Datum: 27.07.2021
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal der Gemeindeverwaltung
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:20 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 06.07.2021
2	Bauantrag zum Anbau einer Gemüsewaschung, Neubau eines Büros und Nutzungsänderung; Bauort: Fl.Nr.261/8, Hochstadter Str.14 in Unering; Bauantrag-Nr.45/2021
3	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses und eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.182/5 und 182/7, Alte Hauptstraße 65 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.38/2021
4	Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus an ein bestehndes Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.9/1, Eichtalweg 3a in Drößling; Bauantrag-Nr. 40/2021
5	Sonstiges

zum Seitenanfang

1. Genehmigung des Protokolls vom 06.07.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2021	ö		1

zum Seitenanfang

2. Bauantrag zum Anbau einer Gemüsewaschung, Neubau eines Büros und Nutzungsänderung; Bauort: Fl.Nr.261/8, Hochstadter Str.14 in Unering; Bauantrag-Nr.45/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2021	ö	Vorberatung	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.261/8 in Unering

       - Größe 1.012 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

       1. Umnutzung des Bestandes (Schlachterei) in Gemüseverarbeitung:

       - Umnutzung des derzeit als Schlachterei genehmigten Gebäudebereichs in eine   Gemüseverarbeitung (Einzelheiten vgl. Eingabeplan)

2. Anbau einer Gemüsewaschung:

       - Abmessungen 12,77 m x 5,12 m, eingeschossig

       - GR 65,38 m², Nutzfläche 57, 01 m²

       - Wandhöhe 4,79 m bezogen auf die GOK

       - Pultdach Firsthöhe 6,965 bezogen auf die GOK

       3. Neubau Büro:

       - Abmessungen 5,00 m x 4,00 m, GR 20 m²

       - eingeschossig

       - Wandhöhe 2,08 m

       - Satteldach mit Firsthöhe 2,55 m

       

 Antrag auf Abweichung nach Art. 63 BayBO von den gesetzlichen Vorschriften und der Satzung der Gemeinde über abweichende Maße der Abstandsflächen. Zwischen Bestandsgebäude und geplantem Büro Neubau, in einem Bereich von 5,00 m x 0,715 m überdecken sich die Abstandsflächen. Als Begründung gibt der Bauwerber an: „Belichtung und Belüftung gegeben“ und „Büro selbstgenutzt“.

Baurechtliche Beurteilung:

- Bauplanungsrechtlich ist die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens der Erweiterung des Gebäudes zur Direktvermarktung nach § 35 Abs.1 Nr.1 BauGB zu beurteilen und im Rahmen eines mitgezogenen Betriebszweiges dem Landwirtschaftsbegriff gem. § 201 BauGB zuzuordnen

- betreffend den letzten Bauantrag 43/2019 wurde ein Antrag auf Abweichung von den Abstandsflächen Art. 6 BayBO seitens des Landratsamtes Starnberg im Bescheid Az.: 40-B-2019-689-14 für einen Bereich von 0,92 m x 2,31 m genehmigt. 

Anlagen:

- Luftbild und Lageplan

- Eingabeplan 45/2021

-Eingabeplan 43/2019

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen der Gemeinde wird auch zum Antrag auf Abweichung nach art. 63 BayBO von den gesetzlichen Vorschriften Art. 6 BayBO iVm. der Satzung der Gemeinde über abweichende Maße der Abstandsflächen für einem Bereich von 5,00 m x 0,715 m zwischen dem Büroneubau und dem Bestandsgebäude erteilt.

Beschluss

Das Einvernehmen der Gemeinde wird auch zum Antrag auf Abweichung nach art. 63 BayBO von den gesetzlichen Vorschriften Art. 6 BayBO iVm. der Satzung der Gemeinde über abweichende Maße der Abstandsflächen für einem Bereich von 5,00 m x 0,715 m zwischen dem Büroneubau und dem Bestandsgebäude erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses und eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.182/5 und 182/7, Alte Hauptstraße 65 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.38/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2021	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.182/5 und 182/7 in Hechendorf

       - Größe 774 und 767 m², zusammen 1.541 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

