Datum: 20.04.2021
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Pfarrsaal "Haus Peter und Paul"
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:06 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls der Bauausschusssitzung vom 23.03.2021
2	Bauantrag zur Errichtung von drei Gauben,eines Balkons und energetischer Dachsanierung; Bauort: Fl.Nr.206, An der Breite 14 in Seefeld; Bauantrag-Nr.11/2021
3	Antrag auf Vorbescheid zur Aufstockung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.145/1, Seeleite 2 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 12/2021
4	Bauantrag zur Anhebung des Kniestocks und energetischer Dachsanierung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.124 und 124/1 , Sestraße 51 und 52 in Hechendorf; Bauanträge-Nr.13/2021 und 14/2021
5	Bauantrag zur Erweiterung eines Lagergebäudes für ein Notstromaggregat mit Zusatztank; Bauort: Fl.Nr.444, Osterfeld, in Unering; Bauantrag-Nr.20/2021
6	Antrag auf Vorbescheid zum Dachausbau an einem bestehenden Gebäude; Bauort: Fl.Nr 824/1, Aubachweg 7 in Hechendorf; Bauantrag 69/2020
7	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls der Bauausschusssitzung vom 23.03.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		1

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2. Bauantrag zur Errichtung von drei Gauben,eines Balkons und energetischer Dachsanierung; Bauort: Fl.Nr.206, An der Breite 14 in Seefeld; Bauantrag-Nr.11/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.206, Gemarkung Oberalting-Seefeld

       - derzeit bebaut mit einem Wohnhaus (Altbestand aus dem Jahr 1968)

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem B-Plan Ortsmitte Teil Süd-Ost (aus dem Jahr 1999)

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Einbau von 2 Gauben straßenseitig und 1 Gaube gartenseitig, Breite je 3,00 m,

   Ansichtsfläche je 4,80 m²

- Dachgeschoss wird nicht zum Vollgeschoss

- energetische Dämmung des Dachs

Baurechtliche Beurteilung:

- Gauben sind nach dem B-Plan ab 30 Grad Dachneigung als verblechte Gauben, mit je 1,50 m Breite und auch als Doppelgaube ohne Zwischenraum (Breite 3,00 m) zulässig.

- es ergibt sich im Hinblick auf die Abstandsflächen das Problem, das Gebäude und die geplanten beiden Gauben straßenseitig, über die Straßenmitte hinaus, Abstandsflächen erfordern. Die begründet sich zum einen damit, dass beim Bau des Hauses 1968 keine Abstandsflächen nach heutigen Maßstäben erforderlich waren. Zum anderen die Gauben nicht mehr untergeordnet im Sinne des Abstandsflächenrechts sind. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt ist für solche Fälle die Möglichkeit zur Erteilung weitreichender Abweichungen nach Art.63 BayBO vorgesehen, um beim Umbau von Altbeständen nicht eine Verschlechterung der Situation mit dem neuen Abstandsflächenrecht seit Februar 2021 zu haben. Die Wohnraumschaffung soll gefördert werden.

Anlagen:

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen wird auch zur Abweichung nach Art.63 BayBO hinsichtlich der Abstandsflächen erteilt, soweit die Satzung der Gemeinde Seefeld zum abweichenden Maß der Abstandsflächentiefe betroffen ist.

Beschluss

Das Einvernehmen wird auch zur Abweichung nach Art.63 BayBO hinsichtlich der Abstandsflächen erteilt, soweit die Satzung der Gemeinde Seefeld zum abweichenden Maß der Abstandsflächentiefe betroffen ist.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Vorbescheid zur Aufstockung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.145/1, Seeleite 2 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 12/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.145/1, Hechendorf

       - derzeit bebaut mit einem Flachdachbungalow

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan Seestraße II

Beschreibung des Bauvorhabens:

