Datum: 17.12.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:42 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des Protokolls vom 05.11.2024
2	Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus für ein Treppenhaus an einem bestehenden Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.808, Leitenhöhe 16 a in Hechendorf; Bauantrag-Nr.50/2024
3	Tektur Parkplatzsituation für Doppelhaushälfte 4; Bauort: Fl.Nr.38/1, Kirchenstraße 9 in Seefeld; Bauantrag-Nr.51/2024
4	Bauantrag zur Errichtung eines Wohnanbaus; Bauort: Fl.Nr. 261/5, Hartstraße 7 in Seefeld; Bauantrag-Nr.54/2024
5	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.898/1, Hubertusstraße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr.53/2024
6	Anhörung zur Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens; Fl.Nr.92/1, Alte Hauptstraße 17, Hechendorf; Bauantrag-Nr.33/2024
7	Sonstiges

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1. Genehmigung des Protokolls vom 05.11.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Errichtung eines Anbaus für ein Treppenhaus an einem bestehenden Wohnhaus; Bauort: Fl.Nr.808, Leitenhöhe 16 a in Hechendorf; Bauantrag-Nr.50/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.808 Gemarkung Hechendorf

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Anbaus für ein Treppenhaus mit Satteldach

- Abmessungen 3,67 m x 3,06 m in zweigeschossiger Bebauung (EG, DG)

- zusätzliche GR 9,35 m²; Bestandgebäude 139,4 m²; mithin zusammen 148,75 m²; entspricht einer GRZ 1 von 0,12

- Wandhöhe 5,27 m; Firsthöhe 6,35 m; Fristhöhe Anbau damit 1,45 m unter Hauptfirst

- es entstehen zwei zusätzliche Wohnungen mit jeweils ca. 51 m²

- die Vorgaben der Stellplatzsatzung werden mit 5 Stellplätzen unverändert eingehalten (2 in Garage UG, 2 im Vorgartenbereich, 1 seitlich neben dem Haus)

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben fügt sich unproblematisch nach § 34 BauBG ein.

Anlagen:

- Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Tektur Parkplatzsituation für Doppelhaushälfte 4; Bauort: Fl.Nr.38/1, Kirchenstraße 9 in Seefeld; Bauantrag-Nr.51/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.38 und 38/1 Gemarkung Oberalting-Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Änderung bei der Parkplatzsituation gegenüber Genehmigungsbescheid vom 21.12.2022: 

- Genehmigungsbescheid (Az.40-B-2022-590-14): zwei Duplex Doppelgaragen, mithin 8 Stellplätze

- vorliegende Tektur: eine Duplex Doppelgarage, eine Duplex Einzelgarage, eine Doppelgarage, mithin 8 Stellplätze

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben fügt sich unproblematisch nach § 34 BauBG ein.

Anlagen:

- Eingabeplan aus Genehmigungsbescheid 21.12.2022

- Eingabeplan aktuelle Tektur

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zur Errichtung eines Wohnanbaus; Bauort: Fl.Nr. 261/5, Hartstraße 7 in Seefeld; Bauantrag-Nr.54/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.261/5 Gemarkung Oberalting-Seefeld

- 889 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 30 BauGB iVm. B-Plan Ortsmitte Teil Nord (1998) und 1. Änderung Ortsmitte Teil Nord (2005)

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Anbau an ein bestehendes Wohnhaus und Errichtung von Stellplätzen; es entsteht ein separates Wohnhaus als eigenständige Wohneinheit, teilweise angebaut an den Bestand

- Abmessungen 9,49 m x 5,13 m mit einer Bebauung KG,EG,OG, DG (2 Vollgeschosse)

-GR 1 Anbau beträgt 55,66 m²; bestehendes Wohnhaus GR 1 mit 99,65 m², mithin zusammen 159,17 m²; dies entspricht einer GRZ 1 von 0,179; zulässig lt. B-Plan 0,18

- Wandhöhe 6,00 m und im Bereich des Treppenaufgangs 6,89 m; die Wandhöhe im Bereich des Treppenaufgangs  von 6,89 m ist bezogen auf die Außenwandlänge untergeordnet, d.h geringer als 1/3, die Überschreitung der im B-Plan festgesetzten Wandhöhe von 6,00 ist somit untergeordnet; 

