Datum: 30.06.2015
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:04 Uhr bis 19:17 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Antrag auf Vorbescheid-Neubau eines Einfamilienhauses; Bauort: Seestraße 62 a, Fl.Nr. 128, Gemarkung Hechendorf; Antragsteller: Herr Wey
2	Bauantrag: Errichtung eines Doppelhauses mit drei Wohneinheiten, Garage und Carport; Bauort: Fl.Nr.521/28, Nähe Inninger Straße in Hechendorf;Bauantrag-Nr.19/2015; Bauherr Fa. Secondopiano KG
3	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhausanbaus an ein bestehndes Einfamilienhaus; Bauort: Wörthseestraße 49, Fl.Nr.470/53 in Hechendorf; Bauherr: Frau Monika und Herr Markus Eder
4	Sonstiges

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1. Antrag auf Vorbescheid-Neubau eines Einfamilienhauses; Bauort: Seestraße 62 a, Fl.Nr. 128, Gemarkung Hechendorf; Antragsteller: Herr Wey

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	7. Sitzung des Bauausschusses	30.06.2015	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Das Landratsamt Starnberg lehnte den Antrag auf Vorbescheid mit Bescheid vom 26.06.2015 ebenfalls ab.

Gegen den vorgenannten Ablehnungsbescheid erhob der Antragsteller am 24.03.2015 Klage zum Verwaltungsgericht München. Am 11.06.2015 wurde die Klage in einem Ortstermin verhandelt.

Das Landratsamt Starnberg, vertreten durch Herrn Dr. Nell, stellte aufgrund der vom Gericht vertretenen Rechtsauffassung die Genehmigung des Antrags auf Vorbescheid in Aussicht und kündigte die Anhörung der Gemeinde Seefeld nach Art.28ff. BayVwVfG bzw. gegebenenfalls die Ersetzung des verweigerten gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs.2, Satz 3 BauGB an.

Die erneute Vorlage des Antrages auf Vorbescheid an den Bauauschuss stellt einerseits die notwendige Anhörung vor Ersetzung des Einvernehmens dar, anderseits gibt sie der Gemeinde Seefeld die Möglichkeit unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut einen Beschluss zu fassen.

Nach der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts München, 11. Kammer, Vorsitzender Richter Herr Oswald, ist die Nichtfestsetzung eines Bauraums für das Grundstück und die Festsetzung hinsichtlich der zu erhaltenden Bäume im Bebauungsplan „Seestraße II“ abwägungsfehlerhaft, weil sich weder aus dem Bebauungsplan noch aus der Begründung hierfür städtebauliche Gründe entnehmen lassen. Die Bebaubarkeit des Grundstücks richtet sich deshalb planungsrechtlich nach § 34 BauGB mit der Folge, dass die die beiden im Vorbescheid abgefragten Varianten bauplanungsrechtlich zulässig sein dürften.

Inhaltlich wird dem Bauausschuss somit folgender Sachverhalt zur erneuten Beratung unter Beachtung der geänderten Rechtslage vorgelegt:

Das Grundstück mit einer Größe von 1.544 m² liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Seestraße II“.

Das Grundstück hat im Bereich der Nachbarbebauung eine Breite von ca. 12,00 m. Die Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der zu erhaltenden Gehölze und dem fehlenden Bauraum sind abwägungsfehlerhaft und rechtswidrig.

Der Antrag auf Vorbescheid stellt folgende Fragen:

Ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Länge von 15m und einer Tiefe von 6,00 m zulässig?
Ist als Dachform ein Satteldach mit einer Dachneigung von 30 Grad zulässig?
Falls nicht, welche Dachneigung ist zulässig?
Ist eine Wandhöhe von 6,00 m zulässig?
Ist die Fällung von einer Hainbuche mit einem Stammdurchmesser von 40 cm zulässig (Version 2, 11 m Straßenabstand)
6. Ist die Fällung von zwei Hainbuchen mit einem Stammdurchmesser von 40 cm bzw. 45 cm zulässig (Version 1, 15 m Straßenabstand)

Nach § 34 BauGB fügt sich der Baukörper mit den abgefragten Ausmaßen in die vorhandene, vom Bebauungsplan vorgegeben Bebauung ein. Der Bebauungsplan sieht für das vergleichbar schmale und große Grundstück Fl.Nr.131/10 eine GR von 80 m² vor. Der Antrag sieht eine GR von 90 m² vor. Der Bebauungsplan gibt auf den Nachbargrundstücken eine Wandhöhe von 6,00 m bei zweigeschossiger Bebauung vor, die beantragte Wandhöhe passt sich hieran an. Die vorgegebene Dachneigung von 23-33 Grad und Satteldach passt ebenfalls zum Bebauungsplan, auch wenn dieser nur noch indirekt durch die Bestandsbauten im Rahmen § 34 BauGB die Umgebung prägt.