       - Abriss des EG, Keller bleibt bestehen

       - Neubau EG und DG

       - Wandhöhe max. 4,75 m, Satteldach mit neuer Dachneigung 30 Grad, Quergiebel durch

       L-Grundriss vorgegeben

       - zusätzliche Einzel- oder Doppelgarage außerhalb des dafür vorgesehenen Bauraums

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- der Antrag auf Vorbescheid fragt in den Fragen 1,2 und 4 die Möglichkeit einer Befreiung nach Art. 31 Abs.2 BauGB von den Festsetzungen des B-Plans Seestraße II ab, hinsichtlich:

- Befreiung von der Festsetzung 5 d) Wandhöhe: anstelle 3,50 m neu 4,75 m

- Befreiung von der Festsetzung 5h) Dachneigung: anstelle 16-23 Grad neu 30 Grad

- Befreiung von der Festsetzung 6a), anstelle dass Garagen nur in den hierfür bezeichneten Flächen errichtet werden dürfen, auch die Errichtung außerhalb der gekennzeichneten Flächen zulässig ist.

- die Verwaltung empfiehlt nach Rücksprache mit dem Sachgebiet Bauleitplanung die Befreiungen zu befürworten. Hintergrund ist, dass drei verschieden Bezugsfälle in der unmittelbaren Nachbarschaft vorliegen, bei denen eine Aufstockung der Bungalows mittels Satteldaches vorgenommen wurde. Es handelt sich um die Anwesen Seeleite 3 und 6 sowie Seestraße 84. Bei unübersichtlicher Genehmigungslage durch das Landratsamt Starnberg kann festgehalten werden, dass Befreiungen für die Wandhöhe zwischen 3,80 m und 5,58 m erteilte wurden. Hinsichtlich der Dachneigung wurde eine Befreiung bis 29 Grad erteilt. Dem Befreiungsantrag für die Garagen kann in beiden Fällen entsprochen werden, weil nachbarrechtliche Interessen nicht tangiert werden.

-in Frage 3 zum Vorbescheid wird die Möglichkeit eines Quergiebels bedingt durch die L-Grundrissform des Baukörpers abgefragt.

- Hierzu trifft der B-Plan keine Festsetzung. Daher ist im Umkehrschluss die Dachgestaltung in L- Form zulässig.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabeplan

- Beiblatt mit Fragen zum Antrag auf Vorbescheid

- Foto

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen  wird auch zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Abweichung von der Festsetzung 5d) bis zu einer Wandhöhe von 4,75 m, Festsetzung 5h) bis zu einer Dachneigung von 30 Grad und Festsetzung 6a) hinsichtlich einer weiteren Einzelgarage im Norden des Grundstücks oder alternativ einer Doppelgarage im südlichen Grundstücksteil erteilt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen  wird auch zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Abweichung von der Festsetzung 5d) bis zu einer Wandhöhe von 4,75 m, Festsetzung 5h) bis zu einer Dachneigung von 30 Grad und Festsetzung 6a) hinsichtlich einer weiteren Einzelgarage im Norden des Grundstücks oder alternativ einer Doppelgarage im südlichen Grundstücksteil erteilt.

Es ergeht der Hinweis an den Bauwerber, bei der Anordnung der Garagen im Rahmen des zeitlich nachfolgenden Bauantrags zu berücksichtigen, dass ein Stauraum von 5,00 m – 6,00 m zwischen den Garagen und der Straßenbegrenzungslinie eingehalten wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Anhebung des Kniestocks und energetischer Dachsanierung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.124 und 124/1 , Sestraße 51 und 52 in Hechendorf; Bauanträge-Nr.13/2021 und 14/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.124 und 124/1 Hechendorf

       - Bestand: Doppelhaus

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem B-Plan Seestraße II

Beschreibung des beider Bauvorhaben:

- energetische Sanierung des Dachs (Dämmung Kaltdachaus den 1970er Jahren)  

verbunden mit Einbringung eines Kniestocks von 0,30 m und Anhebung der Dachneigung auf 33 Grad.

