Datum: 15.03.2016
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:03 Uhr bis 19:25 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Garage; Bauort: Fl.Nr.179/2, Hauptstraße 71, Gemarkung Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2016; Bauwerber: Herr Georg Heilmeier
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.196/9, Rassostraße, Gemarkung Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr. 11/2016; Bauwerber: Herr Peter Schuh
3	Bauantrag zur Errichtung einer Doppelhaushälfte; Bauort: Fl.Nr.69/5, Grundberg 8, Hechendorf; Bauantrag-Nr. 14/2016; Bauherr: Herr Nils Hahn
4	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohn- und Praxishauses; Bauort: FL.Nr.514/3, Leitenhöhe 4, Hechendorf;Bauantrag-Nr.5/2016; Bauherr: Herr Richard Obermaier
5	Sonstiges

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1. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Garage; Bauort: Fl.Nr.179/2, Hauptstraße 71, Gemarkung Hechendorf; Bauantrag-Nr.09/2016; Bauwerber: Herr Georg Heilmeier

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	3. Sitzung des Bauausschusses	15.03.2016	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut. Die derzeitige Bebauung weist sichtbar EG, OG, DG auf. Aufgrund des Alters der Gebäude liegen keine Pläne vor. Daher kann nicht geklärt werden, ob das Bestandsgebäude zwei oder drei Vollgeschosse aufweist. Hinsichtlich des Erscheinungsbildes des Bestandsgebäudes wird auf die Fotos verwiesen (Anlage: Fotos Bestandsgebäude). Zusätzlich hat der Bauwerber den Bezug zwischen Bestandsgebäude und den geplanten Baukörpern im Querschnitt ins Verhältnis gesetzt.

Der Antrag auf Vorbescheid sieht die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit jeweils einer Garage und einem Stellplatz vor. Das Grundstück soll realgeteilt werden in zwei Grundstücke mit 484 m² bzw. 452 m² Größe. Geplant sind die Einfamilienhäuser mit einer Bebauung KG, EG,OG,DG  (3 Vollgeschosse). Die Ausmaße der Gebäude betragen jeweils 16,00 m Länge x 6,20 m Breite. Es ergibt sich damit eine GRZ von 99,20 m² für jedes der Einfamilienhäuser. Für das ungeteilte Grundstück ergibt sich damit eine GRZ von 0,21, für die zu teilenden Grundstücke von 0,20 bzw. 0,22. Die WH betragen zwischen 7,66 m und 8,15 m auf dem hängigen Gelände. Die Dachneigung ist mit 20 Grad vorgesehen.

Das dargestellte Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein. Die Ausmaße des unmittelbar angrenzenden Nachbargebäudes Fl.Nr.179/8 betragen 19,00 m Länge x 7,60 m Breite. Bezogen auf das Bestandsgebäude mit 10,32 m ist die Firsthöhe der geplanten Baukörper mit 8,76 m um 1,56 m geringer. Vergleichbare Wandhöhen bestehen am Bestandsgebäude mit 7,00, und den benachbarten Gebäuden 189/1 und 179/19. Auch hier sind aufgrund des Alters der Gebäude keine Planunterlagen vorhanden, es wird auf die Fotos Nachbargebäude/Wandhöhen in Anlage verwiesen. Weiterhin setzt der Bebauungsplan „4. Änderung Bachlaich, Teil A, Bereich Hauptstraße/Ecke Spitzstraße“ für das Grundstück Fl.Nr.175, Höhenweg 2 eine Wandhöhe von 8,00 m fest. Die Festsetzung kann als Anhaltspunkt für die Verträglichkeit der Wandhöhen in diesem Bereich interpretiert werden. Die Dachneigung mit ist mit 20 Grad vergleichbar zu den geplanten 18 Grad Dachneigung des Antrages auf Vorbescheid.

Anlagen:

Lageplan
Grundrisse und Schnitte
Fragenkatalog
Fotos Bestandsgebäude
Fotos Nachbargebäude/Wandhöhen Fl.Nrn.189/1,179/19 und 175

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses; Bauort: Fl.Nr.196/9, Rassostraße, Gemarkung Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr. 11/2016; Bauwerber: Herr Peter Schuh

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	3. Sitzung des Bauausschusses	15.03.2016	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Im Bebauungsplan ist auf einem Teil des Grundstücks des Bauwerbers ein Wendehammer für die Rassostraße als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die Thematik wurde in der Sitzung des Gemeinderates vom 19.01.2016 beraten.