- Firsthöhe 8,73 m; Firsthöhe des Treppenaufgangs als Standgiebel 0.20 unter Hauptfirst; damit wird die Festsetzung von einem Abstand von 0,75 m nicht eingehalten

- der neuen Wohneinheit mit 90 m² werden zwei neue Stellplätze zugeordnet 

Baurechtliche Beurteilung:

- der Antragsteller beantragt drei Befreiungen:

1. Antrag auf Befreiung von der baulichen Gestaltung bzgl. einer einheitlichen Dachneigung von Hauptgebäude und Nebengebäude als Gebäudegruppe (Festsetzung A.5b)

Das bestehende Wohnhaus hält als Altbestand (Jahr 1965) vor dem Bebauungsplan die Festsetzung der Dachneigung im Bebauungsplan 1998 nicht ein, insoweit besteht Bestandsschutz; Der Anbau hält die maximal zulässige Dachneigung 43 Grad ein; im Zusammenspiel ist somit eine einheitliche Dachneigung aber nicht mehr möglich, insbesondere ist die Dachneigung von 43 Grad auch notwendig, um das DG nutzbar zu machen

2. Antrag auf Befreiung von der baulichen Gestaltung bzgl. der Firsthöhe des Standgiebels (Festsetzung A.5b)

Zur Realisierung der Erschließung des DG mittels eines Treppenaufgangs in Form eines Standgiebels wird der Mindestabstand von Hauptfirst und First des Standgiebels von 0,75 m unterschritten. Es handelt sich um eine ästhetische Festsetzung; insoweit der Anbau im Grundstück hinten liegend entsteht, und der Standgiebel vom Bestandsgebäude in der Straßenansicht nahezu verdeckt wird, entstehen keine negativen Auswirkungen für das Ortsbild 

3. Antrag auf Befreiung von der baulichen Gestaltung der Sprossenteilung der Fensterflächen für die Terassentüren als zusammenhängende Glasflächen (Festsetzung A.5c)

Die Verwaltung empfiehlt allen Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauBG zur Schaffung von Wohnraum zuzustimmen. Es handelt sich um bauliche Gestaltungsvorschriften, die nicht zu den Grundzügen der Planung zählen

Anlagen:

- Eingabeplan 

- Antrag auf Befreiung

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen wird auch zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB bzgl. der Festsetzung A. 5b (einheitliche Dachneigung von Gebäudegruppen, Unterschreitung des Abstands zum Hauptfirst) und zur Festsetzung A.5c (Sprossenteilung der Glasflächen) erteilt.

Sitzungsverlauf

Beschluss

Das Einvernehmen wird auch zu den Anträgen auf Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB bzgl. der Festsetzung A. 5b (einheitliche Dachneigung von Gebäudegruppen, Unterschreitung des Abstands zum Hauptfirst) und zur Festsetzung A.5c (Sprossenteilung der Glasflächen) erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern; Bauort: Fl.Nr.898/1, Hubertusstraße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr.53/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.898/1 Gemarkung Oberalting-Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern anstelle eines bestehenden Wohnhauses; geplant sind 12 Wohnungen mit derzeit geplanten 21 Stellplätzen 

- die Abmessungen des MFH 1 betragen 20,25 m x 10,00 m und des MFH 2 19,00 m x 10,00 m

- Bebauung mit KG, EG, OG, DG (3 Vollgeschosse)

- GR 1 des MFH 1 202,60 m² und MFH 2 190,00 m², zusammen mithin 392,60 m², entsprich einer relativen, grundstücksbezogenen GRZ 1 von 0,25

- Wandhöhe 7,80 m und Firsthöhe 10,50 m

- Stellplatzbedarf soll mittels Tiefgarage (16 Stellplätze) und oberirdischen Parkplätzen (5 Stellplätze) gedeckt werden; 

- die Zufahrt zur Tiefgarage soll aufgrund der Topographie von der Graf-Toerring-Seefeld Straße erfolgen

Fragenkatalog:

1. Ist das geplante Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) planungsrechtlich zulässig?

2. Ist das Vorhaben in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung mit MFH 1 in den Abmessungen von 10,00 m x 20,25 m und MFH 2 mit den Abmessungen 10,00 m x 19,00 m planungsrechtlich zulässig?

3. Ist das Vorhaben hinsichtlich der Höhenentwicklung mit einer Wandhöhe von 7,80 m und einer Firsthöhe von 10,51 m planungsrechtlich zulässig?

