Datum: 15.10.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:03 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 24.09.2024
2	Bauantrag zur Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Garagen und Stellplätzen: Bauort: Fl.Nr.545, Hirtenweg 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.43/2024
3	Bauantrag zur Renovierung Dachgeschoss mit Vergrößerung Dachgaube; Bauort: Fl.Nr.919/65, Buchenhain 12 in Seefeld; Bauantrag-Nr.44.2024
4	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamiliehauses mit Garage; Bauort:Fl.Nr.812/3, Hochleiten 3a in Hechendorf; Bauantrag-Nr.24/2024
5	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 24.09.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2024	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Garagen und Stellplätzen: Bauort: Fl.Nr.545, Hirtenweg 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.43/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2024	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.545 Hechendorf

       - Grundstücksgröße 1.410 m²

       - Darstellung im FNP: WA (allgemeines Wohngebiet)

- derzeit bebaut mit Wohnhaus, welches zum Abriss vorgesehen ist

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

       - Abriss des bestehenden Wohnhauses

       - Errichtung von zwei Doppelhäusern mit 4 Garagen und 4 offenen Stellplätzen

- die Doppelhäuser werden baugleich in den Abmessungen 16,00 m x 10,00 m in einer Bebauung KG, EG, OG, DG (2 Vollgeschosse) geplant

- die GR 1 beträgt jeweils 160 m² zzgl. Terrassen von 36 m² je Doppelhaus, zusammen also eine GR 1 von 392 m², mithin eine GRZ 1 von 0,28

- die Wandhöhe beträgt minimal bei DH 3+4 bezogen auf das natürliche Gelände 4,17m und maximal bei DH 1+2 bezogen auf das natürliche Gelände 6,56 m; es handelt sich um ein Hanggrundstück, daher wird das Gelände mittels einer maximalen Abgrabung von 2,00 m angepasst; zur Abfangung des Geländes an der südwestlichen Grundstücksgrenze wird eine Einzelgarage eingebracht; die Abgrabung  ist nach § 34 BauGB zulässig 

- die Firsthöhe ist jeweils mit 9,035 m geplant

- Dachneigung jeweils 30 Grad

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- der Vorbescheid vom 31.10.2022 (Az.:40-V-2022-75-14) genehmigt zwei Wohnhäuser mit 9,00 m x 15,60 m (GR 1 von 140,40 m²) bei einer Wandhöhe von 6,30 m und einer Firsthöhe von 8,90 m und ein Einfamilienhaus mit 8,00m x 10,50m (GR 1 von 84 m²) bei einer Wandhöhe von 6,20m und einer Firsthöhe von 8,90m 

- der Bauantrag sieht nunmehr die Errichtung von nur noch zwei Doppelhäusern vor

- dafür ist sind Abmessungen und Grundfläche gegenüber dem Antrag auf Vorbescheid erhöht worden

- Die in der Planung dargestellten Doppelhäuser fügen sich nach § 34 BauGB trotz der Vergrößerung bei Abmessungen (Grundfläche 1), Wand- und Firsthöhe noch ein: Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 2-6, Fl.Nr.87/5. Beim dortigen Gebäude sind die Abmessungen 18,35 m x 9,90 m, mithin eine GR von 181,35 m², eine Wandhöhe von 6,05 m und eine Firsthöhe von 8,15 m vorzufinden. Zweites Referenzobjekt ist der Unterfeldweg Hausnummer 8, Fl.Nr.87/4 mit den Abmessungen 14,50 m x 9,00 m, mithin einer GR von 130,5 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 8,20 m. Beide Referenzobjekte haben das Dachgeschoss nicht ausgebaut, sondern als Speicher.

Die beiden Doppelhäuser bewegen sich in der Spanne, in der von einem bauplanungsrechtlichen Einfügen nach § 34 BauGB noch ausgegangen werden kann.

