Datum: 10.09.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:13 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 16.07.2024
2	Tektur zur Errichtung eines Doppelhauses- Anhebung einer Haushälfte; Bauort: Fl.Nr.492/7, Günteringer Str.17c in Hechendorf; Bauantrag-Nr.31/2024
3	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.179/8, Alte Hauptstraße 73 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.32/2024
4	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes; Bauort: Fl.Nr.,92/1, Alte Hauptstraße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.33/2024
5	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.916/10, Steebstraße 10 in Seefeld; Bauantrag-Nr.34/2024
6	Sonstiges

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 16.07.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö		1

Sach- und Rechtslage

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Tektur zur Errichtung eines Doppelhauses- Anhebung einer Haushälfte; Bauort: Fl.Nr.492/7, Günteringer Str.17c in Hechendorf; Bauantrag-Nr.31/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.492, 492/7 in Hechendorf

       - 294 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB

- genehmigter Vorbescheid (40-V-2022-22-14) vom 01.07.2022 

-Baugenehmigung (B-2022-588-14) vom 15.12.2022

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Vorliegend wurde jetzt eine Tektur zum genehmigten Bauantrag gestellt 

-Hintergrund ist, dass die Doppelhaushälften inzwischen verkauft wurden; der neue Eigentümer hat bei der konkreten Ausführungsplanung festgestellt, dass mit der genehmigten Planung die Doppelhaushälfte rund 0.45 m unt7er dem natürlichen Gelände stehen würde; um Problem mit dem Wasser zu vermeiden plant er nunmehr die Anhebung seiner Doppelhaushälfte um 0,48 m; in der Folge entsteht ein abgetrepptes Doppelhaus mit Höhenversatz an der gemeinsamen Zwischenwand

       Doppelhauhälfte 17c

       - Tektur: Höhenversatz von 0,48 m

- neue Wandhöhe 5,27 bzw.5,38 (plus 0,26m), Quergiebel: 5,80m

       - alte Wandhöhe 5,12 (Vorbeschied genehmigt 4,98m), Quergiebel: 5,60 m 

       - neue Firsthöhe 7,79 m 

- alte Firsthöhe 7,64 m 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

- Das Bauvorhaben fügt sich immer noch unproblematisch nach § 34 BauGB ein

- Im Hinblick auf das Ortsbild konnten in der näheren Umgebung Doppelhäuser mit ähnlichem Höhenversatz festgestellt werden (vgl. Fotoanlage)

Anlagen:

- Eingabeplan n.F.

- Eingabeplan a.F.

- Anschreiben Bauherr

- Fotoanlage

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.179/8, Alte Hauptstraße 73 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.32/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Fl.Nr.179/8 Gemarkung Hechendorf
Größe 601 m² 

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Abmessungen 11,33 m x 9,26 m mit einer Bebauung EG, DG (2 Vollgeschosse); GR 1 104,92 m² zzgl. Terrasse 61,12 m², mithin eine insgesamte GR 1 von 166,04 m², die GRZ 1 beträgt somit 0,27; GRZ 2 von 0,43 Wandhöhe max. 6,59m - min. 5,97; Firsthöhe max.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      8,14 m bez. auf +/- 0,00 OKFFB
Satteldach mit 25 Grad Dachneigung
Abstandsflächen: Abstandsflächenübernahme zum Nachbargrundstück Fl.Nr.179/4 Hdf. 
Stellplatznachweis für zwei notwendige Stellplätze ist mit der Doppelgarage vorhanden

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein

- Referenzobjekt ist hier das Wohngebäude Alte Hauptstraße 71, Fl.Nr.179/2 Hdf; es handelt sich ebenfalls um ein Einzelhaus; es hat die Abmessungen 14,49 m x 7,05 m, mithin eine GR von 162,87 m², eine Wandhöhe von max. 7,56 m – min.6,77 m

- Hinsichtlich der absoluten Maße fügt sich das Haus bzgl. dem Maß der baulichen Nutzung unproblematisch ein; dasselbe gilt auch für die Art der baulichen Nutzung: im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt; in der bestehenden Umgebungsbebauung befinden sich ausschließlich Wohngebäude

- der Stellplatznachweis nach den Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung ist erbracht 

- Abstandsflächenübernehme liegt vor

Anlagen:

- Eingabeplan

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes; Bauort: Fl.Nr.,92/1, Alte Hauptstraße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.33/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.92/1 Gemarkung Hechendorf  

