Datum: 05.12.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:37 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 19.09.2023
2	Bauantrag zur Errichtung eines Mobilfunkturms; Bauort. Fl.Nr.718, Nähe Stampfgasse in Seefeld; Bauantrag-Nr.32/2023
3	Bauantrag zum Ausbau Dachgeschoss und Errichtung von drei Doppelgauben; Bauort: Fl.Nr.843/1, Friedinger Straße 8A in Seefeld;
4	Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung eines Bürogebäudes in ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen mit Ausbau Dachgeschoss u.a.; Bauort: Fl.Nr.386/3, Schlagenhofener Weg 40 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 37/2023
5	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 19.09.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2023	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Errichtung eines Mobilfunkturms; Bauort. Fl.Nr.718, Nähe Stampfgasse in Seefeld; Bauantrag-Nr.32/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2023	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.718, Gemarkung Oberalting-Seefeld                                                                                    - Waldgrundstück nordöstlich der Stampfgasse

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Bau eines 39,91 m hohen Schleuderbetonmastes mit Plattform und Antennen; dazu ein Outdoor Technikschrank mit 1,90 m x 0,73m x 0,90m

- Standort: Privatgrundstück/Wald; auf einer bereits vorhandenen Lichtung mit entsprechendem       Weganschluss

- nach Auskunft der Telekom dient der Mast zur Versorgung des bisher unterversorgten Bereiches der Stampfgasse bis zum Marienplatz und der Verbesserung bisher unterversorgter Bereiche in Richtung Meiling und Hechendorf; auch Drößling wird vom Turm erreicht.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Anlagen zu Telekommunikationsdienstleistungen sind vom Gesetzgeber als privilegierte Anlagen im Außenbereich als zulässig vorgesehen nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB

- der Standort weist einen Abstand von ca.130 m zur nächstgelegenen Wohnbebauung und von ca. 160 m zum Waldkindergarten auf

- am 16.11.2023 fand ein Gespräch mit Herrn Huber von der Telekom statt; der Inhalt lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Der Standort des Funkmastes auf dem privaten Waldgrundstück soll der Versorgung des Ortsteils Seefeld-Oberalting, Meiling und Drößling dienen. Ein zumindest gleichgeeigneter Alternativstandort mit mehr Abstand zum Waldkindergarten und der Wohnbebauung ist nach den vorbereitenden Messungen der Telekom nicht vorhanden. Genutzt werden Frequenzen bis max. 2.100 MHZ. Aufgrund der erhöhten Lage und der technischen Bedingungen der Funkabstrahlungen wird sich die immissionsseitige Situation für den Waldkindergarten in 160 m Entfernung nicht verschlechtern. Dazu wird eine Präsentation durch Herrn Huber ergehen.

Die Stromversorgung soll mittels Erdkabel erfolgen. Der Schleuderbetonmast wird ca. 15 m über die Baumwipfel herausgehen. An der Stelle befindet sich eine natürliche Lichtung im Wald und eine Zuwegung existiert bereits auch.

Der vorliegende Bauantrag wird in der Sitzung des Bauausschusses vom 05.12.2023 behandelt, um die Behandlung bzgl. des Einvernehmen der Gemeinde fristgerecht nach § 36 BauGB sicherzustellen. Seitens Herrn Huber erging das Angebot an der Sitzung mit einer Präsentation persönlich oder digital teilzunehmen. Die Gemeinde sieht eine persönliche Teilnahme dem Bauvorhaben und der Umsetzung in hohem Maße als zuträglich an. Eine Kurzdarstellung der wichtigsten Aspekte des Bauvorhabens seitens der Telekom sollte bereits zur Erstellung der Beschlussvorlage im Vorfeld vorliegen, um diese den Gemeinderäten als Grundlage für die Beratungen bereitstellen zu können.

