Datum: 21.01.2025
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 19:17 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.12.2024
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern (Planaustausch); Bauort: Fl.Nr.898/1, Hubertusstraße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr.53/2024
3	Antrag auf Vorbescheid zum Anbau von Wohnräumen; Bauort: Fl.Nr.57/5, Reisbichlweg 6 in Unering; Bauantrag-Nr.55/2024
4	Berichterstattungen
5	Sonstiges

zum Seitenanfang

1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.12.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.01.2025	ö		1

Sach- und Rechtslage

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern (Planaustausch); Bauort: Fl.Nr.898/1, Hubertusstraße 2 in Seefeld; Bauantrag-Nr.53/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.01.2025	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.898/1 Gemarkung Oberalting-Seefeld

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 34 BauGB 

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern anstelle eines bestehenden Wohnhauses; geplant sind 12 Wohnungen mit derzeit geplanten 17 Stellplätzen 

- Art der Nutzung: Wohnen und eine Gewerbeeinheit, z.B. Physiopraxis mit Behandlungsraum, Wartezimmer und Lager

- die Abmessungen des MFH 1 betragen 20,25 m x 10,00 m und des MFH 2 19,00 m x 10,00 m

- Bebauung mit KG, EG, OG, DG (3 Vollgeschosse)

- GR 1 des MFH 1 von  202,60 m² und MFH 2 von 190,00 m², zusammen mithin 392,60 m², entsprich einer relativen, grundstücksbezogenen GRZ 1 von 0,25

- Wandhöhe 7,80 m und neue, angepasste Firsthöhe 10,00 m (anstelle 10,50 m) durch flachere Dachneigung

- Stellplatzbedarf soll mittels Tiefgarage (12 Stellplätze) und oberirdischen Parkplätzen (5 Stellplätze) gedeckt werden; 

- die Klärung der Positionierung der Zufahrt zur Tiefgarage bleibt dem späteren Bauantrag vorbehalten; hierzu ist die Untersuchung der Verkehrssituation erforderlich

Fragenkatalog: vgl. Anlage

Baurechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1: 

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung „Wohnen und nicht störendes Gewerbe“ unproblematisch in die Bebauung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB ein. In der Umgebungsbebauung befinden sich zahlreich Wohngebäude und im Bereich zum Schloss hin auch nichtstörendes Gewerbe. Der Flächennutzungsplan weißt ein Mischgebiet auf. Nach § 6 Abs.1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 

Zu Frage 2:

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Abmessungen beider MFHs nach § 34 BauGB ein. Bezugsfall ist die Graf-Toerring-Seefeld Straße 1a. Das Gebäude wurde in den Abmessungen 19,77 m x 15,60 m bzw. 7,60 m (GR 1 von 240 m²) errichtet. Grundstücksbezogen besteht dort eine Versiegelung von 0,31 GRZ 1. 

Weiterer Bezugsfall ist das Mehrfamilienhaus Herrschinger Straße 2 mit 26,70 m x 12,15 m. 

Zu Frage 3:

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich Wandhöhe und Firsthöhe nach § 34 BauGB ein. Der erste Bezugsfall Graf-Toerring-Seefeld Straße 1a weist eine Wandhöhe von 7,875 m und eine Fristhöhe von 10,73 m auf. 

Der zweite Bezugsfall Herrschinger Straße 2 eine Wandhöhe von 8,40 und eine Firsthöhe von 10,80 m auf.

Das gegenwärtige Bestandgebäude hat eine Wandhöhe von 9,00 m und eine Firsthöhe von 10,50 m bei allerdings kleineren Abmessungen.

Damit liegen alle Kriterien des Einfügens kumulativ bei jedem Bezugsfall vor (keine Rosinen- Theorie). Der Bestandsbau ist ausschließlich zur Verdeutlichung der Höhenentwicklung aufgeführt. Insbesondere findet sich die Dreigeschossigkeit als Hilfskriterium auch im Gebietscharakter wieder.

