Datum: 24.05.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Pfarrsaal "Haus Peter und Paul"
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:06 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 03.05.2022
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 3 Wohngebäuden mit Einzelgaragen und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.545 u. 89/15, Hirtenweg 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.16/2022
3	Bauantrag zur Errichtung eines Vereinshauses am Wörthsee; Fl.Nr.470/18, Wörthseestraße 41 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.18/2022
4	Bauantrag zur Errichtung einer Garage mit Fahrradabstellraum und Lagerraum für Gartengeräte (Änderungseingabeplanung); Bauort: Fl.Nr.872/12, Graf-Toerring-Str.32 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.15/2022
5	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 03.05.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	24.05.2022	ö		1

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 3 Wohngebäuden mit Einzelgaragen und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.545 u. 89/15, Hirtenweg 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.16/2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	24.05.2022	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.545 und 89/15 Hechendorf

       - Grundstücksgröße 1.410 m²

       - Darstellung im FNP: WA (allgemeines Wohngebiet)

- derzeit bebaut mit Wohnhaus, welches zum Abriss vorgesehen ist

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

       - Abriss des bestehenden Wohnhauses

- Neubau Einzelhaus 8,00 m x 10,50 mit GR 84 m², Wandhöhe 6,20, Firsthöhe 8,90m und DN 34 Gard

- Neubau von zwei Doppelhäusern 9,00 m x 15,60 m mit GR 140,40 m², Wandhöhe 6,30 m, Firsthöhe 8,90 m und DN 30 Grad

- Einzelhaus Stellplätze: 1 Garage, 1 Stellplatz

- je Doppelhaushälfte: 1 Garage, 1 Stellplatz

- Zufahrt vom Hirtenweg mit 60,39 m Tiefe bis zur Feuerwehraufstellfläche

- Feuerwehraufstellfläche 9,00 m x 10, 10 m

Fragen zum Antrag auf Vorbescheid (zur Begründung vgl. Fragenkatalog in Anlage):

1.

Sind zwei Doppelhäuser, Baukörper A und B, mit den Ausmaßen 9,00 m x15,60 m und der daraus resultierenden Grundfläche von je 140,40 m², sowie einer geplanten Wandhöhe von 6,30 m und einer geplanten Firsthöhe von 8,90 m, auf dem oben genannten Grundstück planungsrechtlich zulässig?

2.

Ist ein Einfamilienhaus, Baukörper C, mit den Ausmaßen 8,00 m x 10,50 m und der daraus resultierenden Grundfläche von 84,00 m², sowie einer geplanten Wandhöhe von 6,20 m und einer geplanten Firsthöhe von 8,90 m, auf dem oben genannten Grundstück planungsrechtlich zulässig.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1: 

Die in der Planung dargestellten Doppelhäuser fügen sich nach § 34 BauGB ein. Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 2-6, Fl.Nr.87/5. Beim dortigen Gebäude sind die Abmessungen 18,35 m x 9,90 m, mithin eine GR von 181,35 m², eine Wandhöhe von 6,05 m und eine Firsthöhe von 8,15 m vorzufinden. Zweites Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 8, Fl.Nr.87/4 mit den Abmessungen 14,50 m x 9,00 m, mithin einer GR von 130,5 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 8,20 m. Beide Referenzobjekte haben das Dachgeschoss nicht ausgebaut, sondern als Speicher.

In der Zusammenschau der beiden Referenzobjekt bewegen sich die beiden Doppelhäuser in der Spanne, in der von einem bauplanungsrechtlichen Einfügen ausgegangen werden kann.

Die moderat höheren Firsthöhen resultiert im Unterschied zu den älteren Bestandsgebäuden aus der gegenwärtigen Notwendig auch das Dachgeschoss zu nutzen und nicht als Kaltspeicher ohne Standhöhe zu belassen. Dies wird durch eine steilere Dachneigung als früher erreicht. Die Schaffung von Wohnraum im Dachgeschoss entspricht den gesetzgeberischen Zielen zur Schaffung von Wohnraum und dem schonenden Umgang mit Flächen. Es gilt der Grundsatz: Innenentwicklung vor Außenentwicklung.

