Datum: 18.01.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Pfarrsaal "Haus Peter und Paul"
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:11 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 14.12.2021
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.872/34, An der Beermahd in Hechendorf; Bauantrag-Nr.81/2021
3	Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.492, Günteringer Str.17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.79/2021
4	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz; Bauort: Fl.Nr. 492, Günteringer Straße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.80/2021
5	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.18, Am Weiher 8 in Unering; Bauantrag-Nr.78/2021
6	Tektur EDEKA-Supermarkt; Bauort: Fl.Nr.223/2,222, 222/3,221,221/3, Hauptstraße 40 in Seefeld; Bauntrag-Nr.82/2021
7	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 14.12.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö		1

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.872/34, An der Beermahd in Hechendorf; Bauantrag-Nr.81/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.872/34, Hechendorf

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. dem Bebauungsplan „Beermahd Nord“

Beschreibung des Bauvorhabens:

Geplant sind der Abbruch des bestehenden Wohnhauses und Erstellung eines neuen Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, Doppelgarage und Stellplätzen. Das Gebäude soll mit zwei Vollgeschossen und Satteldach ausgeführt werden. Die Abmessungen sind mit 14,60 m x 11,60 m geplant. Dies entspricht einer GR 1 von 169,36 m². Die Firstrichtung ist parallel zur Straße vorgesehen. 

Dazu stellt der Antragsteller folgende Fragen:

1.

Ist eine Befreiung von der Firstrichtung auf dem oben genannten Grundstück zulässig?

2.

Ist eine Befreiung von der Baugrenze auf dem oben genannten Grundstück zulässig, unter der Bedingung, dass es keine Mehrung der Grundfläche gibt?

3.

Ist ein Wohnhaus in der Größe 14,60 m x11,60 m und der daraus resultierenden Grundfläche von 169,36 m² auf dem oben genannten Grundstückplanungsrechtlich zulässig?

4.

Ist eine Doppelgarage in der Größe 6,00 m x 7,00 m und der daraus resultierenden Grundfläche von 42,00 m² auf dem oben genannten Grundstück planungsrechtlich zulässig?

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1:

Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen vor. Der Bebauungsplan setzt die Firstrichtung von NW nach SO in einem 90 Grad Winkel zur Ortstraße fest. Diese Festsetzung folgt der Bestandssituation, weil das bestehende Wohnhaus bereits bei Aufstellung des B-Plans vorhanden war. 

Der B-Plan setzt sämtliche anderen Firstrichtungen der Gebäude östlich der Ortsstraße „An der Beermahd“ jedoch von SW nach NO, parallel zum Straßenverlauf der Ortsstraße fest. Einzige Ausnahme bildet das bestehende Wohnhaus.

Die abweichende Firstrichtung für das bestehende Wohnhaus gehört vorliegend nicht zu den Grundzügen der Planung. Eher im Gegenteil, weil der planerische Wille zum Ausdruck kommt, die Firstrichtung parallel zur Ortstraße festzusetzen. Es handelt sich bei der Festsetzung um eine unbeabsichtigte Härte. Die abweichende Firstrichtung ist insoweit am bestehenden Wohnhaus orientiert worden. Beim Nachbargrundstück 872/35 wurde der First bei einem auch schon bestehenden Wohnhaus parallel zur Straße festgesetzt. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum beim antragsgegenständlichen Grundstück nicht ebenso vorgegangen wurde.

Zu Frage 2:

Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen vor. Eine Verschiebung der Baugrenze um 4, 00 m x 11,60 m nach Südwesten, ohne Mehrung der festgesetzten Grundfläche von 170 m² ist zulässig.

Die Grundzüge der Planung sind nicht verletzt. Alle übrigen Bauräume östlich der Ortstraße „An der Beermahd“ sind längsseitig parallel zur Straße ausgerichtet. Nur beim antragsgegenständlichen Grundstück wurde abweichend verfahren. Der planerische Wille in seinen Grundzügen ist jedoch mit der längsseitig parallelen Ausrichtung grundsätzlich deutlich erkennbar.

