Daten angezeigt aus Sitzung:  12. Sitzung des Bauausschusses, 12.12.2017

Beratungsreihenfolge

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem älteren Wohnhaus bebaut, dass im Rahmen eines potentiellen späteren Bauantrags zum Abriss vorgesehen ist.

Mit der formlosen Bauvoranfrage begehrt die Bauwerberin eine Aussage des Bauausschusses zur Inaussichtstellung des gemeindlichen Einvernehmens zur Errichtung einer Wohnbebauung mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage. Geplant ist ein Baukörper mit 3 Vollgeschossen in einer Bebauung TG/KG, EG, 1. OG, 2.OG. Das 2. OG ist ein zurückversetztes Laternengeschoss, um die Wirkung der Wandhöhe zurückzunehmen. Als Dach ist ein extensiv begrüntes Flachdach vorgesehen. Der Baukörper setzt sich aus zwei Hauptbaukörpern mit den Wohneinheiten und einem zweigeschossigen Verbindungstrakt zusammen. Die Hauptbaukörper sind in den Abmessungen 25, 00m x 15,00 m (Nord) und 22,00 m x16,00 m (Süd) vorgesehen. Der Verbindungstrakt soll den Eingangsbereich erdgeschossig aufnehmen und im 1. OG einen Übergang zu den Aufzügen bilden. Er soll offen, d.h. im EG teilweise durchsichtig in Glas und im 1. OG komplett durchsichtig in Glas gestaltet sein. Die Wandhöhe gibt die Bauwerberin straßenseitig mit 6,60 m bis zur Oberkante der Brüstung 1. OG an. Die Oberkante des 2. OG beträgt zurückversetzt 9,00 m.  Talseitig entwickelt sich wegen dem abfallenden Gelände eine Wandhöhe  Oberkante der Brüstung 1. OG von 9,20 m.  Die Oberkante des 2. OG beträgt zurückversetzt  11,00 m. 

Die Tiefgarage ist mit 10 Stellplätzen vorgesehen.

Der Baukörper fügt sich nicht nach § 34 BauGB ein. Maßstab des Einfügens ist die bestehende Bebauung der näheren Umgebung. Bei Betrachtung der Bauten entlang der Leitenhöhe im unteren Abschnitt findet sich kein vergleichbarer Baukörper hinsichtlich Baumasse und Wandhöhe, der zusammen vergleichbare Maße wie der in der Bauvoranfrage dargestellte Baukörper aufweist. Beide Parameter müssen in einem Gebäude gemeinsam vorliegen, damit die Voraussetzungen § 34 BauGB erfüllt sind. Aufgrund des Abstandsflächenrechts Art. 6 BayBO funktionieren die Abstandsfächen zwischen den Baukörpern nur, wenn eine profilgleiche Verlängerung derselben mit dem Verbindungstrakt besteht. D.h. der Verbindungstrakt muss zwingend zweigeschossig gestaltet werden, damit die Baukörper als ein Gebäude im abstandsflächenrechtlichen Sinne gelten. Damit ist das Gebäude jedoch als ein Baukörper insgesamt zu betrachten auch hinsichtlich des Einfügens § 34 BauGB. Damit entwickelt sich eine durchgängige Außenwand von ca. 36,00 m straßenseitig. Die Fassung des Zwischenbaus in Glas unterbricht diesen baulichen Zusammenhang nur optisch. Hinsichtlich der so entstehenden gemeinsamen Baumasse und den Abmessungen fügt sich das Gebäude nicht in die Umgebung der Leitenhöhe ein. Ebenfalls fügt  sich das Gebäude nicht hinsichtlich der Wandhöhen ein.  Es ergeben sich Wandhöhen bis maximal 6,26 m bei einer Bebauung mit zwei Vollgeschossen in KG, EG, 1.OG. Insbesondere der neuere Bau auf Fl.Nr.802, Ecke Leitenhöhe/Bahnhofsstraße kann nicht als Bezugsfall gelten, da dieser Baukörper in Abmessung und Baumasse stark hinter dem vorgelegten Baukörper zurückbleibt. Zudem beträgt die Wandhöhe bergseitig auch bei dem Baukörper Fl.Nr.802 nur 6,00 m. Die höhere Wandhöhe von 9,31 m talseitig ist dem stark abfallenden Gelände geschuldet. Soweit handelt es sich um eine grundstückspezifische Besonderheit. Die sich talseitig ergebende Wandhöhe ist daher als Ausreißer zu betrachten.

Weiterhin werden mit 10 Stellplätzen in der TG nicht die Anforderungen aus der Stellplatzsatzung der Gemeinde erfüllt. Für die 8 Wohneinheiten sind rechnerisch 13 Stellplätze zu fordern. Die Herstellung von oberirdischen, senkrecht zur Leitenhöhe angeordneten Stellplätzen kann zudem nicht befürwortet werden, weil die Leitenhöhe eine besonders geringe Straßenbreite hat und darüber hinaus bereits einen hohen Parkdruck durch die Anwohner aufweist. Ein senkrechtes Ausparken, rückwärts in die Straße birgt ein erhöhtes Gefahrenpotential.

Anlagen:

Eingabepläne
Schwarzplan mit Wandhöhen

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass der Baukörper in seiner zusammenhängenden Ausdehnung entlang der Ortsstraße Leitenhöhe zu groß ist. Eine Riegelwirkung soll vermieden werden. Der Baukörper soll in zwei getrennte Gebäude aufgelöst werden. Der Baukörper fügt sich im Zusammenspiel von Baumasse und Wandhöhen nicht in die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB ein. Weiterhin sollten die Baukörper von der Straße abgerückt werden. Die außerhalb der Tiefgarage notwendigen Stellplätze können dann auch oberirdisch im Bereich zwischen den Gebäuden und der Straße hergestellt werden.