Zur Durchführung einer externen Belastungsberechnung im Vorher-Nachher-Vergleich im Prognoseweg sowie deren späteren Überprüfung in der Praxis nannten Herr Huber uns die Möglichkeit über Herrn Uwe Furnier von der Regierung von Oberfranken eine durch den Freistaat Bayern geförderte Überprüfung beauftragen zu können. Die Kontaktdaten wurden bereits übersendet.

- Die nach dem bayerischen Mobilfunkpakt und § 7a der 26. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzrecht vorgesehen Beteiligung der Gemeinde bei der Standortauswahl wurde mit den E-Mails12.10. 2017 und 13.11.2020 an die allgemeine Adresse info@seefeld.de nachgewiesen. Aufgrund von Nachforschungen bei der Unteren Immissionsschutzbehörde beim Landratsamt in Starnberg konnte seitens der Behörde nicht mittgeteilt werden, ob diese Form der Beteiligung formalen Anforderungen genügt; letztlich bliebe dies einer gerichtlichen Klärung vorbehalten.

- die Nachbarunterschriften liegen nicht vor

- Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass im Baugenehmigungsverfahren das gemeindliche Einvernehmen nur aus planungsrechtlichen Gründen verweigert werden kann. Dazu zählen gerade nicht, formale Aspekte der Beteiligung im Rahmen bayerischen Mobilfunkpakt und § 7a der 26. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzrecht, fehlende Nachbarunterschriften oder Bedenken im Sinne der Strahlensicherheit. 

Anlagen: 

- Luftbild

- Eingabeplan

- Schreiben des bay. Gemeindetages vom 31.07.2020 zum 5G-Ausbau

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 3

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3. Bauantrag zum Ausbau Dachgeschoss und Errichtung von drei Doppelgauben; Bauort: Fl.Nr.843/1, Friedinger Straße 8A in Seefeld;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2023	ö		3

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.843/1, Gemarkung Oberalting-Seefeld                                                                                    - ungeteiltes Doppelhausgrundstück mit1.307 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. B-Plan Ortsmitte Teil Südost in Seefeld

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Ausbau des Dachgeschosses und Errichtung von drei Doppelgauben

- der Ausbau ermöglicht die Erstellung von drei Kinderzimmern von 15,23 m², 17,06 und 19,42 m² Wohnfläche; die Kinderzimmer entstehen aufgrund der Split-Level Bauweise des Hauses in den bisherigen ungenutzten Speicherräumen im Obergeschoss und Dachgeschoss; damit wird die bestehende Wohneinheit 2 im Dachgeschoss vergrößert.

-die Außenansichtsfläche beträgt 3,75 m² für die straßenseitige Gaube und 4,125 m² für die gartenseitige Gaube 

- die Abstandsflächen werden eingehalten

- 4 Stellplätze werden nachgewiesen

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Festsetzung 3b) des B-Plans Südost zur Dachgestaltung schließt für das antragsgegenständliche Gebäude Dachgauben aus, weil die Dachneigung des 1965 errichteten Gebäudes (also vor Inkrafttreten des B-Plans 1998) nur 26 Grad beträgt; zudem wird die Breite von Gauben auf 1,50 m begrenzt

- die Verwaltung empfiehlt dem Antrag auf Befreiung von vorgenannter Festsetzung nach § 31 Abs.3 BauGB stattzugeben; die Befreiung dient der Wohnraumschaffung im Sinne des Baulandmobilisierungsgesetzes und unterfällt damit klassisch dem Anwendungsbereich § 31 Abs.3 BauGB; die Befreiung betrifft mit Festsetzung 3b nur eine sehr eng gehaltene Gestaltungsvorschrift für Dächer; die nur geringe Abweichung von 4 Grad zwischen der Festsetzung im B-Plan von 30 Grad, die Gauben ohnehin ermöglicht hätte, und der bestehenden Dachneigung von 26 Gard hat keine nachteilige Wirkung auf das Ortsbild; Nachbarbelange werden nicht beeinträchtigt

- die Nachbarunterschriften liegen fast vollständig vor

Anlagen: 

- Eingabeplan

-Anschreiben vom 01.10.2023

- Antrag auf Befreiung

Beschlussvorschlag

Die Gemeinde Seefeld stimmt dem Antrag auf Befreiung hinsichtlich der Festsetzung 3b des Bebauungsplans Ortsmitte Teil Südost zur Errichtung der drei Dachgauben nach § 31 Abs.3 BauGB zu.

