Im Bereich der Grundstücke Flur Nr. 253, 267 und 269, jeweils Gemarkung Oberalting-Seefeld, ist die Errichtung eines Seniorenstifts mit einem gemischten Angebot aus Demenzwohngruppen, Seniorenwohngruppen, Seniorenwohnen für Rüstige und einer Tagespflege geplant. Zukünftiger Eigentümer und Betreiber ist die Seniorenstift Pilsensee Residia Immobilien Verwaltungs-GmbH & Co. KG, die auch das bestehende Seniorenstift Pilsensee an der Hauptstraße in Seefeld verwaltet. Beide Einrichtungen sollen künftig kooperierend von der GmbH geführt werden.
Die Planungen zur Umsetzung einer Senioreneinrichtung an der Ulrich-Haid-/Anton-Ettmayr-Straße reichen bis in das Jahr 2011 zurück. Um eine koordinierte städtebauliche Entwicklung im Bereich der innerörtlichen Freiflächen zwischen Ulrich-Haid-Straße und Hedwigstraße sicherstellen zu können, wurde 2012 zunächst ein städtebaulicher Rahmenplan für das gesamte Areal entwickelt. Darauf aufbauend wurde am 04.12.2012 die Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplanes „Ortsmitte“ – Seniorenstift beschlossen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen. Der in der Gemeinderatssitzung am 22.07.2014 gebilligte Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde in der Zeit vom 11.08.2014 bis 12.09.2014 öffentlich ausgelegt und zeitgleich die frühzeitige Behördenbeteiligung durchgeführt.
Aufgrund von Änderungen in der Verwaltungsstruktur des Betreibers/Vorhabenträgers sowie mehrfacher Umplanungen und erforderlicher Anpassungen im Bebauungs- und Nutzungskonzept kam es zu größeren zeitlichen Verzögerungen des Projektes. Der aktuelle Planungs- und Sachstand sowie die Vertragsverhandlungen zum Grundstückserwerb wurden mehrmals im Gemeinderat erläutert und diskutiert, zuletzt in nicht-öffentlicher Sitzung am 25.09.2017. Dabei wurde durch den Gemeinderat mehrheitlich beschlossen, das Projekt und die Vertragsverhandlungen auf Grundlage des durch den Vorhabenträger in der Sitzung vorgestellten aktuellen Planungsstandes fortzusetzen. Der Gemeinderat hat sich in diesem Zusammenhang bewusst dazu entschieden, städtebauliche Belange/Bedenken zugunsten des Vorhabens, welches von hohem öffentlichem Interesse ist (öffentliche Daseinsvorsorge, Förderung sozialer Infrastruktur), in der Abwägung zurücktreten zu lassen.
Mittlerweile stehen die Grundstücksverhandlungen – vorbehaltlich einer positiven Stellungnahme durch die Rechtsaufsicht (Prüfung läuft derzeit noch) und der Zustimmung durch den Gemeinderat – kurz vor dem Abschluss. Auch die Projektplanung ist inzwischen so weit fortgeschritten, dass das Bebauungsplanverfahren nun fortgesetzt werden kann.
Aufgrund des engen Projektbezugs sowie der bewussten Unterstützung des konkreten Vorhabens durch die Gemeinde infolge des hohen öffentlichen Interesses ist die Aufstellung des Bebauungsplanes im Regelverfahren als sog. „Angebotsbebauungsplan“ jedoch nicht mehr das korrekte Planungsinstrument. Stattdessen sollte das Verfahren auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB umgestellt werden (vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seniorenstift Pilsensee“). Ein entsprechender Antrag des Vorhabenträgers zur Einleitung der erforderlichen Verfahrensschritte liegt vor.
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB stellt eine Sonderform des Bebauungsplanes dar und findet Anwendung, wenn konkrete Einzelprojekte eines Vorhabenträgers planungsrechtlich gesichert werden sollen. Der Vorteil des Verfahrens liegt u.a. darin, dass der Bebauungsplan konkret auf das Vorhaben abgestellt werden kann und Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden können, die über die Festsetzungsmöglichkeiten eines normalen Angebotsbebauungsplanes hinausgehen. Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bildet dabei ein konkreter Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, auf den aufbauend die eigentlichen Bebauungsplanunterlagen erstellt werden. Zudem wird zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ein sog. Durchführungsvertrag mit entsprechenden Detailregelungen zum Vorhaben geschlossen (u.a. mit Regelungen zur Planungs- und Erschließungskostenübernahme durch den Vorhabenträger, Verpflichtung und Frist zur Durchführung des Vorhabens, sonstigen spezifischen Vereinbarungen).
In der heutigen Sitzung wird der aktuelle Planungsstand des Vorhaben- und Erschließungsplanes „Seniorenstift Pilsensee“ durch den Vorhabenträger (Seniorenstift Pilsensee Residia Immobilien Verwaltungs-GmbH & Co. KG) erläutert und dem Gemeinderat zur Abstimmung gestellt.
Auf Grundlage dieses Vorhaben- und Erschließungsplanes könnten bei Zustimmung durch den Gemeinderat die Entwurfsunterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenstift Pilsensee“ erarbeitet werden. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes würde auf das aktuelle Vorhaben- und Erschließungsgebiet angepasst. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan würden die Erkenntnisse sowie die vorgebrachten Anregungen und Hinweise aus dem bisherigen Bebauungsplanverfahren (5. Änderung Bebauungsplan „Ortsmitte“ – Seniorenstift) einfließen. Auf eine formelle Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung zur 5. Änderung des Bebauungsplanes „Ortsmitte“ – Seniorenstift wird vor dem Hintergrund der Verfahrensumstellung, des überholten Planungsstandes sowie der grundlegenden Änderungen des Bebauungs- und Nutzungskonzeptes sinnigerweise verzichtet.
Im Anschluss an die Erstellung der Bebauungsplanunterlagen könnte als nächster Verfahrensschritt die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgen.
Parallel zum Bebauungsplanverfahren würde in Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger ein Entwurf des Durchführungsvertrages erarbeitet.
