Datum: 21.04.2020
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sonstiger Sitzungsort
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 03.03.2020
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.903/1, Münchener Straße in Seefeld; Bauantrag-Nr. 14-2020
3	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Aussiedlerhofes mit Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.254 und 246 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.12/2020
4	Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.896, Graf-Toerring-Str.1; Bauantrag: 15/2020
5	Bauantrag zur Errichtung eines Dachgartens (Tektur); Bauort: Fl.Nr.253, 267/17,269 Nähe Ulrich-Haid-Straße; Bauantrag-Nr.17/2020
6	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 03.03.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö		1

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.903/1, Münchener Straße in Seefeld; Bauantrag-Nr. 14-2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö		2

Sach- und Rechtslage

Mit dem vorliegenden Antrag auf Vorbescheid möchte der Antragsteller die Frage klären, ob das Grundstück mit einem Baukörper 10,00 m x 8,00 m in einer Bebauung mit 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss, welches kein Vollgeschoss ist, zulässig ist?

Der geplante Baukörper befindet sich nach der Darstellung im Bebauungsplan außerhalb der nach Festsetzung A.- 4 b) festgesetzten Baugrenze. Nach der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung (A: 3 b) besteht auf dem früheren Gesamtgrundstück Fl.Nr.903 ein Baurecht mit einer Geschoßfläche von 940 m². Das Grundstück wurde in der Folge in die Grundstücke 903, 903/1 und 903/2 geteilt. Nach Addierung der auf den Grundstücken 903 und 903/2 verwirklichten Geschossflächen ergibt sich, dass 602 m² verbraucht sind und dementsprechend 338 m² zu verwirklichen sind.  Die geplante Geschossfläche beträgt nach dem Antrag auf Vorbescheid 163,96 m².

Unter Beachtung beider widerstreitender Festsetzungen ergibt sich, dass erstens jede der Festsetzungen eines Bebauungsplans durch ein Vorhaben eingehalten sein muss und zweitens bei zwei widerstreitenden Vorschriften die engere Festsetzung einzuhalten ist. Danach ist das Bauvorhaben wie im Vorbescheid abgefragt nicht genehmigungsfähig.

Als zweite Frage möchte der Antragsteller verbindlich geklärt wissen, ob die vom Bauvorhaben betroffene Buche beseitigt werden kann? Eine Ersatzpflanzung wird angeboten.

Im Bebauungsplan ist die Buche als erhaltenswerter Baum (B: 5) unter den Hinweisen dargestellt. Damit nimmt die Festsetzung nicht Teil an der rechtsverbindlichen Darstellung oder Festsetzung im Bebauungsplan. Daher steht der Bebauungsplan einer Fällung nicht entgegen.