Hinsichtlich der Erläuterung zu den Fragen wird auf den Fragenkatalog in Anlage verwiesen.

Die Erschließung der Tiefgarage ist nicht Gegenstand des Antrags auf Vorbescheid. Vor Einreichung eines Bauantrags beabsichtigt der Antragsteller eine Verkehrsuntersuchung bzgl. der Sichtdreiecke und Einfahrtssituation in den Kreuzungsbereich Graf-Toerring-Seefeld-Straße, Herrschinger Straße, Münchner Straße und Hauptstraße; aufgrund der Topographie ist die Erstellung der Tiefgaragenzufahrt hangabwärts baulich am einfachsten; alternativ wäre theoretisch auch eine Einfahrt zur Tiefgarage über die Hubertusstraße möglich  

Baurechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1: 

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung „Wohnen“ unproblematisch in die Bebauung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB ein. In der Umgebungsbebauung befinden sich zahlreich Wohngebäude. Der Flächennutzungsplan weißt ein Mischgebiet auf. Nach § 6 Abs.1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 

Zu Frage 2:

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Abmessungen beider MFHs nach § 34 BauGB ein. Bezugsfall ist die Graf-Toerring-Seefeld Straße 1a. Das Gebäude wurde in den Abmessungen 19,77 m x 15,60 m bzw. 7,60 m (GR 1 von 240 m²) erreichtet. Grundstücksbezogen besteht dort eine Versiegelung von 0,31 GRZ 1. 

Weiterer Bezugsfall ist das Mehrfamilienhaus Herrschinger Straße 2 mit 26,70 m x 12,15 m. 

Zu Frage 3:

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich Wandhöhe und Firsthöhe nach § 34 BauGB ein. Der erste Bezugsfall Graf-Toerring-Seefeld Straße 1a weist eine Wandhöhe von 7,875 m und eine Fristhöhe von 10,73 m auf. 

Der zweite Bezugsfall Herrschinger Straße 2 eine Wandhöhe von 8,40 und eine Firsthöhe von 10,80 m auf.

Das gegenwärtige Bestandgebäude hat eine Wandhöhe von 9,00 m und eine Firsthöhe von 10,50 m bei allerdings kleineren Abmessungen.

Damit liegen alle Kriterien des Einfügens kumulativ bei jedem Bezugsfall vor (keine Rosinen- Theorie). Der Bestandsbau ist ausschließlich zur Verdeutlichung der Höhenentwicklung aufgeführt. Insbesondere findet sich die Dreigeschossigkeit als Hilfskriterium auch im Gebietscharakter wieder.

Anlagen:

- Eingabeplan 

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sieht das Gremium ein Einfügen nach § 34 BauGB nicht als gegeben. Wandhöhe und Firsthöhe werden als zu hoch angesehen. Insbesondere sei das Mehrfamilienhaus Herrschinger Straße 2 nicht als Bezugsfall heranzuziehen.   Die Verwaltung wird daher beauftragt mit dem Antragsteller das Gespräch zu suchen, ob Reduzierung von Wandhöhe und Firsthöhe möglich ist.

Die Verwaltung wird beauftragt die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre zu prüfen. 

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass der Stellplatzbedarf unbedingt im Rahmen eines zukünftigen Bauantrags nachzuweisen ist

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 9

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6. Anhörung zur Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens; Fl.Nr.92/1, Alte Hauptstraße 17, Hechendorf; Bauantrag-Nr.33/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö	Beschließend	6

Sach- und Rechtslage

Das Gremium war der Ansicht, dass sich die im Antrag auf Vorbescheid abgefragten Abmessungen des geplanten Baukörpers mit 17,25 m x 15,00 m nach § 34 BauBG nicht einfügen. Als Grundlage für das „Einfügen“ nach § 34 BauGB sei nicht die Bebauung nördlich der Alten Hauptstraße, insbesondere hin zur Inninger Straße heranzuziehen. Gestützt wurde diese Ansicht durch die Beschreibung des Umgriffs § 34 BauGB für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Fl.Nr.92/6 Gemarkung Hechendorf aus dem Schreiben des Landratsamts Starnberg vom 28.03.2018 (Az.:40-B-2048-55-14), in dem die Bebauung entlang der Hauptstraße Hausnummer 11 bis 19 ausschließlich herangezogen wird. Der Bauausschuss sah keine Gründe für eine veränderten Sach- und Rechtslage zum Schreiben des Landratsamts Starnberg (Az.:40-B-2018-55-14) vom 28.03.2018. Darüber hinaus wurde die Verschlechterung der Parksituation in der Alten Hauptstraße, die ohnehin schon angespannt ist angesprochen.

