Datum: 03.03.2020
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:25 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 04.02.2020
2	Antrag auf Vorbescheid für ein Zweifamilienhaus und ein Einfamilienhaus; Bauort: Fl.Nr.492, Günteringer Str.17 B in Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2020
3	Antrag auf Nutzungsänderung einer ehem. Schmiede in ein Betriebsbüro; Bauort: Fl.Nr.794/1, Gut Tiefenbrunn 4, in Unering; Bauantrag-Nr.08/2020
4	Bauantrag zur Sanierung und Umbau eines bestehenden Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.257/4, Aubachstraße 24 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 02/2020
5	Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten; Bauort: Fl.Nr.470/35, Wörthseestraße 53, Hechendorf; Bauantrag-Nr.11/2020
6	Antrag auf Nutzungsänderung und Umbau eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus; Bauort: Fl.Nr.965/6, Ludwig-Thoma-Str.14; Bauantrag-Nr.05/2020
7	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.965/47, Ludwig-Thoma-Str.14 in Seefeld; Bauantrag-Nr.10/2020
8	Bauantrag zur Sanierung eines Feldstadels; Bauort: F.Nr.977, Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr.01/2020
9	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 04.02.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö		1

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2. Antrag auf Vorbescheid für ein Zweifamilienhaus und ein Einfamilienhaus; Bauort: Fl.Nr.492, Günteringer Str.17 B in Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Das Grundstück ist derzeit mit einem älteren Wohnhaus bebaut, welches aus einer landwirtschaftlichen Hofstelle heraus entstanden ist mit Umbau des Scheunenteils in Wohnraum durch Genehmigung des Landratsamtes aus dem Jahre 1962. Der Bestand soll abgerissen werden.

Der Antragsteller sieht im vorliegenden Antrag auf Vorbescheid die zukünftige Errichtung eines Zweifamilienhauses und eines Einfamilienhauses (E+1) mit Garagen vor. Das Zweifamilienhaus ist geplant in den Ausmaßen 14,50 x 8,50 m, das Einfamilienhaus mit 8,90 mx 7,50 m. Die Wandhöhe beträgt für beide Baukörper 5,60 m, die Firsthöhe 7,60m.

Eine Einzelgarage soll dem Einfamilienhaus zugeordnet werden. Eine Doppelgarage dem Zweifamilienhaus. Die Garagen sind grenzständige  bzw.- grenznahe Garagen.

Das im Antrag auf Vorbescheid dargestellte Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

Anlagen:

Eingabeplan
Lageplan
Fragenkatalog

 

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass mit der Befürwortung der Frage zu den Garagen keine Aussage zur Anzahl der notwendigen Stellplätze getroffen wird. Diese bleibt der genauen Wohnflächenberechnung in einem folgenden Bauantrag vorbehalten und berechnet sich auf Grundlage der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld.  

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass mit der Befürwortung der Frage zu den Garagen keine Aussage zur Anzahl der notwendigen Stellplätze getroffen wird. Diese bleibt der genauen Wohnflächenberechnung in einem folgenden Bauantrag vorbehalten und berechnet sich auf Grundlage der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Nutzungsänderung einer ehem. Schmiede in ein Betriebsbüro; Bauort: Fl.Nr.794/1, Gut Tiefenbrunn 4, in Unering; Bauantrag-Nr.08/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Mit dem Bauantrag wird eine Nutzungsänderung für ein Teil eins bestehenden landwirtschaftlichen Gebäudes beantragt. Bisher bestand die Nutzung in einer Schmiede. Im Rahmen der Umstrukturierung des Betriebes durch den Antragsteller soll nunmehr ein Betriebsbüro zur Verwaltung entstehen. Hierzu werden in die Außenfassade des Gebäudes eine doppelflügelige Tür und ein ebenfalls doppelflügelige Sprossenfenstertür eingebracht. Im Innenausbau entstehen dann der Büroraum mit 24,05 m², eine Teeküche mit 14,12m² sowie Dusche und WC.

Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF)  hat sich positiv zum Bauantrag geäußert.

Anlagen:

Eingabepläne
Lageplan
Stellungnahme AELF

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Sanierung und Umbau eines bestehenden Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.257/4, Aubachstraße 24 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 02/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Derzeit befindet sich auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit einer Genehmigung vom 19.11.1965.

Der Bauantrag wurde vom Bauausschuss bereits in der Sitzung vom 19.03.2019 und 15.10.2019 behandelt. Das gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB wurde zuletzt erteilt. Das Landratsamt in Starnberg lehnte zuletzt eine Genehmigung dennoch ab, weil nicht umlaufend die im Bebauungsplan vorgesehen Wandhöhe von 6,00 m eingehalten wurde. Im Bereich des Kellergeschosses sah die letzte Eingabeplanung eine untergeordnete Abgrabung zur Belichtung einer Kellerwohnung vor, außerdem genügte das bisher im Eingangsbereich bestehende Gelände nicht aus, um hier die 6,00 m Wandhöhe einzuhalten. Bisher wurden seitens des Landratsamtes in Starnberg keine bauaufsichtsrechtlichen Schritte eingeleitet. Im Zuge der Sanierung besteht das Landratsamt allerdings auf die vollständige Einhaltung der Wandhöhe von 6,00 m.

