Datum: 16.07.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:11 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 18.06.2024
2	Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus mit 3 Wohneinheiten und einer landw. Bergehalle mit Hackschnitzelheizung; Bauort: Fl.Nr.44, Perchtinger Str.5 in Unering; Bauantrag-Nr.19/2024
3	Tektur zur Erweiterung eines genehmigten Windfangs um Keller und OG; Bauort: Fl.Nr.53/2, Meilinger Weg 9 in Seefeld; Bauantrag-Nr.26/2024
4	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und eines Doppelhauses mit Stellplätzen; Bauort: 48,49/2,50, Meilinger Weg und Mühlbachstraße 8 in Seefeld; Bauantrag-Nr.27/2024
5	Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garage und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.872/34 und 872/61, An der Beermahd 14 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.28/2024
6	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 18.06.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus mit 3 Wohneinheiten und einer landw. Bergehalle mit Hackschnitzelheizung; Bauort: Fl.Nr.44, Perchtinger Str.5 in Unering; Bauantrag-Nr.19/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.44 und 46, Gemarkung Unering

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

Beschreibung des Bauvorhabens:

Gegenstand des Bauantrags ist der Abbruch einer bestehenden landwirtschaftlichen Halle und des Wirtschaftsteils einer Hofstelle, sowie anschließend der Anbau von drei Wohneinheiten und Ersatzbau einer landwirtschaftlichen Bergehalle mit Hackschnitzelheizung und -bunker für die Nahwärmeversorgung mit Tiefgarage

1.

- Errichtung einer landwirtschaftlichen Halle als Bergehalle mit Hackschnitzelheizung und -lager sowie einer Tiefgarage; dazu wird die bestehende Halle auf dem Grundstück abgerissen.

- Art der Nutzung: gemischt- landwirtschaftlich im OG und Tiefgarage im EG, Gebietsart laut Flächennutzungsplan MD (Dorfgebiet), d.h. landwirtschaftliche Betriebe sind im Verbund mit einer Wohnnutzung zulässig.

- Maß der baulichen Nutzung: Abmessungen 15,00 m x 12,00 m mit einem Vordach 2,50 m x 15,00 m; Bebauung mit EG, OG (1 Vollgeschoss); GR 1 : 186,60m² zzgl. Vordach mit 37,50 m²;  Wandhöhe: 5,59 m bergseitig und talseitig 6,40 m bezogen auf das geplante Gelände bzw. 8,07 m und 9,09 talseitig bezogen auf das natürliche Gelände; Satteldach mit symmetrischer Dachneigung von 18,00 Grad; Firsthöhe: 8,35 m

-unter dem Gebäude entsteht eine Tiefgarage zur Parkierung des PKW aus dem Anbau der Wohneinheiten 

2.

Errichtung eines Ersatzbaus mit 3 Wohneinheiten anstelle des bestehenden Wirtschaftsteils der alten Hofstelle

- Art der Nutzung: Wohnnutzung, Gebietsart laut Flächennutzungsplan MD (Dorfgebiet), d.h. landwirtschaftliche Betriebe sind im Verbund mit einer Wohnnutzung zulässig.

- Maß der baulichen Nutzung: Abmessungen 21,50 m x 7,70 m; Bebauung mit EG, OG, DG (3 Vollgeschosse); GR 1 : 177,80 m²;  Wandhöhe: 6,80 m; Satteldach mit symmetrischer Dachneigung von 25,00 Grad und 2 Gauben; Firsthöhe: 9,81 m

- der Stellplatznachweis ist erbracht; es werden 6 Stellplätze in der Tiefgarage neu errichtet

Baurechtliche Beurteilung:

1.Bergehalle:

- bauplanungsrechtlich fügt sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung ein; im Dorfgebiet von Unering sind vergleichbare landwirtschaftlich genutzte Gebäude vorhanden. Die talseitige Wandhöhe tritt nicht in Erscheinung, weil das Wohngebäude straßenseitig davor liegt.

2. Wohnhausanbau:

- bauplanungsrechtlich fügt sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ein; die geplante Wandhöhe und Firsthöhe orientiert sich am bestehend bleibenden  alten Wohnteil; der Bestand wird mit einem neuen Dachstuhl und Gaube ebenfalls erneuert;  insgesamt ist die Eingabeplanung bemüht die bäuerlich geprägte Bebauung der Umgebung aufzunehmen;

Anlagen:

- Eingabeplan mit Lageplan

- Abstandsflächenplan

Beschlussvorschlag

Der Bauantrag in der Fassung vom 16.05.2024 wird hinsichtlich der Errichtung der Bergehalle und des Anbaus von 3 Wohneinheiten nach § 34 BauGB befürwortet.