Mit Schreiben des Landratsamtes Az.: 40-V-2024-105-14 vom 28.10.2024 wird die Gemeinde nunmehr zur geplanten Ersetzung des Einvernehmens angehört. Das Landratsamt vertritt die Rechtsansicht, dass die Ablehnung des Einvernehmens durch die Gemeinde zu Unrecht erfolgte. Das Bauvorhaben füge sich unter Heranziehung eines größeren Umgriffs mit den Mehrfamilienhäusern nördlich der Alten Hauptstraße nach § 34 BauBG in die bestehende Bebauung ein.  Die Ablehnung sei somit rechtswidrig erfolgt.

Dazu führt das Landratsamt in seinem Schreiben vom 28.10.2024 (Seite 2, 5. Absatz) aus, dass sich die vom Landratsamt vorgenommene Einschätzung des Umgriffs der für die Beurteilung des Einfügens relevanten Bebauung nach § 34 BauGB aus dem Schreiben vom 28.03.2018, sich lediglich darauf bezog, „dass die Bebauung entlang dem „Weg an der Breiten“ aufgrund der Topographie nicht in die Beurteilung miteinbezogen wurde.“  Die Bebauung nördlich der Hauptstraße jedoch sehr wohl einbezogen wurde in die Beurteilung nach § 34 BauGB.

Diese Aussage ist falsch. Der Vergleich mit der Teststelle aus dem Schreiben (Seite 2 Absatz 2) ergibt folgendes:

„Als nähere Umgebung in diesem Sinne betrachten wir hier die Bebauung entlang der (Alten) Hauptstraße Hausnummern 11 bis 19 im engeren Sinn.“ 

Folglich ist eine der beiden Entscheidungen des Landratsamtes Starnberg hinsichtlich des Umgriffs für die Beurteilung § 34 BauGB falsch. Im Schreiben vom 28.03.2018 erging tatsächlich die Ablehnung des Bauvorhabens aufgrund der sich nicht einfügenden absoluten Abmessungen des Gebäudes. Nunmehr soll ein noch größeres Bauvorhaben doch genehmigt werden. Eine Gleichbehandlung ist nicht erkennbar. Die Frage der Schadensersatzverpflichtung des Landratsamtes Starnberg gegenüber dem Bauwerber aus 2018 ist durch die Gemeinde nicht zu beurteilen.

Für die Gemeinde ist allerdings die städtebauliche Folgewirkung der neusten Entscheidung des Landratsamtes Starnberg auf den zukünftigen Gebietscharakter entscheidend. Mit Erteilung des Einvernehmens zum aktuellen Antrag auf Vorbescheid würden die größeren Mehrfamilienhäuser nördlich der Alten Hauptstraße zum Maßstab des Einfügens für alle zukünftigen Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich § 34 BauGB im Geviert zwischen Heuweg und Grundberg werden. Das Gebiet ist gegenwärtig von einem lockereren Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung geprägt. Die wenigen bereits vorhandenen Mehrfamilienhäuser weisen kleinere Abmessungen auf, vergleichbar dem Nachbargrundstück Alte Hauptstraße 15.

Anlagen:

- Schreiben des Landratsamtes vom 28.10.2024

- Schreiben des Landratsamtes vom 28.03.2018

- Eingabeplan VB

- Übersicht zum Umgriff des Einfügens § 34 BauGB

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Leitbild der Gemeinde aus dem Ortsentwicklungskonzept ist eine maßvolle und gesteuerte Nachverdichtung.

Der Bürgermeister bietet an, das Gespräch mit dem Kreisbaumeister Dr. Kühnel zu suchen.

Die Verwaltung wird beauftragt, das Gespräch mit dem Bauwerber zu suchen. Parallel sollen aber auch die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Klage gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens und gegebenfalls den Erlass einer Veränderungssperre geprüft werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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7. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	17.12.2024	ö		7