).
Die maßbildenden Faktoren sind daher – auch hinsichtlich des Verhältnisses zur umgebenden Freifläche (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Okt. 2020, § 34 Rn. 40 ff.) – in ihrem Zusammenwirken zu beurteilen.
Die Gemeinde hat das Maß der baulichen Nutzung anhand dieser Maßstäbe ausführlich ermittelt. Sie hat dabei den vorhandenen Baubestand im Plangebiet und der näheren Umgebung analysiert und zusätzlich die bereits erteilten Baugenehmigungen für das Grundstück Fl. Nr. 68 berücksichtigt. Auf die Begründung zum Bebauungsplan (vgl. dort insb. Ziff. 4.2 und 4.3) wird insoweit verwiesen.
Gemessen an den vorstehend genannten Maßstäben und den Ergebnissen der Bestandsanalyse entziehen die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen – insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung aber auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen – kein gegenwärtig nach § 34 BauGB bestehendes Baurecht, sondern erweitern dieses sogar in signifikantem Umfang.
Von hohem Gewicht für die Gemeinde ist vor allem die Erhaltung und maßvolle Weiterentwicklung des Ortsteils sowie seiner vorhandenen Bebauungsstruktur. Aus gemeindlicher Sicht sind daher die vorhandene städtebauliche Struktur mit einer Mischung aus kleineren und größeren Gebäuden, die vorhandenen Gebäudebreiten und –tiefen, die bestehende Höhenentwicklung und die Beibehaltung einer in diesem Sinne ortsteiltypischen und verträglichen Positionierung künftig hinzutretender Baulichkeiten mit ausreichenden Freiflächen zwischen den angrenzenden Hauptgebäuden von hoher Bedeutung.
Zudem wird zum Schutz des Bodens die Versiegelungsrate begrenzt und eine angemessene Durchgrünung festgesetzt. Mit den getroffenen Festsetzungen kann daher eine angemessene Bebauungsstruktur im Ortskern von Schäftlarn, in Bezug zur vorhandenen und umgebenden Bebauung, geschaffen werden.
Mit einer Vergrößerung der Grundfläche im Bauräumen 7, die über die festgesetzten 120 qm Grundfläche hinaus ginge, würde angesichts der bereits vorhandenen umfangreichen Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 (Bauraum 6 mit einer GR von 360 qm) eine Bebauungsdichte ermöglicht, die ersichtlich über eine maßvolle Nachverdichtung hinausgeht und im Plangebiet und der näheren Umgebung – insbesondere auch hinsichtlich des Verhältnisses zur verbleibenden Freifläche – ohne Vorbild wäre. Sie wäre daher auch nicht im Rahmen von § 34 BauGB zulässig und im Übrigen angesichts der gemeindlichen Planungsziele städtebaulich zu missbilligen.
Entsprechendes gilt für die geforderte Erhöhung der Grundfläche im Bauraum 1. Zusätzlich zu den dort festgesetzten 150 qm Grundfläche und den zusätzlichen Überschreitungsmöglichkeiten (beispielsweise für das westlich anschließende Kellergeschoss) ermöglicht der auf derselben Flurnummer gelegenen Bauraum 2 entsprechend der bereits erteilten Baugenehmigung die Errichtung eines Gebäudes mit 470 qm. Eine zusätzliche Erhöhung der Grundfläche wäre auch insoweit mit den Zielen des Bebauungsplans unvereinbar.
Bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange überwiegen dementsprechend die städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde die Interessen der Einwenderin.
Zu Ziff. 2.3.3 (Berücksichtigung der bereits erteilten Genehmigungen)
Seitens der Einwenderin wurden nach Erteilung der Baugenehmigung für das Grundstück Fl.Nr. 68 (Bauräume 1 und 2) – zuletzt im Nachgang zur bereits durchgeführten Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB – unterschiedliche Planungsvorschläge unterbreitet, die übereinstimmend mit den planerischen Zielvorstellungen der Gemeinde auch eine Verlegung der Tiefgaragenzufahrt gem. der bereits erteilten Baugenehmigung von der Schoner Straße hin zur Starnberger Straße zum Gegenstand hatten. Unbeschadet dessen wurde die Absicht der Einwenderin zum Ausdruck gebracht, dass die Rechtsposition aus der erteilten Baugenehmigung betreffend das Grundstück Fl.Nr. 68 (Bauräume 1 und 2) erhalten und die Baugenehmigung daher vor deren Ablauf ausgenutzt werden solle. Entsprechende Vorbereitungen seien bereits eingeleitet worden. Eine Festlegung zur gewünschten Tiefgaragenerschließung erfolgte seitens der Einwenderin bis zuletzt nicht.