- dadurch Umwandlung des bisherigen Kaltspeichers in einen „Kellerersatzraum“ als Lagerraum. Der entstehende Raum hat keine Aufenthaltsraumqualität.

- Einbau einer Treppe vom EG dann ins DG.

- das DG ist kein VG.

Baurechtliche Beurteilung:

       - die konkret geplante bauliche Veränderung im DG und mit dem Neubau Treppe entspricht

den Festsetzungen des Bebauungsplans. Insbesondere wird die Wandhöhe von 6,00 m bei zwei Vollgeschossen und die Dachneigung von max. 33 Grad sind eingehalten.

- eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB ist dennoch erforderlich, weil der Bebauungsplan eine höchstzulässige GR von 80 m² und eine GF von 160 m² je Doppelhaushälfte festsetzt. Das Doppelhaus bestand allerdings schon vor Aufstellung des Bebauungsplans Seestraße II. Die vorhandene GR je Haushälfte betrug damals 81,74 m² und die GF 163,48 m² je Haushälfte. Diese Abweichung wurde im Rahmen der Aufstellung des B-Plans leider nicht korrekt berücksichtigt. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt Starnberg ist diese Abweichung im Rahmen des vorliegenden Bauantrags mit zur Genehmigung zu beantragen. Da es sich um geringfügige Abweichungen handelt und die Nichtberücksichtigung bei Aufstellung des B-Plans eine unbeabsichtigte Härte darstellt, kann eine Befreiung über § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt werden.

Anlagen:

- Lageplan

-Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Der Bauantrag 13/2021 in der Fassung vom 05.03.2021 wird nach § 30 BauGB befürwortet.

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 c) und d) des Bebauungsplans Seestraße II im Hinblick auf die Überschreitung der GR um 1,74 m² (auf 81,74 m²) und der GF um 3,48 m² (auf 163,48 m²)  erteilt.

2.

Der Bauantrag 14/2021 in der Fassung vom 05.03.2021 wird nach § 30 BauGB befürwortet.

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 c) und d) des Bebauungsplans Seestraße II im Hinblick auf die Überschreitung der GR um 1,74 m² (auf 81,74 m²) und der GF um 3,48 m² (auf 163,48 m²)  erteilt.

Beschluss

Der Bauantrag 13/2021 in der Fassung vom 05.03.2021 wird nach § 30 BauGB befürwortet.

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 c) und d) des Bebauungsplans Seestraße II im Hinblick auf die Überschreitung der GR um 1,74 m² (auf 81,74 m²) und der GF um 3,48 m² (auf 163,48 m²)  erteilt.

Abstimmung: 9:0

2.

Der Bauantrag 14/2021 in der Fassung vom 05.03.2021 wird nach § 30 BauGB befürwortet.

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 c) und d) des Bebauungsplans Seestraße II im Hinblick auf die Überschreitung der GR um 1,74 m² (auf 81,74 m²) und der GF um 3,48 m² (auf 163,48 m²)  erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Erweiterung eines Lagergebäudes für ein Notstromaggregat mit Zusatztank; Bauort: Fl.Nr.444, Osterfeld, in Unering; Bauantrag-Nr.20/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.444, Gemarkung Unering

       - 6.865 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Erweiterung bzw. Anbau an ein bestehendes Lagergebäude zur Unterbringung eines ortsfesten und eines mobilen Notstromaggregats mit einem Zusatztank.

- Anbau: 6,48 m x 8,75 m, eingeschossig, Satteldach in höhengleicher in Verlängerung der Firstlinie des Bestandsgebäudes; mit Tankraum und Raum für Notstromaggregat; ein Sektionaltor.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Nach § 35 Abs. 1, Nr.3 BauGB ist das Vorhaben im Außenbereich zulässig, da öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und da es der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft dient.

