Datum: 23.03.2021
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Pfarrsaal "Haus Peter und Paul"
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:03 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls der Bauausschusssitzung vom 02.03.2021
2	Antrag auf Nutzungsänderung von Poststelle in Wohnraum; Bauort: Fl.Nr. 250, Hauptstraße 18 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 15/2021
3	Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Einzelgarage und Carport; Bauort: Fl.Nrn. 820/16 und 820/17, Seefelder Straße 9 in Hechendorf, Bauantrag-Nr.16/2021
4	Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr. 538/13, Alte Hauptstraße 5 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 008/2021
5	Bauantrag zur Errichtung eines zweiten Zugangs und Fluchtweg zum Dachgeschoss; Bauort: Fl.Nr. 542/2, Hirtenweg 8 c in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 009-2021
6	Berichterstattung zum Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 5 Einfamilienhäusern Fl.Nrn. 156 und 157 in Meiling
7	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls der Bauausschusssitzung vom 02.03.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö		1

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2. Antrag auf Nutzungsänderung von Poststelle in Wohnraum; Bauort: Fl.Nr. 250, Hauptstraße 18 in Seefeld; Bauantrag-Nr. 15/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Antrag konnte im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art.58 BayBO behandelt werden.

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Einzelgarage und Carport; Bauort: Fl.Nrn. 820/16 und 820/17, Seefelder Straße 9 in Hechendorf, Bauantrag-Nr.16/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.820/16 und 17 in Hechendorf

       - 687,32 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Doppelhauses mit3 Carport-Stellplätzen und Einzelgarage

- in den Abmessungen 14,00 m x 10,50 m und einer Bebauung mit KG, EG, OG, D

  (2 Vollgeschosse)

- GR 1: 147 m²; GR 2: 219,58 m²; GRZ:  0,21/0,32

- GF 294, GFZ: 0,41

- Wandhöhe: zwischen 6,22 und 7,97

- Satteldach 35 Grad Dachneigung, Firsthöhe:9,88 m

- 3 Carport- Stellplätze, Einzelgarage

Baurechtliche Beurteilung:

- Art der Nutzung: FNP: Allgemeines Wohngebiet (WA)

- Maß der baulichen Nutzung: Die Wandhöhe zwischen 6,22 und 7,97m fügt sich in die

  umgebende Bebauung ein.

  Für das Grundstück wurde bereits in der Sitzung 19.12.2020 ein Antrag auf Vorbescheid  

  behandelt und mit zwei freiliegenden Vollgeschossen wurde dieser abgelehnt.  

  Referenzobjekt war das bestehende Doppelhaus Fl.Nr.820/5 und 820/18. Der Antrag

  wurde inzwischen zurückgenommen.

 Bei einem neuerlichen Ortstermin wurde festgestellt, dass im relevanten Umgriff für das

„Einfügen“ nach § 34 BauGB mehrere Objekte mit zwei freiliegenden Vollgeschossen und

 einer Wandhöhe 6,00 m bis 6,50 m vorhanden sind (vgl Fotos). Aufgrund der

Hangsituation fügen sich auch die 7,97 m talseitig ein. Referenzobjekt ist hier das

Nachbarhaus 820/5 und 820/18. Die Beurteilungsgrundlage für den neuen Bauantrag war

entsprechend anzupassen.

- Art.4 BayBO: Die Erschließung ist vorliegend nicht gesichert. Die Zufahrt erfolgt über das   Grundstück Fl.Nr.820/19. Die Antragsteller haben keine Dienstbarkeit im Sinne eines Geh- und Fahrtrechts vorgelegt

-Art. 6 BayBO: Abstandsflächen: Die Antragsteller legen in südlicher Richtung keine

Abstandsflächenübernahme nach Art.6 Abs.2 BayBO auf das Grundstück Fl.Nr.820/19 vor.

Die Abstandsflächen auf den Grundstücke Fl.Nr.820/16 und 820/17 sind nicht eingehalten.

Die Abstandsflächen sind von der Wandhöhe abhängig auf das herzustellende Gelände zu

berechnen. Dies ist vorliegend nicht korrekt erfolgt.

- Stellplätze: Berechnungsgrundlage nach gemeindlicher Stellplatzverordnung: erforderlich sind danach 4 Stellplätze; errichtet und ausgewiesen werden 3 Carport-Stellplätze und eine Einzelgarage. Die 2 Carport-Stellplätze auf den Fl.Nr.820/20 und 820/21 sind rechtlich nicht für das Bauvorhaben gesichert. Es wurde keine entsprechende Dienstbarkeit vorgelegt.

- Fazit: Die Gemeinde kann nach § 36 Absatz.2, Satz1 BauGB das Einvernehmen nur  

  aufgrund des sich nicht Einfügens des Bauvorhabens in die Umgebungsbebauung

  Verweigern. Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

  Vorliegend ist aber die Erschließung nicht gesichert. Nach Rücksprache mit dem LRA  

  Starnberg ist eine fehlende Erschließung als Versagungsgrund beim gemeindlichen

  Einvernehmen zu behandeln.  Daher ist das bauplanungsrechtliche Einvernehmen § 36

  BauGB nicht zu erteilen.