Anlagen:

- Eingabeplan 

- Fragenkatalog

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Antrag auf Vorbescheid zum Anbau von Wohnräumen; Bauort: Fl.Nr.57/5, Reisbichlweg 6 in Unering; Bauantrag-Nr.55/2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.01.2025	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

- Fl.Nr.57/5 Gemarkung Unering mit 1.031 m²

Planungsrechtliche Grundlage:

- § 30 BauGB iVm. B-Plan für die Fl.Nr.56, 57, 520, 603 am Reisbichlweg in Unering (20.10.1969)

Beschreibung des Bauvorhabens:

- Art der Nutzung: Arbeiten (Homeoffice), Hobbyraum, Schlafzimmer und Kinderzimmer

-Maß der baulichen Nutzung: Anbau in den Abmessungen 5,43m x 7,54m und 1,63m x 6.34m (Zwischenzug mit Eingang) mit einer Bebauung EG und DG (2 Vollgeschosse); Wandhöhe/Firsthöhe mit 6,13 m bei einer Ausführung als Flachdach

Fragenkatalog: vgl. Anlage

Baurechtliche Beurteilung:

Zu Frage 1:

Durch den Anbau wird die zulässige GRZ nach dem B-Plan von 0,25 eingehalten 

Zu Frage 2:

Durch den Anbau wird die Baugrenze im Westen um 36,5 m² überschritten: Die Verwaltung empfiehlt zur Wohnraumschaffung u.a. eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB von der Baugrenze zu erteilen. Der B-Plan ist aus dem Jahr 1969. Es sind bereits einige Überschreitungen der Festsetzung der Baugrenze im Geltungsbereich des B-Plans faktisch vorhanden. Der Bauwerber kann die Festsetzung der GRZ von 0,25 einhalten. 

Zu Frage 3 und 4:

Der Anbau ist mit zwei Vollgeschossen und Flachdach geplant. Hintergrund ist die bessere Ausnutzung der Flächen, weil keine Dachschrägen entstehen. Der B-Plan setzt für das Grundstück ein Vollgeschoss und ein Satteldach mit 20-26 Grad Dachneigung fest. Der geplante Anbau hält beide Festsetzungen nicht ein. Beantragt wird eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB. Die Verwaltung empfiehlt zur Wohnraumschaffung u.a. eine Befreiung nach § 31 Abs.3 BauGB bzgl. Festsetzungen Vollgeschoss und Dachform. Der Anbau befindet sich im straßenabgewandten Grundstücksteil und tritt im Ortsbild nicht in Erscheinung. Die Nachbarunterschriften liegen vor. Die Befreiung von der Festsetzung der zulässigen Anzahl von einem Vollgeschoss zu zwei Vollgeschossen führt zu keiner städtebaulich anderen Situation im Gebiet. Die Hausnummern Reisbichlweg 2 und 4 sind laut Bebauungsplan mit einem Vollgeschoss und ausnahmsweise einem zweiten Vollgeschoss zulässig. Die Bezugsfälle sind mit zwei weiteren Grundstücken überschaubar. Zudem ist der vollgeschossbegriff baurechtlich ohnehin überholt. Das Maß der baulichen Nutzung wird gegenwärtig über Wandhöhe und überbaubare Grundstücksfläche festgelegt.

Zu Frage 5:

Der Bebauungsplan setzt das Maß der baulichen Nutzung nicht über die Wandhöhe fest, sondern über den veralteten Begriff des Vollgeschosses. Die Zulassung einer Wandhöhe von 6,13 m für zwei Vollgeschosse beschreibt ein städtebaulich angemessenes und moderneres Maß der baulichen Nutzung als der veraltete Bebauungsplan. Die Verwaltung empfiehlt daher die Zustimmung zu erteilen.

Anlagen:

- Eingabeplan 

- Fragenkatalog

-  Luftbild

-  Auszug B-Plan

Beschlussvorschlag

Sitzungsverlauf

Beschluss

Die Gemeinde stimmt nach § 31 Abs.3 BauBG auch der Befreiung von den Festsetzungen A:7. (Überschreitung Baugrenze) und A:9. (zwei Vollgeschosse und Flachdach) zu. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

zum Seitenanfang

4. Berichterstattungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.01.2025	ö	Vorberatung	4

Sach- und Rechtslage

Der Bauausschuss hatte in seiner Sitzung 17.12.2025 hinsichtlich der Anhörung des Landratsamtes Starnberg zur Ersetzung des nicht erteilten Einvernehmens nach § 36 BauGB erneut entschieden, das Einvernehmen erneut nicht zu erteilen. Mit Bescheid vom 03.01.2025 (Az. V-2024-105-149) hat das Landratsamt den Vorbescheid erteilt und das gemeindliche Einvernehmen ersetzt. Damit ist das bauordnungsrechtliche Verfahren abgeschlossen.