Anlagen:

Lageplan Bestand (M 1:1000)
Lagepläne Antrag auf Vorbescheid (M 1:1000)
Plan mit Baukörpern Var.1 und 2 (M 1:200)
Auszug Planteil B-Plan „Seestraße II“
Fragenkatalog
Protokoll Verwaltungsgericht München

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis durch den Bauausschuss an den Antragsteller und das Landratsamt Starnberg, dass im Rahmen der Baumschutzverordnung der Gemeinde Seefeld hinsichtlich der Version 1 des Vorbescheides die Ersatzpflanzung von mindestens zwei neuen heimischen Bäumen, hinsichtlich der Version 2 von mindestens einem heimischen Baum auf dem Grundstück Fl.Nr. 128 der Gemarkung Hechendorf vorzunehmen ist.

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2. Bauantrag: Errichtung eines Doppelhauses mit drei Wohneinheiten, Garage und Carport; Bauort: Fl.Nr.521/28, Nähe Inninger Straße in Hechendorf;Bauantrag-Nr.19/2015; Bauherr Fa. Secondopiano KG

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	7. Sitzung des Bauausschusses	30.06.2015	ö		2

Sach- und Rechtslage

Das Landratsamt Starnberg lehnte den Antrag auf Vorbescheid mit Bescheid vom 26.06.2015 ebenfalls ab.

Dem Bauwerber wurde aufgegeben in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und dem Landratsamt eine Neuplanung zu erarbeiten, die sich nach § 34 BauGB einfügt.

Auf Grundlage dessen reichte der Bauwerber einen neuen Bauantrag, Bauten-Verzeichnis-Nr. 19/2015, zur Beratung im Bauauschuss ein.

Das Grundstück Fl.Nr.521/28 mit einer Größe von 895 m² befindet sich im Geltungsbereich des rechtswirksamen Flächennutzungsplans und ist als „allgemeines Wohngebiet“ (WA) dargestellt. Die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Das Grundstück ist derzeit nicht bebaut und weist eine starke Hanglage auf.

Der Bauantrag sieht die Errichtung eines Doppelhauses mit drei Wohneinheiten, Doppelcarport, Doppelgarage und zwei weiteren offenen Stellplätzen auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr.521 vor. Das Wohngebäude ist als ein versetztes Doppelhaus mit einer Bebauung UG, EG, OG, DG (zwei Vollgeschosse) geplant. Durch das offen liegende UG an der südöstlichen Gebäudeecke tritt das Gebäude optisch mit drei Geschossen in Erscheinung. Auf das DG als Vollgeschoss wird verzichtet. Zusätzlich ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 38 Grad anstelle des Pultdachs vorgesehen.

Durch die Errichtung des Satteldachs verringern sich die Wandhöhen. Die Wandhöhen betragen bergseitig auf der straßenabgewandten Seite an der nordöstlichen Gebäudeecke 7,04 m, an der nordwestlichen Gebäudeecke 6,26 m; talseitig auf der Straßenseite betragen die Wandhöhen an der südöstlichen Gebäudeecke 8,61 m und an der südwestlichen Gebäudeecke 6,39 m. diese Werte sind ab dem als neu festzusetzenden, geplanten Gelände berechnet, vorbehaltlich der Zustimmung des Landratsamtes. (Im Vergleich die Wandhöhen des vorangehende Bauantrags: Die Wandhöhen betrugen bergseitig auf der straßenabgewandten Seite an der nordöstlichen Gebäudeecke 9,14 m, an der nordwestlichen Gebäudeecke 8,38 m; talseitig auf der Straßenseite betrugen die Wandhöhen an der südöstlichen Gebäudeecke 12,44 m und an der südwestlichen Gebäudeecke 9,85 m.) Die umliegende Bebauung weist Wandhöhen von bis zu 8,12 m bei der Volks- und Raiffeisenbank auf. Die geplante maximale Wandhöhe von 8.61 m fügt sich gem. § 34 BauGB ein.

Im Übrigen ist die Neuplanung des Antrags im Wesentlichen unverändert. Die Ausmaße des Gebäudes betragen 11, 865 x  13,52m in versetzter Doppelhausbauweise. Es ergibt sich eine nahezu unveränderte GR von 236,15 m²  und eine GRZ von 0,26. Die GF beträgt 396,09 m², dies entspricht einer GFZ von 0,44. Der Bruttorauminhalt beträgt 2.157 m³. Zusätzlich ist eine kleine Dachgaube mit einer Breite von 2,30 m auf der straßenabgewandten Seite geplant.

Es sind 6 Stellplätze auf dem Grundstück, bzw. in rechtlich gesicherter Form unmittelbar angrenzend auf dem Nachbargrundstück geplant. Die Vorgaben der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind damit auch hinsichtlich der Besucherstellplätze in Höhe von 10 % eingehalten. Der Stauraum zur Grundstücksgrenze ist ausreichend.

