Datum: 25.07.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:06 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 20.06.2023
2	Bauantrag zur Balkonerneuerung am bestehenden Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.269/9, Aubachstraße 1 in Seefeld; Bauantrag-Nr.21/2023
3	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.104/1, Bahnweg 14 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.25-2023
4	Bauantrag zur Nutzungsänderung und teilw. Rückbau einer Garage; Bauort: Fl.Nr.872/12, Graf-Toerring-Str.32 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.20/2023
5	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 20.06.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	25.07.2023	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Balkonerneuerung am bestehenden Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.269/9, Aubachstraße 1 in Seefeld; Bauantrag-Nr.21/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	25.07.2023	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.269/9, Gemarkung Oberalting-Seefeld

Beschreibung des Bauvorhabens:

-Erneuerung eines bestehenden Balkons durch Abbruch und Neuerrichtung

- Abmessungen 5,40 m x 1,75 m

- Balkon wird über einer Terrasse ausgeführt und überdacht diese teilweise

- Nachbarunterschriften liegen vor

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben ist aufgrund der Ersatzfunktion und Geringfügigkeit untergeordnet.

Anlagen: 

- Eingabeplan mit Lageplan

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.104/1, Bahnweg 14 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.25-2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	25.07.2023	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.104/1, Gemarkung Hechendorf mit 665 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage

- Neubau mit einer Bebauung KG, EG, OG, DG teilw. (2 Vollgeschosse); Abmessungen 9, 00 m x 11,00 m im EG; im UG Abmessungen von 15, 55 m x 5,95 und 8,20 m x 7,65 m

- GR 1 beträgt mithin 155,24 m², die GR 2 beträgt 289, 80 m ² nach § 19 Abs.4 BauNVO; GRZ 1 beträgt damit 0,23

- Wandhöhe straßenseitig 6,00 m und bergseitig 6,00 m, im Osten zum Nachbarn gestuft mit Garage 9,165 m aufgrund des Hangverlaufs

- Satteldach mit 39 Grad DN und Austritt zur Dachterrasse 

- es werden zwei Stellplätze in der Doppelgarage nachgewiesen. 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- für das Bauvorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid des Landratsamtes Starnberg vom 08.08.2016 (Az:40_V-2016-55-14) vor.  Die Vorgaben hinsichtlich Wandhöhe 6,00 m, 2 Vollgeschosse werden eingehalten. Die Wandhöhe ostseitig zum Nachbarn kann aufgrund des natürlich abfallenden Hangverlaufs nicht eingehalten werden; einig die GR 1 von 140 m² aus dem Antrag auf Vorbescheid wird um 15,24 m² überschritten; trotzdem fügt sich das Gebäude ein, weil die relative GRZ als sekundäres Kriterium des Einfügens § 34 BauGB mit 0,23 absolut verträglich ist

-aufgrund des sehr unregelmäßigen Geländes ist das Grundstück schwierig zu bebauen und die Wandhöhen könne nicht an allen Stellen eigehalten werden; ein Abtrag des Geländes ist aufgrund der zwei prägenden Eichen (quercus robur) nicht möglich; 

- die Bäume wurden im Rahmen der gemeindlichen Baumschutzverordnung zusammen mit Herrn Ehrhardt von der Unteren Naturschutzbehörde beim Landratsamt Starnberg begutachtet; nach § 6 Ziffer 2a kann die Gemeinde eine Einzelfallgenehmigung zur Fällung erteilen, wenn ein Anspruch auf Baugenehmigung besteht; nach § 6 Ziffer 3 besteht ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Fällung, wenn ein Baum krank ist;  

- die westliche Eiche ist in gutem Zustand und zeigt eine gute Vitalität und geschlossene Kronenform ohne negative Auffälligkeiten; sie wird im Zuge des Bauvorhabens erhalten; der Bauherr nach Beratung durch die Gemeinde den Baukörper so verändert (L-Bauweise ohne Unterkellerung im Wurzelbereich des Baumes), dass die Erhaltung möglich ist.

- die östliche Eiche hat eine nachlassende Vitalität mit Totholzbildung und großen Astausbrüchen; ein Starkast hängt über die Ortsstraße Bahnweg; er wurde bereits eingekürzt, die Verkehrssicherheit kann aber nicht garantiert werden; im Bereich des Wurzelansatzes sind Anzeichen für eine Erkrankung mit dem Brandkrustenpilz zu sehen; da dieser Baum auf längere Sicht nicht zu erhalten wäre und ein Problem für die Verkehrssicherheit darstellt ist bei Erteilung des Bauantrages die Genehmigung zur Fällung zu erteilen.