Auch hier wurde vermutlich wiederum das Bestandsgebäude berücksichtigt. Es handelt sich um eine unbeabsichtigte Härte, die einen Abriss und eine Neubebauung zum damaligen Zeitpunkt nicht berücksichtigte.

Zu Frage 3:

Nach der Festsetzung des B-Plans ist eine maximale GR 1 von 170m² zulässig. Daher ist das geplante Wohnhaus mit 169,36 m² zulässig.

Zu Frage 4:

Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB liegen vor. Der B-Plan setzt bereits eine Einzelgarage zusammenhängend mit dem bestehenden Wohnhaus fest. Darüber hinaus setzt er fest, dass Garagen nur in den dafür vorgesehenen Flächen und den Bauräumen zulässig sein sollen.

Die Grundzüge der Planung sind nicht verletzt. Wo dies aus Platzgründen möglich ist, lässt der Be-Plan solitär stehende Doppelgaragen auf den Baugrundstücken zu. Beispiele sind die Grundstücke 872/37, 872,38, 872/32, 872/30 und 872/29. 

Die Errichtung einer Doppelgarage wird vorliegend erst durch die beantragte Verschiebung der Baugrenze möglich. Vorher war dies aus Platzgründen nicht möglich, weil die Positionierung des bestehenden Wohnhauses keine Doppelgarage zuließ. Auch hier liegt eine unbeabsichtigte Härte vor, bzw. die Befreiung für die Doppelgarage ist städtebaulich vertretbar.

Anlagen:

- Eingabeplan, Lageplan, Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.492, Günteringer Str.17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.79/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.492, Hechendorf

       - derzeit bebaut mit einem Wohnhaus (hervorgegangen aus einer alten Hofstelle)

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

       - genehmigter Vorbescheid (40-B-2020-32-14) vom 23.04.2020

- Bauantrag zuletzt positiv behandelt in der Sitzung vom 14.09.2021; der Bauantrag wurde beim Landratsamt Starnberg zurückgenommen; ein Wechsel des Architekten fand statt.  

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Abmessungen 14,64 m x 8,74 (zuvor 14,50 m x 8,50 m) mit einer Bebauung KG, EG, DG (2 Vollgeschosse)

- GR 1: 127,95 zzgl. drei Terrassen von insges. 45,4 m² (zuvor 123,25 m² ohne Terrassen)

- Geschossfläche: 255,91m² (zuvor 247 m²)

       - Wandhöhe max. 5,44 m (zuvor 5,57 m), bei den Quergiebeln: 5,63 m (zuvor 6,10 m)

       - Firsthöhe 7,64 m (zuvor 7,70 m)

       - Wohnfläche 244,20 m² (zuvor 213,90 m²) 

       - 2 Stellplätze und 2 Garage

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein.

- Die Vorgaben des Vorbescheids sind eingehalten.

- Die Garage für die DHH 2 steht in entgegengesetzter Richtung zur Straße und wird über die Zufahrt an der Nordseite des Grundstücks erschlossen. Hintergrund ist, dass der Stellplatz für DHH 2 nicht vor der Zufahrt der Garage liegen darf, weil die Garage separat anfahrbar sein muss. Auf Anfrage wurde bestätigt, dass das Landratsamt in Starnberg die im Bauantrag geplante Zufahrtssituation billigt, weil die Schleppkurven (vgl. Darstellung in Anlage) die Mindestfahrspurflächen nach der GaStellV einhalten.

- Die Abstandsflächen nach Satzung der Gemeinde werden eingehalten.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Darstellung Schleppkurven

- Vorbescheid (40-B-2020-32-14) vom 23.04.2020 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz; Bauort: Fl.Nr. 492, Günteringer Straße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.80/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.492, Hechendorf

       - derzeit bebaut mit einem Wohnhaus (hervorgegangen aus einer alten Hofstelle)

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

       - genehmigter Vorbescheid (40-B-2020-32-14) vom 23.04.2020

- Bauantrag zuletzt positiv behandelt in der Sitzung vom 14.09.2021; der Bauantrag wurde beim Landratsamt Starnberg zurückgenommen; ein Wechsel des Architekten fand statt.  

