Datum: 23.07.2019
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bauantrag zur Errichtung eines genossenschaftlichen Wohnprojekts mit Tiefgarage und Gemeinschaftshaus; Bauort: Fl.Nr.267 u.a. in der Hedwigstraße; Bauantrag-Nr. 26/2019
2	Tekturantrag zum Neubau Seniorenstift Pilsensee; Bauort: Fl.Nr.267 u.a. in der Ulrich-Haid-Straße; Bauantrag-Nr. 27
3	Bauantrag zur Errichtung eines Offenstalls; Bauort:Fl.Nr.412 in Drößling; Bauantrag-Nr.23/2019
4	Bauantrag zum Ausbau eines bestehnden Freisitzes und einer Doppelgarage zu Wohnraum; Bauort: Fl.Nr.329/3, Dellinger Weg 12 in Meiling; Bauntrag-Nr.24/2019
5	Sonstiges

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1. Bauantrag zur Errichtung eines genossenschaftlichen Wohnprojekts mit Tiefgarage und Gemeinschaftshaus; Bauort: Fl.Nr.267 u.a. in der Hedwigstraße; Bauantrag-Nr. 26/2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.07.2019	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Der Bauantrag sieht die Errichtung eines genossenschaftlichen Wohnprojekts mit 24 Tiefgaragenstellplätzen und einem Gemeinschaftshaus mit Gemeinschaftsraum und Gästeappartement vor. Im Wohnprojekt wird eine zukünftige Wohnfläche von 1.871,61 m² zur Verfügung stehen. Geplant ist die Verwirklichung von 22 Wohnungen von 57 m² bis 108 m². Es werden 28 Stellplätze für das Projekt geschaffen, 24 in der Tiefgarage und 4 oberirdisch für Besucher. Dies entspricht der Festsetzung in 6.1 des Bebauungsplans.

Der Bauantrag hält die Festsetzungen des Bebauungsplans ein. Geplant ist, dass Baufeld mit 38,30 m x 11,64 m in zwei Reihen zu bebauen. Es werden je Baureihe drei abgetreppte Baukörper entstehen. Die Baugrenzen werden eigehalten. Für das gesamte Grundstück entsteht eine überbaute Grundfläche (GR) von 957,14 m² (festgesetzt 970 m²). Terrassen und Balkone überbauen nochmals zulässiger Weise 69,29 m². Die übrigen Anlagen (z.B. Zufahrten etc.)  nach § 19 abs.4 BauNVO nochmals 580,04. Damit ergibt sich eine Gesamt-GR von 1.606,47 m²- maximal zulässig nach Bebauungsplan wären 2.050 m². Die gestaffelten Wandhöhen betragen 6,80m, 7,10m, 7,40 m, wie im Bebauungsplan vorgesehen. Das Dach wird mit einer einheitlichen Dachneigung von 25 Grad ausgeführt.

 

Die Tiefgarage wird nach der Garagen- und Stellplatzverordnung des Freistaates Bayern als Mittelgarage hinsichtlich der Anzahl der Stellplätze ausgeführt und mit einem Aufzug versehen. Ein positives Brandschutzgutachten liegt vor. Der Bauantrag wird insbesondere zur Prüfung der Mittelgarage durch die Gemeinde  dem Landratsamt zur Prüfung vorgelegt.

Anlagen:

Eingabepläne
Brandschutzgutachten

Beschlussvorschlag

Aufgrund der Anforderungen an den Bau der Mittelgarage aus Garagen- und Stellplatzverordnung des Freistaates Bayern legt die Gemeinde Seefeld den Bauantrag dem Landratsamt zur Prüfung vor.

Beschluss

Aufgrund der Anforderungen an den Bau der Mittelgarage aus Garagen- und Stellplatzverordnung des Freistaates Bayern legt die Gemeinde Seefeld den Bauantrag dem Landratsamt zur Prüfung vor.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Tekturantrag zum Neubau Seniorenstift Pilsensee; Bauort: Fl.Nr.267 u.a. in der Ulrich-Haid-Straße; Bauantrag-Nr. 27

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.07.2019	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Mittlerweile ist der Aushub der Baugrube abgeschlossen, und das Kellergeschoss schreitet der Fertigstellung entgegen.

Der Bauwerber legt nunmehr einen Tekturantrag zum vorgenannten Bauantrag vor. Gegenstand des Antrages sind u.a  einen Tausch in der Nutzungsanordnung  über die Stockwerke. Genehmigt ist im Keller eine Nutzung mit Heizen, Lager und Haustechnik. Die Tektur sieht im Keller nunmehr auch eine Küche mit Vorratsräumen und Spülanlage auf ca. 200 m² vor. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht in seiner Festsetzung 1.1 bei Art der Nutzung allerdings keine Küchennutzung vor, vgl. Auszug aus dem Bebauungsplan.

