Datum: 06.10.2020
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Pfarrsaal "Haus Peter und Paul"
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:20 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 15.09.2020
2	Bauantrag zur Aufstellung eines Gesamtcontaineraggregates (Notstromdiesel); Bauort: Fl.Nr.198/3, Hauptstraße 23 in Seefeld; Bauantrag-Nr.46-2020
3	Bauantrag zum Neubau einer Dachterrasse; Bauort: Fl.Nr.69/5, Grundberg 8 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.42/2020
4	Bauantrag zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage; Bauort: Fl.Nr.58,60,64, Starnberger Str.15 in Drößling; Bauantrag-Nr.47/2020
5	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Einliegerwohnung; Bauort: Fl.Nr.97, Sonneckweg 7 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.45/2020
6	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Ferienwohnung; Bauort: Fl.Nr.61, Uneringer Straße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 43-2020
7	Bauantrag zum Anbau eines Wintergartens und Errichtung einer Doppelgarage mit eingeschossigem Anbau; Bauort: Fl.Nr.977/28, Münchener Str.17a in Seefeld; Bauantrag-Nr.44/2020
8	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.107/1- Teilfläche, Reisbichlweg 9 in Unering; Bauantrag-Nr.53/2020
9	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.107/1 andere Teilfläche, Reisbichlweg 9 in Unering; Bauantrag-Nr.49/2020
10	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 15.09.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö		1

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2. Bauantrag zur Aufstellung eines Gesamtcontaineraggregates (Notstromdiesel); Bauort: Fl.Nr.198/3, Hauptstraße 23 in Seefeld; Bauantrag-Nr.46-2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

• Teilfläche von Fl.Nr.198/3, Kriegerdenkmal in Seefeld
• betroffen ist eine Teilfläche von ca. 36,20 m² zwischen der Zufahrt des Krankenhauses und dem Lindenbaumbestand an der Nordostseite (vgl. Lageplan)

Planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage:

• Bebauungsplan „Ortsmitte“ in Seefeld iVm. § 30 BauGB
• Art der baulichen Nutzung: öffentliche Grünfläche

Beschreibung Bauvorhaben:

• Aufstellung eines Notstromdiesels in Containerform
• Ausmaße 9,12 m x 2,43 m, zzgl. Fundament, 1-geschossig, Wandhöhe:  2,64m bis 2,79m
• 1. Haupttüröffnung in südöstlicher Richtung in den Grünstreifen, 2. Türöffnung (Wartungstür)  zum Krankenhaus hin
• GR1 (Container): 22,25m², GR 2 (Umwegung) 13,93m², gesamt 36,18m²
• GF 22,25 m²

Baurechtliche Beurteilung:

• Es handelt sich um eine Nebenanlage im Sinne § 14 BauNVO, die nach § 23 Abs. 5 BauNVO vorliegend außerhalb der Baugrenzen zulässig ist.
• Das Baugrundstück befindet sich am Rande der öffentliche Grünfläche Kriegerdenkmal
• Ein alternativer Standort auf dem Grundstück des Krankenhauszweckverbandes konnte bei einem Ortstermin nicht gefunden werden, weil das Notstromaggregat in unmittelbarer Nähe zum Hauptstromanschluss des Krankenhauses liegen muss und aufgrund der Dimension des Containers an anderer Stelle nicht zu verwirklichen ist.
• Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung A.9 des Bebauungsplans erforderlich, weil der Container in der festgesetzten Grünfläche liegt.
• Vorschlag der Verwaltung zum positiven Beschluss der Befreiung von Festsetzung A.9, weil es sich hinsichtlich der Sicherung der Notstromversorgung des Krankenhauses um Gründe des Wohls der Allgemeinheit handelt.
• Abweichung nach Art. 63 Bayerische Bauordnung (BayBO) hinsichtlich der Überdeckung der Abstandsflächen des Containers mit denen des Krankenhausbaus.
• Vorschlag der Verwaltung zum positiven Beschluss der Abweichung, weil die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie nachbarrechtliche Belange offensichtlich nicht berührt sind.

Sonstiges:

• Aufgrund der Nähe zur Bepflanzung des Parks ist der Wurzelbereich der angrenzenden Linden betroffen. Die Firma Sanktjohanser schlägt in ihrem Gutachten die Durchführung der Arbeiten unter Verwendung eines Wurzelschutzzaunes vor.

