Datum: 12.12.2017
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:20 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Formlose Bauvoranfrage zur Errichtung Wohnanlage; Bauort: Fl.Nr.801/5, Leitenhöhe 22 in Hechendorf
2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.484, Günteringer Straße 9; Bauantrag-Nr.48/2017
3	Bauantrag zur Erweiterung der Kita St. Hedwig um eine 2. Kinderkrippengruppe mit 15 Plätzen; Bauort: Fl.Nr.266; Bauantrag-Nr. 47/2017
4	Sonstiges

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1. Formlose Bauvoranfrage zur Errichtung Wohnanlage; Bauort: Fl.Nr.801/5, Leitenhöhe 22 in Hechendorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	12. Sitzung des Bauausschusses	12.12.2017	ö		1

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit einem älteren Wohnhaus bebaut, dass im Rahmen eines potentiellen späteren Bauantrags zum Abriss vorgesehen ist.

Mit der formlosen Bauvoranfrage begehrt die Bauwerberin eine Aussage des Bauausschusses zur Inaussichtstellung des gemeindlichen Einvernehmens zur Errichtung einer Wohnbebauung mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage. Geplant ist ein Baukörper mit 3 Vollgeschossen in einer Bebauung TG/KG, EG, 1. OG, 2.OG. Das 2. OG ist ein zurückversetztes Laternengeschoss, um die Wirkung der Wandhöhe zurückzunehmen. Als Dach ist ein extensiv begrüntes Flachdach vorgesehen. Der Baukörper setzt sich aus zwei Hauptbaukörpern mit den Wohneinheiten und einem zweigeschossigen Verbindungstrakt zusammen. Die Hauptbaukörper sind in den Abmessungen 25, 00m x 15,00 m (Nord) und 22,00 m x16,00 m (Süd) vorgesehen. Der Verbindungstrakt soll den Eingangsbereich erdgeschossig aufnehmen und im 1. OG einen Übergang zu den Aufzügen bilden. Er soll offen, d.h. im EG teilweise durchsichtig in Glas und im 1. OG komplett durchsichtig in Glas gestaltet sein. Die Wandhöhe gibt die Bauwerberin straßenseitig mit 6,60 m bis zur Oberkante der Brüstung 1. OG an. Die Oberkante des 2. OG beträgt zurückversetzt 9,00 m.  Talseitig entwickelt sich wegen dem abfallenden Gelände eine Wandhöhe  Oberkante der Brüstung 1. OG von 9,20 m.  Die Oberkante des 2. OG beträgt zurückversetzt  11,00 m. 

Die Tiefgarage ist mit 10 Stellplätzen vorgesehen.

Der Baukörper fügt sich nicht nach § 34 BauGB ein. Maßstab des Einfügens ist die bestehende Bebauung der näheren Umgebung. Bei Betrachtung der Bauten entlang der Leitenhöhe im unteren Abschnitt findet sich kein vergleichbarer Baukörper hinsichtlich Baumasse und Wandhöhe, der zusammen vergleichbare Maße wie der in der Bauvoranfrage dargestellte Baukörper aufweist. Beide Parameter müssen in einem Gebäude gemeinsam vorliegen, damit die Voraussetzungen § 34 BauGB erfüllt sind. Aufgrund des Abstandsflächenrechts Art. 6 BayBO funktionieren die Abstandsfächen zwischen den Baukörpern nur, wenn eine profilgleiche Verlängerung derselben mit dem Verbindungstrakt besteht. D.h. der Verbindungstrakt muss zwingend zweigeschossig gestaltet werden, damit die Baukörper als ein Gebäude im abstandsflächenrechtlichen Sinne gelten. Damit ist das Gebäude jedoch als ein Baukörper insgesamt zu betrachten auch hinsichtlich des Einfügens § 34 BauGB. Damit entwickelt sich eine durchgängige Außenwand von ca. 36,00 m straßenseitig. Die Fassung des Zwischenbaus in Glas unterbricht diesen baulichen Zusammenhang nur optisch. Hinsichtlich der so entstehenden gemeinsamen Baumasse und den Abmessungen fügt sich das Gebäude nicht in die Umgebung der Leitenhöhe ein. Ebenfalls fügt  sich das Gebäude nicht hinsichtlich der Wandhöhen ein.  Es ergeben sich Wandhöhen bis maximal 6,26 m bei einer Bebauung mit zwei Vollgeschossen in KG, EG, 1.OG. Insbesondere der neuere Bau auf Fl.Nr.802, Ecke Leitenhöhe/Bahnhofsstraße kann nicht als Bezugsfall gelten, da dieser Baukörper in Abmessung und Baumasse stark hinter dem vorgelegten Baukörper zurückbleibt. Zudem beträgt die Wandhöhe bergseitig auch bei dem Baukörper Fl.Nr.802 nur 6,00 m. Die höhere Wandhöhe von 9,31 m talseitig ist dem stark abfallenden Gelände geschuldet. Soweit handelt es sich um eine grundstückspezifische Besonderheit. Die sich talseitig ergebende Wandhöhe ist daher als Ausreißer zu betrachten.

