Datum: 19.09.2017
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:15 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauaort: Fl.Nr. 179/2, Hauptstraße 71 in Hechendorf; Bauantarg-Nr. 34/2017
2	Bauantrag zur Nutzungsänderung einer Einliegerwohnung zu einer psychotherapeutischen Praxis; Bauort: Fl.Nr.6/6, Schmiedweg 9 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.30/2017
3	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.799/3 und 799/5, Bahnhofstraße 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.35/2017
4	Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Rinderstalls in eine Lagerhalle; Bauort: Fl.Nr.82, Höhenbergstraße 3 in Drößling; Bauantrag-Nr.33/2017
5	Sonstiges

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1. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauaort: Fl.Nr. 179/2, Hauptstraße 71 in Hechendorf; Bauantarg-Nr. 34/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	19.09.2017	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Für das Grundstück existiert ein genehmigter Vorbescheid mit dem Az.: 40-V-2016-35-14 vom 29.04.2016. Darin wird die Errichtung von je zwei Einfamilienhäusern mit je 16,00m x 6,20m mit drei Vollgeschossen bei einer Wandhöhe von 7,66 m bergseitig und 8,15m talseitig und einem Satteldach von 20 Grad Dachneigung für zulässig erklärt.

Das derzeit bestehende Wohngebäude ist im Rahmen des Bauantrags zum Abriss vorgesehen.

Mit dem vorliegenden Bauantrag ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage geplant. Die Vorgaben des Vorbescheids sind eingehalten. Das Wohnhaus ist geplant in den Abmessungen 15,99m x 11,45, entspricht also zusammengerechnet den Abmessungen der beiden Einfamilienhäuser aus dem Vorbescheid. Das Gebäude fügt sich gem. 34 BauGB mit seinen Abmessungen ein. Als Referenzobjekt ist das Hinterliegergebäude auf Fl.Nr.189/1 mit seinen Abmessungen ca. 16,00m x 12,00m heranzuziehen. 

Das Einfamilienhaus soll in einer Bebauung KG, EG, DG mit zwei Vollgeschossen bei einer Wandhöhe von bergseitig 5,75m und talseitig 6,70m ausgeführt werden. Das Satteldach ist mit 20 Grad vorgesehen. Die GR des Wohnhauses (GR1)  ist mit 162,87 m², die GR der Garage, Zufahrten und anderen versiegelten Flächen (GR2) mit 171,34 m² geplant. Mithin ergibt sich eine überbaute Gesamtgrundfläche von 334,21 m².

Die Vorgaben der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld werden mit der Schaffung von zwei Stellplätzen eingehalten.

Anlagen:

Lageplan M 1:1000
Eingabeplan (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Nutzungsänderung einer Einliegerwohnung zu einer psychotherapeutischen Praxis; Bauort: Fl.Nr.6/6, Schmiedweg 9 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.30/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	19.09.2017	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Bei der beantragten Nutzungsänderung als psychotherapeutische Praxis handelt es sich um die Ausübung einer freiberuflichen, heilkundlichen Tätigkeit, die als klassische freiberufliche Tätigkeit zulässig ist. Ein signifikant erhöhter Zu-und Abfahrtsbetrieb im Zusammenhang mit der Praxis ist nicht zu erwarten, weil die Praxis von der Bauwerberin und einer Kollegin zeitversetzt alleine betrieben und ausschließlich Einzeltherapien vorgesehen sind.

Die Nutzungsänderung hält im Übrigen die öffentlich rechtlichen Vorschriften hinsichtlich des notwendigen Stellplatznachweises ein. Das Bestandsgebäude weist eine Wohnfläche von 280 m² auf. Ausweislich der genehmigten Bestandsplanungen sind für den Bestand zwei Stellplätze als notwendig beauflagt. Dies entspricht auch den Forderungen der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld für Wohngebäude > 120 m². Für die geplante Praxisnutzung sind drei weitere Stellplätze erforderlich nach den Vorschriften der Garagenstellverordnung des Freistaates Bayern (drei Stellplätze auf 30 m² Nutzfläche). Insgesamt weist die Bauwerberin fünf Stellplätze nach.