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Abmessungen 8,99 m x 7,49 m (zuvor 8,90 m x 7,50 m) mit einer Bebauung KG, EG, DG (2 Vollgeschosse)

       - GR 1: 67,34 m² zzgl. Terrasse 32,57 m² (zuvor 66,75 m² ohne Terrasse), 

- Geschossfläche: 134,67 m² (zuvor 133,50 m²)

       - Wandhöhe max. 5,20 m (zuvor 5,75 m)

       - Firsthöhe 7,16 m (zuvor 7,35 m)

       - Wohnfläche 122,39 m² (zuvor 117,5 m²)

       - 1 Stellplatz und 1 Garage

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein

- Die Vorgaben des Vorbescheids sind eingehalten. 

- Zur Anfahrbarkeit von Stellplatz und Garage vgl. Darstellung Schleppkurven.

Anlagen:

- Eingabeplan 

- Darstellung Schleppkurven

- Vorbescheid (40-B-2020-32-14) vom 23.04.2020 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.18, Am Weiher 8 in Unering; Bauantrag-Nr.78/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.18, Unering

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

Geplant sind der Abbruch des bestehenden alten Bauernhauses (Wohnteil und Futterlager), als Stammstelle des Hofes, und der Neubau eines Mehrfamilienhauses. Gegenüber der dem bestehenden Gebäude soll der Neubau verkleinert werden. Die neuen Abmessungen sollen 21,00 m x 16,00 m betragen mit einer Bebauung KG, EG, OG und Dach. Es sollen acht Wohnungen mit 13 Stellplätzen und Kinderspielplatz entstehen. Die Grundfläche ist mit 336 m² geplant. Die Wandhöhe soll 6,40 m und die Firsthöhe 11,04 m betragen. 

Dazu stellt der Antragsteller folgende Fragen:

1.

Ist das Gebäude wie im Lageplan dargestellt planungsrechtlich zulässig?

2.

Ist das Wohngebäude planungsrechtlich mit einer Grundfläche von 336 m² zulässig?

3.

Ist das Wohngebäude mit einer maximalen Wandhöhe von 6,40 m planungsrechtlich zulässig?

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1:

Der im Eingabeplan zur Neubebauung vorgesehene Teilbereich des Grundstücks Fl.Nr.18 ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Derzeit befindet sich auf dem Grundstücksteil die Stammhofstelle, ein Gebäude mit einem Wohnbereich (Hausnummer 8) und mit einem Futterlager. Durch die teilweise Wohnnutzung des Gebäudes findet auch nach einem Abriss eine Nachprägung des Grundstücks als nicht alleine landwirtschaftliche Nutzung statt.

Der Teilbereich des Grundstücks ist von drei Seiten bereits mit Wohnbebauung umgeben. Der Abstand zwischen dem bestehenden Wohnhaus am Weiher 6 und der Hochstadter Straße beträgt ca. 70 m. Es besteht eine Privatstraße auf dem Grundstück Fl.Nr.18, zwischen Hochstadter Straße und Johann-Michael-Fischer Weg, die eine Zäsur zu den übrigen Wirtschaftsgebäuden und Fahrsilo bildet und definitiv die Grenze zum Außenbereich darstellt.

Zu Frage 2:

Die überbaute Grundfläche ist hinsichtlich des „Einfügens“ nach § 34 BauGB nur sekundäres Kriterium. Grundsätzlich ist entscheidend, ob sich die absoluten Maße des Baukörpers (Länge, Breite und Höhe) in die bestehende Umgebungsbebauung einfügen.

Vorliegend scheint eine Berücksichtigung der überbauten Grundfläche jedoch durchaus zweckmäßig, weil in der näheren Umgebung zwar größere Baukörper vorhanden sind, diese aber zum Teil aufgrund ihrer landwirtschaftlichen Entstehungsgeschichte von typischen Wohnhäusern abweichende absolute Abmessungen aufweisen.