- Größe 956 m²                                                                                 

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Gegenstand des Antrags ist die Abfrage zur Zulässigkeit eines Wohngebäudes; abgefragt wird die Kubatur des Baukörpers mit Abmessungen, Wandhöhen und Firsthöhe; ein konkretes  Nutzungskonzept wird nicht abgefragt; anhand des Stellplatzkonzepts stellt der Antragsteller alternativ eine Nutzung mit zwei großen Nutzungseinheiten (DH) und 4 Stellplätzen, mit drei größeren Nutzungseinheiten (Dreispänner) über 120 m² und 6 Stellplätzen  oder drei kleineren Nutzungseinheiten bis 50 m² und zwei mittleren Nutzungseinheiten bis 120 m² mit 8 Stellplätzen

 - Art der Nutzung: Wohnen und Stellplätze

-Maß der baulichen Nutzung: Abmessungen des Doppelhauses 17,25m x 15,00m, mithin eine Grundfläche von 259 m² bei einer GRZ 0,27; Wandhöhen talseitig 7,85 m (dreigeschossiges Erscheinungsbild) und bergseitig 6,38 m (zweigeschossig);  Bebauung mit UG, EG, DG (2-3 Vollgeschosse); Satteldach 25 Grad Dachneigung; Stellplatzkonzept je nach Nutzungseinheiten variabel, vgl. Anlage 

Bauplanungsrechtliche Beurteilung:

A:

- der Antragsteller stellt dazu drei Fragen (vgl. Fragenkatalog in Anlage): Nach aktueller Beurteilung des Landratsamts Starnberg zum Umgriff des Einfügens ist das Bauvorhaben gegenwärtig zulässig.

1.) Ist die geplante Grundfläche des Baukörpers mit 17,25 m x 15,00 m planungsrechtlich zulässig?

- Die dargestellte Bebauung ist zulässig. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (19,00 m x 11,50 mit 230 m² GR) und Hirtenweg 4 (22,00m x 11,50m mit 256m² GR) sowie Alte Hauptstraße 6 (22,00 m x 19,00 m mit 262 m² GR)  sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist. 

2) Ist die geplante Wandhöhe von 6,38 m für das Hauptgebäude bzw. 7,85 m für die Gaube planungsrechtlich zulässig?

- Die dargestellten talseitigen Wandhöhen sind zulässig. Die Schleppgaube entwickelt eine eigenständige Wandhöhe. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (WH 6,30 m) und Hirtenweg 4 (6,85 m) sowie Alte Hauptstraße 6 (6,30m bzw. 7,00m) sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist.

3.) Ist die geplante Firsthöhe von 9,46 m zulässig?

- Die dargestellte Firsthöhe ist zulässig. Die in der E-Mail des Landratsamts Starnberg 26.08.2024 bezeichneten Bezugsfälle Alte Hauptstraße 8 (WH 10,40 m) und Hirtenweg 4 (8,70 m) sowie Alte Hauptstraße 6 (10,40m) sind als Referenzen heranzuziehen und befinden sich im Umgriff des Bereichs, der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB relevant ist.

B:

Zusätzlich zur aktuellen Beurteilung des Landratsamtes zum Umgriff des Einfügens § 34 BauGB ist aber das Schreiben des LRA Starnbergs zur Anhörung zur Ablehnung des Bauvorhabens auf dem benachbarten Grundstück Fl.Nr.92/6 miteinzubeziehen. Im Schreiben vom 28.03.2018 (Az.:40-B-2018-55-14) beschreibt das Landratsamt den Umgriff für das Einfügen nach § 34 BauGB wie folgt:

„Als nähere Umgebung in diesem Sinne (§ 34 BauGB) betrachten wir hier die Bebauung entlang der Hauptstraße Hausnummer 11 bis 19. Nicht in die Beurteilung wurde die Bebauung entlang der Straße „Weg an der Breiten“ gezogen, da diese aufgrund der Topographie nicht in der Sichtachse liegt. Die vorhandenen Gebäude auf den Grundstücken innerhalb des Beurteilungsrahmens weisen Grundflächen zwischen ca.97m² (Fl.Nr.95/2) und 210 m²(Fl.Nr.92/2) auf. Die Wandhöhe beträgt in diesem Umgriff zwischen ca. 7,56 m (Fl.Nr.92/2) und max.8,10 m (talseitig) und 6,80 m (bergseitig/Straßenseite, Fl.Nr.92/2).“

Diese Argumentation ist aus Sicht der Verwaltung gut vertretbar und wurde so auch dem Landratsamt aktuell mitgeteilt. Vgl. E-Mail vom 13.08.2024:

„Bisher (...) die Alte Hauptstraße im als Zäsur herangezogen, weil die Straße mit ÖPNV Linie und einem entsprechend höheren Verkehrsaufkommen die Siedlungsgebiete nördlich und südlich zerschneidet. Zudem zeigt auch der topographische Hangverlauf an dieser Stelle mit der Hauptstraße eine Zäsur. Der Hangverlauf südlich der Alten Hauptstraße weist ein wesentlich stärkeres Gefälle auf, wodurch sich insbesondere hinsichtlich der talseitigen Wandhöhen eine andere Situation ergibt.