Anlagen:

• Eingabepläne
• Baumgutachten Fa. Sanktjohanser

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung A: 9. (öffentliche Grünfläche) und zur Abweichung nach Art 63 BayBO hinsichtlich der Abweichung von den Abstandsflächen erteilt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung A: 9. (öffentliche Grünfläche) und zur Abweichung nach Art 63 BayBO hinsichtlich der Abweichung von den Abstandsflächen erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zum Neubau einer Dachterrasse; Bauort: Fl.Nr.69/5, Grundberg 8 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.42/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.69/5, Doppelhaushälfte mit Grundstücksgröße 315 m²

Planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage:

• § 34 BauGB, es existiert kein Bebauungsplan
• Im Flächennutzungsplan als reines Wohngebiet (WR) dargestellt

Beschreibung Bauvorhaben:

• Mit Schreiben des Landratsamtes vom 09.06.2020 wurde die planabweichende Errichtung und Nutzung einer Dachterrasse auf dem Falchdachbauteil der Doppelhaushälfte zur ursprünglichen Genehmigung vom 27.06.2017 (Az.: 40_B-2016-172-14) festgestellt (vgl. Schreiben in Anlage).
• Der Antragsteller begehrt nunmehr die Genehmigung der Dachterrasse.
• Die Dachterrasse ist 22 m² groß, und hat eine Absturzsicherung von 1,18m Höhe und ist 1,20 m von der Dachkante zurückversetzt.
• Aufgrund der Absturzsicherung erhöht sich die Wandhöhe.
• Aufgrund der Aufenthaltsqualität löst die Dachterrasse Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO aus.

Baurechtliche Beurteilung:

• Durch die Rückversetzung der Absturzsicherung um 1,20 m von der Dachkante, entsteht keine zusätzliche Abstandsfläche.
• Die neue fiktive Wandhöhe von 7,224 m auf dem Scheitelpunkt der Absturzsicherung fügt sich nach § 34 BauGB ein.  Die Wandhöhe der angrenzenden Doppelhaushälfte beträgt talseitig 7,67 m.

Anlagen:

-Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage; Bauort: Fl.Nr.58,60,64, Starnberger Str.15 in Drößling; Bauantrag-Nr.47/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nrn. 58,60,64 in Drößling
• Grundstücksgröße zusammen 1.989 m²
• Das derzeit bestehende Bauernhaus ist zum Abriss vorgesehen

Planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage:

• § 34 BauGB
• Darstellung im Flächennutzungsplan: Dorfgebiet (MD)

Beschreibung Bauvorhaben:

• 2 Mehrfamilienhäuser, weitestgehend baugleich, mit zusammen 13 Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage mit 10 Stellplätzen und 9 offenen, oberirdischen Stellplätzen und einem Kinderspielplatz
• Abmessungen der Baukörper: 19,99m x 10,99 m
• Bebauung:  KG/TG, EG, OG, DG (zwei Vollgeschosse)
• Wandhöhen: MFH 1: 6,44 bis 6,701m

                     MFH 2: 6,44 m bis 6,541 m

• Firsthöhe 9,715 m

Baurechtliche Beurteilung:

• Das Bauvorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung gem. § 34 BauGB ein
• Die Art der baulichen Nutzung ist durch den Gebietscharakter in Drößling als Dorfgebiet nach § 5 BauNVO vorgegeben. Dorfgebiete dienen der Unterbringung von landwirt- schaftlichen Hofstellen und dem Wohnen; vorliegend entstehen zwei weitestgehend baugleiche Mehrfamilienhäuser zu Wohnzwecken.
• Das Maß der baulichen Nutzung fügt sich nach § 34 BauGB ein. Das Nachbargebäude Fl.Nr.58/1, Höhenbergstraße 2 als Vergleichsobjekt mit einer Wandhöhe von ca. 6,80 m und einer Firsthöhe von 10,00 m in der Straßenansicht (Genehmigungsbescheid LRA Starnberg vom 26.06.2000, Az.: S0045/00)

Sonstiges:

• Die Abtretung eines Grundstücksstreifens vor dem Bauvorhaben mit einer Breite von 2,00 m ist für die Errichtung eines Gehweges vorgesehen.

