In der Sitzung des Bauausschusses vom 23.11.2021 wurde der Bauantrag behandelt und das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.
Der Antragsteller hatte mit dem Antrag 4 Fragen zur Erteilung von Befreiungen nach § 31 Abs.2 BauGB gestellt:
- zur Überschreitung der Baugrenze im Westen um 3,50 m
- zur Überschreitung der Wandhöhe auf der Ost- und Nordseite um 1,25 m
- zur Erstellung einer Zufahrt zu zwei neu zu errichtenden Stellplätzen im Westen
- zur Überschreitung der GR II
Das Landratsamt Starnberg hat mit Schreiben vom 23.05.2022 mitgeteilt, dass es die Auffassung vertritt, die Gemeinde Seefeld habe das gemeindliche Einvernehmen zu Frage 1 zu Unrecht verweigert. Die Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB zur Überschreitung der Baugrenze im Westen um 3,50 m sei also positiv zu erteilen. Das Landratsamt beabsichtigt daher die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens zu Frage 1 vorzunehmen. Der Gemeinde Seefeld wird unter Fristsetzung bis zum 29.06.2022 Gelegenheit gegeben im Rahmen der Anhörung erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Das Landratsamt begründet seine Ansicht damit, dass „in diesem Bereich (der Überschreitung der Baugrenze im Westen des Grundstücks) die Baugrenzen ohne erkennbares städtebauliches und den Bebauungsplan tragendes Konzept festgesetzt wurden und sich vielmehr eher zufällig an den Bestandsgebäuden orientieren.“ Daher seien die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Befreiung städtebaulich vertretbar.
Die Verwaltung hat das Schreiben des Landratsamtes zum Anlass genommen, die Situation nochmals zu überprüfen.
An der Stelle des mit dem Vorbescheid geplanten Hauses befindet sich derzeit ein bestehendes Wohnhaus, nur eben um 3,50 m nach Osten, also ins Grundstücksinnere hereinversetzt. Der Bebauungsplan orientiert sich mit dem Verlauf der Baugrenze an diesem bestehenden Wohnhaus und an dem weiter nördlich gelegenen Wohnhaus Münchener Straße 4.
Die Geländesituation vor Ort stellt sich sehr spezifisch dar, weil sich das im Antrag auf Vorbescheid geplante Haus in einer Senke befindet. D.h. das Straßenniveau befindet sich ca. auf Höhe Erdgeschossfußboden DG. Zwischen dem Wohnhaus und der Straße befindet sich eine ungesicherte Böschung (vgl. Fotos).
Der Bebauungsplan Ortsmitte-Teil Nordwest berücksichtigt diese Geländesituation, indem er die Baugrenze nicht näher an die Straße heranverlegt, sondern die bestehende straßenseitige Außenwand des jetzigen Wohnhauses aufnimmt.
Nach interner Rücksprache wird die Situation für die Straße und die Böschung so beurteilt, dass ohne statische Sicherung und entsprechenden Nachweis die Sicherheit bei einem Heranrücken der Bebauung um 3,50 m (Baugrenzüberschreitung) für die Straße nicht mehr gewährleistet wäre.
Die Argumente des Landratsamtes verfangen nicht:
Der Bebauungsplan markiert mit seinen Festsetzungen der Höhenlinien auf dem Grundstück eine „Kuhle“. Straßenseitig ist mit Planzeichen sogar die bestehende Abgrabung zur Straße hin dargestellt. Damit wurde die tatsächliche Geländesituation auf dem Grundstück bauleitplanerisch berücksichtigt.
Die Baugrenze entlang der Münchener Straße orientiert sich an den bestehenden Gebäuden und macht an diesen entlang Vor- und Rücksprünge. Somit handelt es sich nicht um eine willkürliche, einzelne Festsetzung.
Städtebauliches Konzept hinter der Festsetzung der Baugrenzen ist es also, die Linie der bestehenden Gebäude aufzunehmen. Hintergrund ist, dass ein näheres Heranrücken an die Ortsstraße „Münchener Straße“ aufgrund der Geländesituation bauleitplanerisch nicht gewollt war.
Anlagen:
- Schreiben des Landratsamtes vom 23.05.2022
- Fotos Gelände Fl.Nr.906/1
- Auszug Bauungsplan Ortsmitte-Teil Nordwest