Datum: 28.03.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:10 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 14.02.2023
2	Bauantrag zum Einbau eines Heizraumes für eine Hackschnitzelheizung und eines Hackschnitzelbunkers; Bauort: Fl.Nr.49/1,Höhenbergstraße 1 in Drößling; Bauantrag-Nr.05/2023
3	Bauantrag zur Aufstockung eines Anbaus eines bestehenden Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.5/18, Schmiedweg 7 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.03/2023
4	Bauantrag zur Errichtung einer Außentreppe und Dachterrasse bei einem Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.134/5, Roseggerstraße 8a in Seefeld; Bauantrag-Nr.08/2023
5	Bauantrag zur Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.916/10 , Steebstraße 5 in Seefeld; Bauantrag-Nr.02/2023
6	Antrag auf Tektur für zwei Mehrfamilienhäuser; Bauort: Fl.Nr.58,60 u.64/1, Starnberger Str.15 in Drößling; Bauantrag-Nr.04/2023
7	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 14.02.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zum Einbau eines Heizraumes für eine Hackschnitzelheizung und eines Hackschnitzelbunkers; Bauort: Fl.Nr.49/1,Höhenbergstraße 1 in Drößling; Bauantrag-Nr.05/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.49/1, Drößling

       - Größe 3.211 m², derzeit mit einer Hofstelle bebaut

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Einbau einer Hackschnitzelheizung mit 240kW Leistung samt Pufferspeicher und Hackschnitzellager in die bestehende Maschinenhalle

- Errichtung eines Schornsteins, firstnah mit 0,5 m über First; Änderungen am Schornstein sind aufgrund einer erst im Verfahren erfolgenden Beteiligung der Immissionsschutzbehörde beim LRA Starnberg einer Tektur ggf. vorbehalten

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB

- Im Außenbereich sind nach § 35 Abs.1 Nr.1 Vorhaben zulässig, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen

- der Antragsteller ist landwirtschaftlich privilegiert (vgl. Schreiben des Antragstellers in Anlage)

- das Vorhaben dient der Landwirtschaft; es handelt sich um einen sogn. mitgezogenen Betriebsteil, d.h. es kommt darauf an, dass ein enger Zusammenhang mit der land- bzw. Forstwirtschaft besteht; 

- vorliegend handelt es sich um einen verhältnismäßig kleinen Kessel mit 240 kW, der mit Brenngut aus den eigenen Flächen beschickt werden soll

Anlagen:

- Eingabepläne

- Erklärung des Antragstellers zur Privilegierung

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Aufstockung eines Anbaus eines bestehenden Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.5/18, Schmiedweg 7 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.03/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.5/18 Hechendorf

       - Größe 546 m², derzeit mit Wohnhaus und Anbau bebaut

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. 1. Änderung B-Plan „Ortsmitte Hechendorf-Teilbereich B“ vom    11.07.2013

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Aufstockung auf den Anbau eines bestehenden Einfamilienhauses

- Grundfläche der Aufstockung 6,09 m x 2,50 m, 

- Pultdach 12 Grad; First bzw. Außenwandhöhe 5,69 m

- Nutzung: Schlafraum

Baurechtliche Beurteilung:

- Problematisch ist der Umstand, dass die derzeit vorhandene Baugenehmigung aus dem Jahr 1998 nicht den Bestand wiedergibt. Im Jahre 1999 erfolgte die Einreichung einer Tektur hinsichtlich der Vergrößerung des Anbaus auf das heutige Maß, und der Errichtung einer Dachterrasse auf dem Carport mit Verbindungsbrücke zum Wohnhaus. Ausweislich des Schreibens des Landratsamtes vom 13.12.1999 wurde der Bauantrag zurückgenommen.

Eine Genehmigung des Bestandes liegt weder bei der Gemeinde noch beim Landratsamt vor. Da das Haus in der Zwischenzeit verkauft wurde, der Architekt aber derselbe geblieben ist, wurde vom Architekten geäußert, dass sehr wohl eine Genehmigung der Tektur vorläge. Sie soll nachgereicht werden.

