Datum: 26.07.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:05 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 21.06.2022
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhauses; Bauaort: Fl.Nr.759/1, Graf-Toerring-Str.19 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.29/2022
3	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr. 156 und 157, Nähe Dorfstraße in Meiling; Bauantrag-Nr.26.2022
4	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.492/1 und 602/1, Steinebacher Weg 9 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.23.2022
5	Sonstiges

zum Seitenanfang

1. Genehmigung des Protokolls vom 21.06.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	26.07.2022	ö		1

zum Seitenanfang

2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhauses; Bauaort: Fl.Nr.759/1, Graf-Toerring-Str.19 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.29/2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	26.07.2022	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.759/1 Gemarkung Hechendorf

       - Grundstücksgröße 747 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan Beermahd Süd vom 20.08.1970

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Einfamilienhauses; Einzelheiten zum Baukörper werden durch den Antrag auf Vorbescheid nicht abgefragt.

- Vielmehr stellt der Antragsteller eine Frage zu den Abstandsflächen.

Fragestellung Antrag auf Vorbescheid:

- Dürfen sich die Abstandsflächen eines Neubaus auf dem Grundstück Graf-Toerring-straße 19, Fl.Nr.759/1 bis zur westlichen Grundstücksgrenze und damit direkt bis an die bestehende Grenzgarage auf dem Nachbargrundstück (Fl.Nr.759) erstrecken?

Baurechtliche Beurteilung:

       - Die Grenzgarage auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr.759 ist nicht abstandsflächenrechtlich 

       privilegiert nach Art.6 Abs.7 BayBO, weil Sie länger als 9 m ist. Damit hat Sie eigene     Abstandsflächen, die auf dem Nachbargrundstück des Antragstellers Fl.Nr.759/1 liegen. 

- Im Falle eines Neubaus auf dem Grundstück Fl.Nr.759/1 würden sich die Abstandsfläche der Garage mit der Abstandsfläche des geplanten Wohnhauses überschneiden.

- eine Überschneidung der Abstandsflächen ist grundsätzlich nicht zulässig. Sie dienen der Belichtung, Belüftung und Besonnung und der Gewährleistung des nachbarlichen Friedens.

- eine Übernahme der Abstandsflächen liegt nicht vor.

- Ausnahmsweise kann davon abgewichen werden:

Vorliegend hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in gleichgelagerten Fällen entschieden, dass der rechtswidrige Zustand (das die Abstandsflächen der Grenzgarage ohne Übernahmeerklärung auf dem Nachbargrundstück liegen) nur dazu führt, dass die Grenzgarage einen zu geringen Abstand einhält, nicht aber dazu, dass sich die Abstandsflächen auf das Grundstück des Antragstellers erstrecken und dort von einer in den Abstandsflächen (der Garage ) nicht zulässigen Bebauung freigehalten werden muss. (vgl. Bay VGH Beschluss v 24.03.2022).

- diese Argumentation ist vorliegend schlüssig, weil keine Übernahmeerklärung vorliegt und das Nachbargrundstück dadurch keinen Nachteil erlangen soll, so dass es in seinem Baurecht eingeschränkt ist.

- Zudem handelt es sich bei der Garage nicht um ein Gebäude, welches dem dauernden Aufenthalt von Menschen dient. Daher ist die Wirkung der Verkürzung der Abstandsflächen vorliegend vertretbar. 

Anlagen:

- Eingabepläne

- Beschluss BayVGH

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr. 156 und 157, Nähe Dorfstraße in Meiling; Bauantrag-Nr.26.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	26.07.2022	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Fl.Nr.156 und 157 Meiling mit Größe zusammen 2.770 m²
Behandlung als formlose Bauvoranfrage in der Sitzung 30.06.2020; unter Vorbehalt der Klärung der Einfahrtsituation auf die Dorfstraße, Überprüfung der Möglichkeit der Verringerung der versiegelten Verkehrsflächen und Durchführung einer Bürgerbeteiligung wurde die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens in Aussicht gestellt.
In der Sitzung 24.11.2020 als Antrag auf Vorbescheid behandelt und zur Bürgerbeteiligung zurückgestellt.
In der Sitzung 15.12.2020 wurde der Antrag wieder behandelt. Der Antrag wurde insgesamt nicht in allen Fragen befürwortet. Eine Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken wurde grundsätzlich bejaht. Die Anzahl von 5 Häusern wurde jedoch abgelehnt.
Der Bauantrag wurde vom Bauherrn gegenüber dem Landratsamt vom Bauherrn zurückgezogen, nachdem das Grundstück als Außenbereich eingeschätzt und eine Ablehnung in Aussicht gestellt wurde.
Danach beschloss der Gemeinderat in der Sitzung vom 14.12.2021 die Aufstellung eines Bebauungsplans für die beiden Grundstücke, da das Erfordernis einer geordneten städtebaulichen Entwicklung an dieser Stelle als dringend erforderlich gesehen wurde, um eine geringere städtebauliche Verdichtung (weniger Häusern und größere Grundstücke) zu erreichen.
Am 28.06.2022 wurde nunmehr erneut ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Der Antrag hat die Errichtung von vier Einfamilienhäusern mit Garagen und Stellplätzen zum Gegenstand.