 Hinsichtlich der betroffenen bauordnungsrechtlichen Vorschriften ist ein Hinweis an das  

 Landratsamt aufzunehmen.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabepläne

-Fotos Umgebung

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Starnberg, dass die Erschließung nach Art. 4 BayBO nicht gesichert ist, weil für das Grundstück Fl.Nr.820/19 keine Dienstbarkeit vorgelegt wurde.

Im Übrigen fehlt eine Abstandsflächenübernahme nach Art. 6 Abs.2 BayBO für das Grundstück Fl.Nr.820/19. Die Abstandsflächen sind nicht korrekt berechnet. Weiterhin sind die Carportstellplätze auf den Fl.Nrn.820/20 und 820/21 nicht durch Dienstbarkeiten gesichert.

Sitzungsverlauf

Das Gremium beschließt aufgrund der geänderten Sach- und Rechtslage den Beschlussvorschlag abzuändern:

Der Bauantrag in der Fassung vom 05.03.2021 wird nach § 34 BauGB befürwortet.

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Starnberg, dass die Abstandsflächen für das Bauvorhaben nicht eingehalten sind.

Sodann findet die Abstimmung statt.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Starnberg, dass die Abstandsflächen für das Bauvorhaben nicht eingehalten sind.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr. 538/13, Alte Hauptstraße 5 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 008/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.538/13 in Hechendorf

       - 460 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen und offenen Stellplätzen

- in den Abmessungen 16,00m x 10 m und einer Bebauung mit KG, EG, OG, D

  (2 Vollgeschosse)

- GR 1: 160 m²; GR 2: 325,80 m²; GRZ:  0,71

- GF 320, GFZ: 0,70

- Wandhöhe: max.6,65

- Satteldach 36 Grad Dachneigung, Firsthöhe:9,735 m

- 7 offene Stellplätze

Baurechtliche Beurteilung:

- Art der Nutzung: FNP: Allgemeines Wohngebiet (WA)

- Maß der baulichen Nutzung: Die Wandhöhe von max.6,65 m fügt sich in die umgebende

  Bebauung ein. Referenzmaßstab sind vor allem die Gebäude südöstlich der Alten

  Hauptstraße. Die Hauptstraße bietet eine Zäsur, weil von hier der Hangverlauf

  unterschiedlich stark ist. Südöstlich der Alten Hauptstraße weisen die Hausnummer 1 mit

  6,42 m und die Hausnummer 7 mit 6,95 m vergleichbare Höhenentwicklungen aus.

 Auch wenn die Gebäude nordwestlich der Alten Hauptstraße nicht maßgebend für das „Einfügen“ nach § 34 BauGB sind, prägen sie dennoch das Ortsbild und geben mit 7,51 m bis 9,52 m eine deutlich höhere Bebauung vor.

-Abstandsflächen: Die Antragsteller legen in südlicher Richtung eine Abstandsflächen-  

 übernahme nach Art.6 Abs.2 BayBO vor. Unterzeichner sind die Eigentümer des  

 benachbarten Grundstücks Fl.Nr.538/8. Mit dem Bauantrag wurde ein

 Überlassungsvertrag für das Nachbargrundstück vom 21.12.2020 vorgelegt. Da kein  

 aktueller Grundbuchauszug beigefügt ist, kann nicht geprüft werden, ob die Unterzeichner der Abstandsflächenübernahme noch Eigentümer im Grundbuch und damit zur Übernahme der Abstandsflächen berechtigt sind.

- Stellplätze: Berechnungsgrundlage nach gemeindlicher Stellplatzverordnung: erforderlich sind danach 6,5 Stellplätze; errichtet und ausgewiesen werden 7 offene Stellplätze. Sechs davon auf dem Baugrundstück, einer auf dem Nachbargrundstück 538/8. Die Antragsteller haben keine Grunddienstbarkeit zur Sicherung vorgelegt. Damit ist der Stellplatznachweis nicht erbracht.

- Fazit: Die Gemeinde kann nach § 36 Absatz.2, Satz1 BauGB das Einvernehmen nur  

  aufgrund des sich nicht Einfügens des Bauvorhabens in die Umgebungsbebauung

  Verweigern. Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

  Vorliegend sind mit dem fehlenden Stellplatznachweis und der nicht überprüfbaren  

  Abstandsflächenübernahme zwei Vorschriften des Bauordnungsrechts aus der BayBO

  betroffen.

