Datum: 19.09.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:10 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 25.07.2023
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Heizhauses mit Hackschnitzelbunker; Bauort: Fl.Nr.878,879, Nähe Schloß in Seefeld; Bauantrag-Nr.30/2023
3	Bauantrag zum Umbau und Sanierung Dach; Bauort: Fl.Nr.257/6, Aubachstraße 26 in Seefeld: Bauantrag-Nr.28/2023
4	Bauantrag zur Errichtung eines kleinen Einfamilienhauses mit Carport; Bauort: Fl.Nr.96/19, Schönblickstraße 2 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.31/2023
5	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 25.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2023	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Heizhauses mit Hackschnitzelbunker; Bauort: Fl.Nr.878,879, Nähe Schloß in Seefeld; Bauantrag-Nr.30/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2023	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.878 und 879, Gemarkung Oberalting-Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Vorbescheid Neubau eines Heizhauses mit Hackschnitzelbunker

- geplant ist eine eingeschossige, teilweise in das Hanggrundstück eingepasste Bebauung (1 Vollgeschoss); Abmessungen 20,50 m x 13,50 m, Grundfläche 267,75 m² und einer Wandhöhe von 7,135 m 

- die Anlage soll das Schloss mit seinen vermieteten Gewerberäumlichkeiten nachhaltig beheizen; lt. Aussage des Antragstellers würden so ca. 200.000 Liter Heizöl jährlich eingespart.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben befindet sich im Außenbereich nach § 35 BauGB 

- der Standort befindet sich in der Nähe der alten Sägemühle

- in Abstimmung mit dem Sachgebiet Bauleitplanung sieht die Bauverwaltung die Möglichkeit einer unbürokratischen Genehmigung nach § 35 Abs.2 BauGB als sonstiges Bauvorhaben im Außenbereich als vorteilhaft und gegeben.

- Bauvorhaben sind nach § 35 Abs.2 BauGB im Außenbereich zulässig, wenn es sich um eine eher unbedeutende Anlage handelt, die öffentlichen Belange § 35 Abs.3 nicht beeinträchtigt sind und die Erschließung gesichert ist. 

Vorliegend handelt es sich um eine Nebenanlage, die dem Zweck der Beheizung der Hauptanlage des Schlosses dient. Es handelt sich um ein Betriebsgebäude und nicht um Wohnraum. Die Zufahrt existiert bereits von dem unterhalb des Schlosses liegenden Parkplatz. Das Grundstück befindet sich zwar im Landschaftsschutzgebiet, allerdings existiert am Bauort bereits eine gekieste Fläche, die von Bäumen umstanden ist; somit wird das Landschaftsbild nicht beeinträchtigt

- sollte das Landratsamt Starnberg das Bauvorhaben auf Grundlage § 35 Abs.2 genehmigen, entfiele die Notwendigkeit zur Aufstellung eines weiteren Bebauungsplans durch die Gemeinde

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

-Luftbild

- Fragenkatalog mit Anschreiben

Beschlussvorschlag

befürwortet.

Beschluss

befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zum Umbau und Sanierung Dach; Bauort: Fl.Nr.257/6, Aubachstraße 26 in Seefeld: Bauantrag-Nr.28/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2023	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.257/6, Gemarkung Oberalting-Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit B-Plan Ortsmitte Teil Nord in Seefeld

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Erhöhung der Dachneigung mit energetischer Sanierung des Dachs sowie Errichtung einer Gaube auf dem hinteren, straßenabgewandten Teil des Gebäudes 

- geplant ist eine Anhebung des Dachs auf eine Dachneigung von 35 Grad um Wohnraum im Dachgeschoss zu schaffen; gleichzeitig wird das Dach energetisch saniert und eine PV-Anlage aufgebracht 

- zur Erschließung des Dachgeschosses über der Treppe wird im Dachgeschoss eine Gaube eingebracht, um die notwendige Durchgangshöhe zu erreichen.

- die Wandhöhe bleibt unverändert zum Bestand, die Firsthöhe erhöht sich durch die steilere Dachneigung um 1,90 m

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben hält mit der Anhebung des Dachs durch Erhöhung der Dachneigung auf 35 Grad die Festsetzung 5b des B-Plans Ortsmitte Teil Nord hinsichtlich einheitlichen Dachneigung bei zusammenhängenden Gebäudegruppen nicht ein, weil die Dachneigung des vorderen Hausteils 23 Grad aufweist; die neu geplante Dachneigung des hinteren Gebäudeteils von 35 Grad ist aber grundsätzlich separat betrachtet zulässig; der B-Plan setzt für symmetrische Satteldächer eine Dachneigung von 30 bis 43 Grad fest; hinsichtlich der einheitlichen Dachneigung handelt es sich um eine reine Gestaltungsfestsetzung, die nicht zu den Grundzügen der Planung gehört

- Die Verwaltung empfiehlt daher zur Schaffung von Wohnraum in Dachgeschoss die Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB zu erteilen, weil die Befreiung von der Gestaltungsvorschrift auch städtebaulich vertretbar ist. 