Zu Frage 2:

Das in der Planung dargestellte Einfamilienhaus fügt sich nach § 34 BauGB ein. Referenzobjekt ist hier das Wohngebäude Hirtenweg 11, Fl.Nr.89/8. Es handelt sich ebenfalls um ein Einzelhaus. Es hat die Abmessungen 10,10 m x 13,71 m, mithin eine GR von 138,47 m², eine Wandhöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 9,40 m. Bei 2 Vollgeschossen ist das Dachgeschoss ebenfalls nur als Speicher ausgebildet. 

Von den absoluten Maßen fügt sich daher das Einzelhaus unproblematisch ein.

Auch hier ist im Antrag auf Vorbescheid eine steilere Dachneigung mit 34 Grad vorzufinden. Dies begründet sich vorliegend ebenfalls mit der Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken.

Erschließung nach Art.4 BayBO:

Die Erschließung der Baugrundstücke von nicht unbedeutender Tiefe von 109,37 m wurde im Vorgang zur Stellung des Antrags auf Vorbescheid mit dem Baubereich des Landratsamtes und der Brandschutzdienststelle des Landratsamtes abgeklärt. Dabei wurde die Feuerwehr Hechendorf mit einem Fahrversuch vor Ort einbezogen. Danach wurde die brandschutzrechtliche Situation als unter zwei Bedingungen unbedenklich bestätigt. Die Schaffung einer Feuerwehaufstellfläche mit 9,00 m x 10, 10 m. Diese ist in den Plänen vorgesehen. Weiterhin müsste im Bereich der Grundstückszufahrt vom Unterfeldweg in Teilen ein absolutes Haltverbot durch die Gemeinde angeordnet werden. Hier sind zumindest keine verkehrsrechtlich entgegenstehenden Gründe zu finden.

Zusammenfassung:

Die Wohngebäude des Gesamtvorhabens fügen sich in die bereits vorhanden Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB. Aus Sicht der Verwaltung ist kein städtebaulicher Grund für ein bauleitplanerisches Tätigwerden der Gemeinde gegeben. Fragen zu Stellplätzen und Erschließung sind ausreichend vorab geklärt worden. 

Anlagen:

- Eingabepläne 

- Anschreiben des Architekten und Fragenkatalog

- Stellungnahme Brandschutzstelle LRA

- Stellungnahme FFW Hechendorf

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Vereinshauses am Wörthsee; Fl.Nr.470/18, Wörthseestraße 41 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.18/2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	24.05.2022	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.470/18 Gemarkung Hechendorf

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm B-Plan „Badeplatz am Wörthsee“

Beschreibung des Bauvorhabens:

-Errichtung eines Vereinshauses mit Aufenthaltsraum, Küche und   Übernachtungsmöglichkeit

- Abmessungen 15,20 m x 9,20 zzgl. Außentreppe 4,9 m² in einer Bebauung UG, EG, DG 

- GR 1: 139, 80 m² zzgl. Außentreppe 4,9 m², Terrasse 98,30 m², Dachüberstand 26 m²

- Zugang 10 m²

- Wandhöhe 3,65 m ab Erdgeschoss-Fertigfußboden

- Firsthöhe 6,97 m

- Satteldach 35 Gard Dachneigung 

- 10 Stellplätze auf dem Grundstück

       

Baurechtliche Beurteilung:

-  das Bauvorhaben hält die Vorgaben des B-Plans nach § 30 BauGB nicht ein.

- das Bauvorhaben überschreitet die in Ziffer 3.1 festgesetzte Baugrenze um 2,2 m². der Bauwerber stellt einen Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB. Die Verwaltung empfiehlt den Antrag zu befürworten. Die Überschreitung der Baugrenze ist mit 2,2m² geringfügig und berührt daher nicht die Grundzüge der Planung. Die Überschreitung ist auch städtebaulich vertretbar, weil das Bauteil aufgrund seiner Konstruktion als Stahl- Wendeltreppe nicht so sehr ins Gewicht fällt und die Sichtachse zum See nicht wesentlich stört.