Die Buche befindet aber zusätzlich im sachlichen Schutzbereich der Baumschutzverordnung. Nach § 6 Nr. 2a) der Baumschutzverordnung kann eine Einzelfallgenehmigung erteilt werden, „wenn aufgrund anderer Rechtsvorschrift ein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens besteht, dessen Verwirklichung ohne die Entfernung, Zerstörung oder Veränderung von Bäumen nicht möglich ist.“  Es handelt sich um eine Ermessenvorschrift, unter der Voraussetzung, dass ein Anspruch auf eine Baugenehmigung besteht.  Dies ist vorliegend schon nicht der Fall (s.o.), vorbehaltlich einer abschließenden Entscheidung des Landratsamtes Starnberg als Untere Baubehörde. Die Buche ist nach einer Besichtigung vor Ort besonders schützenswert und prägend für das Ortsbild. Ihr Schutz und Erhalt ist ein legitimes Ziel der Baumschutzverordnung. Eine Ablehnung einer Einzelfallgenehmigung zur Fällung führt zum Erhalt eines Großbaumes von hohem ökologischem Wert im zentralen Siedlungsbereich von Seefeld. Positiv betroffen sind die Tierwelt, der Baum dient vielen Tierarten als Lebensraum im ausladenden Kronenbereich und verbessert darüber hinaus das Mikroklima im umgebenden Siedlungsbereich. In der näheren Umgebung existiert keine weitere vergleichbare Buche. Sie ist ortsbildprägend. Leider ist kein milderes Mittel zu erkennen, z.B. eine Umplanung des Baukörpers, weil ansonsten die Abstandsflächen nach Art.6 BayBO nicht einzuhalten sind. Auch die angebotenen Ersatzpflanzung kann als milderes Mittel nicht ausreichen. Sie hat angesichts der fehlenden Größe und der langen Anwuchszeit keine vergleichbare Wirkung auf die Artenvielfalt und das Mikroklima.  Letztlich erscheint der Erhalt des Baumes auch angemessen. Der Bebauungsplan setzt den Baum als erhaltenswert zumindest hinweislich fest und spart an dieser Stelle die Baugrenze in einem Rückversprung aus. Daraus folgt erkennbarer Erhaltungswille und ein nicht vorhandenes Baurecht an dieser Stelle.   Das Recht des Eigentümers und daraus folgend der bedingte Anspruch auf Baurecht Art. 68 BayBO ist nicht vorbehaltlos. Das Eigentumsrecht ist nur innerhalb der Inhalte und Schranken des Gesetzgebers geschützt. Diese Schranken ergeben sich aus den einfachen Gesetzten.  Das Baurecht als Ausfluss des Eigentumsrechts ist dieser Systematik ebenfalls unterworfen. Die Baumschutzverordnung ist eine solche Schrankenbestimmung.  Nach Art. 68 BayBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlichen-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtsrechtlichen Verfahren zu prüfen sind. Vorliegend steht aber der Bebauungsplan in seiner Festsetzung A.- 4 b) entgegen, der genau an dieser Stelle kein Baurecht einräumt und darüber hinaus den Baum zum Erhalt festsetzt. Damit bewegt sich der Erhalt der Buche zulasten des Eigentumsrechts des Antragstellers im Rahmen der   gesetzlichen Wertungen und Vorschriften des Grundrechtsschutzes des Eigentums und des bedingten Anspruchs auf Baugenehmigung.

Anlagen:

Eingabepläne
Bilder Buche

Beschlussvorschlag

2.        Auf Grundlage des Bebauungsplans ist die Beseitigung der Buche nicht rechtsverbindlich ausgeschlossen. Sie wird in Festsetzung B.5 hinweislich als erhaltenswerter Baum aufgeführt.

       Hinweis: Der Baum befindet sich im sachlichen Schutzbereich der Baumschutzverordnung der Gemeinde Seefeld als erhaltenswerter Baum. Eine Einzelfallgenehmigung zur Beseitigung nach § 6 Nr. 2a) der Baumschutzverordnung kann nicht in Aussicht gestellt werden.

Sitzungsverlauf

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3. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Aussiedlerhofes mit Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.254 und 246 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.12/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Die Flächen liegen im Landschaftsschutzgebiet.

Weiterhin werden die Flächen zurzeit durch einen Feld- und Waldweg geteilt, der im Eigentum der Gemeinde steht. Im Zuge des Baus könnte der Weg in einem Bogen um die Stallungen herumgeführt werden, um eine Durchgangssituation durch den Wirtschaftshof zu vermeiden. Der Bauwerber hat ein entsprechendes Angebot vorgetragen.

In Zusammenhang mit den Beschwerden der Nachbarschaft zu den Geruchsemissionen am derzeitigen Standort fand ein Scoping-Termin beim Landratsamt Starnberg mit dem Kreisbaumeister Dr. Kühnel und den Fachbehörden statt.

Als Ergebnis wurde dem Antragsteller aufgegeben einen Antrag auf Vorbescheid einzureichen, der eine Darstellung enthält, wie sich das Bauvorhaben in die Topographie einfügt und eine Prognose zur Geruchsbelastung unter Berücksichtigung der vorherrschenden Windrichtungen erstellen zu lassen.

Weiterhin wurde das Bauvorhaben in seinem Umfang vorab durch das Amt für Ernährung, Forsten und Landwirtschaft (AELF) in Weilheim geprüft, insbesondere auch der Anspruch auf die Erstellung eines Wohnhauses an der Hofstelle. Der jetzige Entwurf ist insoweit abgestimmt. Die deutliche Vergrößerung resultiert aus der Umstellung von Nebenerwerbslandwirtschaft auf Vollerwerb.

