Datum: 20.03.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Gemeinderat
Öffentliche Sitzung, 19:08 Uhr bis 21:45 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bürgerfragen
2	Spitzstraße Seefeld OT Hechendorf; Vorstellung und Diskussion über die Grundstücksvergabe im Rahmen eines Genossenschaftsmodells
3	Seniorenstift Pilsensee an der Ulrich-Haid-/Anton-Ettmayr-Straße; Umstieg in ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren, Vorstellung und Billigung des Vorhaben- und Erschließungsplans, Auslegungsbeschluss
4	Bebauungsplan "Schützenstraße"; Aktualisierung des Vorentwurfes, Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
5	Erhöhung der Stundensätze für die Betreuung in den gemeindlichen Kindertagesstätten; Anpassung der Geschwisterermäßigung
6	Sonstiges

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1. Bürgerfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö		1

Sach- und Rechtslage

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2. Spitzstraße Seefeld OT Hechendorf; Vorstellung und Diskussion über die Grundstücksvergabe im Rahmen eines Genossenschaftsmodells

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö	Vorberatung	2

Sach- und Rechtslage

Mit einer Gesamtfläche von 2.450 m² erfolgen soll.

In die heutige Sitzung konnte Herr Stupka eingeladen werden, der vor 25 Jahren die „Wogeno München eG“ gegründet hat und die Kommunen bei Überlegungen zu genossenschaftlichem Wohnungsbau berät.

Herr Stupka hat sich bereit erklärt, in der heutigen Sitzung genossenschaftliches Wohnen vorzustellen und steht für die weitere Diskussion zur Verfügung.

Sitzungsverlauf

Die Frage nach Umwandlungen in Eigentumswohnungen zu einem späteren Zeitpunkt verneint Herr Stupka. Dies wird bei ausschließlich für den Bau einer Maßnahme gegründeten Genossenschaften teilweise praktiziert, entspricht aber nicht dem Genossenschaftsgedanken. Auch kann eine Gemeinde nicht alleiniger Genosse sein. Üblicherweise hat eine Genossenschaft eine Vielzahl von Mitgliedern, die sich in wartende Mitglieder, wohnenden Mitglieder und Solidarmitglieder und Anleger aufteilt. Die Finanzierung eines Objektes erfolgt über die Einlagen aller Mitglieder. Ziel der Genossenschaft ist die Versorgung mit dauerhaft preisgünstigem Wohnraum. Bereits bei der Planung werden Sozialgemeinschaften gebildet, um das Miteinander zu fördern.

Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen über eine Instandhaltungsrücklage.

Der Grunderwerb der Genossenschaft kann auch über einen Erbbauvertrag erfolgen und senkt somit die Baukosten. In diesem Fall ist ein Erbbauzins in Höhe von ca. 2,3% möglich.

Ansonsten ist eine Grundstücksvergabe auch unter dem Bodenrichtwert möglich.

Informationen zu Ausschreibungen mit dem Ziel der Vergabe an eine Genossenschaft können über die Internet Seite „Muenchen.de, konzeptioneller Mietwohnungsbau“ an dem Beispiel Ausschreibung Genossenschaft Freiham, eingeholt werden.

Auf die Frage auf ein Anrecht einer z.B. 100 qm-Wohnung, die ursprünglich mit einem 4 Personenhaushalt bewohnt wird, die nach Reduzierung der Familie durch Auszug der Kinder oder sonstige Ereignisse nur noch aus einem 2-Personenhaushalt besteht, erläutert Herr Stupka, dass den Bewohnern 3 Angebote für eine kleinere Wohnung unterbreitet werden, um wieder Wohnraum für größere Familien zu schaffen. Wird keines der Angebote angenommen, kann ein Mietaufschlag bzw. Fehlbelegungsab gabe erfolgen.

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3. Seniorenstift Pilsensee an der Ulrich-Haid-/Anton-Ettmayr-Straße; Umstieg in ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren, Vorstellung und Billigung des Vorhaben- und Erschließungsplans, Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö		3

Sach- und Rechtslage

Die Planungen zur Umsetzung einer Senioreneinrichtung an der Ulrich-Haid-/Anton-Ettmayr-Straße reichen bis in das Jahr 2011 zurück. Um eine koordinierte städtebauliche Entwicklung im Bereich der innerörtlichen Freiflächen zwischen Ulrich-Haid-Straße und Hedwigstraße sicherstellen zu können, wurde 2012 zunächst ein städtebaulicher Rahmenplan für das gesamte Areal entwickelt. Darauf aufbauend wurde am 04.12.2012 die Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplanes „Ortsmitte“ – Seniorenstift beschlossen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen. Der in der Gemeinderatssitzung am 22.07.2014 gebilligte Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde in der Zeit vom 11.08.2014 bis 12.09.2014 öffentlich ausgelegt und zeitgleich die frühzeitige Behördenbeteiligung durchgeführt.