Anlagen:

-        Lageplan Bestand

-        Lageplan Bauantrag

-        Grundrisse, Ansichten und Schnitte

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig abgelehnt

Abstimmungsbemerkung
Der Bauausschuss der Gemeinde Seefeld erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht. Der Bauausschuss ist der Anischt, dass die geplante Außentreppe Gesichtspunkten des Brandschutzes, der Barrierefreiheit und der Verkehrssicherheit im Winter bei Frost und Glätte widerspricht. Weiterhin sei der Bau im Vergleich zur Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 521 der Gemarkung Hechendorf in der Höhenentwicklung unverhältnismäßig und wirke verunstaltend.

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3. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhausanbaus an ein bestehndes Einfamilienhaus; Bauort: Wörthseestraße 49, Fl.Nr.470/53 in Hechendorf; Bauherr: Frau Monika und Herr Markus Eder

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	7. Sitzung des Bauausschusses	30.06.2015	ö		3

Sach- und Rechtslage

Mit dem vorliegenden Antrag auf Vorbescheid wird die Klärung verschiedener Fragen zur Bebaubarkeit des östlichen Grundstücksteils mit einem Wohnhausanbau an das bereits bestehende Wohnhaus angestrebt. Geplant ist die Errichtung eines zweiten Wohnhauses, mit dem die Ziel die bestehende Einliegerwohnung als zweite Wohneinheit zu vergrößern und einen selbstständigen Anbau mit einer dritten Wohneinheit für die nunmehr erwachsenen Kinder der Familie zu schaffen.

Geplant ist ein weiteres selbstständiges Wohnhaus mit einer Bebauung UG, EG, DG (zwei Vollgeschosse). Das Wohnhaus soll über ein UG mit dem Bestandsgebäude verbunden sein. In diesem verbindenden, eingeschossigen Zwischenbau befindet sich die Erweiterung der bestehenden Einliegerwohnung des Bestandsgebäudes und der Übergang zum neuen Wohnhaus.

Die Wandhöhen für das Wohnhaus betragen südseitig 5,15 m bei zweigeschossiger Erscheinung und seeseitig (Westen) 7,15 m bei dreigeschossiger  Erscheinung.

Durch das Bauvorhaben erhöht sich die überbaute Fläche auf dem Grundstück (GR) von derzeit 129,96 m² für das Bestandsgebäude auf dann 264,46 m² (Zwischenbau UG 48,2 m², neues Wohnhaus 86,3 m²). dies entspricht einer GRZ von 0,10.

Das Dach ist als Satteldach mit 40 Grad Dachneigung vorgesehen. Die Hauptfirstrichtung ist von Ost nach West. Zusätzlich wird das Dach nach Süden mit einem Quergiebel versehen. Die entstehende ‚Dachlandschaft ist vergleichbar mit der auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr.470/36. Die Dachform ist nicht Kriterium des „Einfügens“ im Rahmen § 34 BauGB.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die umgebende Bebauung ein. Das Nachbargrundstück Fl.Nr.470/36 weist eine überbaute Grundstücksfläche von 256, 85 m² bei einer vergleichbaren Grundstücksgröße von 2.511 m² auf. Die GRZ ist mit 0,10 gleich. Die Bebauung auf dem Nachbargrundstück ist seeseitig ebenfalls dreigeschossig im Erscheinungsbild, bei Wandhöhen von südseitig 8,48 m und westseitig zum See 8,58 m.

Die Nachbarunterschriften liegen vor.

Im Einzelnen stellt der Bauwerber folgende Fragen:

1.        Ist die Errichtung eines zweiten Wohngebäudes wie auf den beigefügten Plänen dargestellt, auf dem Grundstück Fl.Nr.470/37 und 468/19 der Gemarkung Seefeld bauplanungsrechtlich zulässig?

2.        Ist eine überbaute Grundstücksfläche für das Wohnhaus mit 134,6 m² /13,08 m² 14,80 m²) Grundfläche zulässig?

3.        Ist die Errichtung eines Baukörpers mit einer Wandhöhe von ca. 5,60 m ab dem natürlichen Gelände (straßenseitig) und ca. 7,15 m (seeseitig) zulässig?

4.        Ist die Errichtung der Baukörper mit einem Satteldach mit 40 Grad Dachneigung zulässig, sofern die Abstandsfächen eingehalten sind?

Anlagen:

• Lageplan Bestand
• Lageplan Bauantrag
• Grundrisse, Ansichten, Schnitt
• Fragenkatalog
• Berechnungen und Vergleich zur Nachbarbebauung

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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4. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	7. Sitzung des Bauausschusses	30.06.2015	ö		4