Die moderat höheren Firsthöhen resultiert im Unterschied zu den älteren Bestandsgebäuden aus der gegenwärtigen Notwendigkeit auch das Dachgeschoss zu nutzen und nicht als Kaltspeicher ohne Standhöhe zu belassen. Dies wird durch eine steilere Dachneigung als früher erreicht. Die Schaffung von Wohnraum im Dachgeschoss entspricht den gesetzgeberischen Zielen zur Schaffung von Wohnraum und dem schonenden Umgang mit Flächen. Es gilt der Grundsatz: Innenentwicklung vor Außenentwicklung.

- die notwendige Abstandsflächenübernahme auf das Grundstück Fl.Nr.545/1 liegt vor

- der Stellplatznachweis ist erbracht

Erschließung nach Art.4 BayBO:

- das Grundstück wird nach Art.4 Abs.2 Nr.2 BayBO über einen Wohnweg von begrenzter Länge erschlossen; eine entsprechende Sicherung durch Dienstbarkeit der Miteigentümer liegt vor. 

- Die Erschließung der Baugrundstücke von nicht unbedeutender Tiefe von 109,37 m wurde im Vorgang zur Stellung des Antrags auf Vorbescheid mit dem Baubereich des Landratsamtes und der Brandschutzdienststelle des Landratsamtes abgeklärt. Dabei wurde die Feuerwehr Hechendorf mit einem Fahrversuch vor Ort einbezogen. Danach wurde die brandschutzrechtliche Situation als unter zwei Bedingungen unbedenklich bestätigt. Die Schaffung einer Feuerwehaufstellfläche mit 9,00 m x 10, 10 m. Diese ist in den Plänen vorgesehen. Weiterhin müsste im Bereich der Grundstückszufahrt vom Unterfeldweg in Teilen ein absolutes Haltverbot durch die Gemeinde angeordnet werden. Hier sind zumindest keine verkehrsrechtlich entgegenstehenden Gründe zu finden.

Baumschutz:

-die im Bereich der Feuerwehraufstellfläche vorhanden Sumpfzypresse ist zur Fällung als notwendig vorgesehen; es erfolgt die Ersatzpflanzung einer Stieleiche

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Renovierung Dachgeschoss mit Vergrößerung Dachgaube; Bauort: Fl.Nr.919/65, Buchenhain 12 in Seefeld; Bauantrag-Nr.44.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2024	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.919/65 Oberalting -Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Riedfeld I“ und 1.Änderung

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Vergrößerung einer Dachgaube von 1,2m² Ansichtsfläche auf 3,22 m² Ansichtsfläche;

- Verbesserung der Nutzbarkeit des Bades und damit der Nutzbarkeit der Dachgeschosswohnung

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bauungsplans Riedfeld I A: 5.e), wonach    Dachgauben nur bis 1,2 m² Ansichtsfläche zulässig sind.

- ein Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 bzw.3 BauGB wird gestellt.

- als Bezugsfall wird das gegenüberliegende Grundstück Fl.Nr.919/67, Buchenhain 8 angeführt; hierfür liegt eine förmliche Befreiung des Landratsamts Starnberg im Genehmigungsbescheid vom 06.11.1990 vor; ein Anspruch auf Erteilung der Befreiung besteht rechtlich hierdurch nicht; ein Bezugsfall wird als Ausreißer gewertet.

- die Erteilung einer Befreiung hätte für das Bebauungsplangebiet „Riedfeld I“ folgende städtebauliche Auswirkungen:

- durch die Befreiung würde der Dachgeschossausbau zugelassen mit der Folge einer weiteren Verdichtung, weil zugleich zwei Wohneinheiten zulässig sind; daraus ergibt sich in der Folge ein Stellplatzproblem bei den klein bemessenen Grundstücken und den schmalen Straßen; die ohnehin schon angespannte Situation verschlechtert sich weiter.

- der soziale Wohnfriede wird gefährdet, bei den Doppelhäusern und Mehrspännern, die sich gegenüber liegen, entsteht somit eine Sichtbeziehung untereinander.