Aufgrund von Änderungen in der Verwaltungsstruktur des Betreibers/Vorhabenträgers sowie mehrfacher Umplanungen und erforderlicher Anpassungen im Bebauungs- und Nutzungskonzept kam es zu größeren zeitlichen Verzögerungen des Projektes. Der aktuelle Planungs- und Sachstand sowie die Vertragsverhandlungen zum Grundstückserwerb wurden mehrmals im Gemeinderat erläutert und diskutiert, zuletzt in nicht-öffentlicher Sitzung am 25.09.2017. Dabei wurde durch den Gemeinderat mehrheitlich beschlossen, das Projekt und die Vertragsverhandlungen auf Grundlage des durch den Vorhabenträger in der Sitzung vorgestellten aktuellen Planungsstandes fortzusetzen. Der Gemeinderat hat sich in diesem Zusammenhang bewusst dazu entschieden, städtebauliche Belange/Bedenken zugunsten des Vorhabens, welches von hohem öffentlichem Interesse ist (öffentliche Daseinsvorsorge, Förderung sozialer Infrastruktur), in der Abwägung zurücktreten zu lassen.    

Mittlerweile stehen die Grundstücksverhandlungen – vorbehaltlich einer positiven Stellungnahme durch die Rechtsaufsicht (Prüfung läuft derzeit noch) und der Zustimmung durch den Gemeinderat – kurz vor dem Abschluss. Auch die Projektplanung ist inzwischen so weit fortgeschritten, dass das Bebauungsplanverfahren nun fortgesetzt werden kann.

Aufgrund des engen Projektbezugs sowie der bewussten Unterstützung des konkreten Vorhabens durch die Gemeinde infolge des hohen öffentlichen Interesses ist die Aufstellung des Bebauungsplanes im Regelverfahren als sog. „Angebotsbebauungsplan“ jedoch nicht mehr das korrekte Planungsinstrument. Stattdessen sollte das Verfahren auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB umgestellt werden (vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seniorenstift Pilsensee“). Ein entsprechender Antrag des Vorhabenträgers zur Einleitung der erforderlichen Verfahrensschritte liegt vor.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB stellt eine Sonderform des Bebauungsplanes dar und findet Anwendung, wenn konkrete Einzelprojekte eines Vorhabenträgers planungsrechtlich gesichert werden sollen. Der Vorteil des Verfahrens liegt u.a. darin, dass der Bebauungsplan konkret auf das Vorhaben abgestellt werden kann und Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden können, die über die Festsetzungsmöglichkeiten eines normalen Angebotsbebauungsplanes hinausgehen. Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bildet dabei ein konkreter Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, auf den aufbauend die eigentlichen Bebauungsplanunterlagen erstellt werden. Zudem wird zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ein sog. Durchführungsvertrag mit entsprechenden Detailregelungen zum Vorhaben geschlossen (u.a. mit Regelungen zur Planungs- und Erschließungskostenübernahme durch den Vorhabenträger, Verpflichtung und Frist zur Durchführung des Vorhabens, sonstigen spezifischen Vereinbarungen).  

In der heutigen Sitzung wird der aktuelle Planungsstand des Vorhaben- und Erschließungsplanes „Seniorenstift Pilsensee“ durch den Vorhabenträger (Seniorenstift Pilsensee Residia Immobilien Verwaltungs-GmbH & Co. KG) erläutert und dem Gemeinderat zur Abstimmung gestellt.

Auf Grundlage dieses Vorhaben- und Erschließungsplanes könnten bei Zustimmung durch den Gemeinderat die Entwurfsunterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenstift Pilsensee“ erarbeitet werden. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes würde auf das aktuelle Vorhaben- und Erschließungsgebiet angepasst. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan würden die Erkenntnisse sowie die vorgebrachten Anregungen und Hinweise aus dem bisherigen Bebauungsplanverfahren (5. Änderung Bebauungsplan „Ortsmitte“ – Seniorenstift) einfließen. Auf eine formelle Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung zur 5. Änderung des Bebauungsplanes „Ortsmitte“ – Seniorenstift wird vor dem Hintergrund der Verfahrensumstellung, des überholten Planungsstandes sowie der grundlegenden Änderungen des Bebauungs- und Nutzungskonzeptes sinnigerweise verzichtet.

