Datum: 16.04.2024
Status: Einladung
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 27.02.2024
2	Bauantrag zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.804, Drößlinger Straße 9, in Seefeld; Bauantrag-Nr.06/2024
3	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit integrierter Doppelgarage; Bauort:Fl.Nr.72/2, Am Grundberg 15 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2024
4	Bauantrag zum Anbau und zur energ. Sanierung an ein bestehendes Wohnhaus; Bauort:Fl.Nr.291, Hochstadter Straße 15 in Unering; Bauantrag-Nr. 12/2024
5	Anhörung zur Ersetzung des Einvernehmens; hier: Bauantrag zur energ. Sanierung eines Bürogebäudes und Umnutzung zu Wohnzwecken; Bauantrag-Nr.37/2023
6	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 27.02.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö		1

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2. Bauantrag zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.804, Drößlinger Straße 9, in Seefeld; Bauantrag-Nr.06/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.804, Gemarkung Hechendorf mit 988 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit jeweils einer Doppelgarage mit einer Bebauung UG, EG, DG (1 Vollgeschoss); Abmessungen jeweils 12,00 m x 8,00 m; Doppelgarage 6,00 m x 6,80 m bzw. 6,00 m x 7,20 m; 

- GR 1 beträgt je 96m² zusammen mithin 192 m², die GR 2 beträgt 248,20 m ² nach § 19 Abs.4 BauNVO; GRZ 1 beträgt damit 0,19; GRZ 2 0,45

- Wandhöhe talseitig 6,20 m, bergseitig max. 3,50 m 

- Satteldach mit 35 Grad DN; Firsthöhe bergseitig 6,30 m und talseitig 9,00 m 

- es werden je zwei Stellplätze in Doppelgaragen nachgewiesen- bei je einer Wohneinheit und 191 m² Wohnfläche 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- für das Bauvorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid des Landratsamtes Starnberg vom 10.03.2021 (Az:40-V-2021-20-14) vor; die Vorgaben werden weitestgehend eingehalten; einzig die Positionierung von Haus 1 weicht in seiner Stellung im Grundstück geringfügig ab; weil es im Rahmen § 34 BauGB allerdings kein Baufeld oder keine Baulinie gibt, ist der Antragsteller hier frei in der Auswahl der Lage

- das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein

- die Erschließung ist über die Eintragung eines Geh- und Fahrtrechts im Grundbuch am Privatweg Fl.Nr.804/1 gesichert.

 Wandhöhe, welche mit 5,50 m genehmigt wurde, ist durch den vorliegenden Bauantrag mit 6,87 m talseitig um 1,37 m überschritten. Die Überschreitung resultiert aus der Topographie des Baugrundstücks als Handgrundstück und lässt sich bei energetischer Nord-Süd Ausrichtung des Wohnhauses nicht vermeiden. Negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten, weil es sich um ein Wohngebiet handelt in dem bereits höhere Wandhöhen als im Vorbescheid genehmigt, vorhanden sind. 

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit integrierter Doppelgarage; Bauort:Fl.Nr.72/2, Am Grundberg 15 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.72/2, Gemarkung Hechendorf mit 670 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage und Gartenhaus

- Neubau Wohnhaus mit einer Bebauung KG, EG, OG (2 Vollgeschosse); Abmessungen 9, 57 m x 15,50 m; Doppelgarage 7,01 m x 6,79 m; Gartenhaus 3,20 m x 4,20 m 

- GR 1 beträgt mithin 148,3 m², die GR 2 beträgt 120,50 m ² nach § 19 Abs.4 BauNVO; GRZ 1 beträgt damit 0,22; GRZ 2 0,40

- Wandhöhe talseitig 6,87 m, bergseitig max. 5,84 m 

- Satteldach mit 18 Grad DN; Firsthöhe 8,50m 

- es werden drei Stellplätze in der Doppelgarage und mit einem offenen Stellplatz nachgewiesen- bei einer Wohneinheit und 248 m² Wohnfläche 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- für das Bauvorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid des Landratsamtes Starnberg vom 30.07.2018 (Az:40-V-2018-95-14) vor; die Vorgaben werden weitestgehend eingehalten; einzig die Wandhöhe, welche mit 5,50 m genehmigt wurde, ist durch den vorliegenden Bauantrag mit 6,87 m talseitig um 1,37 m überschritten. Die Überschreitung resultiert aus der Topographie des Baugrundstücks als Handgrundstück und lässt sich bei energetischer Nord-Süd Ausrichtung des Wohnhauses nicht vermeiden. Negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten, weil es sich um ein Wohngebiet handelt in dem bereits höhere Wandhöhen als im Vorbescheid genehmigt, vorhanden sind. 

Referenzobjekt ist das Doppelhaus auf dem Grundstück Fl.Nr.71/2, welches das übernächste Grundstück ist. Der Bauantrag wurde in der Sitzung des Bauausschusses vom 06.12.2016 positiv beschieden. Das gemeindliche Einvernehmen wurde erteilt zur Errichtung eines Doppelhauses mit den Ausmaßen 15,99 m x 7,70 m und einer Wandhöhe von 5,81 m.