Weiterhin werden mit 10 Stellplätzen in der TG nicht die Anforderungen aus der Stellplatzsatzung der Gemeinde erfüllt. Für die 8 Wohneinheiten sind rechnerisch 13 Stellplätze zu fordern. Die Herstellung von oberirdischen, senkrecht zur Leitenhöhe angeordneten Stellplätzen kann zudem nicht befürwortet werden, weil die Leitenhöhe eine besonders geringe Straßenbreite hat und darüber hinaus bereits einen hohen Parkdruck durch die Anwohner aufweist. Ein senkrechtes Ausparken, rückwärts in die Straße birgt ein erhöhtes Gefahrenpotential.

Anlagen:

Eingabepläne
Schwarzplan mit Wandhöhen

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass der Baukörper in seiner zusammenhängenden Ausdehnung entlang der Ortsstraße Leitenhöhe zu groß ist. Eine Riegelwirkung soll vermieden werden. Der Baukörper soll in zwei getrennte Gebäude aufgelöst werden. Der Baukörper fügt sich im Zusammenspiel von Baumasse und Wandhöhen nicht in die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB ein. Weiterhin sollten die Baukörper von der Straße abgerückt werden. Die außerhalb der Tiefgarage notwendigen Stellplätze können dann auch oberirdisch im Bereich zwischen den Gebäuden und der Straße hergestellt werden.

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Bauort: Fl.Nr.484, Günteringer Straße 9; Bauantrag-Nr.48/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	12. Sitzung des Bauausschusses	12.12.2017	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit dem Gebäude der Pension „Ginder“ bebaut. Das bestehende Gebäude hat eine Grundfläche von 243,47 m². Die Zufahrt zu den notwendigen Stellplätzen erfolgt durch eine Durchfahrt im Gebäude mit einer Breite von 3,11 m und einer Höhe von 2,44 m. Die versiegelte Fläche der Stellplätze zuzüglich der Hoffläche beträgt ca. 250 m².

Mit dem vorgelegten Antrag auf Vorbescheid begehrt der Bauwerber das Einvernehmen der Gemeinde zur Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage im hinteren,  von der Straße abgewandten Teil des Grundstücks. Dazu stellt er folgenden Fragen:

Ist die dargestellte Erschließung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses planungsrechtlich zulässig?

Nach Art.4 BayBO muss das Baugrundstück erschlossen sein. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstück gem. Art 4 Abs.1. Nr.2 BayBO in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Dies ist vorliegend der Fall, auch wenn man nur das neu zu errichtende hinterlegende Gebäude betrachtet. Die Durchfahrt beträgt 3,11m in der Breite, so dass die Erschließung gesichert ist. Die Tatsache, dass nur eine Durchfahrtshöhe von 2,44 m erreicht wird schließt die Bebaubarkeit nicht aus. Der Abstand von der Straßenbegrenzungslinie bis zum beantragten Baukörper beträgt ca. 37,00 m und ist damit für die Rettungskräfte und die Feuerwehr fußläufig erreichbar.

Ist die dargestellte Entwässerung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses genehmigungsfähig?