- es ist fraglich inwieweit die Grundzüge der Planung nach § 31 Abs.2 BauGB berührt sind.

Anlagen:

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Der Bauantrag in der Fassung vom 30.04.2024 nach § 30 BauGB befürwortet.

alternativ:

2.

Der Bauantrag in der Fassung vom 30.04.2024 nach § 30 BauGB nicht befürwortet.

Beschluss

Der Bauantrag in der Fassung vom 30.04.2024 nach § 30 BauGB befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamiliehauses mit Garage; Bauort:Fl.Nr.812/3, Hochleiten 3a in Hechendorf; Bauantrag-Nr.24/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2024	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Fl.Nr.812/3 Gemarkung Hechendorf
Größe 822 m² 

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und überdachtem Fahrradabstellplatz; Abmessungen 12.99 m x 11,99 m mit einer Bebauung KG, EG, DG (2 Vollgeschosse); GR 1 von 190,13 m², mithin GRZ 1 von  0,23; GR 2 beträgt 375,58 m² mithin eine GRZ 2 von 0,46 
Wandhöhe max. 6,415m; m Bereich der Abgrabung (-1,96 m) an der südöstlichen Außenwand 8,375 m; die Abgrabung weist bei einer Gesamtwandlänge von 9,49 m eine Breite von 3,16 m auf, und ist damit untergeordnet, weil kleiner als 1/3, die Wandhöhe von 8,375 ist damit nicht selbstständig zu beachten
Firsthöhe max.8,75 m
Satteldach mit 20 Grad Dachneigung
Abstandsflächen werden auf dem eigenen Grundstück eingehalten
Stellplatznachweis für einen offenen Stellplatz und eine Einzelgarage sind vorhanden; 
Ein Weißdorn mit Stammumfang 1,05 m ist zur Fällung vorgesehen; als Ersatzpflanzung ist eine Goldulme geplant

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein

- Referenzobjekt ist hier das Wohngebäude Leitenhöhe 15, Fl.Nr.810/1; es handelt sich ebenfalls um ein Einzelhaus; es hat die Abmessungen 14,48 m x 10,73 m, mithin eine GR von 155,37 m², eine Wandhöhe von 6,26 m 

- die Abgrabung ist im Vergleich zu dem in der Sitzung vom 24.09.2024 behandelten Bauantrag untergeordnet; der Bauherr hat eine entsprechende Korrektur nach Beratung vornehmen lassen. 

- Hinsichtlich der absoluten Maße fügt sich das Haus bzgl. dem Maß der baulichen Nutzung unproblematisch ein; dasselbe gilt auch für die Art der baulichen Nutzung: im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt; in der bestehenden Umgebungsbebauung befinden sich ausschließlich Wohngebäude

- der Stellplatznachweis nach den Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung ist erbracht 

- bei der angebotenen Ersatzpflanzung kann ein Genehmigungsbescheid zur Fällung nach Genehmigung des Bauantrags durch das Landratsamt in Aussicht gestellt werden

Anlagen:

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Nach § 6 Ziffer 2a gemeindliche Baumschutzverordnung kann die Fällung des Weißdorns (Stammumfang 1,05 m in der nordöstliche Grundstücksecke) gegen Ersatzpflanzung einer Goldulme in Aussicht gestellt werden, soweit die baurechtliche Genehmigung seitens des Landratsamtes Starnberg als untere Bauaufsichtsbehörde ergeht. 

Beschluss

Nach § 6 Ziffer 2a gemeindliche Baumschutzverordnung kann die Fällung des Weißdorns (Stammumfang 1,05 m in der nordöstliche Grundstücksecke) gegen Ersatzpflanzung einer Goldulme in Aussicht gestellt werden, soweit die baurechtliche Genehmigung seitens des Landratsamtes Starnberg als untere Bauaufsichtsbehörde ergeht. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2024	ö		5