Der Bauwerber begehrt mit dem Antrag auf Vorbescheid die Abklärung der Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem Doppelhaus. Der Bebauungsplan lässt eine Doppelhausbebauung grundsätzlich zu bei einer GR von 140 m².

Frage 1:

Aufgrund der Tatsache, dass der Wendehammer als öffentliche Verkehrsfläche einen Teil des Grundstücks überdeckt und daher kein rechteckiges Baufenster festgesetzt wurde, stellt der Bauwerber nunmehr den Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von den in 5.1 des Bebauungsplans festgesetzten Baugrenzen. Die Baugrenze soll nach ca. 5,00 m nach Norden verschoben werden (vgl. Lageplan zu Baugrenzen in Anlage). Dem kann zum Nachteilausgleichs und weil die Festsetzung des Wendehammers als öffentliche Verkehrsfläche dem Allgemeinwohl dient zugestimmt werden. Die Abstandsflächen zu den Nachbarn nach Art. 6 BayBO werden eingehalten.

Frage 2:

Einer Befreiung von der Festsetzung 2.2  bzw. einer Erhöhung der GRZ von 0,4 auf 0,5 kann nicht zugestimmt werden. Es besteht hierfür kein Sachgrund. Bei der Berechnung der GRZ wird die Grundstücksgröße wie jetzt bestehend angesetzt, unabhängig von der Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche, weil das Grundstück bis auf weiteres im Eigentum des Bauwerbers verbleibt. Es ergibt sich kein Nachteil des Bauwerbers. Ferner ist eine Befreiung ausgeschlossen, weil ansonsten die Grundzüge der Planung berührt wären.

Frage 3:

Weiterhin beantragt der Bauwerber eine Befreiung von der Mindestgrundstücksgröße von 300 m² Festsetzung 4) für eine Doppelhaushälfte. Geplant ist eine Grundstücksgröße von ca. 250 m².  Zum Nachteilsausgleich und weil die Festsetzung des Wendehammers als öffentliche Verkehrsfläche dem Allgemeinwohl dient kann der Befreiung zugestimmt werden. Durch die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche erleidet der Bauwerber einen potentiellen Nachteil bei der Vermarktung des Grundstücks. Eine der Grundstückshälften ließe sich nur mit der Festsetzung öffentliche Verkehrsfläche an einen Käufer veräußern. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt.

Anlagen:

-        Lageplan

-        Grundriss zum Antrag auf Vorbescheid

-        Fragenkatalog

-        Lageplan zur Übersicht Baugrenzen nach Bebauungsplan/Vergleich Vorbescheid

-        Anschreiben Vertreter Bauwerber

Beschlussvorschlag

Der Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 15.02.2016 wird gem. § 30 BauGB hinsichtlich der Fragen 2 nicht befürwortet.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen wird zu den Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB zu der Frage 1 hinsichtlich Festsetzung 4 und zur Frage 3 hinsichtlich Festsetzung 5.1 des Bebauungsplans „Ortsmitte Teil Süd“ erteilt.

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zur Frage 2 hinsichtlich der Festsetzung 2.2 des Bebauungsplanes „Ortsmitte Teil Süd“ wird nicht erteilt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Bauantrag zur Errichtung einer Doppelhaushälfte; Bauort: Fl.Nr.69/5, Grundberg 8, Hechendorf; Bauantrag-Nr. 14/2016; Bauherr: Herr Nils Hahn

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	3. Sitzung des Bauausschusses	15.03.2016	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

In der Sitzung des Bauauschusses von 16.02.2016 wurde mit dem Bauvorhaben Hartmann die erste Doppelhaushälfte behandelt und das Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilt. Die Eingabeplanung zum Bauvorhaben ist in Anlage beigefügt (Anlage Eingabepläne BV Hartmann).