Der Antrag auf Vorbescheid dient der rechtsverbindlichen Klärung der Frage nach der grundsätzlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB als Ausgangsgrundlage der Planungen für eine konkrete Baugenehmigung. Nach § 35 BauGB sind landwirtschaftliche Betriebe im Außenbereich grundsätzlich zulässig. Eine entsprechende Ausnahme von der Landschaftsschutzverordnung müsste durch die Untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt in Starnberg im Zuge des Antrages auf Vorbescheid bzw. des Bauantrags noch geprüft werden.

Die Aussiedlung steht wirtschaftlich unabdingbar in Zusammenhang mit einer Nachnutzung am jetzigen innerörtlichen Standort durch ein stilles Gewerbe. Hierfür wäre zukünftig die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

Anlagen:

Eingabepläne
Ansichten 3-D
Betriebsbeschreibung
Geruchprognose
Berechnungen Geruchsprognose

 

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass dem Vorhaben öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs.1 i.V. mit  Abs.3 BauGB entgegenstehen. Angeführt werden immissionsschutzrechtliche Bedenken (Abs.3, Nr.2) durch eine erhebliche Vergrößerung des Ziegenbestandes auf 500 Tiere und Verlagerung der Problematik von einem an einen anderen Standort. Weiter die Verunstaltung der natürlichen Eigenart der Landschaft (Abs.3 Nr.5) im Rahmen der Festsetzung der betroffenen Fläche als Landschaftsschutzgebiet und des nördlich liegenden Waldes als Belang des Naturschutzes (Abs.3 Nr.5. und zudem eine verunstaltende Wirkung auf des Landschaftsbildes.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Abstimmungsbemerkung
Art. 49 GO - Martin Dosch

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.896, Graf-Toerring-Str.1; Bauantrag: 15/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Auf dem Grundstück besteht derzeit ein älteres Einfamilienhaus, welches im Rahmen der Neubebauung zum Abriss vorgesehen ist.

Mit dem Bauantrag wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und acht offenen Stellplätzen beantragt. Das Wohngebäude ist in den Abmessungen 13,49 m x 11, 49 m in einer Bebauung KG, EG, OG, DG (2 Vollgeschosse). Die Grundfläche 1 für das Wohngebäude beträgt 230 m², mithin eine GRZ 1 von 0,37. Die Grundfläche 2 nach § 19 Abs.4 BauNVO mit den übrigen auf dem Grundstück befestigten Flächen beträgt 380 m², mithin eine GRZ 2 von 0,62. Die Wandhöhe beträgt 6,15 m. Geplant ist weiterhin ein Satteldach mit 37 Grad Dachneigung und je Seite drei Gauben.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

Vier Stellplätze werden auf dem Baugrundstück selbst errichtet. Vier weitere Stellplätze entstehen auf dem darüber liegenden Grundstück zur Ortsstraße am Riedfeld hin. Die Stellplätze erhalten eine fußläufige Verbindung zum darunter liegenden Baugrundstück. Sie sind durch eine entsprechende Dienstbarkeit gesichert. Nach den Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind acht Stellplätze erforderlich. Die Vorgaben sind somit eingehalten.

Anlagen:

-        Eingabepläne

-        Stellplatznachweis

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Dies sollte im Rahmen einer Nebenbestimmung nach Art. 36 BayVwVfG im Genehmigungsbescheid beauflagt werden.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass die Stellplätze auf dem Baugrundstück mit einem Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche von 5 Metern angeordnet werden sollten.