- Im Übrigen werden die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten. Insbesondere gibt der B-Plan in Ziffer 2.2 die Möglichkeit die Festgesetzte GR 1 von 140 m² mit Terrassen, Vordächern und Dachüberständen bis zu 150 m² zu überschreiten. Die Vorgabe wird hier eingehalten.

- Hinsichtlich der Stellplatz Situation ändert sich nichts im Vergleich zum Bestand.

- Zusammenfassend wird die Übernachtung für Kinder- und Jugendgruppen mit dem Bauvorhaben ermöglicht. Insbesondere können dabei hinsichtlich der Unterbringung im Dachgeschoss die aktuellen Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Die Außentreppe dient als zweiter Fluchtweg im Brandfall.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung Ziffer 3.1 des Bebauungsplans „„Badeplatz am Wörthsee“ erteilt, hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenze durch eine Außentreppe um 2,2 m².

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung Ziffer 3.1 des Bebauungsplans „„Badeplatz am Wörthsee“ erteilt, hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenze durch eine Außentreppe um 2,2 m².

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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4. Bauantrag zur Errichtung einer Garage mit Fahrradabstellraum und Lagerraum für Gartengeräte (Änderungseingabeplanung); Bauort: Fl.Nr.872/12, Graf-Toerring-Str.32 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.15/2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	24.05.2022	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.872/12Hechendorf

       - Größe 1.521 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Beermahd Nord“

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Garage: errichtet unmittelbar an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 3,00 m im Mittel bezogen auf das nicht mehr feststellbare Urgelände und das geplante Gelände

- im Einfahrtsbereich beträgt die Wandhöhe 2,20 m und talseitig 3,80 m

- Satteldach

- Nutzungen: Keller = Lagerraum; Erdgeschoss = Garage + Fahrradabstellraum; Dachgeschoss = Kaltspeicher mit Schlupftür

Baurechtliche Beurteilung:

- Baugenehmigung erteilt mit Bescheid vom Landratsamt Starnberg vom 18.05.2015; 

- genehmigt wurde: Garage: an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 2,15 m und talseitig 3,85 m; unterkellert

- aufgrund einer Nachbarbeschwerde wurde die Garage von der unteren Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Starnberg als planabweichend errichtet beanstandet. 

- Vorlage zur Nachgenehmigung mit Bauantrag 03/2021; Erteilung des planungsrechtlichen Einvernehmens der Gemeinde in der Sitzung vom 18.05.2021 unter Hinweis, dass die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs.7 BayBO nicht eingehalten sind, weil eine mittlere Wandhöhe von über 3,00 m dazu führt, dass die Garage nicht abstandsflächenrechtlich privilegiert ist. Rücknahme des Bauantrags im Verfahren gegenüber dem Landratsamt Starnberg.

- nunmehr Vorlage zur erneuten Nachgenehmigung:

- Art der Nutzung: im Schreiben der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.04.2022 und in den Eingabeplänen wurde die Nutzung wie oben angegeben beschrieben; damit handelt es sich nicht um Aufenthaltsräume, so dass diese Voraussetzung Art.6 Abs. 7 BayBO erfüllt ist.

- Mittlere Wandhöhe 3,00 m: im Schreiben der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.04.2022 wird auf das natürliche Gelände als Bezugspunkt abgestellt. Da dieses nicht mehr vorzufinden aufgrund der bereits durchgeführten Baumaßnahme, wird auf die Darstellung des Urgeländes im ursprünglichen Bauantrag verwiesen, welches im jetzt vorgelegten Antrag als neu geplantes Gelände und Bezugspunkt für die mittlere Wandhöhe enthalten ist.

Zusammenfassung:

Da es sich beim Bezugspunkt für die Wandhöhe um eine bauordnungsrechtliche Auslegungsfrage zu Art. 6 Abs.7 BayBO als bauordnungsrechtliche Vorschrift handelt, für die das Landratsamt Starnberg zuständig ist, und die im weiteren Verfahren zu klären ist, kann die Gemeinde das bauplanungsrechtliche Einvernehmen vorliegend erteilen. So geschehen auch zum letzten Antrag auf Genehmigung. 

Anlagen:

- Eingabeplan

- Schreiben der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.04.2022

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	24.05.2022	ö		5