Anlagen:

• Luftbild
• Eingabeplan 1
• Eingabeplan 2
• Vergleichsobjekt Höhenbergstraße 2, Drößling

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Einliegerwohnung; Bauort: Fl.Nr.97, Sonneckweg 7 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.45/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.97 in Hechendorf
• Grundstückgröße 615m²

Planungsrechtliche Grundlagen:

• B-Plan „Sonneckweg“, rechtsverbindlich seit 14.01.2010
• Reines Wohngebiet (WR)

Beschreibung Bauvorhaben:

• Errichtung eines Einfamilienhauses mit unterkellerter Garage und Einliegerwohnung.
• Abmessungen: 8,34 m x 11,30 m
• Bebauung: UG, EG, DG
• Wandhöhe 4,90m
• Firsthöhe 6,60 m
• Symmetrisches Satteldach mit 30 Grad Dachneigung
• Dachgaube mit 3,20 m Breite
• Befreiungsanträge nach § 31 Abs.2 BauGB:

1. Befreiung von der Festsetzung 6.1 „Bauraum Garage“:

- Verschiebung der Garage um 0,50 m nach Nordosten. Damit ergibt sich ein Abstand     von 1,51 m anstelle von 2,01 m zur benachbarten Grundstücksgrenze.

2. Befreiung von der Festsetzung 4.1 „Baugrenze Wohnhaus“:

- Verschiebung um 1,50 m weg von der Straße. Damit ergibt sich ein einheitlicher Abstand zusammen mit der Garage von 4,57 m zur Grundstücksgrenze.

-Der B-Plan sieht einen Abstand von 3,00 m vor.

Baurechtliche Beurteilung:

• Die Verwaltung empfiehlt, das gemeindliche Einvernehmen zu den Befreiungsanträgen zu erteilen.

1. Zur Garage:

Durch die Verschiebung entsteht eine vergrößerte Stellfläche in der Garage von 3,54 m anstelle von 3,00 m. Der betroffene Nachbar hat die Pläne unterschrieben. Für die Befreiung liegen Bezugsfälle bei den Grundstücken Fl.Nrn.97/4 (Verschiebung Bauraum Garage nach Südosten) und 97/3 (Verschiebung Bauraum Carport nach Nordosten) im Sonneckweg vor.

2. Zur Baugrenze des Wohnhauses:

Es liegt eine Besonderheit des Grundstücks im Sinne einer unbeabsichtigten Härte im B-Plan vor. Das Grundstück Fl.Nr.97 hat gegenüber allen anderen vier zur Bebauung anstehenden Grundstücken (Fl.Nr.97/4, 97/3, 97/5 und 97/10) im Geltungsbereich des B-Plans Sonneckweg die größte Grundstückstiefe. Das benachbarte Grundstück Fl.Nr.98/2, was zur Zeit der Erstellung des B-Plans bereits ein Bestandsgebäude hatte, weist einen Abstand von 5,50 m zur Straße auf. Das antragsgegenständliche Grundstück würde mit der Befreiung einen seichteren Verlauf zu dem dann folgenden größeren Abstand von der Straße erzeugen. Damit erscheint die Befreiung vorliegend städtebaulich vertretbar. Da es sich um das letzte freie Baugrundstück handelt, ist eine Bezugsfallwirkung nicht gegeben.

Zusammenfassend entsteht durch die Befreiung eine einheitliche Hausfassade mit einem Abstand von 4,57 m von der Straße, die einen ausreichenden Stauraum vor der Garage gewährleistet, den Bau von zwei Stellplätzen vor dem Haus und die sinnvolle Pflanzung einer Eiche als Ersatzpflanzung für die Zukunft ermöglicht. Der hintere Teil des Grundstücks bietet keinen geeigneten Platz für eine Ersatzpflanzung, weil hier einer Konkurrenz zu den Großbäumen entlang des Bahnwegs entstehen würde.

Anlagen:

• Auszug B-Plan
• Eingabepläne
• Freiflächengestaltungsplan
• Antrag auf Befreiung

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen wird erteilt zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 3.2 bei einer Verschiebung des Raums für die Garage um 0,50 m nach Nordosten und hinsichtlich der Festsetzung 4.1  bei einer Verschiebung der Baugrenze um 1,50 m nach Südosten.