Im Begründungsschreiben wurde ausgeführt, dass es sich hinsichtlich des von der Gemeinde angeführten Schreibens vom 28.03.2018, welches einen engeren Umgriff des „Einfügens“ nach § 34 BauGB beinhaltete, lediglich um ein Anhörungsschreiben und nicht um einen Bescheid handele. Das Landratsamt fühlt sich daran nicht gebunden. Abgestellt wird auf eine neuerliche Ortsbesichtigung und eine Auslegung nach der Rechtsprechung, die eine Einbeziehung der nördlichen Seite der Alten Hauptstraße mit den Mehrfamilienhausgebäude gebiete. Inhaltlich wird auf die fehlende trennende Wirkung der Hauptstraße aufgrund geringer Breite, die beidseitige Wohnnutzung und die vergleichbare Höhe der Gebäude abgestellt, so dass von einer gegenseitigen Prägung beider Straßenseiten auszugehen sei. Es ergebe sich für den Betrachter nicht der Eindruck, dass es sich um unterschiedlich beplante oder bebaute Gebiete handele.

Eine Klage im Verwaltungsrechtsweg wird seitens der Verwaltung als ein Rechtsmittel mit hohem Risiko bewertet. Das Landratsamt rückt ausdrücklich von seiner Einschätzung des engen Umgriffs des „Einfügens“ nach § 34 BauGB ab. Die Begründung wird auf eine neuerliche Beurteilung gestützt. Da der enge Umgriff ausschließlich bei einem Bauvorhaben angewendete wurde, kann nicht von einer Verwaltungspraxis durch mehrmalige Übung ausgegangen werden. Damit entfällt das Argument eines formalen Widerspruchs. Inhaltlich ist die Rechtsprechungspraxis der 11.Kammer beim Verwaltungsgericht in München bezüglich des Einfügens nach § 34 BauGB eher einzelfallabhängig.

Das Sachgebiet Bauleitplanung nimmt zum Sachverhalt wie folgt Stellung:

Die Gemeinde könnte im Rahmen ihrer Planungshoheit für das Areal zwischen Alter Hauptstraße und dem Weg an der Breiten ein bauleitplanerisches Einschreiten erwägen, um eine nachhaltige Veränderung der Bebauungsdichte in diesem Bereich zu unterbinden und die bestehende lockere Ein- und Mehrfamilienhausbebauung zu erhalten. Aus folgenden Gründen ist ein „Einfrieren“ der aktuell vorherrschenden GRZ (Mittel ca. zwischen 0,15 bis 0,20) im Rahmen eines Bebauungsplanes jedoch als problematisch und somit nicht als empfehlenswert zu betrachten:

- Eine Nachverdichtung innerhalb der Größenordnung des beantragten Vorhabens mit einer GRZ von 0,27 kann nicht als unverhältnismäßig oder ortsuntypisch bezeichnet werden. So weisen umliegende Quartiere in näherer Umgebung bereits einen ähnlichen Verdichtungswert auf wie das beantragte Vorhaben (z.B. der überplante Bereich zwischen Schönblickstraße und Sonneckweg mit einer GRZ von 0,26 bis 0,27, siehe Bebauungsplan „Sonneckweg“ aus dem Jahr 2010).

- Der gesetzliche Orientierungswert von GRZ 0,40 für Reine und Allgemeine Wohngebiete (§ 17 BauNVO) würde auch bei einer GRZ von 0,27 noch deutlich unterschritten. Der Gesetzgeber drängt zudem mit Nachdruck auf eine Nachverdichtung im Innenbereich, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (siehe hierzu auch die jüngst vollzogenen und anstehenden Novellen des BauGB).

- Alle jüngeren oder in Aufstellung befindliche Bebauungspläne, die Wohnbebauung auf Innenbereichsflächen in den beiden Hauptortsteilen vorsehen, weisen Bebauungsdichten von in der Regel mind. GRZ 0,25 bis 0,30 auf, tlw. sogar GRZ 0,40 (z.B. Einheimischenmodell Am Höhenrücken und SeeKU-Bauvorhaben Spitzstraße). 

- Das Quartier weist keine spezifische oder charakteristische Bebauungsstruktur mit höherem Schutz- oder Erhaltungszweck auf, wodurch ein Festhalten an der aktuell niedrigen Bebauungsdichte städtebaulich besonders begründbar wäre. Ein bauplanungsrechtliches Einschreiten könnte daher den Eindruck einer reinen Verhinderungsplanung erwecken. 