Der nun vorliegenden Bauantrag sieht deshalb eine komplette Verfüllung der Abgrabung des derzeit frei liegenden Kellergeschosses gartenseitig vor. Eingangsseitig soll das bestehende Gelände zwischen 1,09 m und 1,15 m aufgefüllt werden.

Im Übrigen bleibt der Eingabeplan unverändert zu dem für die Sitzung am 15.10.2019 eingereichten Plan. Gegenstand des Bauantrages ist weiterhin die Anhebung der Dachneigung auf nach dem Bebauungsplan  zulässige 35 Grad Dachneigung. Die Firsthöhe erhöht sich somit von ca. 9,31 m auf 10,82 m. Der Kniestock wird nicht angehoben.

Anlagen:

Eingabepläne

 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten; Bauort: Fl.Nr.470/35, Wörthseestraße 53, Hechendorf; Bauantrag-Nr.11/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem Holzwohnhaus mit einer Grundfläche (GR) von rund (108 m²) bebaut, welches als Ferien-/Wochenendhaus genutzt wird. Das Gebäude ist im Rahmen des Bauantrags zum Abriss vorgesehen.

Der vorliegende Bauantrag sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einen Carport vor. Geplant ist das Mehrfamilienhaus in den Ausmaßen 20,00 m x ca. 14,70 m mit einer Bebauung UG, EG, OG. Die Geschosse springen seeseitig gestaffelt zurück. Die überbaute Grundfläche für das Gebäude beträgt zzgl. der Terrassenflächen im UG 341,60 m². dies entspricht einer GRZ 1 von 0,13. Insgesamt beträgt die versiegelte Fläche mit Carport, Bootshaus (Bestand) Zuwegungen und sonstigen überdeckten Flächen 774,80 m², mithin grundstücksbezogen eine GRZ 2 von 0,29. Die Wandhöhe vom geplanten Gelände beträgt seeseitig 9,35 m und straßenseitig 6,45 m. Das Gebäude ist mit einem Flachdach geplant. Zusätzlich entsteht im natürlich abfallenden Hang versenkt, ein Carport mit 5 Stellplätzen, ein Behindertenparkplatz unmittelbar vor dem Haus und in einer Bestandsgarage werden weitere zwei Stellplätze genutzt. Das bestehende Nebengebäude wird für die Müllaufbewahrung und zum Abstellen von Fahrrädern genutzt. Die Nutzung der Bestandsgarage und des bestehenden Nebengebäudes soll die Versiegelung neuer Flächen abschwächen.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die bereits vorhandene Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft in der Wörthseestraße ein. Referenzobjekt ist das Mehrfamilienhaus Wörthseestraße 61, Fl.Nr.470/23 in Hechendorf. Die Abmessungen dieses Gebäudes betragen 20,00 m x 15,80 m. Die Höhenentwicklung ist in einem gesonderten Plan mit blauer Linie dargestellt. Hieraus wird ersichtlich, dass im vorliegenden Bauantrag das Gebäude kein zusätzliches Laternengeschoss aufweist. Auch ist die Baumasse geringer, weil das Referenzobjekt keine nach vom See zurückweichenden Staffelgeschosse hat. Die GRZ 1 des Referenzobjekts beträgt 0,14 und die GRZ 2 0,33.

Der Carport ist bewusst in den seeseitig abfallenden Hang integriert worden, damit dieser nicht von der Straße aus beim Blick Richtung See in Erscheinung tritt, und um den bestehenden Waldcharakter auf dem straßenseitigen Teil des Grundstücks nicht zu zerstören. Die Bäume im straßenseitigen Teil des Grundstücks bleiben sämtlich bestehen.

Im Bereich des Baufeldes werden eine Fichte und eine Weißtanne zur Fällung beantragt. Eine Rotbuche ist ebenfalls nicht zu erhalten, soll aber zumindest als Torso und Totholzhabitat bestehen bleiben. Die beiden Nadelbäume sind nicht aufgrund der Baumschutzverordnung der Gemeinde Seefeld geschützt. Die untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt Starnberg kann eine Ausnahmegenehmigung vom Veränderungsverbot im Landschaftsschutzgebiet erteilen. Die Rotbuche ist nach der gemeindlichen Baumschutzverordnung geschützt. Nach § 6 Nr.1b in Verbindung mit Nr. 2 a kann eine Einzelfallgenehmigung zur Fällung erteilt werden, wenn ein Anspruch auf eine Baugenehmigung besteht. Da sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB einfügt, besteht vorliegend ein Baurecht. Die Antragstellerin hat zudem die Ersatzpflanzung einer Birke als Großbaum in der Nähe des Sees angeboten. Die Rotbuche soll als Totholzhabitat zudem einen ökologischen Ausgleich schaffen. Als weitere Ersatzpflanzungen in normaler Baumschulgröße sind eine Stieleiche, eine Waldkiefer und zwei Eisenholzbäume seitens der Landschaftsarchitektin vorgeschlagen worden.