Beschluss

Das Einvernehmen wird erteilt zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 3.2 bei einer Verschiebung des Raums für die Garage um 0,50 m nach Nordosten und hinsichtlich der Festsetzung 4.1 bei einer Verschiebung der Baugrenze um 1,50 m nach Südosten.

Es wird empfohlen, die Garage um weitere 0,50 – 1,0 m zurück zu versetzen, um eine Stellfläche vor der Garage zu erhalten.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Ferienwohnung; Bauort: Fl.Nr.61, Uneringer Straße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 43-2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.61, Grundstücksgröße 326 m²
• Bestehendes Wohnhaus zum Abriss vorgesehen

Planungsrechtliche Grundlagen:

• § 34 BauGB
• Flächennutzungsplan: Mischgebiet (MI)

Beschreibung Bauvorhaben:

• Abmessungen 14,50 m x 8,00 m
• Bebauung EG, OG, DG (2 Vollgeschosse)
• GR1 118,96 m² (Wohnhaus + Loggia)
• GR2 140,83 m²
• GRZ 0,797
• Wandhöhe: gartenseitig zwischen 5,12m und 6,20 m,

        straßenseitig zwischen 5,10 m und 6,24 m

• Firsthöhe (ausgehend vom Straßenniveau): 9,15m

Baurechtliche Beurteilung:

• Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.
• Vergleichsobjekt: Fl.Nr.439/1 (Uneringer Straße 6). Vgl. dazu Luftbild in Anlage.
• Fl.Nr.439/1 mit den Abmessungen 17,95m x 11,95 m, 2 Vollgeschosse, Wandhöhe: 5,50 m bezogen auf Grundstücksniveau (das Straßenniveau liegt nochmals 1,45 m tiefer), Firsthöhe: 10,26 m.
• Das Bauvorhaben benötigt eine Abweichung von den Abstandsflächen nach Art. 63 BayBO, weil die Abstandsfläche straßenseitig um rund 0,80 m über die Straßenmitte hinausgeht.

Sonstiges:

• Das Grundstück ist derzeit  zu einem hohen Grad versiegelt. Nach dem vorliegenden Bauantrag beträgt die neue GRZ für das Gesamtgrundstück 0,797. Die Baunutzungsverordnung empfiehlt für Mischgebiete eine maximale Versieglung von 0,60. Die Verwaltung empfiehlt daher, den Anteil der versiegelten Flächen zu verringern, unter Gesichtspunkte der Zuführung von Niederschlagswasser ins Grundwasser und einer geringeren Wärmeentwicklung im Sommer.
• Der straßenseitige Bereich zwischen Haus und Straße soll nach den Planungen des Antragstellers umgestaltet werden. Die bestehende Treppenanlage mit Podest soll entfernt werden. Dafür sollen eine kleine Treppenanlage und daneben eine Rampe als barrierefreie Zuwegung zum Gehweg entstehen (vgl. Anlage zum Bauantrag).

Beschlussvorschlag

Der Antrag auf Abweichung nach Art. 63 BayBO wird zur Kenntnis genommen.

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, den Anteil der versiegelten Flächen, unter Gesichtspunkte der Zuführung von Niederschlagswasser ins Grundwasser und einer geringeren Wärmeentwicklung im Sommer, zu verringern.

Beschluss

Der Antrag auf Abweichung nach Art. 63 BayBO wird zur Kenntnis genommen.

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, den Anteil der versiegelten Flächen, unter Gesichtspunkte der Zuführung von Niederschlagswasser ins Grundwasser und einer geringeren Wärmeentwicklung im Sommer, zu verringern.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Bauantrag zum Anbau eines Wintergartens und Errichtung einer Doppelgarage mit eingeschossigem Anbau; Bauort: Fl.Nr.977/28, Münchener Str.17a in Seefeld; Bauantrag-Nr.44/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	7

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.977/28
• Grundstücksgröße 321 m²
• Bestand: Doppelhaushälfte, Einzelgarage (zum Abriss vorgesehen)

Planungsrechtliche Grundlagen:

• § 34 BauGB
• Darstellung im Flächennutzungsplan: reines Wohngebiet (WR)