Beschluss

Der Bauantrag in der Fassung vom 16.05.2024 wird hinsichtlich der Errichtung der Bergehalle und des Anbaus von 3 Wohneinheiten nach § 34 BauGB befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Tektur zur Erweiterung eines genehmigten Windfangs um Keller und OG; Bauort: Fl.Nr.53/2, Meilinger Weg 9 in Seefeld; Bauantrag-Nr.26/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.53/2, Gemarkung Oberalting-Seefeld                                                                                    

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 30 BauGB iVm. 1. Änderung Bebauungsplan Ortsmitte Teil Nord

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Tekturantrag zur genehmigten Eingabeplanung eines Windfangs Az.: 40-B-2022-249-14 vom 29.07.2022; mit dem Vorliegenden Antrag wird nunmehr die Unterkellerung und der Überbau des ursprünglich ebenerdig geplanten Windfangs beantragt;

- der genehmigte erdgeschossige Windfang hat die Abmessungen 2,80 m x 3,33 m  und befindet sich innerhalb der Baugrenze; genau in denselben Abmessungen ist der Windfang nunmehr mit Unterkellerung und  Aufbau im OG geplant; als Überdachung ist weiterhin die profilgleiche Verlängerung des bestehenden Satteldachs mit 30 Grad Dachneigung geplant

-ansonsten alles unverändert

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans

Anlagen:

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und eines Doppelhauses mit Stellplätzen; Bauort: 48,49/2,50, Meilinger Weg und Mühlbachstraße 8 in Seefeld; Bauantrag-Nr.27/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.50,49/2, 48 Gemarkung Oberalting-Seefeld

- zusammen 1.191m²                                                                                   

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 30 BauGB iVm. 1. Änderung Bebauungsplan Ortsmitte Teil Nord

Beschreibung des Bauvorhabens:

- der Bauantrag sieht die zusammenhängende Bebauung der drei Grundstücke mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage und einem Doppelhaus mit 4 offenen Stellplätzen vor

- das Einfamilienhaus ist in den Abmessungen 12m x 10m (zzgl. Erker 1,5 m x 4m) in einer Bebauung KG, EG,OG, DG (2 Vollgeschosse) geplant; die GR 1 beträgt mithin 118 m²; die Wandhöhe beträgt max. 6,22 m; symmetrisches Satteldach mit Dachneigung 35 Grad; eine Schleppgaube mit 4,50m Breite und eine kleinere Gaube mit 2,00 m Breite; die Firsthöhe 9,60m; es werden zwei Garagenstellplätze geschaffen; der Stauraum vor den Garagen beträgt 5,00 m

- das Doppelhaus ist in den Abmessungen 9,00m x 12,50m (zzgl. 2 Erker 1,5m x 3m) in einer Bebauung KG,EG,OG, DG (2 Vollgeschosse) geplant; die GR 1 beträgt mithin 121,5 m²; die Wandhöhe beträgt max. 6,23 m; symmetrisches Satteldach mit Dachneigung 35 Grad; zwei straßenseitige Schleppgaube mit je  3,25m Breite und zwei kleinere Gauben mit je 2,18 m Breite straßenabgewandt; die Firsthöhe 9,25m; es werden vier offene Stellplätze parallel zur Mühlbachstraße geschaffen

- die GR 2 für das Einfamilienhaus beträgt für die Zuwege 6,3m², für Garage und Garagenvorplatz 92,11m², zusammen mithin 98,41m²

- die GR 2 für das Doppelhaus beträgt für die Zuwege 62,78m², für 
Stellplätze und Vorplatz 104m², zusammen mithin 179,38m²

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans

- der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke eine GR1 von 206m² als Maß der baulichen Nutzung fest; die GR 1 durch das EFH und das DHH beträgt zusammen 239,50m²; der Antragsteller hat nach Rücksprache mit dem Landratsamt Starnberg und der Gemeinde einen Antrag auf Befreiung gem. § 31 Abs.3 BauGB gestellt: 