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

- Fotos Baumbestand

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Nutzungsänderung und teilw. Rückbau einer Garage; Bauort: Fl.Nr.872/12, Graf-Toerring-Str.32 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.20/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	25.07.2023	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.872/12Hechendorf

       - Größe 1.521 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Beermahd Nord“

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Garage: errichtet unmittelbar an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 3,00 m im Mittel bezogen auf das nicht mehr feststellbare Urgelände und das geplante Gelände

- im Einfahrtsbereich beträgt die Wandhöhe 2,20 m und talseitig 3,80 m

- Satteldach

- Nutzungen: Keller = Lagerraum; Erdgeschoss = Garage + Fahrradabstellraum; Dachgeschoss = Kaltspeicher mit Schlupftür

Baurechtliche Beurteilung:

- Baugenehmigung erteilt mit Bescheid vom Landratsamt Starnberg vom 18.05.2015; 

- genehmigt wurde: Garage: an der Nachbargrenze zu Fl.Nr.872/13; Wandhöhe bergseitig 2,15 m und talseitig 3,85 m; unterkellert

- aufgrund einer Nachbarbeschwerde wurde die Garage von der unteren Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Starnberg als planabweichend errichtet beanstandet; inhaltlich beanstandet wurde, dass die Garage nicht nach Art.6 Abs.7 BayBO hinsichtlich der Abstandsflächen privilegiert ist, weil im Dachgeschoss eine Loggia vorgesehen war, im Keller eine Kunstwerkstatt mit Atelier; dabei handelte es sich um Aufenthaltsräume, von denen eine andere Wirkung ausgeht als von einer Garage; zudem war die mittlere Wandhöhe von 3,00 m strittig, was ebenfalls Voraussetzung für die abstandsflächenrechtliche Privilegierung ist.

- nunmehr Vorlage zur Nachgenehmigung:

- auf Grundlage des Schreibens der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.06.2022 wurde in der neuen Eingabeplanung die Loggia im Dachgeschoss zum Rückbau vorgesehen; erreichbar ist das Dachgeschoss dann zukünftig nur noch über eine Schlupftür; im Erdgeschoss wird der Treppenabgang ins Kellergeschoss abgemauert und verschlossen; im Kellergeschoss wird ebenfalls der Treppenabgang zugemauert und das Außenfenster rechts mit einer Verschalung verschlossen; das Kellergeschoss wird nur noch als Lagerkeller genutzt;  damit ist im Ergebnis eine Aufenthaltsfunktion nicht mehr gegeben.

- Voraussetzung für die abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art.6 Abs.7 BayBO ist eine mittlere Wandhöhe von 3,00 m; der Bauantrag bezieht sich hier auf das Urgelände bzw. das Niveau der Stützmauer im Bereich der abschüssigen Einfahrt zur Garage; problematisch ist, dass das Urgelände in den Plänen nicht nachgewiesen ist; entweder ist das Urgelände mittels eines Höhenaufmaßes von vor der Baumaßnahme nachzuweisen oder vom Nachbargrundstück Fl.Nr.872/13 aus zu interpolieren; beides ist nicht erfolgt; der Nachweis der Einhaltung der mittleren Wandhöhe von 3,00 m ist daher nicht erbracht.

- bzgl. der Art der baulichen Nutzung befindet sich im Erdgeschoss, abweichend von der im Bebauungsplan festgesetzten Garagennutzung (Festsetzung A: 12), auch eine Nutzung zum Abstellen von Fahrrädern und Lager; hierfür beantragt der Bauwerber eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB.

Zusammenfassung:

Die baulichen Änderungen und die damit verbundenen Änderungen in der Art der baulichen Nutzung schließen nunmehr zwar die Aufenthaltsraumqualität aus, für eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art.6 Abs.7 BayBO fehlt es aber am Nachweis der Einhaltung der mittleren Wandhöhe von 3,00 m.

Bei dem Bezugspunkt für die Wandhöhe handelt es sich um eine Auslegungsfrage zu Art. 6 Abs.7 BayBO als bauordnungsrechtliche Vorschrift, für die das Landratsamt Starnberg zuständig ist, und die im weiteren Verfahren zu klären ist.

Dem Antrag auf Befreiung hinsichtlich der Erweiterung der Garagennutzung zu einer mit Fahrradabstellraum und Lager kombinierten Nutzung kann mangels Bezugsfällen nicht stattgegeben werden.

Anlagen:

- Eingabeplan

- Schreiben der Kanzlei Labbe und Partner vom 04.06.2022

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 1

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	25.07.2023	ö		5