Anlagen:

Eingabepläne
Nachweis des Einfügens § 34 BauGB

Beschlussvorschlag

Die Gemeinde Seefeld kann eine Einzelfallgenehmigung nach § 6 Nr.1b in Verbindung mit Nr. 2 a der gemeindlichen Baumschutzverordnung erteilen, weil  sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB einfügt und somit ein Anspruch auf Genehmigung besteht sowie  die verschiedenen Maßnahmen der Ersatzpflanzung eines Großbaums, weiterer vier Bäume  und der Erhalt des Stammtorsos der Rotbuche als ökologischer Ausgleich geeignet sind. In einer summierenden Vergleichsbetrachtung sind die Ersatzmaßnahmen auch angemessen für die Zukunft einen Ausgleich für die Fällungen zu bieten.

Sitzungsverlauf:  

Der Bauausschuss ist der Ansicht, dass sich das Bauvorhaben nach §34 BauGB nicht in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt.

Beschluss

Die Gemeinde Seefeld kann eine Einzelfallgenehmigung nach § 6 Nr.1b in Verbindung mit Nr. 2 a der gemeindlichen Baumschutzverordnung erteilen, weil  sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB einfügt und somit ein Anspruch auf Genehmigung besteht sowie  die verschiedenen Maßnahmen der Ersatzpflanzung eines Großbaums, weiterer vier Bäume  und der Erhalt des Stammtorsos der Rotbuche als ökologischer Ausgleich geeignet sind. In einer summierenden Vergleichsbetrachtung sind die Ersatzmaßnahmen auch angemessen für die Zukunft einen Ausgleich für die Fällungen zu bieten.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 5

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6. Antrag auf Nutzungsänderung und Umbau eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus; Bauort: Fl.Nr.965/6, Ludwig-Thoma-Str.14; Bauantrag-Nr.05/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus mit Schwimmhalle im UG und großer Terrasse im EG durch den Bescheid des Landratsamtes Starnberg vom 04.01.2016 genehmigt. Mit dem vorliegenden Beantrag wird nunmehr die Nutzungsänderung und der Umbau in ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten angestrebt.

Die Kubatur des Hauses bleibt äußerlich weitestgehend erhalten. Im Dachgeschoss werden gartenseitig (Westseite) zur Staatsstraße hin, zwei Gauben und zwei Dachflächenfenster eingebracht. Straßenseitig werden zur Belichtung zwei Dachflächenfenster zusätzlich zu der schon bestehenden Dachgaube eingebracht. Im UG entstehen anstelle des vormaligen Fitnessraums und des Schwimmbades zwei Wohneinheiten. Das UG liegt weitestgehend offen, zusätzliche Fenster und eine Tür werden gartenseitig eingebracht um den Zugang und die ausreichende Belichtung und Belüftung zu gewährleisten. Im EG entsteht eine weitere separate Wohneinheit, die die großzügige Terrasse mitbenützt. Im DG entsteht die vierte Wohneinheit durch Abtrennung des Treppenaufgangs aus dem Erdgeschoss.

Es werden sechs neue offene Stellplätze auf einem Vorplatz, abgetrennt zur Straße errichtet. Der siebte  Stellplatz lässt sich aus Platzgründen nur als „Senkrechtparker“ zur Ortstraße hin errichten. Die Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind damit erfüllt.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Bebauung ein.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Stellplatznachweis

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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7. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.965/47, Ludwig-Thoma-Str.14 in Seefeld; Bauantrag-Nr.10/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	7

Sach- und Rechtslage

Der vorliegende Antrag auf Vorbescheid sieht die Errichtung eines Doppelhauses auf dem Hinterliegergrundstück vor. Die Erschließung ist nach Art. 4 BayBO gesichert. Die Zufahrtsbreite des Privatweges beträgt 3,50 m.

Das Doppelhaus ist geplant in den Abmessungen 12,00 m x 9,50 m in einer Bebauung KG, EG, OG und D (2 Vollgeschosse). Die Wandhöhe beträgt zur Staatsstraße hin 5,78 m und zur Ludwig-Thoma-Straße hin 5,56 m. die Firsthöhe beläuft sich auf 9,10 m. Es ist ein Satteldach mit 35 Grad Dachneigung vorgesehen.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die umgebende Bebauung ein.

Anlagen:

Eingabeplan
Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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8. Bauantrag zur Sanierung eines Feldstadels; Bauort: F.Nr.977, Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr.01/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö	Beschließend	8

Sach- und Rechtslage

Der Stadel ist stark sanierungsbedürftig. Das Rentamt Graf-Toerring stellt daher einen Bauantrag zur Sanierung unter Beibehaltung der derzeitigen Abmessungen. Aufgrund der Holzbauweise wird eine Teilrückbau und Neuaufbau aus Holz nötig sein.

Anschließend soll der Stadel wieder forst- bzw. landwirtschaftlich privilegiert genutzt werden.

Anlage:

-Lageplan

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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9. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	03.03.2020	ö		9