Der Bauwerber plant die Errichtung einer Doppelhaushälfte in einer Bebauung UG, EG, OG, D (2 Vollgeschosse). Die Doppelhaushälfte schließt sich an das BV Hartmann an und „bildet dann ein Eck aus“. Die Ausmaße betragen 4,25 m zuzüglich 7,79 m in der Länge x 7,25 m in der Breite. Die GR errechnet sich mit 92,82 m² bei einer geplanten Grundstücksgröße von 387,06 m², im Falle einer späteren Realteilung entsprechend der Miteigentumsanteile am Grundstück. Die GRZ beträgt nach § 19 Abs.4 BauNVO mit Zufahrten und Stellplätzen 0,43, und bleibt damit geringfügig hinter dem Bauvorhaben Hartmann mit 0,48 zurück. Die Firsthöhe des Satteldachteils beträgt 9,19 m bezogen auf Oberkante Fertigfußboden. Wegen der abfallenden Grundstückstopografie bleibt der Bauwerber ca. 0,75 m hinter dem Bauvorhaben Hartmann zurück.

Die Wandhöhe beträgt bergseitig am Satteldachteil 5,40 m bzw. 5,88 m und beim Flachdachteil 5,19 m bzw. 7,20 m (Nordwestansicht). Talseitig ergibt sich am Satteldachteil eine Wandhöhe 7,67 m, wobei der Satteldachteil zurückversetzt ist um 3,10 m, so dass als sichtbar Wandhöhe vorrangig die Kante des Flachdachs mit einer Wandhöhe von 7,37 m in Erscheinung tritt. Weiterhin zu berücksichtigen ist die stark hanglastige Grundstückssituation mit einer Höhendifferenz von 2,00 m, wie in der Ansicht Südwest zu erkennen. Abgrabungen sind bis 0,75 m geplant, um eine ausgeglichene Grundstückssituation zu erreichen.

Die Abstandsfächen nach Art. 6 BayBO sind eingehalten.

Es werden zwei Stellplätze neu errichtet. Die Anforderungen der Stellplatzsatzung sind damit erfüllt.

Anlagen:

-        Lageplan

-        Grundrisse, Ansichten und Schnitt

-        3-D Darstellung

-        Anschreiben Architekt

-        Anschreiben Herr Hahn

-        Eingabepläne BV Hartmann

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis an den Bauwerber, dass aus ortsgestalterischen Gründen die Verlagerung des Abluftrohrs für den Schwedenofen an den Giebel des Baukörpers dringend empfohlen wird, um das Erscheinungsbild des Baukörpers insgesamt zu beruhigen.

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4. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohn- und Praxishauses; Bauort: FL.Nr.514/3, Leitenhöhe 4, Hechendorf;Bauantrag-Nr.5/2016; Bauherr: Herr Richard Obermaier

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	3. Sitzung des Bauausschusses	15.03.2016	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem Einfamilienhaus in den Ausmaßen ca. 8,60 m x 8,70 m mit einer Bebauung KG, EG, DG (zwei Vollgeschosse) bebaut. Die GR beträgt 99,315 m², die GRZ mithin 0,24 (gerechnet ohne Zufahrten o.ä. im Sinne von § 19 Abs.4 BauNVO). Das Grundstück weist zudem eine Grünfläche straßenseitig von ca. 68 m² auf.

Mit dem Antrag auf Vorbescheid stellt der Bauwerber formal die Frage, ob eine neue Bebauung mit einem Einfamilienhaus zulässig ist. In der Eingabeplanung wird der Stellplatzschlüssel jedoch auf ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und einer Praxis berechnet. Die Stellplätze, Doppelgarage und Zufahrt sind bereits detailliert in der Eingabeplanung enthalten. Inhaltlich behandelt der Antrag auf Vorbescheid folglich nicht die Errichtung eines Einfamilienhauses.

Das Wohnhaus ist in den Ausmaßen 12.24 m x 12,51 m mit einer Bebauung KG, EG, OG, DG (drei Vollgeschosse) geplant. Es ergibt sich mithin eine GR 153,12 m² und eine GRZ von 0,37 (gerechnet ohne Zufahrten und Parkplätze o.ä. im Sinne von § 19 Abs.4 BauNVO). Zusätzlich ist im Bereich der bestehenden Grünfläche die Errichtung von vier Stellplätzen laut Plan vorgesehen. Desweiteren enthält der Eingabeplanung eine Doppelgarage nebst Zufahrt. Die hierfür erforderlichen Flächen sind als zusätzliche versiegelte Flächen zu berücksichtigen.

Die Wandhöhe ist mit 7,40 m geplant. Das Dach soll als Satteldach mit zwei Wiederkehren/Quergiebeln mit einer Breite von jeweils 4,90 m gestaltet werden. Die Firsthöhe wird  10,73 m erreichen.