Anlagen:

Stellplatzberechnung
Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.799/3 und 799/5, Bahnhofstraße 13 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.35/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	19.09.2017	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem Wohnhaus aus den 1940er Jahren und einem Anbau aus den 1970er Jahren bebaut. Beides ist im Rahmen eines späteren Bauantrags zum Abriss vorgesehen.

Die Bauwerberin plant anstelle des jetzigen kleinen Bestands ein Zweifamilienhaus mit teilintegrierter Doppelgarage und Wintergarten. Problematisch ist, dass der rechtskräftige Bebauungsplan die Baugrenze ausschließlich am derzeitigen Bestand orientiert, und überdies eine GF von 160 m² festsetzt, die nicht für die festgesetzte Bebauung mit zwei Vollgeschossen ausreichend ist, so dass die  Möglichkeit  einer Bebauung mit I+D nicht ausgeschöpft werden kann. Weiterhin ist nur ein Bauraum für eine Einzelgarage zulässig.

Im Einzelnen stellt die Bauwerberin folgende Fragen:

1.

„Ist der vorgegeben Grundfläche eine Erhöhung der Geschossfläche auf 210 m² möglich?“

Die Frage ist dahingehend auszulegen, ob das Einverständnis der Gemeinde zur Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 b) hinsichtlich einer Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche von 160m² auf 210m² erteilt werden kann?

Ein Widerspruch der Festsetzungen der überbaubaren Grundfläche (GR), orientiert an dem jetzigen Bestand mit ca. 144 m², und der zweigeschossig maximal als zulässig festgesetzten Geschossflächen (GF) von 160 m,² bei zwei Vollgeschossen, liegt nicht vor.  Vielmehr gilt im Verhältnis zweier Festsetzungen immer die engste Festsetzung als bestimmende Festsetzung.

Denkbar wäre zum Beispiel eine Bebauung mit einer GR von 80 m² in zweigeschossiger Bauweise (zwei Vollgeschosse), so dass sich eine GF von 160 m² ergibt.

Das Einvernehmen kann nicht erteilt werden.

2.

„Sind die Wintergartenanbauten die nach dem Bebauungsplan außerhalb der Baulinien liegen dürfen im Ausmaß des Vorbescheides möglich?“

Die Frage ist dahingehend auszulegen, ob das Einvernehmen der Gemeinde zur Ausnahme gem. § 31 Abs.1 BauGB in Verbindung mit der Festsetzung 5 c) hinsichtlich einer Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch einen traufseitigen Wintergartenanbau in den Maßen 8,00 m x 2,00 m und giebelseitig von 3,00m Breite erteilt werden kann?

Das Einvernehmen kann erteilt werden, weil in der Festsetzung 5c) des Bebauungsplans die Möglichkeit einer Ausnahme bereits ausdrücklich und textlich vorgesehen ist. Die Ausnahmemöglichkeit ist hinsichtlich der Art und ihres Umfangs hinreichend bestimmt genug, es ist vorgesehen, dass traufseitig Wintergärten die Baugrenze ausnahmsweise um bis zu 2,00 m Tiefe überschreiten können und giebelseitig die Breite des Wintergartens bis maximal 2/3 der Giebelbreite betragen darf. Die Planung hält die Maße ein. Bei der Möglichkeit der Ausnahme gem. § 31 Abs.1 BauGB in Verbindung mit dem Bebauungsplan handelt es sich um ein Regel-Ausnahme-Verhältnis. Diese wurde vorliegend gewahrt, da bisher keine Ausnahmen bzgl. Wintergärten erteilt wurden. Schließlich ist das nachbarschaftliche Rücksichtsnahmegebot nicht beeinträchtigt, weil es sich um ein Straßeneckgrundstück handelt und an beiden „Wintergartenseiten“ keine unmittelbaren Nachbarn anliegen.

3.

„ Ist die Garage als mitintegrierter Teil des Wohnhauses möglich?“

Die Frage ist dahingehend auszulegen, ob das Einvernehmen der Gemeinde zur Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 6 c) hinsichtlich einer zusätzlichen Fläche für eine Garage erteilt werden kann?