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 5b des Bebauungsplan Ortsmittel Teil Nord bzgl. einer einheitlichen Dachneigung von zusammenhängenden Gebäudegruppen erteilt. Es handelt sich um eine Gestaltungsvorschrift und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.

Die Zustimmung der Gemeinde nach § 31 Abs.3 BauGB wird nicht erteilt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Festsetzung 5b des Bebauungsplan Ortsmittel Teil Nord bzgl. einer einheitlichen Dachneigung von zusammenhängenden Gebäudegruppen erteilt. Es handelt sich um eine Gestaltungsvorschrift und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.

Die Zustimmung der Gemeinde nach § 31 Abs.3 BauGB wird nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines kleinen Einfamilienhauses mit Carport; Bauort: Fl.Nr.96/19, Schönblickstraße 2 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.31/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2023	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Baugrundstück:

       - Fl.Nr.96/19, Gemarkung Hechendorf mit 997 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm B-Plan Sonneckweg 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Neubau eines kleinen Einfamilienhauses mit Doppelgarage als Anbau an ein Bestandsgebäude 

- Neubau mit einer Bebauung EG, DG teilw. (2 Vollgeschosse); Abmessungen 11,15 m x 7,25 m; 

- GR 1 beträgt mithin 91,46 m², die GR 2 beträgt 77,23 m ² nach § 19 Abs.4 BauNVO; 

- Wandhöhe max. 5,80 m, Firsthöhe 7,48 m 

- Satteldach mit 23 Grad DN 

- es werden zwei Stellplätze in einem Carport und mit einem offenen Stellplatz nachgewiesen

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben wurde bereits in der Sitzung des Bauausschusses vom 15.03.2023 behandelt; das gemeindliche Einvernehmen konnte damals mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen für die beantragten Befreiungen nach § 31 Abs.2 BauGB nicht erteilt werden; der Bauantrag wurde anschließend zurückgezogen

- nach Einführung der zusätzlichen gesetzlichen Befreiungsmöglichkeit § 31 Abs.3 BauGB zur Förderung der Entstehung neuen Wohnraums in gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch das Baulandmobilisierungsgesetz stellen die Antragsteller den Bauantrag erneut, in der Absicht einem Kind mit seiner Familie den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen

- das Bauvorhaben ist für sich betrachtet ein kleines Einfamilienhaus, es wird aber zum Teil an das bestehende Wohnhaus angebaut; um auf dem Grundstück Platz für das Bauvorhaben zu schaffen werden die derzeit bestehenden weitläufigen Nebenanlagen Garage, Gerätehaus (28,5 m²) hinterer Teil der Doppelgarage (ca.52,44 m²) und Carport (45 m²) abgerissen; es wird somit im Vergleich zum Bestand keine weitere Fläche versiegelt, sondern faktisch 17,62 m² Fläche durch den Rückbau entsiegelt

- den bestehenden bzw. verbleibenden Gebäudebestand zusammengerechnet werden trotzdem die im B-Plan Sonneckweg festgesetzten Kennzahlen für das zulässige Maß der Bebauung wie folgt überschritten:

1. Festsetzung 2.12 für Grundfläche 1 (Hauptgebäude) von 250 m² auf 364m²

2. Festsetzung 2.1 für Grundfläche 2 (Nebenanlagen) von 375 m² auf 642,13 m²

3. Festsetzung 6.1 für die Baugrenze der Garagenfläche, die Nutzungsart als Garage und den Abstand der Straße von 5 m durch ein zusätzliches kleines Einfamilienhaus auf 2,75 m an den Sonneckweg

- dabei ist zu beachten, dass bereits der Bestand die Festsetzungen des B-Plans überschreitet

- eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB wird seitens der Verwaltung empfohlen; es sind alle Grundstücke im Bereich des B-Plans Sonneckweg bebaut; eine Präzedenzfallwirkung ist nicht zu erwarten, weil die Grundstücke südlich des Sonneckwegs im Hangbereich liegen und eine klare Festsetzung der Wandhöhe einen weiteren Ausbau talseitig verhindern; die nördlich des Sonneckwegs liegenden Baugrundstück mit ihrer Doppelhausbebauung können aufgrund des abstandsflächenrechts nicht weiter verdichtet werden; einzig das Grundstück Fl.Nr.96/12 ist vergleichbar hinsichtlich Größe und baulicher Situation; aber auch dieses Grundstück wäre im des Baulandmobilisierungsgesetzes zur Wohnraumschaffung und Innenverdichtung geeignet

- im Vergleich zum Vorantrag kann die im B-Pan als zu erhalten festgesetzte Linde Ecke Heuweg/Sonneckweg mit der neuen Planung erhalten bleiben 

- die Nachbarunterschriften liegen vollständig vor

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

-Auszug B-Plan Sonneckweg

-Antrag auf Befreiung nebst Anschreiben

- Luftbild

Beschlussvorschlag

Die Gemeinde Seefeld stimmt den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zu.

Beschluss

Die Gemeinde Seefeld stimmt den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zu.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2023	ö		5