Der Antrag sieht die Entwässerung (Schmutzwasser, Regenwasser, Trinkwasser) über das Nachbargrundstück Fl.Nr.481/2 vor. Der Bauwerber versichert, dass eine entsprechende Dienstbarkeit nach einem positiven Bescheid im Grundbuch durch den Nachbarn eingetragen wird. Vorliegend ist die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit die Frage, ob das Grundstück nach Art.4 Abs.1 Nr.1 zum Zeitpunkt der Antragstellung erschlossen ist. Dies ist nicht der Fall, weil der Antragsteller keine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit vorgelegt hat. Aus rechtlichen Gründen kann das Einvernehmen nicht erteilt werden, weil der Antrag auf Vorbescheid mit dem Bescheid des Landratsamts positiv über die gestellte Frage rechtsverbindlich entscheidet. Tatsächlich aber zum jetzigen Zeitpunkt keine gesicherte Erschließung nachgewiesen ist.  Dem Antragsteller kann aber in Aussicht gestellt werden, dass bei Vorlage eines im Grundbuch eingetragenen Kanal- und Leitungsrechts die Voraussetzung der Erschließung nach Art. 4 BayBO vorliegen.

Ist die Grundfläche des  neu zu errichtenden Gebäudes planungsrechtlich zulässig?

Die Grundfläche des geplanten Einfamilienhauses von 110,03 m² in den Abmessungen 6,25 m x 8,03 m + 8,375m x (8,03m +6,26m)/2  fügt sich gegenüber den wesentlich größeren Baukörpern in der unmittelbaren Nachbarschaft gem. § 34 BauGB ein. Die Obergrenze als Richtwert für das Maß der baulichen Nutzung in Mischgebieten von 0,6 gem. § 17 BauNVO wird mit 0,4 eingehalten. In der Gesamtbetrachtung mit den weiteren Hofflächen und Stellplätzen ergibt sich eine GRZ von 0,69. Gem. § 19 Abs.4 ist eine Überschreitung von bis zu 50% durch Zufahrten und Parkplätze zulässig.

Sind die dargestellten Wandhöhen, sowie die Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?

Die dargestellte Wandhöhe von max. 7,01 m (bei zwei Vollgeschossen) hofseitig ist zulässig und fügt sich nach § 34 BauGB ein. Das unmittelbare Nachbarhaus auf der Fl.Nr.481/2, Günteringer Straße 5 weist eine dreigeschossige Bebauung mit straßenseitigen Wandhöhen bis zu 8,96 m auf.

Sind die dargestellten Parkplätze entlang der Günteringer Straße planungsrechtlich zulässig?

Der Antrag sieht die Anordnung von zwei Stellplätzen (Längsparkern) vor dem bestehenden Pensionsgebäude an der Günteringer Straße vor. Hierbei handelt es sich um die zwei Stellplätze, die derzeit bereits bestehen und aus dem Hofinnenbereich rausverlagert werden, um dort eine Doppelgarage für das Einfamilienhaus zu errichten. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften (B-Plan oder Garagen- und Stellplatzverordnung) kann das Einvernehmen nicht versagt werden.

Anlagen:

Eingabepläne (Bebauung und Erschließung)

 

Beschlussvorschlag

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte verkehrliche Erschließung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird befürwortet.

2.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte Entwässerung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird nicht befürwortet.

Zum Zeitpunkt der Antragstellung liegt kein grundbuchrechtlich gesichertes Kanal- und Leitungsrecht vor. Dem Antragsteller kann aber in Aussicht gestellt werden, dass bei Vorlage eines im Grundbuch eingetragenen Kanal- und Leitungsrechts die Voraussetzung der Erschließung nach Art. 4 BayBO vorliegen.

3.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte Grundfläche des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird gem. § 34 BauGB befürwortet.

4.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellten Wandhöhen und Firsthöhe des neu zu errichtenden Einfamilienhauses werden gem. § 34 BauGB befürwortet.

5.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellten Stellplätze entlang der Günteringer Straße werden befürwortet.

Beschluss

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte verkehrliche Erschließung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

2.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte Entwässerung des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird nicht befürwortet.