Beschluss

Die Gemeinde Seefeld stimmt dem Antrag auf Befreiung hinsichtlich der Festsetzung 3b des Bebauungsplans Ortsmitte Teil Südost zur Errichtung der drei Dachgauben nach § 31 Abs.3 BauGB zu.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Vorbescheid zur Umnutzung eines Bürogebäudes in ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen mit Ausbau Dachgeschoss u.a.; Bauort: Fl.Nr.386/3, Schlagenhofener Weg 40 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 37/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2023	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.386/3, Gemarkung Hechendorf                                                                                    

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 35 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Gegenstand des Antrags ist das südliche Gebäude mit:

 a) einer energetischen Sanierung

b) einer Umnutzung der bisherigen Büroräume in Wohnraum

c) einem Ausbau des Dachgeschosses zum dritten Vollgeschoss mittels Anhebung des Kniestocks um 0,74 m, Erhöhung der Firsthöhe 0,82 m, Einbau von drei Gauben auf der südlichen Dachhälfte und zwei zweigeschossigen Balkonen an der südlichen und östlichen Fassade

Es entsteht somit ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten. Dazu sind neun Stellplätze geplant.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- der Antragsteller stellt dazu fünf Fragen (vgl. Fragenkatalog in Anlage); dabei geht der Antragsteller in seinem Anschreiben von einer grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB als Vorhaben im unbeplanten Innenbereich aus (vgl. Anschreiben v.20.11.2023 in Anlage)

- Nach Prüfung durch die Verwaltung und in Rücksprache mit dem zuständigen Baubereich des Landratsamts Starnberg ist das Grundstück als Außenbereich nach § 35 BauGB zu beurteilen:

a) Der bestehende Firmenbau wurde in den Jahren 1996-1997 nach § 33 Abs.2 BauGB genehmigt, d.h. aufgrund Planreife eines damals in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans namens „östl. Oberfeld, nördl. Schlagenhofener Weg“ genehmigt. Der Bebauungsplan kam nie zum Satzungsbeschluss und erlangte damit nie Rechtswirksamkeit. Somit kann der damalige, im Aufstellungsverfahren befindliche Bebauungsplan nach § 30 BauGB heute nicht Rechtsgrundlage für die Genehmigung des Antrages auf Vorbescheid sein. Andererseits zeigt der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan, dass damals eine Genehmigung nach § 34 BauGB offensichtlich nicht möglich war. Dieser Fakt stützt die aktuelle Bewertung als Außenbereich.

b) Nach aktueller Rücksprache mit dem Landratsamt ist das Grundstück Teil des Außenbereich nach § 35 BauGB. Die Festsetzung als Mischgebiet (MI) steht dem nicht entgegen. Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellenscharf, gibt kein Baurecht. Die Lage des bestehenden Firmengebäudes auf dem Grundstück, jenseits der Wohnbebauung entlang der Ortsstraßen Oberfeld und Schalgenhofener Weg, solitär in der Grünfläche, von drei Seiten ohne Anbau, spricht dafür, dass das Gebäude nicht am Bebauungszusammenhang teilnimmt. Eine Baulücke ist ebenfalls nicht erkennbar.

- die Nachbarunterschriften liegen nicht vor

Beschlussvorschlag

Somit wird das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zu allen Fragen 1-5 nicht erteilt.

Beschluss

Somit wird das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zu allen Fragen 1-5 nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2023	ö		5