1. Art der Nutzung
1.        Sondergebiet - Seniorenstift, gemäß § 11 BauNVO

Dient der Unterbringung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen für pflegebedürftige und alte Menschen und für Demenzkranke sowie einer Tagespflege.

Im Rahmen der Zweckbestimmung sind zulässig:

• Räume zur Unterbringung von Bewohnern und Bewohnergruppen,
• Räume einer Tagespflege
• für die Nutzung erforderliche therapeutische und pflegerische Einrichtungen und
• Verwaltungs-, Neben- und Lagerräume.

Der Antragsteller ging zu diesem Zeitpunkt der Planung noch davon aus, dass der Neubau über die Küche des Altbaus an der Hauptstraße hätte mitversorgt werden sollen.

Deswegen stellt der Antragsteller einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in 1.1 hinsichtlich der Art der Nutzung. Dazu führt er aus, dass „ (…) die Küche der Versorgung unserer Bewohner im Neubau und Stammhaus des Seniorenstift Pilsensee (dient). Die bestehende Zentralküche im Stammhaus ist aus baulichen Gründen den Anforderungen für die Mitversorgung des Neubaus nicht gewachsen und zwei separate Zentralküchen sind nicht wirtschaftlich zu betreiben.“ Eine Belieferung auswärtiger Kunden ist „momentan im Konzept nicht vorgesehen“. Die Küche dient in erster Linie der Versorgung der Bewohner. Die alte Küche im Stammhaus entspricht z.B. wegen fehlender Hygieneschleusen aufgrund Platzmangels wohl nicht mehr den zukünftigen Standards.

Ob die Möglichkeit einer Befreiung von Seiten des Landratsamtes in Starnberg aufgrund der Erfüllung der Voraussetzungen § 31 Abs. 2 BauGB vorliegt lässt sich nicht abschätzen, weil die Entscheidung der Genehmigungsbehörde nicht vorweggenommen werden kann. Nach Einschätzung der Verwaltung lässt sich im Rahmen des Vorliegens einer Pflegeeinrichtung vielleicht an die Tatbestandsalternative des Wohls der  Allgemeinheit anknüpfen. Allerdings bleibt zu beachten, dass der Bau in privater Trägerschäft ist. Daher ist vielleicht auch mit der Tatbestandsalternative der städtebaulichen Vertretbarkeit zu argumentieren. Eine Küchennutzung ist normalerweise im Rahmen eines solchen großen Seniorenzentrums häufig enthalten und widerspricht sicherlich nicht der beabsichtigten Nutzung an sich. Die Nachbarinteressen sollten nicht berührt werden, weil kein externer Lieferverkehr außer Haus vorgesehen ist. Die Lieferung zwischen den Häusern soll mit einem emissionsarmen Elektrofahrzeug erfolgen. Allenfalls Bewohner die aus der Pflegeeinrichtung wieder ausziehen nach Hause sollen das Angebot einer ambulanten Betreuung mit Verköstigung bekommen.

Im Übrigen handelt es sich vor allem um bautechnische Anpassungen, die im Rahmen einer Tektur bei Bauvorhaben dieser Größenordnung durchaus normal sind. So wandern die Demenzgruppen aus dem Erdgeschoss in das 2. Obergeschoss. Das Pflegwohnen im Gegenzug in das Erdgeschoss. Dem folgend wird die Raumaufteilung in vielen Einzelheiten verändert und angepasst. Auch rücken in den Innenhof vier kleine Mauerelment, so dass dieser um ca. 2-4 m² kleiner wird, was aber bei einer Fläche von ca. 110 m² nicht nennenswert ins Gewicht fällt. Schließlich wird noch das Dach auf der Nordwestseite verlängert bis zur nördlichen Giebelwand.

Anlagen:

Eingabepläne
Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB

 

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 1.1 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenstift Pilsensee“ wird bzgl. der Einrichtung einer Küche zur Versorgung der Bewohner im Kellergeschoss erteilt.