Fl.Nr.48, 49/2 und 50 haben zusammen eine Größe von 1.191 m². Die Begründung des Bebauungsplans Ortsmitte Teil-Nord setzt als nicht zu überschreitende Kennziffer der GRZ für das Gebiet des B-Plans 0,24 fest. Daraus ergibt sich eine städteplanerisch gewünschte Bebauung von 285.84 m² für die Grundstücke zusammen. Festgesetzt wurde aber für die Grundstücke nur eine GR von 205 m². Weiterhin ist im Bebauungsplan unter den Hinweisen ein Planzeichen („X“) zu einer „aufzulassenden Grundstücksgrenze“ enthalten. D.h. die Grundstücke werden zur Verschmelzung empfohlen. Eine solche Festsetzung, die eine GR-Festsetzung (206 m² für die Grundstücke) mit einer Veränderung der privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse verbindet, ist nach der Rechtsprechung jedoch unzulässig. Die Begründung des Bebauungsplans beschreibt zudem im letzten Satz, dass die Festsetzung einer GR von 206 m² ein indirekter Ausgleich für zum Teil stärker bebaute Grundstücke seine soll. Hierin liegt unzulässige Ungleichbehandlung vor. Alle Grundstücke sind abhängig von ihrer Größe über die relative Grundflächenzahl 0,24 mit einer absolut überbaubaren GR zu berechnen.

- der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke eine Mindestgrundstücksgröße von 300m² je Doppelhaushälfte und 600m² je Einfamilienhaus fest, zusammen wäre mithin eine Fläche von 1.200 m² erforderlich; die Grundstücksgröße beträgt vorliegend 1.191 m²; der Antragsteller beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:

Es handelt sich um eine geringfügige Unterschreitung, Eine übermäßige Verdichtung findet nicht statt.

- der Bebauungsplan setzt eine sehr kleinteilige Regelung für Dachgauben und Zwerchgiebel fest; entweder sind Gauben bis maximal 1,50 m Breite zulässig (bzw. ggf. auch Doppelgauben) oder Zwerchgiebel mit 4,50m Breite; der Antragsteller möchte mit Schleppgauben von dieser Festsetzung abweichen und beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:

Zwerchgiebel lassen sich ortsgestalterisch verträglich effektiv nicht verwirklichen, da entweder eine unzulässige eigenständige Wandhöhe entsteht oder der Zwerchgiebel soweit mit seinen Dachflächen in die Hauptdachfläche eingeschnitten werden muss, dass eine für das Ortsbild nicht verträgliche Gestaltung entstehen würde; das Festhalten an kleineren Gauben würde eine effektive Nutzung des Dachgeschosses im Hinblick auf Belichtung und Belüftung vermindern; eine Befreiung der selbstständigen Wandhöhe der Zwerchgiebel wird seitens der Verwaltung nicht empfohlen, um die Festsetzung der Wandhöhe als Grundzug der Planung im Bebauungsplan nicht zu schwächen; daher empfiehlt die Verwaltung, nach Rücksprache mit dem Sachgebiet Bauleitplanung, von der kleinteiligen Festsetzung zur Gestaltung der Dachaufbauten zu befreien, weil sie nicht zu den Grundzügen der Planung gehört und in modernen Bebauungsplänen in der vorliegenden Form nicht mehr festgesetzt werden würde 

- Der Bebauungsplan setzt eine Begrenzung der Breite von Grundstückszufahrten von 3 m je angefangene 10m Straßenfront fest; dieser Wert wird leicht überschritten; der Antragsteller beantragt daher eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB:

Die Garagen des Einfamilienhauses werden in einer Breite von je 4,00 m, gesamt 8,00m breiter ausgeführt als üblich; damit soll eine zukünftige alters- und behindertengerechte Benutzung ermöglicht werden

Anlagen:

- Eingabepläne

- Luftbild

- Skizzen Zwerchgiebel (in nach B-Plan zulässiger Form)

-Darstellung des Bauvorhabens mit nicht zulässigen Zwerchgiebeln wg Wandhöhenentwicklung

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird auch zu den beantragten Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Grundfläche um 33,5 m² (Festsetzung A:3.lit.a), von der Mindestgrundstücksgröße um 9 m² (Festsetzung A:4.lit.b),  von der Gestaltungsvorschrift zu Dachaufbauten (Festsetzung A:5.lit.b, letzter Absatz) und von der Begrenzung der Breite der Grundstückszufahrten (Festsetzung A:7. lit.d.) erteilt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird auch zu den beantragten Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Grundfläche um 33,5 m² (Festsetzung A:3.lit.a), von der Mindestgrundstücksgröße um 9 m² (Festsetzung A:4.lit.b),  von der Gestaltungsvorschrift zu Dachaufbauten (Festsetzung A:5.lit.b, letzter Absatz) und von der Begrenzung der Breite der Grundstückszufahrten (Festsetzung A:7. lit.d.) erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garage und Stellplätzen; Bauort: Fl.Nr.872/34 und 872/61, An der Beermahd 14 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.28/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.872/34 und 872/61, Gemarkung Oberalting-Seefeld 