       1. Errichtung eines Einfamilienhauses:

       - Abmessungen 9,70 m x 9,70 m, GR 1: 94,09 m²

       - Wandhöhe 6,00 m 

       - Satteldach mit 40,55 Grad Dachneigung

       - Firsthöhe 10,15 m

       - Abstandsflächen vgl. Darstellung im Plan

2. Errichtung eines Mehrfamilienhauses:

- Abmessungen 26,50 m x 11,76 m, GR 1: 311,64 m²

       - Wandhöhe 6,00 m 

       - Satteldach mit 35,21 Grad Dachneigung

       - Firsthöhe 10,15 m

       - Abstandsflächen vgl. Darstellung im Plan

Baurechtliche Beurteilung:

1. Frage aus dem Antrag auf Vorbescheid: Ist das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr.182/7, Haus Nr.65 ein denkmalgeschütztes Gebäude?

Nach Auskunft des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege und Ansicht des Bayernatlas ist das Bestandsgebäude nicht denkmalgeschützt. Dies gilt vorbehaltlich der Tatsache, dass Gebäude auch ohne förmliche Feststellung denkmalschutzrechtlich beachtlich sein können. Daher wird der Antragstellerin empfohlen ein Foto mit der konkreten Abfrage an das Landesamt zu stellen. Die Beurteilung erfolgt in der Regel innerhalb einer Woche. Ansprechpartner ist Herr Knipping, Tel. 089/2114-348.

Im Übrigen kann die Gemeinde nur aufgrund der Vorschriften §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilen bzw. versagen. Vorliegend handelt es sich um eine allgemeine Auskunft in Denkmalsachen, die die Antragstellerin begehrt. Die Frage wird üblicherweise über die Beteiligung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Starnberg im Verfahren geklärt.

2. Frage aus dem Antrag auf Vorbescheid: Ist ein Einfamilienhaus auf dem neu geplanten Grundstück Fl.Nr.182/5 (blaue Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig? 

Ein Einfamilienhaus mit den Abmessungen 9,70 m x 9,70 m, einer Grundfläche von 94,09 m², einer Wandhöhe von 6,00 m, mit einem Satteldach von 40,55 Grad Dachneigung und einer Firsthöhe von 10,15 m fügt sich nach § 34 BauGB unproblematisch ein. Die Berechnung der Abstandsflächen ist auf Grundlage der Satzung der Gemeinde Seefeld über abweichende Maße der Abstandsflächen ist korrekt vorgenommen. Dies gilt vorbehaltlich der zugrunde gelegten Wandhöhe, Giebelhöhe und Dachneigung bei einer ebenen Geländeoberfläche auf dem Grundstück.

3. Frage aus dem Antrag auf Vorbescheid: Ist eine Bebauung auf dem neu geplanten Flurstück Fl.Nr.182/5 und 182/7 (rote Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig?

Das Mehrfamilienhaus orientiert sich hinsichtlich der Abmessungen am Referenzobjekt „Alte Hauptstraße 61“. Dort gibt es Abmessungen mit 26,50 m x 11,76 m. Ausweislich den Genehmigungsunterlagen aus dem Jahr 1964 ist eine Wandhöhe von ca. 5,80 m genehmigt. Eine ganz genaue Bestimmung ist jedoch aufgrund des nicht realistisch eingezeichneten Geländes nicht möglich. 

Zwei weitere mögliche Referenzobjekte sind die Mehrfamilienhäuser Neuhoffweg 4 und 6. Mit Genehmigungsbescheid aus dem Jahr 1997 wurden die Abmessungen von 22,49 m x 12,99 m genehmigt. Die Wandhöhe beträgt 6,20 m.  

4. Frage aus dem Antrag auf Vorbescheid: Ist eine Bebauung in 2. Reihe, Flurstück 182/7 (rote Fläche) generell möglich?

Eine Bebauung in „zweiter Reihe“ wie dargestellt ist möglich. Ein zweiter Baukörper liegt auch immer unmittelbar an der gewidmeten Ortstraße „Neuhoffweg“ an. Die Erschließung ist daher nach Art. 4 BayBO gesichert. Es handelt sich nicht um ein Hinterliegergrundstück.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabeplan zum Antrag auf Vorbescheid

- Fragen zum Antrag auf Vorbescheid

Beschlussvorschlag

Ist das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr.182/7, Haus Nr.65 ein denkmalgeschütztes Gebäude?