Dies sollte im Rahmen einer Nebenbestimmung nach Art. 36 BayVwVfG im Genehmigungsbescheid beauflagt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Dachgartens (Tektur); Bauort: Fl.Nr.253, 267/17,269 Nähe Ulrich-Haid-Straße; Bauantrag-Nr.17/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

Bei dem nun vorliegenden Bauantrag handelt es sich um eine weitere Tektur, mit der ein Gerontodachgarten zwischen den Pultdachschrägen errichtetet werden soll. Zur Herstellung der barrierefreien Begehbarkeit werden die Treppenhäuser und der Fahrstuhl angehoben. Die Veränderung der ursprünglichen, genehmigten Planung geht einher mit der Idee zur Verwirklichung eines offenen Quartiers für Senioren in der Gemeinde Seefeld. In Zusammenarbeit mit der Nachbarschaftshilfe und dem Seniorenbeirat entstand die Idee, die vormals als Demenzgarten geplanten ebenerdigen Gartenflächen für alle Senioren in der Gemeinde Seefeld als Begegnungsort zu öffnen. Anstelle dessen soll der Demenzgarten nunmehr auf den bisher ungenutzten Dachflächen entstehen.

Baulich ist das Dach über dem 2. OG nach Osten und Westen hin durch Schrägdächer mit Gefälle nach außen und Dachpfannendeckung begrenzt. Dazwischen befindet sich ein Flachdach, welches nach Süden und Norden hin entwässert. In der Mitte öffnet sich die Dachfläche zu einem begrünten Innenhof.

Um die Dachfläche als barrierefreien Garten nutzen zu können ist es notwendig, das Haupttreppenhaus mit dem Aufzug bis auf die Dachfläche hochzuführen. Zur Herstellung des 2. Fluchtweges wird das nördliche Treppenhaus bis auf die Dachfläche hochgeführt. Die Absturzsicherungen in den Bereichen der nicht durch Schrägdächer begrenzten südlichen und nördlichen Dachkante, sowie des Innenhofes werden aus ca. 1,80 Meter hohen Glaselementen ausgeführt. An der nördlichen Fassade wird der Sichtschutz für die benachbarte Wohnbebauung durch zurücksetzen der Glasbrüstung, sowie dahinterliegende Bepflanzung gewährleistet.

In baurechtlicher Hinsicht ist zur Genehmigung des Vorhabens ein Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 6.1.1.(Gestaltung des Dachs als Pult- oder Flachdach) des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich. Sollten die Erhöhungen der Treppenhäuser und des Aufzugs nicht als untergeordnete Bauteile zu bewerten sein, so wäre auch eine Befreiung von der Festsetzung 2.6 (Firsthöhe max. 11,50 m) oder ggf. 2.5 (Wandhöhe) erforderlich. Die maximale Höhe der Abschlussdächer der Treppenhäuser ist mit 12,70 m geplant.

Durch das Landratsam als Genehmigungsbehörde ist abschließend zu klären, ob bei der derzeitigen Planungsgrundlage im Bebauungsplan eine unbeabsichtigte Härte vorliegt und ob die Grundzüge der Planung berührt sind. Letzteres insbesondere aufgrund der veränderten Geräuschemissionen für die Nachbarn.

Sollte beim Landratsamt die Möglichkeit einer Befreiung verneint werden, dann könnte das Vorhaben nur über eine Bebauungsplanänderung ermöglicht werden.

Anlagen:

Eingabepläne
Präsentation Seniorenquartier Seefeld

Beschlussvorschlag

Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen nach § 36 BauGB auch zu den erforderlichen Befreiungen gem. § 31 Abs.2 BauGB. Insbesondere zu den Festsetzungen 6.1.1, 2.5 und 2.6 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenstift Pilsensee“ in Seefeld.

Sitzungsverlauf

Beschluss

Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen nach § 36 BauGB auch zu den erforderlichen Befreiungen gem. § 31 Abs.2 BauGB. Insbesondere zu den Festsetzungen 6.1.1, 2.5 und 2.6 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenstift Pilsensee“ in Seefeld.

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass die Gemeinde als Bedingung oder Auflage im Sinne von Art.36 BayVwVfG anregt, die Ausführung der Glaswände im Bereich des Dachgartens in Klarglas zu halten, um eine die Wandhöhe erhöhende Wirkung zu vermeiden und gleichzeitig dem Nachbarschutz Rechnung zu tragen. Auf Nachfrage durch den Gemeinderat, stehen die Nachbarn dem Bauvorhaben positiv gegenüber, weil die Belastung durch einen ebenerdigen Demenzgarten als höher eingeschätzt wird

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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6. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.04.2020	ö		6