Anlagen:

- Lageplan

-Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Vorbescheid zum Dachausbau an einem bestehenden Gebäude; Bauort: Fl.Nr 824/1, Aubachweg 7 in Hechendorf; Bauantrag 69/2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

Mit Schreiben des Landratsamtes Starnberg vom 16.03.2021 (vgl. Anlage) wurde die Gemeinde angeschrieben und um Zustimmung zum Antrag auf Vorbescheid gebeten.

Grundlage des Schreibens ist ein neuerlich durchgeführter Ortstermin des Landratsamtes Starnberg vom 05.02.2021 wurde in Abkehr zu der vorherigen Beurteilung festgestellt, „ dass es sich bei dem  gegenständlichen Grundstück noch um eine Innenbereichslage handelt und die Bauplanungsrechtliche Grundlage daher § 34 BauGB ist.“

Hinsichtlich des „Einfügens“ nach § 34 BauGB in die bestehende Umgebungsbebauung wurde vom Landratsamt das Grundstück Fl.Nr.825, Aubachweg 5 und 5a als Referenzobjekt bestimmt. Dort wurde vor allem eine Wandhöhe von 6,50 m festgestellt.

Daher fügt sich das Bauvorhaben hinsichtlich der Errichtung von 4 Schleppgauben (Breite jeweils 3 m) mit einer Erhöhung des Kniestocks um 0,75 m und einer Dachneigung von 30 Grad (Variante II) ein. Die Erstellung einer Wiederkehr auf der Nordseite mit einer Wandhöhe von 8,50 m als Treppenhaus hingegen nicht.

Hinsichtlich der Errichtung von 4 Schleppgauben mit  einer Erhöhung der Dachneigung auf 35 Grad (Variante I), mit Erstellung einer Wiederkehr auf der Nordseite mit einer Wandhöhe von 8,50 m als Treppenhaus vertritt das Landratsamt die Ansicht, dass sich eine eigenständige Wandhöhe bei den Gauben entwickle und das Gebäude eine dreigeschossige Wirkung erhalte. Damit füge sich ein so gestaltetes Bauvorhaben nicht ein.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabepläne (Varianten I+II)

- Fragenkatalog

- Schreiben des Landratsamts vom 16.03.2021

Beschlussvorschlag

1.

Die Fragen 1 und 4 werden hinsichtlich der Errichtung von 4 Schleppgauben (Breite jeweils 3 m) mit einer Erhöhung des Kniestocks um 0,75 m (Wandhöhe max. 6,56 m) und einer Dachneigung von 30 Grad (Variante II)   befürwortet. Die Erstellung einer Wiederkehr auf der Nordseite mit einer Wandhöhe von 8,50 m als Treppenhaus hingegen wird nicht befürwortet.

2.

Die Frage 1. (Variante I) – 4 Schleppgauben mit 35 Grad Dachneigung, Frage 2. - Erhöhung des Treppenhauses mittels Wiederkehr auf ca. 8,50 m, Frage 3. – Erhöhung der Dachneigung auf 35 Grad werden nicht befürwortet.

.

Beschluss

1.

Die Fragen 1 und 4 werden hinsichtlich der Errichtung von 4 Schleppgauben (Breite jeweils 3 m) mit einer Erhöhung des Kniestocks um 0,75 m (Wandhöhe max. 6,56 m) und einer Dachneigung von 30 Grad (Variante II)   befürwortet. Die Erstellung einer Wiederkehr auf der Nordseite mit einer Wandhöhe von 8,50 m als Treppenhaus hingegen wird nicht befürwortet.

Abstimmung: 9:0

2.

Die Frage 1. (Variante I) – 4.: Schleppgauben mit 35 Grad Dachneigung,

Frage 2.: Erhöhung des Treppenhauses mittels Wiederkehr auf ca. 8,50 m,

und Frage 3.: Erhöhung der Dachneigung auf 35 Grad - werden nicht befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		7