Der Bebauungsplan trägt dem Rechnung, indem einerseits die planerische Zielsetzung einer Erschließung über die Starnberger Straße im Bebauungsplan umgesetzt wird und im Übrigen weitreichende Spielräume für die konkrete Ausgestaltung der Tiefgarage (einschließlich der Lage der Tiefgaragenzufahrt) eingeräumt werden. Darüber hinaus bleibt es der Einwenderin unbenommen, die Tiefgarage entsprechend der bereits erteilten Genehmigung umzusetzen, solange diese gültig ist.
Im Übrigen zeichnet der Bebauungsplan nicht nur die Genehmigungssituation nach, sondern schafft – auch im östlichen Teil des Bauraumes 1 – zusätzliches Baurecht:
Die Baugrenzen des Bauraums 1 sowie die dort zulässige Grundfläche berücksichtigen neben dem oberirdischen Bestandsgebäude den geplanten Anbau im Osten des Gebäudes gem. Baugenehmigung vom 20.06.2017 und erweitern den Bauraum in diesem Bereich zusätzlich. Darüber hinaus wird auf die Überschreitungsmöglichkeiten der Grundfläche bzw. der Baugrenzen gem. Festsetzungen A 2.1 bis 2.5 und 3.3 bis 3.4 verwiesen. Bzgl. der bereits genehmigten Terrassen wird die Festsetzung 3.4 ergänzt; die Bestandsterrasse bei Bauraum 1 sowie die genehmigten großen Terrassenbereiche an den Giebelseiten des Gebäudes des Bauraums 2 werden somit berücksichtigt.
Bzgl. der beim Bestandsgebäude Schmiedgasse 7 im Dachgeschoss vorhandenen Auskragung ist festzustellen, dass es sich dabei – entgegen der Ansicht der Einwenderin – gemäß Genehmigungsplanung nicht um Wohnfläche handelt, sondern der über die Außenwand hinausstehende Gebäudeteil als Dachüberstand zu werten ist. Die für Wohnzwecke nutzbaren Flächen im Dachgeschoss sind in den genehmigten Plänen dementsprechend gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt dargestellt.
(1. Obergeschoss Schmiedgasse 7) (Dachgeschoss Schmiedgasse 7)
Die Dachüberstände sind nach der Art ihrer Ausführung vorliegend als untergeordnete Vorbauten anzusehen. Diesbezüglich wird zudem die Festsetzung bzgl. der zulässigen Grundfläche dahingehend ergänzt, dass die festgesetzte Grundfläche für Dachüberstände bis zu einer Tiefe von bis zu 1,0 m ausnahmsweise überschritten werden können. Des Weiteren wurde eine entsprechende Überschreitungsmöglichkeit hinsichtlich der festgesetzten Baugrenzen aufgenommen. Dies trägt der Überplanung der Bestandssituation, dem geringen städtebaulichen Gewicht von Dachüberständen sowie der dadurch geringen zusätzlichen Versiegelung Rechnung.
Bei der Grundfläche im Bauraum 1 blieb zunächst der bestehende bzw. genehmigte Kelleranbau im Westen des Gebäudes Schmiedgasse 7 unberücksichtigt. Diesbezüglich wird der Bebauungsplan entsprechend ergänzt: Auf die Festsetzungen zur Grundfläche und zu den Baugrenzen einschließlich zulässiger Überschreitungsmöglichkeiten (vgl. Ziff. 2.1 bis 2.5 und 3.3 bis 3.4 der Satzung) wird verwiesen. Der genehmigte Bestand wird damit berücksichtigt.
Der Bebauungsplan trägt der bereits erteilten Baugenehmigung hinsichtlich des Bauraumes 2 außerdem durch eine Anpassung der Abstandsflächenregelung (siehe Ziff. 3.5 der Satzung) sowie dadurch Rechnung, dass die Errichtung der genehmigten Zwerchgiebel abweichend von der zwischenzeitlich geänderten Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde (ÖBV in der Fassung vom 22.04.2020) weiterhin zulässig bleibt (vgl. Ziff. 5.3 der Satzung).
Zu Ziff. 2.4 (geforderte Änderungen der Einwenderin)
Zu den im Einzelnen geforderten Änderungen:
a) Der Bauraum 1 berücksichtigt bereits den Bestand (einschließlich Keller- und Terrassenflächen im westlichen Teil des Gebäudes), den genehmigten Anbau östlich des Bestandsgebäudes und erweitert den Bauraum zusätzlich in östlicher Richtung. Eine weitergehende Erweiterung des Bauraums ist – auch angesichts der umfangreichen zulässigen Bebauung im angrenzenden Bauraum 2 auf demselben Grundstück (Fl.Nr. 68) – mit den Planungszielen der Gemeinde nicht zu vereinbaren. Der vorgeschlagenen Änderung der Bauräume wird daher nicht entsprochen.