Das Einvernehmen kann erteilt werden, weil durch die Befreiung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Zwar wurde im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans weitestgehend nur der Bestand an Wohnhäusern und Garagen festgesetzt, so dass hier von einem Grundzug und Planungsziel auszugehen ist. Wenn man die übrigen Wohngrundstücke betrachtet, wurden allerdings bei den Grundstücken Fl.Nr.796 und 796/6 über den Bestand einer jeweiligen Doppelgarage hinaus noch jeweils eine weitere Doppelgarage festgesetzt. Eine maßvolle Erweiterung der Garagen als Parkmöglichkeit, über den Bestand hinaus erscheint somit nicht unvereinbar mit den Grundzügen der Planung. Eine Befreiung ist als Befreiungstatbestand nach § 31 Abs.2 Nr.2 BauGB auch städtebaulich vertretbar, weil eine entsprechende zusätzliche Festsetzung unter Beachtung der materiell-rechtlichen Anforderungen der Bauleitplanung bei Aufstellung des Bebauungsplans möglich gewesen wäre. Schließlich werden durch die Befreiung auch keine nachbarrechtlichen Interessen gefährdet, weil der Nachbar auf dem angrenzenden Grundstück auch eine Garagennutzung unmittelbar neben der betroffenen Grundstücksstelle hat.

4.

„Kann der Bebauungsplannach der letzten (2.Änderung) an diesem Grundstück noch angesetzt werden?“

Die Frage ist dahingehend auszulegen, ob der ursprüngliche Bebauungsplan nach der 2. Änderung für das benachbarte alte Fabrikgebäude für das Baugrundstück noch rechtliche Wirkung hat?

Diese Frage ist kein zulässiger Gegenstand im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid nach Art.71 BayBO, weil zwar  vorgreifende „Ob-Frage“ hinsichtlich der Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens möglich sind, es sich aber vorliegend nicht um eine Zulässigkeitsfrage im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt, sondern um die Frage nach der Wirksamkeit des Bebauungsplans. Diese Frage ist jedoch dem Verfahren der abstrakten Normenkontrolle nach Art. 47 VwGO vorbehalten.

Anlagen:

- Fragenkatalog

- Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zu einer Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 b) hinsichtlich einer Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche von 160m² auf 210m²  nicht befürwortet.

Ein Widerspruch der Festsetzungen der überbaubaren Grundfläche (GR), orientiert an dem jetzigen Bestand mit ca. 144 m², und der zweigeschossig maximal als zulässig festgesetzten Geschossflächen (GF) von 160 m,² bei zwei Vollgeschossen liegt nicht vor.  Vielmehr gilt im Verhältnis zweier Festsetzungen immer die engste Festsetzung als bestimmende Festsetzung. Die Voraussetzungen einer Befreiung liegen im Übrigen nicht vor.

2.

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zur Ausnahme gem. § 31 Abs.1 BauGB in Verbindung mit der Festsetzung 5 c) zu einer Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch einen traufseitigen Wintergartenanbau in den Maßen 8,00 m x 2,00 m und giebelseitig von 3,00m Breite befürwortet.

3.

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zur Befreiung gem. § 31 Abs.2 Nr. 2 BauGB von der Festsetzung 6 c) zu einer zusätzlichen Fläche für eine Garage befürwortet.

4.

Es ergeht kein Beschluss zur Frage „Kann der Bebauungsplannach der letzten (2.Änderung) an diesem Grundstück noch angesetzt werden?“, weil diese Frage keine zulässiger Gegenstand im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid nach Art.71 BayBO. Zwar  ist die vorgreifende „Ob-Frage“ hinsichtlich der Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens möglich, vorliegend handelt es sich aber nicht um eine Zulässigkeitsfrage im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern um die Frage nach der Wirksamkeit des Bebauungsplans. Diese Frage ist jedoch dem Verfahren der abstrakten Normenkontrolle nach Art. 47 VwGO vorbehalten.

Beschluss

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zu einer Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3 b) hinsichtlich einer Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche von 160m² auf 210m²  nicht befürwortet.