Hinsichtlich der Fragen zum Antrag auf Vorbescheid wird auf den Fragenkatalog in Anlage verwiesen.

Zu Frage 1:

Eine GR von 153 m² für das Grundstück fügt sich unter Berücksichtigung der dargestellten Nebenanlagen und der dargestellten Grundstücksgröße aus der Eingabeplanung nicht ein. Die Frage 1 nach der GR von 153 m² für das Wohnhaus kann nicht isoliert von den, in der Eingabeplanung dargestellten Nebenanlagen und der geplanten neuen Grundstücksgrenzen beantwortet werden, weil sich aus der Dichte der Bebauung hinsichtlich des Gesamtvorhabens bodenrechtliche Spannungen ergeben. Vielmehr ist bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens festzustellen, dass die Hälfte der Grundstücksfläche durch das Wohnhaus und die Nebenanlagen versiegelt wird. Zugrunde gelegt werden müssen die in den Eingabeplänen dargestellten geplanten Grundstücksgrenzen und Nebenanlagen. Es ergibt sich eine geplante Grundstücksgröße von ca. 517 m². Davon ausgehend berechnet sich die GRZ unter Einbeziehung der Nebenanlagen (Doppelgarage 36 m², Zufahrt 30 m², und Stellplätze 39,13 m²) aus den Eingabeplänen mit 0,50. Ausnahmsweise wird vorliegend auch im Rahmen § 34 BauGB die GRZ als Auslegungshilfe für das Kriterium des „Einfügens“ hinzugezogen, weil die GR des Wohnhauses samt Nutzung nicht ohne Nebenanalgen denkbar ist und darüber hinaus auch schon detailliert in den Eingabeplänen dargestellt sind.

Frage 2:

Die in der Eingabeplanung dargestellte Wiederkehr/ der Quergiebel mit einer Breite von 4,90 m fügt sich nach § 34 BauGB  hinsichtlich der Bebauung und Eigenart der näheren Umgebung nicht ein. In der zur Beurteilung heranzuziehenden Bebauung existieren keine Wiederkehr/Quergiebel. Hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit einer Gaube kann mangels Bestimmtheit der Frage ohne Angabe der Breite oder zeichnerische Darstellung in den Eingabeplänen keine Antwort gegeben werden.

Frage 3:

Die geplante Wandhöhe von 7,40 m fügt sich nach § 34 BauGB  hinsichtlich der Bebauung und Eigenart der näheren Umgebung nicht ein. In den Eingabeplänen ist die Wandhöhe von 7,40 m in Zusammenhang mit einer Bebauung KG, EG,OG,DG (drei Vollgeschosse) dargestellt. Zur Begründung der Nichterfüllung der Kriterien des Einfügens iSv. § 34 BauGB wird auf das Schreiben des Landratsamtes vom 19.08.2015 in Sachen des Bauvorhabens Fl.Nr.521/28, an der Inninger Straße verwiesen. Zugrunde liegt derselbe Umgriff hinsichtlich der zur Beurteilung nach § 34 BauGB heranzuziehenden Bebauung der näheren Umgebung. Im Schreiben wird festgestellt, dass das Gebäude auf Fl.Nr.513/2 mit einer Wandhöhe von 7,10 m als Vergleichsobjekt heranziehen ist. In einem weiteren Schreiben in derselben Sache vom 16.03.2016 wird seitens des Landratsamtes festgestellt, dass „die derzeit existierende Bebauung der näheren Umgebung Wohngebäude mit E+1 und E+D (max. E+1+D auf Fl.Nr.513/2) sind“. (vgl. Anlage: Schreiben vom Landratsamt sowie Anlage Lageplan).

       

Insgesamt fügt sich das Bauvorhaben auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauung mit einem Dreispänner auf den anschließenden Grundstücken nicht nach § 34 BauGB ein. Zudem berücksichtigt die Eingabeplanung nicht die Stellplatzsituation hinsichtlich der bestehenden Stellplätze bzw. die Eigentumsverhältnisse daran.

Anlagen:

-        Lageplan

-        Grundriss, Schnitt

-        Fragenkatalog

-        Schreiben vom LRA Starnberg (Auszug)

-        Ansicht Bestandsgebäude

-        Foto Bestandsgebäude

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	3. Sitzung des Bauausschusses	15.03.2016	ö		5