Im Übrigen haben die Geschosshöhen in den vergangenen Jahren vor dem Hintergrund des notwendigen Einbaus von Luft-Wärme Pumpen und Fußbodenheizungen und stärkeren Dämmmaßnahmen im Dachbereich auch zugenommen.  

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

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4. Bauantrag zum Anbau und zur energ. Sanierung an ein bestehendes Wohnhaus; Bauort:Fl.Nr.291, Hochstadter Straße 15 in Unering; Bauantrag-Nr. 12/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.291, Gemarkung Unering

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 19 BauGB iVm § 34 BauGB und der Einbeziehungssatzung Hochstadter Straße

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Neuerrichtung eines Anbaus an das Wohnhaus und einer Doppelgarage, beides mit Unterkellerung sowie eine energetische Sanierung des bestehenden Hauses

- dadurch entstehen eine sanierte Wohneinheit mit erdgeschossigem Anbau (1. Wohneinheit 222,90 m² Wohnfläche) und eine neue Wohneinheit im Keller mit Befensterung (2. Wohneinheit 86,23 m² Wohnfläche)

- es ergibt sich eine maximale Wandhöhe von 6,43 m Richtung Westen zum offenen Feld hin über UG, EG, DG

- es werden 4 Stellplätze geschaffen- 2 Garagenstellplätze und zwei offene Stellplätze

- es werden zwei Bäume neu gepflanzt

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung ein

- ein kleiner Teil (6,70 m x 1,23 m) der oberirdischen Garage und des darunterliegenden Kellerraums mit Technikraum und Lagerraum befinden sich außerhalb der Baugrenze, die vorliegend auch die Grenze zwischen Innenbereich nach § 34 BauGB und Außenbereich § 35 BauGB bildet; dieser Umstand ist vorliegend aber unbeachtlich, weil es sich bei der Garage nicht um eine Hauptnutzung sondern eine Nebennutzung im Sinne von § 14 BauGB handelt; der unterirdische Teil des Anbaus mit Technik- und Lagerraum hat keine städtebauliche Wirksamkeit und darf daher die Baugrenze unterirdisch überschreiten

Anlagen: 

- Eingabepläne mit Lageplan

- Auszug Einbeziehungssatzung

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5. Anhörung zur Ersetzung des Einvernehmens; hier: Bauantrag zur energ. Sanierung eines Bürogebäudes und Umnutzung zu Wohnzwecken; Bauantrag-Nr.37/2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

Mit Schreiben des Landratsamtes Starnberg vom 25.03.2024 wird nun mitgeteilt, dass das Vorhabengrundstück nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, also unbeplanter Innenbereich beurteilt wird, in dem sich ein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die bereits bestehende Umgebungsbebauung einfügen muss.

Das Landratsamt Starnberg vertritt im Rahmen seiner Beurteilung die Auffassung, dass sich das Bauvorhaben hinsichtlich der Umnutzung  von Büro- zu Wohnzwecken (Frage 1),   des Einbaus von Gauben und Wiederkehren (Frage 3), der Erstellung  von Balkonen nach Süden (Frage 4) und der Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe im Rahmen der energetischen Sanierung (Frage 5a) planungsrechtlich einfügt. Insoweit habe die Gemeinde das Einvernehmen zu Unrecht verweigert.

Nicht einfügen würden sich hingegen das Maß der baulichen Nutzung mit einer 3-geschossigen Aufstockung (Frage 2) und die Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe im Zuge der vorgenannten Aufstockung (Frage 5b) mangels Bezugsfällen.

Für die Beurteilung des Bauvorhabens seitens der Gemeinde bedeutet das, dass eine andere Nachnutzung als gewerbliche Büroflächen mit einer Wohnnutzung zulässig ist, aber im Wesentlichen nur im Rahmen der energetischen Sanierung unter Zusatz von Gauben, Wiederkehren und Balkonen auf der Südseite. Ausgeschlossen bleibt eine dreigeschossige Aufstockung mit entsprechender Erhöhung der Wandhöhen und einem großen Balkon auf der Ostseite.

Seitens des Antragstellers unter Hilfestellung der Gemeinde sind die Bemühungen hinsichtlich der Suche eines gewerblichen Nachmieters für die Büroflächen gescheitert. Aufgrund der inzwischen veralteten Büroausstattung aus den 1990er Jahren ist das Gebäude für IT-Unternehmen ohne größere Umbauten nicht nutzbar. Eine Lagernutzung ist aufgrund der Innenraumaufteilung ohne Lieferzugang mit niedrigen Decken nicht möglich.

Die Verwaltung empfiehlt daher das gemeindliche Einvernehmen unter Beachtung der Rechtsauffassung des Landratsamtes Starnberg zu erteilen. Dies vor allem deswegen, weil eine Vergrößerung des Bestandsgebäudes nicht eintreten wird, aber eine Nachnutzung ermöglicht wird.

Anlagen:

- Eingabepläne 37/2023

- Beschluss vom 05.12.2023

- Schreiben LRA Starnberg vom 25.03.2024 

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6. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.04.2024	ö		6