Anlage:

- Genehmigung Vorbescheid vom 03.01.2025 

2. Beschluss des Bay. Landtages vom 10. Dezember 2024 über das Erste und Zweite Modernisierungsgesetzes 

Mit dem Gesetzesbeschluss tritt das Erste Modernisierungsgesetz mit den in § 12 vorgesehenen Änderungen am 01. Januar 2025 in Kraft, hinsichtlich der in §§11 und 13 vorgesehenen Änderungen am 01. Oktober 2025. Das Zweite Modernisierungsgesetz ist seit 01. Januar in Kraft.

Bereits im Gesetzesverfahren hatten die Kommunalen Spitzenverbände Stellungnahmen abgegeben, weil durch die Änderung die Kommunen betroffen sind.

Nachfolgend zusammengefasst die wichtigsten Änderungen für die Gemeinde:

Ab 01.01.2025 hat sich die Zuständigkeit im Bauantragsverfahren geändert. Bauanträge und Vorbescheide (u.a.) sind nunmehr direkt beim Landratsamt Starnberg einzureichen. Bis zum 31.03.2025 in Papierform, ab 01.04.2025 dann wahlweise digital über das Bayernportal oder in Papierform.  Das Landratsamt prüft die Vollständigkeit der Anträge und beteiligt dann die Gemeinde hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB. Der Bauausschuss wird folgend normal beteiligt. Dadurch können die zweimonatige Frist zur Erteilung des Einvernehmens und die dreimonatige Bearbeitungsfrist des Landratsamtes parallel laufen und nicht mehr in einem hintereinander gestuften Verfahren. Anträge auf Genehmigungsfreistellungen und isolierte Befreiungen sind auch weiterhin bei der Gemeinde abzugeben. Ein entsprechender Hinweis zum geänderten Verfahren ist für den Bürger über den Internetauftritt der Gemeinde leicht zu finden.

Stellplatzsatzungen bleiben nur dann wirksam, wenn sie die in der Anlage zur Gargen- und Stellplatzsatzung festgelegten Höchstzahlen nicht überschreiten. Ansonsten treten diese Satzungen ab 30.09.2025 außer Kraft qua Gesetz (Art.83 Abs.5 BayBO). Festsetzungen in Bebauungsplänen bleiben weiterhin unverändert bestehen. Änderungen in den Stellplatzsatzungen müssen bis 30.09.2025 gesetzeskonform und rechtswirksam beschlossen sein.  Für die Gemeinde Seefeld ergibt sich ein geringfügiger Anpassungsbedarf bei Mietwohnungen, für die eine Bindung nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz besteht, weil hier maximal nur 0,5 Stellplätze gefordert werden können. Diese einschränkende Bestimmung ist bisher nicht in der gemeindlichen Stellplatzverordnung enthalten. Im Übrigen beinhaltet die gemeindliche Stellplatzsatzung maximal 2 Stellplätze ab 120 m² Wohnfläche. Dies entspricht den Höchstwerten aus der Garagen- und Stellplatzverordnung. 

Die Kinderspielplatzpflicht für Mehrfamilienhäuser entfällt. Gemäß Art. 7 Abs. 2 BayBO a.F. war bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen geeigneten Grundstück ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Die Gemeinde erhält nach Art.81 Abs.1 Nr.3 BayBO n.F. die Satzungsermächtigung zum Erlass einer gemeindlichen Kinderspielplatzsatzung, aber erst ab der Errichtung von mehr als fünf Wohneinheiten. 

Dachgeschossausbauten, im Sinne der Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken, einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Bereich § 34 BauGB, waren bisher bei der Gemeinde im Genehmigungsfreistellungverfahren nach Art.58 BayBO zu beantragen. Nach der Gesetzesänderung sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben verfahrensfrei nach Art. 57 Abs.1 Nr.18 BayBO, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen unverändert bleiben. Ebenso verfahrensfrei ist nach Art. 57 Abs.4 Nr.2 BayBO die Nutzungsänderung in Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter den Voraussetzung Art.57 Abs.1 Nr.18 BayBO. Es besteht lediglich eine Anzeigepflicht nach Art.57 Abs.7 BayBO.

Die Satzungsermächtigung der Gemeinden zum Erlass von Freiflächengestaltungssatzungen nach Art.81 Abs.1 Nr.5 BayBO a.F. bzgl. der Festlegung von Mindeststandards für die Bepflanzung von privaten Gartenflächen entfällt. Anstelle dessen tritt eine Satzungsermächtigung zum Verbot von Bodenversieglung, nicht begrünten Steingärten, sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer und hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischen oder wohnklimatischen Wert. Grünordnungen in Bebauungsplänen bleiben unberührt.

Beschlussvorschlag

zum Seitenanfang

5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	21.01.2025	ö		5