-Da der Bauantrag die Aufstockung über dem Anbau zum Gegenstand hat, erfolgt die Beurteilung der planungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit für das Einvernehmen zum Vorhaben, alleine bezogen auf den Anbau und die Aufstockung. Die vergrößerten Ausmaße des Anbaus im Vergleich zur Genehmigung aus dem Jahre 1998 werden daher wie ein Neubau geprüft und nicht als genehmigter Bestand angenommen. Hinsichtlich der Dachterrasse ergeht ein Hinweis an das Landratsamt zur Prüfung der Genehmigung des Bestandes. Gegebenfalls wäre auch dieser Teil in einem gesonderten Bauantrag „nachzugenehmigen“, soweit die Voraussetzung nach dem B-Plan hierfür vorliegen.

- Anbau mit seiner Aufstockung hat eine Grundfläche von 15,23 m². Zusammen mit dem genehmigten Wohnhaus ergibt sich eine GR 1 von 114,97 m². Die Festsetzung de B-Plans wird insoweit eingehalten; die Wandhöhe mit 5,69 m bewegt sich unterhalb der Festsetzung mit 6,20 m; die Baumgrenze wird einzahlten.

- Hinsichtlich der Dachgestaltung beantragt der Bauwerber eine Befreiung von der Festsetzung 5.3 des B-Plans. Dieser sieht Satteldächer mit mittigem First vor. Da das Gebäude aber 1998 bzw, 1999 errichtet wurde, also vor Inkrafttreten des B-Plans am 20.07.2006, konnte das Gebäude nach § 34 BauGB mit einem Pultdach genehmigt werden; ein Ausbau ist daher nur über eine weiter Pultdachlösung mit 12 Grad Dachneigung möglich;

Da es sich um eine Gestaltungsfestsetzung handelt und der Anbau Wohnzwecken dient, schlägt die Verwaltung eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB vor.

- hinsichtlich der Abstandsflächen kommt es zu einer Überschneidung mit dem Nachbarhaus Fl.Nr.6/6, Schmiedweg 9 bzw. die Abstandsfläche liegt mit 14 cm x 34 cm auf dem Nachbargrundstück; der Bauwerber hat hierfür einen Antrag auf Abweichung nach Art.63 BayBO gestellt. Die Gemeinde muss diesem Antrag aufgrund der Geltung der gemeindlichen Abstandsflächensatzung zustimmen.

Die Verwaltung empfiehlt vorliegend die Zustimmung, weil durch die Aufstockung des Anbaus keine faktische Verschlechterung eintritt; die Überscheidung des Abstandsflächen rührt aus dem rechtlichen Umstand her, dass für die Aufstockung des Anbaus die Halbierung der Abstandsfläche nunmehr nach Norden und Westen angesetzt werden muss; dadurch muss nach Osten rechtlich die volle Abstandsfläche abgebildet werden; hieraus resultiert die Überschneidung

Bei dem Nachbarhaus handelt es sich zudem um einen Altbestand, der selbst historisch unter Außerachtlassung des Abstandsflächenrechts fast unmittelbar an die Grenze gesetzt wurde und deswegen nicht konform zur aktuellen abstandsflächenrechtlichen Regelung ist

Der Brandschutz Mindestabstand von 5,00 m bleibt unverändert eingehalten

Eine Verschlechterung für den Nachbarn tritt nicht ein, weil der Anbau nach Norden erfolgt, es handelt sich wie dargestellt um ein rechtliches Problem des Abstandsflächenrechts 

Anlagen:

- Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen wird zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung 5.3 des B-Plans Ortsmitte Hechendorf-Teilbereich B bzgl. der Errichtung eines am Bestand orientierten, fortgesetzten Pultdachs oder eines Flachdachs erteilt.

Die Zustimmung zum Antrag auf Abweichung nach Art.63 BayBO von der Satzung der Gemeinde Seefeld über das abweichende Maß der Abstandsflächentiefe von der Bayerischen Bauordnung wird in Bezug auf die Überschreitung der Grundstücksgrenze und Überschneidung mit dem Nachbargebäude auf dem Grundstück Fl.Nr.6/6 Gemarkung Hechendorf in einem Maß von 14 cm x 34 cm erteilt.

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Starnberg, das für den Bestand in den Bereichen des erdgeschossigen Anbaus (Vergrößerung) und der Dachterrasse keine Genehmigung in der Bauakte vorliegt.