Ein Beispiel hierfür sind die beiden zusammengebauten Wohngebäude „Am Weiher“ Nr.2 und 4. Dabei dürfte es sich um ein ehemaliges Wohnhaus und einen angebauten, inzwischen zum Wohngebäude umgebauten, Stall handeln. Jedes Gebäude für sich genommen erreicht nicht die Abmessungen des antragsgegenständlichen Mehrfamilienhauses. Die überbaute Grundfläche beträgt jedoch zusammen ca. 348,20 m².

Auch die Hofstelle Hochstadter Straße 1 (Fl.Nr.11 und 13) weist eine GR von 666,53 m² auf.

Auch ist die Nachwirkung der Größe des derzeit bestehenden Bauernhauses auf dem Baugrundstück mit seiner Nachwirkung für eine Neugenehmigung zu berücksichtigen.

Die geplante Grundfläche von 336 m² fügt sich daher ein.

Zu Frage 3:

Als Referenzobjekt können wiederum die beiden zusammengebauten Wohnhäuser „Am Weiher“ Nr.2 und 4 herangezogen werden. Hier ist eine Wandhöhe von 6,48 m anzutreffen. Die Bauweise mit EG, OD und einem Dachgeschoss ist durchaus ortsüblich für den Gemeindeteil Unering.

Die geplante Wandhöhe von 6,40 m fügt sich daher ein.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Tektur EDEKA-Supermarkt; Bauort: Fl.Nr.223/2,222, 222/3,221,221/3, Hauptstraße 40 in Seefeld; Bauntrag-Nr.82/2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

• Fl.Nr.223/2, 222, 223/3, 221, 221/3, Hauptstraße 40 in Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

• Vorhabenbezogener B-Plan „Einkaufsmarkt Seefeld“

Baubeschreibung:

Gegenstand der Tektur ist der Einbau einer Kühlanlage mit Außenverflüssiger, einer Klimaanlage und eines Lüftungsgeräts im rückwärtigen, d.h. straßenabgewandten Teils des Bestandsbaus.
die Montage erfolgt als Wandmontage; zusätzlich wird eine frei auskragende Gitterrosteinfassung angebracht.
Abmessungen der Gitterrosteinfassung: 2,65 m Tiefe, Höhe 2,04 m und Breite 20,83 m
die bestehenden vier rückwärtigen Fenster werden zugemauert. 
für die Kühlanlage wird ein Lärmpegel von 40dbA (Schaldruckpegel in 5 m zum Gerät) angegeben.
Die Anlagen sind technischer Teil des Einkaufsmarktes als Sonderbau und somit auch nach den Vorschriften für Sonderbauten zu prüfen.
die Baugrenze wird um ca. 0,65 m auf einer Breite von ca. 12,00m durch einen Teil der technischen Anlagen überschritten. 

Baurechtliche Beurteilung:

Die Anlage sind technischer Teil des Einkaufsmarktes als Sonderbau und somit auch nach den Vorschriften für Sonderbauten zu prüfen. Das Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde, übernimmt daher insbesondere die Prüfung der schaltechnischen Zulässigkeit.
• Der B-Plan enthält keine Festsetzungen zu schalltechnischen Richtwerten
• In den schallschutztechnischen Gutachten zum B-Plan wurde festgestellt, dass das Gebiet im Geltungsbereich (drei Wohnungen) hinsichtlich der Immissionsgrenzwerte analog eines Mischgebietes zu behandeln ist. Für ein Mischgebiet gelten folgende Grenzwerte: tags 60dbA und nachts 45 dbA. 
• Für das umliegende allgemeine Wohngebiet gelten die Grenzwerte von tags 55 dbA und nachts 40 dbA
• Die Grenzwerte werden von den geplanten technischen Anlagen eingehalten, vorbehaltlich einer weiteren Prüfung durch die Untere Immissionsschutzbehörde beim Landratsamt in Starnberg.

-         Die teilweise Überschreitung der Baugrenze kann vorliegend aufgrund der geringen Tiefe der Überschreitung als zulässig aufgrund eines insgesamt untergeordnetes Bauteils nach § 23 Abs.3 Satz 2 BauNVO bewertet werden.

Anlagen:

• Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2022	ö		7