Auch südlich der Alten Hauptstraße ist eine Mehrfamilienhausbebauung (z.B. auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr.92/2) vorhanden, allerdings mit ca. 13,00 m x 16, 00 m (GR 201m²) etwas kleiner in den absoluten Abmessungen als die geplanten 17,25 m x 15,00 m beim Vorbescheid. 

Daher stellt sich konkret die Frage, ob der Geschosswohnungsbau/große Mehrfamilienhäuser nördlich der Alten Hauptstraße, im Dreiecksspitz zwischen Hirtenweg, Inninger Straße und Alte Hauptstraße, mit in die Betrachtung des Einfügens nach § 34 BauBG heranzuziehen ist.“

Anlagen:

-  Eingabeplan

-  Übersicht Umgriff § 34 BauGB

- Schreiben LRA (2024) zum Umgriff § 34 BauGB

- Schreiben LRA (20218) zum Umgriff § 34 BauGB

-  Fragenkatalog VB

-  Parkplatzkonzepte

-  Fotos Parkplatzsituation Alte Hauptstraße

-  Anschreiben Bauherr

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Es ergeht der Hinweis auf die derzeit angespannte Verkehrslage bzw. Parksituation im Bereich des Baugrundstücks.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 9

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Beschluss 4

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses; Bauort: Fl.Nr.916/10, Steebstraße 10 in Seefeld; Bauantrag-Nr.34/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö	Beschließend	5

Sach- und Rechtslage

       - Fl.Nr.916/10, Oberalting-Seefeld

       - Größe 559 m², derzeitiges Wohnhaus zum Abriss vorgesehen

Planungsrechtliche Grundlage:

       - § 30 BauGB iVm. Bebauungsplan Ortsmitte – Teil Süd-West

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und offenem Stellplatz in den Abmessungen von 10,50 m x 8,50 m in einer Bebauung EG, DG (zwei Vollgeschosse)

- GR 1 beträgt 107,26 m², mithin eine GRZ 1 von 0,19

- GR 2 mit Garagen, Zuwegungen und Zufahrt beträgt 108,78 m², zusammen mit der GR 1 wird eine GR 2 nach § 19 Abs.4 BauNVO von 216,04 m² erreicht, mithin eine GRZ 2 von 0,39

- Wandhöhe 5,15 m bezogen auf den im B-Plan angegeben Bezugspunkt 

- Firsthöhe bei 7,48 m bez. auf +/- 0,00 OKFFB

-Satteldach symmetrisch mit 35 Grad Dachneigung

- eine Wohnfläche von 130,67 m²

- 2 Stellplätze

Baurechtliche Beurteilung:

- das Bauvorhaben hält die Festsetzungen A.4. des B-Plans zur Mindestgrundstücksgröße von 600m² für Einzelhäuser (auch ein Mehrfamilienhaus ist in Einzelhaus im Sinne des Baurechts) nicht ein.

-es wurde ein Antrag auf Befreiung von der Festsetzung A.4 gestellt

- die Verwaltung empfiehlt die Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB zur Schaffung von Wohnraum; der Argumentation des Antragstellers kann gefolgt werden; offensichtlich wurde das Baugrundstück mit einer Größe von 559 m² aus Versehen nicht als Ausnahme aufgeführt wie andere Grundstücke; 

- der gleichlautenden Befreiung wurde bereits in der Sitzung 28.03.2023 des Bauausschusses zum Bauantrag für ein Einzelhaus mit zwei Wohneinheiten zugestimmt

- Im Übrigen werden die Festsetzungen des Bauungsplans eingehalten

Anlagen:

- Eingabepläne

- Antrag auf Befreiung

- Auszug B-Plan Festsetzung A.4

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung A.4 des Bebauungsplans Ortsmitte-Teil Südwest in Seefeld erteilt. 

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird auch zur Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Festsetzung A.4 des Bebauungsplans Ortsmitte-Teil Südwest in Seefeld erteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	10.09.2024	ö		6