Beschreibung des Bauvorhabens:

• Anbau eines Wintergartens:
• Abmessungen 4,05m x 4,60 m, eingeschossig, GR1 (Anbau ans Haupthaus) 17,95 m², mit Loggia und Absturzsicherung 0,90 m Höhe zurückversetzt
• Neubau einer Doppelgarage mit einem darauf liegendem Wohnhausanbau im OG:
• Abmessungen Doppelgarage im EG 7,50 m x 5,95, unmittelbar an der Nachbargrenze
• Abmessungen im OG Wohnraum, angebaut an das Wohnhaus mit Abmessungen 7,50m x 2,95 m, Abstand zur Nachbargrenze 3,00 m

Baurechtliche Beurteilung:

•   Der Anbau des Wintergartens fügt sich als Anbau an das Haupthaus unproblematisch      ein.
•   Der Garagen- und Wohnraumanbau fügt sich hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung ebenfalls ein.

Dies gilt allerdings nur vorbehaltlich der Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 Abs.9 BayBO. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt konnte nicht abschließend geklärt werden, ob für das Bauvorhaben die abstandsflächenrechtliche Privilegierung für Grenzgaragen als Nicht-Aufenthaltsräume gilt. Problematisch ist vorliegend, dass über der Garage ein Wohnraum errichtet wird. In der Rechtsprechung ist umstritten, ob in diesem Fall für die darunter liegende Garage die abstandsrechtliche Privilegierung bestehen bleibt. Die Klärung der Frage liegt in der Zuständigkeit des Landratsamtes.  

Anlagen:

• Eingabeplan
• Luftbild

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis, dass die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 Abs.9 BayBO im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren für die Grenzgarage und den darüber liegenden Wohnhausanbau durch das Landratsamt Starnberg zu prüfen ist.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis, dass die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 Abs.9 BayBO im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren für die Grenzgarage und den darüber liegenden Wohnhausanbau durch das Landratsamt Starnberg zu prüfen ist.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.107/1- Teilfläche, Reisbichlweg 9 in Unering; Bauantrag-Nr.53/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	8

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.107/1 in Unering, noch zu vermessende Teilfläche

Planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage:

• § 34 BauGB
• Flächennutzungsplan: Dorfgebiet (MD) und Grünfläche

Beschreibung Bauvorhaben:

• Errichtung eines Einfamilienhauses als Anbau an die bestehende Garage
• Ausmaße 6,115 m x 18,40 m in einer Bebauung KG, EG, DG (zwei Vollgeschosse)
• GR 1 (überbaute Fläche nur Haus) 112,5 m²
• Wandhöhe 6,10 m
• Satteldach mit 22 Grad Dachneigung

Baurechtliche Beurteilung:

• Zu Frage 1: Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Landratsamt Starnberg wählte im Ortstermin eine sehr enge Definition der Abgrenzung von Innenbereich und Außenbereich (vgl. Lageplan 1). Danach würde ein Teil des Baukörpers sich im Außenbereich nach § 35 BauGB befinden. Der Verwaltung erscheint es aber vertretbar, eine weitere Definition anzuwenden (vgl. Lageplan 2), nach der sich Baukörper komplett im Innenbereich nach § 34 BauGB befindet. Eine weitere „Ausfaserung“ des Ortsrandes ist nach Rücksprache mit der Bauleitplanung nicht zu befürchten.
•  Zu Frage 2: Eine GR 1 von 112,5 m² ist zulässig. Die etwas größeren Wohnhäuser der Umgebung (Reisbichlweg 6 und Andechser Straße 5) weisen eine Grundfläche von ca. 160 m² auf. Das kleinere Wohnhaus, Reisbichlweg 8, ca. 114 m².
• Zu Frage 3: Eine überbaute Grundstücksfläche zusammen für Wohnhaus und bestehende und dann zukünftig angebaute Garage von 164,5 m² ist zulässig. Vgl. zu Frage 2. Es bestehen Wohnhäuser mit ca.160 m² in der unmittelbaren Nachbarschaft.
• Zu Frage 4: Ein Satteldach mit 22 Grad Dachneigung ist unproblematisch zulässig.
• Zu Frage 5: Eine Wandhöhe von 6,10 m ist zulässig. Das auf dem Grundstück Fl.Nr.107/1 bereits bestehende Wohnhaus weist eine Wandhöhe von 6,50 m auf.