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

• Errichtung von 4 Einfamilienhäusern, jeweils mit Doppelgarage und offenem Stellplatz
• Abmessungen jeweils 11,00 x 8,00 m mit einer Bebauung KG, EG, DG (2 Vollgeschosse)
• GR 88 m² je EFH
• Wandhöhen insgesamt zwischen 5,43 m (bergseitig) und 7,43 m (talseitig)
• Satteldach, symmetrisch, Dachneigung 32 Grad
• Die Verkehrsflächen wurden zugunsten größerer Einzelgrundstücke verringert.

Fragestellung Antrag auf Vorbescheid:

- vgl. Fragenkatalog in Anlage

Baurechtliche Beurteilung:

•         - Frage 1: - Darstellung im Flächennutzungsplan als WA (allgemeines Wohngebiet)

              - umgebende Wohnbebauung vorhanden

              - Erschließung nach Art. 4 BayBO gesichert: Anschluss mittels Privatweges unter

                50 m Länge auf die Dorfstraße baurechtlich gesichert.

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zu Wohnzwecken nach § 34 BauBG ein.

• Frage 2: - Die Bezugsmaße des Referenzobjektes Fl.Nr158/2, Dorfstraße 10 b sind 

                      eingehalten; Grundfläche 88,17 m², Wandhöhe auf das natürliche Gelände 7,37 

                      m und auf das geplante Gelände 6,45 m. 

Die Baukörper fügen sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB ein.

• Frage 3: - Die offene Bauweise als Einfamilienhäuser fügt sich in den Gebietscharakter des Gemeindeteils Meiling ein.

• Frage 4: - Die Grundfläche von 88 m² für das Gebäude zzgl. jeweils einer Terrassenfläche  

                            von 20 m² fügt sich vor dem Referenzobjekt ein (GR 1). Das Referenzobjekt hat            

                            eine Fläche für das Gebäude von 88,17 m² zzgl. einem Balkon von 22,946 m² vom LRA Starnberg genehmigt bekommen. Im Übrigen sind die geplanten Grundstücke größer, als in der ursprünglichen Planung.

Die geplante überbaute Grundfläche von 88 m² zzgl. je eine Terrasse von 20 m² (GR1) fügte sich nach § 34 BauGB ein.

Sonstiges:

Die Verkehrssituation mit der Einfahrt auf die Dorfstraße wurde in Zusammenarbeit mit der Polizeiinspektion Herrsching geprüft. Die positive verkehrliche Einschätzung der Einfahrtsituation durch das vom Antragsteller beauftragte Ingenieur-Büro wurde bestätigt. (vgl. Aktennotiz in Anlage)
Die vom Bauausschuss erwünschte Bürgerbeteiligung in Meiling fand, unter den gegeben Umständen COVID- 19, unter Beteiligung durch Einbeziehung des neu gewählten Ortssprechers Herrn Weiß statt. (vgl. Anschreiben des Architekten)
Hinsichtlich der Versieglungssituation durch die erforderliche Verkehrsfläche konnten keine signifikanten Verbesserungen festgestellt werden. Diese Frage wurde vom Antragsteller nicht zum Gegenstand des Antrages auf Vorbescheid gemacht. Sie ist nicht Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB. Eine Regelung zur Verringerung kann nur über eine Regelung mittels Aufstellung eines Bebauungsplans erreicht werden.
Die Nachbarunterschriften liegen größtenteils vor.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Lagplan

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

4. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.492/1 und 602/1, Steinebacher Weg 9 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.23.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	26.07.2022	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Fl.Nr.492/1, Gemarkung Hechendorf
Größe 685 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

• Errichtung von zwei Einfamilienhäusern, jeweils mit Doppelgarage bzw. Garage und offenem Stellplatz
• Abmessungen jeweils 10,00 x 10,00 m mit einer Bebauung KG, EG, DG (2 Vollgeschosse)
• GR 100 m² je EFH
• Wandhöhen insgesamt zwischen 5,10 m und Firsthöhe 7,60 m 
• Satteldach, symmetrisch, Dachneigung 26,5 Grad
• Die GRZ beträgt 0,29

Fragestellung Antrag auf Vorbescheid:

- vgl. Fragenkatalog in Anlage

Baurechtliche Beurteilung:

       - Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung unproblematisch ein. Zuletzt genehmigt auf den unmittelbaren Nachbargrundstücken wurde der Bau von drei Doppelhäusern mit Bescheid vom 01.07.2022 (Az.: 40-V-2022-22-14). Die Wandhöhen genehmigten Wandhöhe beträgt 5,60m und die Firsthöhe 7,64 m. 

       - die Fragestellung ist beschränkt auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. D.h. bauordnungsrechtliche Fragen wie Erschließung, Stellplätze und Abstandsflächen sind nicht Gegenstand der Prüfung. Nach überschlägiger Prüfung sind hier aber alle Punkte eingehalten.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	26.07.2022	ö		5