Der Eigentümer der Grundstücke Flur Nrn. 22 und 25/2, jeweils Gemarkung Oberalting-Seefeld, möchte das bestehende Wohn- und Geschäftsgebäude im Bereich Am Marienplatz 3 / Ecke Drößlinger Straße zurückbauen und durch einen Neubau ersetzen.
Der Bereich befindet sich innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Drößlinger Straße Teil II“ (Pfarr-und Jugendheim) und weist an dieser Stelle ein Baufeld für eine gemischte Nutzung („MI“) aus. Des Weiteren wird das Maß der baulichen Nutzung mit einer maximal überbaubaren Grundfläche von 170 m² und einer maximalen Wandhöhe von 4,0 m festgesetzt.
Der Grundstückseigentümer hat bereits Ende 2016 einen Antrag auf Genehmigungsfreistellung für das geplante Bauvorhaben bei der Gemeinde Seefeld gestellt. Im Zuge der Prüfung des Antrags wurde festgestellt, dass fast alle Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden. Nur in Bezug auf die Wandhöhenfestsetzung ergaben sich Probleme, die eine Abstimmung mit dem Landratsamt erforderlich machten.
Gemäß Festsetzung 2.2 des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes i.d.F. vom 23.01.2007 ist die maximal zulässige Wandhöhe (hier: 4,0 m) von der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut zu messen. Für den unteren Bezugspunkt könnte alternativ zur natürlichen Geländeoberfläche auch eine festgesetzte Geländeoberfläche vom Landratsamt im Einvernehmen mit der Gemeinde bestimmt werden.
Das vom Grundstückseigentümer beantragte Gebäude hält straßenseitig an der höchsten Stelle der natürlichen Geländeoberfläche (südwestliche Ecke des Baufeldes) die maximale Wandhöhe von 4,0 m ein. Aufgrund der bewegten Topographie wird die maximale Wandhöhe jedoch am tiefsten Punkt der natürlichen Geländeoberfläche in der straßenabgewandten nordöstlichen Ecke des Baufeldes um 1,77 m überschritten (Gesamthöhe: 5,77 m über natürlichem Gelände). Würde auch an diesem tiefsten Punkt der natürlichen Geländeoberfläche das Gebäude auf die maximale Wandhöhe von 4,0 m abgestellt, so hätte dies zur Folge, dass am höchsten Punkt der Geländeoberfläche die Wandhöhe auf 2,23 m reduziert werden müsste. Dies wurde aber von Seiten der Gemeindeverwaltung als zu harte und nicht beabsichtigte Einschränkung des Bauherrn betrachtet, insbesondere da sich der geplante Baukörper auch in der vorgelegten Fassung gut in die bauliche Umgebung einfügt.
Folglich trat die Gemeindeverwaltung an das Landratsamt Starnberg mit der Bitte heran, eine alternative Bestimmung des unteren Bezugspunktes durch das Landratsamt vorzunehmen (festgesetzte Oberfläche). Dem hat das Landratsamt allerdings nicht zugestimmt.
Da auch eine Befreiung von der Festsetzung der Wandhöhe vom Landratsamt nicht in Aussicht gestellt werden konnte (Grundzüge der Planung berührt), verbleibt lediglich eine Anpassung des Bebauungsplanes, um die Genehmigungsfähigkeit des geplanten Baukörpers erzielen zu können.
Aufgrund der nicht beabsichtigten Härte bei der Festsetzung der Wandhöhe sowie infolge der Tatsache, dass es sich bei der Änderung des Bebauungsplanes lediglich um die Konkretisierung einer einzelnen Festsetzung ohne großen Verwaltungsaufwand handelt, empfiehlt die Verwaltung eine Änderung des Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchzuführen.
Im Zuge der Bebauungsplanänderung würde somit lediglich eine Festsetzung ergänzt, wonach für die Bemessung der Wandhöhe auf den Grundstücken Flur Nrn. 22 und 25/2 eine absolute Höhe von 574,70 m ü. NN als unterer Bezugspunkt festgelegt wird. Dies entspricht dem höchsten Punkt der natürlichen Geländeoberfläche an der südwestlichen Ecke des Baufeldes (entsprechend eingereichtem Antrag auf Genehmigungsfreistellung).