  Daher ist das bauplanungsrechtliche Einvernehmen § 36 BauGB zu erteilen. Hinsichtlich  

  der betroffenen bauordnungsrechtlichen Vorschriften ist ein Hinweis an das Landratsamt  

  aufzunehmen. Das Landratsamt wird die Beanstandung vornehmen und die

  Baugenehmigung nur nach Klärung erteilen.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass der Stellplatznachweis nicht erbracht ist. Für den Stellplatz Nr.7 ist keine Dienstbarkeit vorgelegt worden. Weiterhin kann nicht geprüft werden, ob die Unterzeichner der Abstandsflächenübernahmeerklärung noch Eigentümer im Grundbuch und damit zur Übernahme der Abstandsflächen berechtigt sind. Zusammen mit dem Bauantrag wurde ein Überlassungsvertrag vorgelegt, der die Überlassung des Eigentums an dem Grundstück 538/8 vorsieht. Ob die Eigentumsumschreibung bereits im Grundbuch vollzogen ist, ist unbekannt.

Sitzungsverlauf

Die Verwaltung führt dazu aus, dass sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt und kein Bebauungsplan existiert. Daher besteht keine Rechtsgrundlage, um die Anordnung der Senkrechtparker und den Versieglungsgrad zu beeinflussen.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass der Stellplatznachweis nicht erbracht ist. Für den Stellplatz Nr.7 ist keine Dienstbarkeit vorgelegt worden. Weiterhin kann nicht geprüft werden, ob die Unterzeichner der Abstandsflächenübernahmeerklärung noch Eigentümer im Grundbuch und damit zur Übernahme der Abstandsflächen berechtigt sind. Zusammen mit dem Bauantrag wurde ein Überlassungsvertrag vorgelegt, der die Überlassung des Eigentums an dem Grundstück 538/8 vorsieht. Ob die Eigentumsumschreibung bereits im Grundbuch vollzogen ist, ist unbekannt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines zweiten Zugangs und Fluchtweg zum Dachgeschoss; Bauort: Fl.Nr. 542/2, Hirtenweg 8 c in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 009-2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.542/2, Hechendorf

       -2.544 m² (WEG)

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Anbau einer Wendeltreppe außen am Haus als 2. Rettungsweg im Dach. Schaffung eines

  Freisitzes

- Höhe der Treppe: 6,50 m; Breite 2,20 m

- Freisitz: 3,50 m x 1,25 m

- Im Dachgeschoss wird als Nutzung „Speicher“ angegeben. Kein Aufenthaltsraum.

Baurechtliche Beurteilung:

- Art der Nutzung: lt. FNP allgemeines Wohngebiet;

- Maß der baulichen Nutzung: Baukörper unverändert, Treppe und Freisitz fügen sich nach § 34 BauGB ein

- Stellplätze: weitere Stellplätze nicht erforderlich, weil keine separate Wohneinheit

  entsteht.

- Art. 6 BayBO: Nach Art. 6 Abs.6 BayBO handelt es sich nicht um untergeordnete Bauteile, weil die Treppe 2,35 m vor die Außenwand hervortritt. Zulässig wären 1,50 m. Damit sind die Bauteile abstandsflächenpflichtig. Ein Nachweis über die Einhaltung der Abstandsflächen wurde nicht erbracht.

- Fazit: Die Gemeinde kann nach § 36 Absatz.2, Satz1 BauGB das Einvernehmen nur  

  aufgrund des sich nicht Einfügens des Bauvorhabens in die Umgebungsbebauung

  Verweigern. Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

  Daher ist das bauplanungsrechtliche Einvernehmen § 36 BauGB zu erteilen. Hinsichtlich  

  der betroffenen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Abstandsflächenrecht) ist ein

  Hinweis an das Landratsamt aufzunehmen. Das Landratsamt wird die Beanstandung

  vornehmen und die Baugenehmigung nur nach Klärung erteilen.

Anlagen:

- Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass der Abstandsflächennachweis nicht erbracht ist.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt, dass der Abstandsflächennachweis nicht erbracht ist.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Berichterstattung zum Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 5 Einfamilienhäusern Fl.Nrn. 156 und 157 in Meiling

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö		6

Sach- und Rechtslage

Grundlage der Einschätzung des Landratsamts in Starnberg war ein neuerlicher Ortstermin bei dem festgestellt wurde, dass die Grundstücke Fl.Nr.156 und 157 Gemarkung Meiling dem Außenbereich nach § 35 BauBG zuzuordnen sind. Die Grundstücke werden nicht als Baulücke im Sinne von § 34 BauGB beurteilt, sie nehmen nicht an der zusammenhängenden bestehenden Bebauung teil. Im Außenbereich ist das Vorhaben nach § 35 Abs.2 BauGB nicht zulässig, weil öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt sind. Namentlich die natürliche Eigenschaft der Landschaft und ihr Erholungswert. Wesensfremd sind der natürlichen Landschaft alle Vorhaben, mit anderer als land- und forstwirtschaftlicher Zweckbestimmung. Auch sei das Entstehen einer Splittersiedlung zu befürchten.

Für Einzelheiten wird auf das Schreiben des Landratsamts vom 16.02.2021 verwiesen. (vgl. Schreiben in Anlage)

 

Beschlussvorschlag

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7. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	23.03.2021	ö		7