Nach Auskunft des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege und Ansicht des Bayernatlas ist das Bestandsgebäude nicht denkmalgeschützt. Dies gilt vorbehaltlich einer noch durchzuführenden konkreten Anfrage der Antragstellerin mittels Fotonachweis beim Landesamt. Ansprechpartner ist Herr Knipping, Tel. 089/2114-348.

Im Übrigen kann die Gemeinde nur aufgrund der Vorschriften §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilen bzw. versagen. Vorliegend handelt es sich um eine allgemeine Auskunft in Denkmalsachen, die die Antragstellerin begehrt. Die Frage wird üblicherweise über die Beteiligung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Starnberg im Verfahren geklärt.

2.

Ist ein Einfamilienhaus auf dem neu geplanten Grundstück Fl.Nr.182/5 (blaue Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig? 

Das Einfamilienhaus ist wie dargestellt nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich in den Abmessungen 9,70 m x 9,70 m, einer Grundfläche von 94,09 m², einer Wandhöhe von 6,00 m, mit einem Satteldach von 40,55 Grad Dachneigung und einer Firsthöhe von 10,15 m zulässig.

Die Berechnung der Abstandsflächen ist auf Grundlage der Satzung der Gemeinde Seefeld über abweichende Maße der Abstandsflächen ist korrekt vorgenommen. Dies gilt vorbehaltlich der zugrunde gelegten Wandhöhe, Giebelhöhe und Dachneigung bei einer ebenen Geländeoberfläche auf dem Grundstück.

3.

Ist eine Bebauung auf dem neu geplanten Flurstück Fl.Nr.182/5 und 182/7 (rote Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig?

Das Mehrfamilienhaus ist wie dargestellt nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich in den Abmessungen 26,50 m x 11,76 m, einer Grundfläche von 311,64 m², einer Wandhöhe von 6,00 m, mit einem Satteldach von 35,21 Grad Dachneigung und einer Firsthöhe von 10,15 m zulässig.

Die Berechnung der Abstandsflächen ist auf Grundlage der Satzung der Gemeinde Seefeld über abweichende Maße der Abstandsflächen ist korrekt vorgenommen. Dies gilt vorbehaltlich der zugrunde gelegten Wandhöhe, Giebelhöhe und Dachneigung bei einer ebenen Geländeoberfläche auf dem Grundstück.

4. 

Ist eine Bebauung in 2. Reihe, Flurstück 182/7 (rote Fläche) generell möglich?

Eine Bebauung in „zweiter Reihe“ wie dargestellt ist zulässig. Die Erschließung ist daher nach Art. 4 BayBO gesichert. Es handelt sich nicht um eine Bebauung in zweiter Reihe.

Beschluss

Ist das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr.182/7, Haus Nr.65 ein denkmalgeschütztes Gebäude?

Nach Auskunft des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege und Ansicht des Bayernatlas ist das Bestandsgebäude nicht denkmalgeschützt. Dies gilt vorbehaltlich einer noch durchzuführenden konkreten Anfrage der Antragstellerin mittels Fotonachweis beim Landesamt. Ansprechpartner ist Herr Knipping, Tel. 089/2114-348.

Im Übrigen kann die Gemeinde nur aufgrund der Vorschriften §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilen bzw. versagen. Vorliegend handelt es sich um eine allgemeine Auskunft in Denkmalsachen, die die Antragstellerin begehrt. Die Frage wird üblicherweise über die Beteiligung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Starnberg im Verfahren geklärt.

2.

Ist ein Einfamilienhaus auf dem neu geplanten Grundstück Fl.Nr.182/5 (blaue Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig? 

Das Einfamilienhaus ist wie dargestellt nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich in den Abmessungen 9,70 m x 9,70 m, einer Grundfläche von 94,09 m², einer Wandhöhe von 6,00 m, mit einem Satteldach von 40,55 Grad Dachneigung und einer Firsthöhe von 10,15 m zulässig.

Die Berechnung der Abstandsflächen ist auf Grundlage der Satzung der Gemeinde Seefeld über abweichende Maße der Abstandsflächen ist korrekt vorgenommen. Dies gilt vorbehaltlich der zugrunde gelegten Wandhöhe, Giebelhöhe und Dachneigung bei einer ebenen Geländeoberfläche auf dem Grundstück.

3.