Ein Widerspruch der Festsetzungen der überbaubaren Grundfläche (GR), orientiert an dem jetzigen Bestand mit ca. 144 m², und der zweigeschossig maximal als zulässig festgesetzten Geschossflächen (GF) von 160 m,² bei zwei Vollgeschossen liegt nicht vor.  Vielmehr gilt im Verhältnis zweier Festsetzungen immer die engste Festsetzung als bestimmende Festsetzung. Die Voraussetzungen einer Befreiung liegen im Übrigen nicht vor.

Ja:                  9

Nein:                  0

2.

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zur Ausnahme gem. § 31 Abs.1 BauGB in Verbindung mit der Festsetzung 5 c) zu einer Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch einen traufseitigen Wintergartenanbau in den Maßen 8,00 m x 2,00 m und giebelseitig von 3,00m Breite befürwortet.

Ja:                  9

Nein:                  0

3.

Der Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der Erteilung des Einvernehmens zur Befreiung gem. § 31 Abs.2 Nr. 2 BauGB von der Festsetzung 6 c) zu einer zusätzlichen Fläche für eine Garage befürwortet.

Ja:                  9

Nein:                  0

4.

Es ergeht kein Beschluss zur Frage „Kann der Bebauungsplannach der letzten (2.Änderung) an diesem Grundstück noch angesetzt werden?“, weil diese Frage keine zulässiger Gegenstand im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid nach Art.71 BayBO. Zwar  ist die vorgreifende „Ob-Frage“ hinsichtlich der Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens möglich, vorliegend handelt es sich aber nicht um eine Zulässigkeitsfrage im bauplanungsrechtlichen Sinne, sondern um die Frage nach der Wirksamkeit des Bebauungsplans. Diese Frage ist jedoch dem Verfahren der abstrakten Normenkontrolle nach Art. 47 VwGO vorbehalten.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis an die Bauwerberin, dass eine Bitte auf Befassung des Gemeinderats hinsichtlich einer Änderung des Bebauungsplans Bahnhof Hechendorf - Teil Nord über das Bürgermeisteramt eingereicht werden kann.

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4. Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Rinderstalls in eine Lagerhalle; Bauort: Fl.Nr.82, Höhenbergstraße 3 in Drößling; Bauantrag-Nr.33/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	19.09.2017	ö	Beschließend	4

Sach- und Rechtslage

Bauplanungsrechtlich ist das Grundstück dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Die bisherigen Gebäude wurden alle als landwirtschaftlich privilegierte Bauvorhaben nach § 35 Abs.1 Nr.1 BauGB durch das Landratsamt Starnberg als Genehmigungsbehörde genehmigt.

Der Bauwerber beantragt die Nutzungsänderungen hinsichtlich des bisherigen Rinderstalls in eine gewerblich genutzte Lagerhalle für unbedenkliches Baumaterial und als Stellplatz für Wohnwägen und Segelboote. Ausweislich des Artikels aus dem Starnberger Merkur vom 12./13 08.2017 wurde die Nutzung im Rahmen der Milchviehhaltung aufgegeben (vgl. Artikel in Anlage).

Die Lagerhalle wurde durch die Tektur Az.:3024/76 vom 12.11.1975 zum ursprünglichen Bauantrag Az.: 3068/75 vom 15.04.1975 nach § 35 Abs.1 BauGB als privilegiertes Vorhaben genehmigt.

Eine Nutzungsänderung für gewerbliche Zwecke als Lagerhalle ist im Sinne einer Entprivilegierung nur unter den Voraussetzungen nach § 35 Abs.4 BauGB möglich. Vorliegend sind die Voraussetzungen mit der Betriebsaufgabe und der Verpflichtungserklärung des Bauwerbers zum Verzicht auf einen Neubau als Ersatz für die aufgegeben landwirtschaftliche Nutzung erfüllt. Andernfalls müsste die gewerbliche Lagernutzung wieder aufgegeben werden und die Halle wieder ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung zugeführt werden.

Nach den Vorgaben der Garagenstellverordnung des Freistaates Bayern schafft der Bauwerber fünf neue Stellplätze neben der Halle.

Anlagen:

• Zeitungsartikel vom 12./13.08.21417 aus dem Starnberger Merkur
• Eingabeplan (Grundriss, Lageplan, Schnitt)

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	8. Sitzung des Bauausschusses	19.09.2017	ö		5