Anlagen:

- Luftbild

- Lageplan 1

- Lageplan 2

- Eingabepläne

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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9. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.107/1 andere Teilfläche, Reisbichlweg 9 in Unering; Bauantrag-Nr.49/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö	Beschließend	9

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.107/1 in Unering, noch zu vermessende andere Teilfläche

Planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage:

• § 34 BauGB
• Flächennutzungsplan: Dorfgebiet (MD) und Grünfläche

Beschreibung Bauvorhaben:

• Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage (Garage nicht Bestandteil des Antrags)
• Ausmaße 10,00m x 13,50m in einer Bebauung KG, EG, OG, D (zwei Vollgeschosse)
• GR 1 (überbaute Fläche nur Haus) 135 m², zzgl. Terrasse 4,00 m x 1,5 m (6,00 m²)
• Wandhöhe 6,09 m, Firsthöhe 8,32 m
• Satteldach mit 24 Grad Dachneigung
• Zufahrt im Norden über eine private Zuwegung von 48,97 m Länge mit einer Breite 3,01 m
• Alternative Zufahrt im Süden über eine private Zuwegung von 55,06 m Länge mit einer Breite 3,50 m

Baurechtliche Beurteilung:

Bereits nach der Beurteilung des Landratsamtes von 2018 befindet sich das Bauvorhaben unzweifelhaft im Bereich § 34 BauGB.

• Zu Frage 1: Das Bauvorhaben ist erschlossen im Sinne Art. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO). Nach Art. 4 Abs.2, Nr.2 BayBO ist im Bereich nach § 34 BauGB eine private Zuwegung mit nicht mehr als 80 m Länge und einer Breite von nicht weniger als 3,00 m ausreichend. Die Zuwegung ist mittels Dienstbarkeit zugunsten des Freistaates Bayern zur Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer des zu errichtenden Hauses zu sichern.
• Zu Frage 2: Die Erschließung ist nach den Vorgaben Art. 4 Abs.2, Nr.2 BayBO genauso gesichert. Zweifelhaft ist allerdings, ob sich die Zufahrt als bauliche Anlage nicht bereits im Außenbereich nach § 35 BauGB befindet (vgl. Lageplan 1, Beurteilung LRA Starnberg). Für diesen Fall greift Art.4 Abs.3. Danach genügt irgendeine rechtlich gesicherte Zufahrt auf einen anderen öffentlich gewidmeten Weg. Der Reisbichlweg ist öffentlich gewidmet als Ortsstraße. Da es sich bei der Zuwegung um eine untergeordnete bauliche Anlage handelt, von der keine vergleichbare Wirkung wie von einem Wohnhaus als Hauptnutzung ausgeht, sieht die Verwaltung die Möglichkeit einer Genehmigung nach § 35 Abs.2 BauGB als sonstiges Bauvorhaben im Außenbereich.  
• Zu Frage 3: Eine GR 1 von 135m² ist zulässig. Die etwas größeren Wohnhäuser der Umgebung (Reisbichlweg 6 und Andechser Straße 5) weisen eine Grundfläche von ca. 160 m² auf. Die Terrasse ist unproblematisch zulässig. Sie wird als eine mit dem Wohnhaus zusammengebaute bauliche Anlage der GR 1 zugerechnet. Eine GR 1 von insgesamt 141 m² ist zulässig.
• Zu Frage 4: Eine Wandhöhe von 6,10 m ist zulässig. Das auf dem Grundstück Fl.Nr.107/1 bereits bestehende Wohnhaus weist eine Wandhöhe von 6,50 m auf.
• Zu Frage 5: Ein Satteldach mit 24 Grad Dachneigung ist unproblematisch zulässig.

Anlagen:

- Luftbild

- Lageplan 1

- Fragenkatalog

- Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass die Zuwegung gegebenenfalls mit einer Dienstbarkeit grundbuchrechtlich zusichern ist.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass die Zuwegung gegebenenfalls mit einer Dienstbarkeit grundbuchrechtlich zusichern ist.

Hier wird die nördliche Zuwegung bevorzugt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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10. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	06.10.2020	ö		10