Zum Zeitpunkt der Antragstellung liegt kein grundbuchrechtlich gesichertes Kanal- und Leitungsrecht vor. Dem Antragsteller kann aber in Aussicht gestellt werden, dass bei Vorlage eines im Grundbuch eingetragenen Kanal- und Leitungsrechts die Voraussetzung der Erschließung nach Art. 4 BayBO vorliegen.

Ja:                10

Nein:                  0

Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass zum Zeitpunkt der Antragstellung kein grundbuchrechtlich gesichertes Kanal- und Leitungsrecht vorliegt. Dem Antragsteller kann aber in Aussicht gestellt werden, dass bei Vorlage eines im Grundbuch eingetragenen Kanal- und Leitungsrechts die Voraussetzungen nach Art. 4 BayBO vorliegen.

3.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellte Grundfläche des neu zu errichtenden Einfamilienhauses wird gem. § 34 BauGB befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

4.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellten Wandhöhen und Firsthöhe des neu zu errichtenden Einfamilienhauses werden gem. § 34 BauGB befürwortet.

Ja:                10

Nein:                   0

5.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 26.11.2017 dargestellten Stellplätze entlang der Günteringer Straße werden befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Erweiterung der Kita St. Hedwig um eine 2. Kinderkrippengruppe mit 15 Plätzen; Bauort: Fl.Nr.266; Bauantrag-Nr. 47/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	12. Sitzung des Bauausschusses	12.12.2017	ö		3

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück bereits mit dem kirchlichen Kindergarten bebaut. Mit dem vorliegenden Bauantrag soll ein Anbau im Nordwesten an das bestehende Gebäude erfolgen. Zusammenhängend mit dem bereits bestehenden Kindergarten ist der Anbau als Sonderbau nach Art.2 Abs. 4 BayBO zu behandeln. Der erforderliche Brandschutznachweis wurde durch die Bauwerberin mit zu den Akten gereicht und ist vom Landratsamt Starnberg zu prüfen.

Der Bauantrag sieht einen eingeschossigen Anbau mit Untergeschoß (zwei Kellerräume) vor. Die Abmessungen betragen ca. 23,60 m in der Tiefe und 10,70 m in der Breite. Hieraus ergibt sich eine GRZ und GFZ (der gesamt Bau ist nur eingeschossig ausgeführt) von 0,4 bezogen auf das Gesamtgrundstück . Dies entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die festgesetzte Traufhöhe von 11,00 m bei einer möglichen 3-geschossigen Bebauung wird mit straßenseitig 4,26 m und gartenseitig mit 4,90 m eingehalten. Der Baukörper wird mit einer Kombination aus Flachdach und Pultdach geplant.

Die Bauwerberin stellt einen Antrag auf Befreiung von den festgesetzten Baugrenzen nach § 31 Abs.2 BauGB. Der geplante Anbau überschreitet die Baugrenzen im Norden zur Hedwigstraße um 6,00 m und im Nordwesten  zur nächsten Wohnbebauung (Doppelhaus)  um 4,00 m. Das Landratsamt Starnberg hat hinsichtlich der letzten genehmigten Erweiterung bereits mit Bescheid vom 05.03.2010, Az.: 40-B.2009-761-14, eine Befreiung zur Überschreitung der Baugrenze hinsichtlich des festgesetzten Abstands von 10,00 m zur Hedwigstraße hin erteilt.

Die Anforderungen der Garagen- und Stellplatzverordnung zur Anzahl der erforderlichen Stellplätze sind vorliegend erfüllt. Notwendig sind abhängig von der Anzahl der Kinder 5 Stellplätze. Im Bestand enthalten sind bereits 6 Stellplätze. Im Rahmen des Bauantrags wird ein 7. Stellplatz geschaffen für das Catering.

Anlagen:

Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zur Überschreitung der Baugrenzen im Norden und Nordwesten, in den im Bauantrag dargestellten Maßen wird erteilt.

Beschluss

Das Einvernehmen zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zur Überschreitung der Baugrenzen im Norden und Nordwesten, in den im Bauantrag dargestellten Maßen wird erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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4. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	12. Sitzung des Bauausschusses	12.12.2017	ö		4