Beschluss

Das Einvernehmen wird zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung 5.3 des B-Plans Ortsmitte Hechendorf-Teilbereich B bzgl. der Errichtung eines am Bestand orientierten, fortgesetzten Pultdachs oder eines Flachdachs erteilt.

Die Zustimmung zum Antrag auf Abweichung nach Art.63 BayBO von der Satzung der Gemeinde Seefeld über das abweichende Maß der Abstandsflächentiefe von der Bayerischen Bauordnung wird in Bezug auf die Überschreitung der Grundstücksgrenze und Überschneidung mit dem Nachbargebäude auf dem Grundstück Fl.Nr.6/6 Gemarkung Hechendorf in einem Maß von  14 cm x 34 cm erteilt.

Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Starnberg, das für den Bestand in den Bereichen des erdgeschossigen Anbaus (Vergrößerung) und der Dachterrasse keine Genehmigung in der Bauakte vorliegt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung einer Außentreppe und Dachterrasse bei einem Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.134/5, Roseggerstraße 8a in Seefeld; Bauantrag-Nr.08/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Beschlussvorschlag

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.916/10 , Steebstraße 5 in Seefeld; Bauantrag-Nr.02/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.916/10, Oberalting-Seefeld

       - Größe 559 m², derzeitiges Wohnhaus zum Abriss vorgesehen

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan Ortsmitte – Teil Süd-West

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage und Stellplätzen in den Abmessungen von 9,25 m x 11,30 m in einer Bebauung KG, EG, OG, Dach (zwei Vollgeschosse)

- GR 1 beträgt 111,73 m², mithin eine GRZ 1 von 0,20

-GR2 beträgt 222,98 m², mithin eine GRZ 2 von 0,40 

- Wandhöhe 6,50 m bezogen auf den im B-Plan angegeben Bezugspunkt 

- Firsthöhe bei 9,39 m 

-Satteldach symmetrisch mit 35 Grad Dachneigung

- zwei Wohneinheit mit je zwei Stellplätzen

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben hält die Festsetzungen A.4. des B-Plans zur Mindestgrundstücksgröße von 600m² für Einzelhäuser (auch ein Mehrfamilienhaus ist in Einzelhaus im Sinne des Baurechts) nicht ein.

-es wurde ein Antrag auf Befreiung von der Festsetzung A.4 gestellt

- die Verwaltung empfiehlt die Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zur Schaffung von Wohnraum; der Argumentation des Antragstellers kann gefolgt werden; offensichtlich wurde das Baugrundstück mit einer Größe von 559 m² aus Versehen nicht als Ausnahme aufgeführt wie andere Grundstücke; 

Anlagen:

- Eingabepläne

- Antrag auf Befreiung

- Auszug B-Plan Festsetzung A.4

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung A.4 des Bebauungsplans Ortsmitte-Teil Südwest in Seefeld erteilt. 

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung A.4 des Bebauungsplans Ortsmitte-Teil Südwest in Seefeld erteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Tektur für zwei Mehrfamilienhäuser; Bauort: Fl.Nr.58,60 u.64/1, Starnberger Str.15 in Drößling; Bauantrag-Nr.04/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.58,60,64/1 Drößling

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Gegenstand der Tektur sind u.a.

- zahlreiche kleinere Abweichungen in der Gestaltung der Fensteröffnungen und der Anzahl und Position der Balkone (Haus 2 Südansicht: 3 Balkone anstelle von 2 Balkonen)

- die Treppenhausaufgänge werden nicht mehr mit Holzverschalung ausgeführt

- Haus 2 erhält im EG eine zusätzliche Wohnung, es sind dann drei anstelle von zwei Wohnungen im EG vorhanden; der Stellplatznachweis hierfür liegt positiv vor

-  im gemeinsamen Untergeschoss mit Tiefgarage und Kelleranteilen für Haus1 und 2 ändert sich die Größe der Kelleranteile, weil die geplante Heizzentrale entfällt; Grund hierfür ist der Anschluss des Objekts an die Nahwärmeversorgung in Drößling

Baurechtliche Beurteilung:

- die Tektur mit den Änderungen fügt sich unproblematisch nach § 34 BauGB ein

Anlagen:

- Eingabepläne Tektur 04/2023

- Eingabeplan genehmigter Bauantrag - Ansichten 47/2020

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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7. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	28.03.2023	ö		7