-Größe zusammen 1.454 m² (bereits geteilt für Doppelhausbebauung)                                                                                

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan Beermahd Teil-Nord

Beschreibung des Bauvorhabens:

- es liegt bereits ein genehmigter Vorbescheid des LRA Starnberg vom 02.03.2022 (Az.:40-V-2022-11-14) für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück vor; darin werden folgende Befreiungen erteilt:

1. Drehung der Firstrichtung parallel zur Straße

2. Überschreitung (Verschiebung) der Baugrenze auf 4,00m x 11,60m, ohne Mehrung der Grundfläche

3. Überschreitung der Baugrenze für die Garage: hier Doppelgarage anstelle von Einzelgarage im Nordosten als Grenzbebauung 

- mit dem vorliegenden Bauantrag wird nunmehr die Errichtung eines Doppelhauses beantragt; die Abmessungen 11,60m x 14,60m bleiben im Vergleich zum Einfamilienhaus identisch; Bebauung mit Teilunterkellerung DHH 1 KG, EG, OG, DG (2 Vollgeschosse); GR 1 169,36 m²; GF: 398,61m²; Traufhöhe bezogen auf das natürliche Gelände (=geplantes Gelände) maximal 5,96 m; Satteldach mit 23 Grad Dachneigung; je vier Dachflächenfenster auf beiden Seiten; Firsthöhe 9,26 m 

- je Doppelhaushälfte eine Einzelgarage und ein Stellplatz

- zusätzlich zu den Befreiungen aus dem Antrag auf Vorbescheid werden zwei weitere Befreiungen beantragt:

1. Geschossfläche: zulässig lt. Bebauungsplan 340m², geplante Geschossfläche 398,61 m²

2. Größe der Dachflächenfenster: zulässig max.0,80m², geplant mit 0,90m² 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; für alle Abweichungen sind Befreiungsanträge bereits genehmigt bzw. hinsichtlich zwei Festsetzungen neu beantragt.

-hinsichtlich der Überschreitung der Geschossfläche empfiehlt die Verwaltung die Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB; Hintergrund ist, dass die Überschreitung nach heutiger Rechtslage und Berechnung gem. § 20 Abs.3 BauNVO nicht vorliegen würde, weil die Geschossfläche zur besseren Wohnnutzung der Dachgeschosse nach der Änderung der BauNVO im Jahre 1990 nur noch in Vollgeschossen zu berechnen ist; das DG ist vorliegend kein Vollgeschoss; EG und OG haben zusammen eine Geschossfläche von 338,72 m² und wären damit genehmigungsfähig

-da der Bebauungsplan aber am 27.09.1989 rechtswirksam wurde, gilt formal noch § 20 BauNVO alte Fassung (a.F.); diese Vorschrift ist tatsächlich heute noch in der Berechnung anzuwenden; sie sieht die Berechnung der Geschossfläche auch in Aufenthaltsräumen vor, die in anderen als Vollgeschossen liegen, einschließlich der zu ihnen führenden Treppenräumen und Umfassungswänden; 

- aufgrund des Ziels des Gesetzgebers der Nachverdichtung ohne neue Versiegelung, hat der Gesetzgeber seit 1990 die Vorschriften zur Nutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken angepasst, vereinfacht und geöffnet; der Kommentar zum BauGB (Ernst-Zinkhahn-Bielenberg) zu § 20 BauNVO, Rn.40, vgl. Anhang, sieht als Voraussetzung für die Nichtmitberechnung der  Geschossflächen in Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen ebenfalls die Befreiung vor.

- hinsichtlich der geringfügigen Überschreitung der Größe der Dachflächenfenster empfiehlt die Verwaltung eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB; es handelt sich um eine Gestaltungsvorschrift, die nicht Teil der Grundzüge der Planung ist; sie mit Verbesserung der Belichtung und Belüftung der Wohnraumschaffung im DG

Anlagen:

- Eingabeplan

-Auszug Kommentar zum BauGB

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird auch zu den beantragten Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Geschossfläche um 58,61 m² (B:5. II) und der  Größe der Dachflächenfenster (B:6. lit. b) erteilt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird auch zu den beantragten Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Geschossfläche um 58,61 m² (B:5. II) und der  Größe der Dachflächenfenster (B:6. lit. b) erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	16.07.2024	ö		6