Der bisher unbebaute Bauraum 7 ist bereits größer festgesetzt und ermöglicht unter Berücksichtigung der dortigen Grundfläche eine flexible Bebauung, die neben einer Eingrünung zur Starnberger Straße eine Bebauung unter Berücksichtigung der Nachbargebäude städtebaulich ordnet. Zur Fassung des Straßenraums entlang der Starnberger Straße wird der Bauraum 7 entsprechend der eingereichten Planungsvorschläge der Einwenderin um 3 m nach Süden verschoben, zusätzlich wird eine Firstrichtung parallel zur Starnberger Straße festgesetzt. Die bestehende Bebauung sowie das gegenüber der Starnberger Straße liegende Baudenkmal können somit berücksichtigt werden, vgl. Ziff. 4.5 der Begründung zum Bebauungsplan
b) Der geforderten Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere hinsichtlich der Grundflächen in den Bauräumen 1 und 7 wird nicht entsprochen. Eine weitergehende Bebauung wäre auf Grundlage der durchgeführten Bestandsanalyse weder gegenwärtig nach § 34 BauGB möglich, noch ließe sie sich mit den Planungszielen der Gemeinde vereinbaren und muss daher bei Abwägung der gegenüberstehenden Belange hinter diesen zurückstehen. Auf die vorstehenden Ausführungen sowie die Begründung zum Bebauungsplan wird insoweit verwiesen.
c) Der geforderten Änderung des Bauraums der Tiefgarage im Westen zur Schorner Straße wird nicht entsprochen. Zwar sieht die bereits erteilte Baugenehmigung eine Tiefgaragenrampe im Westen vor; die genehmigte Tiefgarage weist danach einen geringen Abstand von mind. 60 cm zur Grundstücksgrenze auf. Ziel des Bebauungsplans ist jedoch eine verkehrliche Entlastung der Schorner Straße und für die Zukunft damit möglichst eine Verlagerung der Erschließung auf die Starnberger Straße durch eine gemeinsame Tiefgaragenrampe aus südlicher Richtung. Im Hinblick auf die topographische Situation zur Schorner Straße wird deshalb der bereits enthaltene Abstand der Tiefgarage von 3,0 m zur westlichen Grundstücksgrenze beibehalten. Im Nordosten und Osten des Grundstücks Fl.Nr. 68 wird der Tiefgaragen-Bauraum jedoch entsprechend der genehmigten Planung erweitert. Im Nordosten ist ein Abstand von 3,0 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten, zur östlichen Grundstücksgrenze ein Abstand von 0,6 m. Auf die vorstehenden Ausführungen sowie die Begründung zum Bebauungsplan wird insoweit verwiesen.
d) Zur Berücksichtigung der Außentreppe an der westlichen Außenwand des Bauraumes 5 wird die Festsetzung 3.5 im Rahmen der abweichenden Abstandsflächenregelung entsprechend angepasst. Dem Ansinnen der Einwenderin auf Umsetzung einer Auentreppe wird damit entsprochen.
e) sonstige geforderte Änderungen:
Die Höhe von Tiefgaragenrampen gem. Festsetzung 4.1 wird auf 3,0 m erhöht. Grundlage für die Festsetzung war zunächst die seitens der Einwenderin vorgelegte Planung vom 04.12.2020 des Architekturbüros G. Günther, München. Die darin enthaltene Tiefgaragenrampe hatte eine Höhe von 2,7 m, die nun festgesetzte Höhe von 3,0 m enthält somit einen geringen Puffer für etwaige Änderungen.
Das bestehende, ursprünglich nach Angabe der Einwenderin zum Abriss vorgesehene Nebengebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 63 zwischen den Bauräumen 2 und 6 wird auf Anregung des anwaltlichen Vertreters der Einwenderin nicht mehr als „abzubrechen“ dargestellt, sondern als Bestanddargestellt (vgl. Teil C der Satzung – Hinweise). Die hinweisliche Darstellung des an der westlichen Grenze des Grundstücks Fl.Nr. 63 befindlichen Nebengebäudes beruht auf der Festsetzung des Bauraumes 7. Ohnehin bleibt der genehmigte Bestand durch den Bebauungsplan unberührt.
Zu Ziff. 2.3.4
Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass die Gemeinde die vorhandene Bebauungs- sowie die momentane Genehmigungssituation umfassend ermittelt und entsprechend der vorstehenden Ausführungen gewürdigt hat. Soweit die Festsetzungen hinter den Forderungen der Einwenderin zurückbleiben, beruht dies auf der Abwägung und höheren Gewichtung der in der Planung zum Ausdruck kommenden städtebaulichen Belange. Sie überwiegen insoweit die Belange der Einwenderin.
Beschluss:
Den Einwendungen wird daher nur entsprechend der vorstehenden Ausführungen und den dazu getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan entsprochen. Im Übrigen werden die Einwendungen zurückgewiesen.
Abstimmung: 19:0