Beschluss

Das Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 1.1 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenstift Pilsensee“ wird bzgl. der Einrichtung einer Küche zur Versorgung der Bewohner im Kellergeschoss erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Offenstalls; Bauort:Fl.Nr.412 in Drößling; Bauantrag-Nr.23/2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.07.2019	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Ursprünglich war ein geschlossener Stall vom Bauwerber im nordwestlichen  Grundstücksbereich auf dem Höhenrücken als verfahrensfreies Bauvorhaben nach Art. 57 Abs.1, Nr. 1c BayBO in Form eines Weideunterstands geplant gewesen. Die Voraussetzungen Art. 57 Abs.1, Nr. 1c BayBO waren jedoch im Detail nicht erfüllt, weil vom Landratsamt Starnberg beanstandet wurde, dass, dass es sich nicht um einen offenen Weideunterstand, sondern um einen dauerhaften Stall wegen verschließbaren Toren und einer Betonbodenplatte handelt. Weiterhin wurde aufgrund der Lage und der dadurch erforderlichen langen Zuwegung vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forst die Wirtschaftlichkeit des an sich privilegierten landwirtschaftlichen Bauvorhabens verneint.

Aufgrund intensiver Gespräche und Abstimmungen erfolgte eine Umplanung durch den Antragsteller. Der Stall ist nunmehr auf dem südöstlichen Grundstücksteil geplant. Der Abstand zur Straße beträgt nunmehr 40,00 m. Das Gebäude ist in den Ausmaßen 12,50m x 8, 00 m vorgesehen. Dies entspricht einer überbauten Grundfläche von 100 m². Die überdachte Lagerfläche beträgt zusätzlich 25 m². Weiterhin ist der umlaufende Dachüberstand von 18,90 m zu berücksichtigen. Die insgesamt versiegelte brutto Grundfläche beträgt 143,90 m². Die Wandhöhe beträgt 3,60 m bzw. 4,10 m bei einer gleichmäßigen Dachneigung des Satteldachs von 24 Grad. Die unterschiedliche Wandhöhe trotz Symmetrie beruht auf dem vorgezogenen Vordach als überdachte Lagerfläche.

Die Halle hat in nordwestlicher Richtung keine Tore, so dass die Merkmale eines offenen Weideunterstands erfüllt sind.

Die Nutzung erfolgt als Offenstall für ganzjährig draußen zu haltende schottische Hochlandrinder und Kamerunschafe.

Der Antragsteller hat eine entsprechende Qualifikationsbescheinigung zur Rinderhaltung dem Bauantrag beigefügt.

Die Voraussetzungen Art. 57 Abs.1, Nr. 1c BayBO werden zwar nicht erfüllt, weil die maximal überdachte Fläche nur 140 m² betragen darf. Dies ist beim vorliegenden Bauantrag jedoch unschädlich, weil der Antragsteller nunmehr einen Bauantrag zur voraussichtlich auch privilegierten Genehmigung eines Außenbereichsvorhabens stellt und das Bauvorhaben nicht mehr als verfahrensfreies Bauvorhaben verwirklichen will.

Die Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Privilegierung erfolgt durch das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forst die Wirtschaftlichkeit im Rahmen einer gesonderten Stellungnahme, die vom Landratsamt Starnberg im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens angefordert wird. Aufgrund der vorgelegten und darüber hinaus bekannten Qualifikationsnachweise des Antragstellers und der Verringerung des baulichen Aufwands bei Zuwegung und des Entfallens der Bodenplatte ist von einer Wirtschaftlichkeit des Vorhabens auszugehen, vorbehaltlich einer abschließenden Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten.

Anlagen:

Eingabepläne
Qualifikationsbescheinigung zur Rinderhaltung

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 3

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4. Bauantrag zum Ausbau eines bestehnden Freisitzes und einer Doppelgarage zu Wohnraum; Bauort: Fl.Nr.329/3, Dellinger Weg 12 in Meiling; Bauntrag-Nr.24/2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.07.2019	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Das Bauvorhaben sieht die Nutzungsänderung der Doppelgarage und den Ausbau eines bestehenden Freisitzes zu Wohnraum vor. Die Doppelgarage hat die Abmessungen 9,00 m x 9,65 m. Der Freisitz wird durch die Errichtung  einer neuen Außenwand 5,72 m x 2,15 m dem Wohnraum zugeschlagen. Die versiegelte Grundfläche bleibt damit auf dem Grundstück gleich bei 275,36 m², dies entspricht einer GRZ von 0,16. Die Geschossfläche beträgt neu 398,23 m², die GFZ mithin 0,23. Wandhöhe und äußeres Erscheinungsbild bleiben unverändert.

Die Stellplätze aus der Garage werden vor die Garage zum Dellinger Weg hin verlegt und um zwei weitere Stellplätze  ergänzt, so dass die Vorgaben der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld erfüllt sind.

Anlage:

• Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.07.2019	ö		5