Ist eine Bebauung auf dem neu geplanten Flurstück Fl.Nr.182/5 und 182/7 (rote Fläche), wie in der beiliegenden Zeichnung dargestellt zulässig?

Das Mehrfamilienhaus ist wie dargestellt nach § 34 BauGB bauplanungsrechtlich in den Abmessungen 26,50 m x 11,76 m, einer Grundfläche von 311,64 m², einer Wandhöhe von 6,00 m, mit einem Satteldach von 35,21 Grad Dachneigung und einer Firsthöhe von 10,15 m zulässig.

Die Berechnung der Abstandsflächen ist auf Grundlage der Satzung der Gemeinde Seefeld über abweichende Maße der Abstandsflächen ist korrekt vorgenommen. Dies gilt vorbehaltlich der zugrunde gelegten Wandhöhe, Giebelhöhe und Dachneigung bei einer ebenen Geländeoberfläche auf dem Grundstück.

4. 

Ist eine Bebauung in 2. Reihe, Flurstück 182/7 (rote Fläche) generell möglich?

Eine Bebauung in „zweiter Reihe“ wie dargestellt ist zulässig. Die Erschließung ist daher nach Art. 4 BayBO gesichert. Es handelt sich nicht um eine Bebauung in zweiter Reihe. 

Es ergeht der Hinweis an die Antragstellerin, dass die Stellplätze für das Einfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus in einer gemeinsamen Tiefgarage abgebildet werden sollen und aufgrund der nicht asphaltierten Fahrbahn im „Neuhoffweg“, die Zufahrt zur Tiefgarage so nah wie möglich an die „Alte Hauptstraße“ gelegt werden soll.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

4. Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus an ein bestehndes Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.9/1, Eichtalweg 3a in Drößling; Bauantrag-Nr. 40/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2021	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.9/1 in Drößling

       - Größe 625 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

       - Anbau in den Abmessungen 13,58 m x 7,61 m mit einer Bebauung UG, EG, DG 

       - GR 1: 104,40 m², bestehendes Wohnhaus GR 1: 92,59 m², zusammen: 196,99, also eine 

        GRZ von 0,315

       - GR 2: 374,09 m, GRZ 2: 0,60

-Wandhöhe: 5,76 m (vom geplanten Gelände bis zur Oberkante Attika); zzgl.   Absturzsicherung 0,90 m Absturzsicherung und zzgl. Laternengeschoss mit Oberkante 8,025 m

-Flachdach mit Dachterrasse, Laternengeschoss als Austritt und Küche mit Walmdach 2 Grad Dachneigung, Firsthöhe bei 8,09 m 

Baurechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein. Die Wandhöhe des   Laternengeschoss mit 8,025 m findet in der bestehenden Bebauung eine Referenz beim Einfamilienhaus Eichtalweg 1a (Baugenehmigung von 1995). Bei vergleichbarer Hangsituation liegt dort eine Wandhöhe von rund 8,50 m vor und ebenfalls gartenseitig ein dreigeschossiges Erscheinungsbild (vgl. Eingabeplan).

- die Abstandsflächen nach der Satzung der Gemeinde Seefeld sind nicht eingehalten. Es liegen aber die erforderlichen Abstandsflächenübernahmen durch die betroffenen Nachbarn vor. Zusätzlich hat der Antragsteller einen Antrag auf Abweichung on den gesetzlichen Vorschriften des Abstandsflächenrechts aus art. 6 BayBO in Verbindung mit der Satzung der Gemeinde Seefeld nach Art. 63 BayBO gestellt. 

- Die Nachbarunterschriften liegen vollständig vor.

Anlagen:

- Lageplan

- Eingabeplan 

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Gegenüber dem vorgelegtem Bauantrag mit modernem Erscheinungsbild des Anbaus werden Bedenken wegen des Ortsbilds und einer Bezugsfallwirkung in Drößling geäußert. Da aber keine verunstaltende Wirkung vorliegt, und die absoluten Abmessungen sich nach § 34 BauGB nicht klar nicht einfügen, erteilt der Bauausschuss sein Einvernehmen trotz Bedenken.

Beschluss

Es ergeht der Hinweis an die Antragsteller, dass eine alternative Planung mit einem Satteldach eine energetische Nutzung von PV-Anlagen ermöglichen würde.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2021	ö		5

Sitzungsverlauf