Im Anschluss an die Erstellung der Bebauungsplanunterlagen könnte als nächster Verfahrensschritt die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgen.  

Parallel zum Bebauungsplanverfahren würde in Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger ein Entwurf des Durchführungsvertrages erarbeitet.

Sitzungsverlauf

Beschluss

2.        Der in heutiger Sitzung vorgestellte Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplanes der Seniorenstift Pilsensee Residia Immobilien Verwaltungs-GmbH & Co. KG wird gebilligt.

3.        Die Verwaltung wird beauftragt, den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Seniorenstift Pilsensee“ auf Grundlage des gebilligten Entwurfes des Vorhaben- und Erschließungsplanes auszuarbeiten. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird an das aktuelle Vorhaben- und Erschließungsgebiet angepasst.

4.        Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

5.        Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger einen Entwurf des Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenstift Pilsensee“ zu erarbeiten.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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4. Bebauungsplan "Schützenstraße"; Aktualisierung des Vorentwurfes, Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö		4

Sach- und Rechtslage

Der Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde zuletzt in der Sitzung am 12.12.2017 behandelt. Von Seiten des Gremiums wurden einige Änderungen zum Bebauungsplanvorentwurf vorgeschlagen, die durch das beauftragte Planungsbüro mittlerweile eingearbeitet wurden (siehe Bebauungsplanvorentwurf i.d.F. vom 20.02.2018).

In der Sitzung am 12.12.2017 wurde für den Bereich des Grundstückes Flur Nr. 126 (Schützenstraße 9) zudem beschlossen, das südliche der beiden Baufelder aufgrund der sensiblen Lage im Nahbereich zum Mühlbach zu streichen. Die Verwaltung wies diesbezüglich darauf hin, dass ohne die im Bereich Schützenstraße geltende Veränderungssperre an dieser Stelle bereits ein Baurecht gemäß § 34 BauGB bestehen würde und ein positiver, wenn auch mittlerweile abgelaufener Vorbescheid für ein Wohngebäude vorläge. Die Rücknahme des Baufeldes sei daher aus baurechtlicher Sicht als kritisch zu bewerten und könnte rechtlich anfechtbar sein. Hinzu kommt, dass durch die ersatzlose Streichung des zweiten Baufeldes ein deutlich reduziertes und im Vergleich zu den umliegenden Baugrundstücken unverhältnismäßig niedriges Maß der baulichen Nutzung auf dem Grundstück Flur Nr. 126 festgesetzt würde, was wiederum gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen würde.  

Vor diesem Hintergrund wurde eine alternative Variante für das Grundstück entwickelt, die eine gute Kompromisslösung darstellen könnte. Die im Rahmen einer Sitzung der Fraktionsvorsitzenden am 07.03.2018 vorbesprochene und von den Anwesenden befürwortete Alternativvariante sieht vor, dass die vormals geplanten zwei kleineren Baufelder zu einem größeren Baufeld mit höherer Überbaubarkeit im nördlichen Grundstücksbereich verschmolzen werden (konkrete Änderungen: Erweiterung nördliches Baufeld um 4 m in Richtung Süden, Erhöhung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse von I auf II, Erhöhung der Wandhöhe um rund 1 m auf insg. 6 m). Das neu konzipierte Baufeld würde die Bebauung mit einem Dreispänner zulassen. Im Gegenzug wird auf das ursprünglich vorgesehene kleinere Baufeld im Süden des Grundstückes vollständig verzichtet. Die Überbaubarkeit des Grundstücks würde durch eine moderate Vergrößerung des bestehenden nördlichen Baufeldes sowie nach dem Prinzip „Baurechtsmehrung in die Höhe zugunsten geringerer Flächenversiegelung“ wieder an das Maß der baulichen Nutzung auf den umliegenden Grundstücken angepasst, zugleich der sensible südliche Bereich des Grundstücks von Bebauung freigehalten. Die Verwaltung empfiehlt, die in der Fassung des Bebauungsplanvorentwurfes vom 20.02.2018 vorgeschlagene Alternativvariante zu übernehmen.    

Anlagen:

Bebauungsplanvorentwurf i.d.F. vom 20.02.2018
Gegenüberstellung der Vorentwurfsplanungen vom 12.12.2017 und 20.02.2018 für den Bereich des Flurstücks 126

Sitzungsverlauf

Beschluss

2.        Die Verwaltung wird beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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5. Erhöhung der Stundensätze für die Betreuung in den gemeindlichen Kindertagesstätten; Anpassung der Geschwisterermäßigung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö		5

Sach- und Rechtslage

Die Stunde im Kindergarten kostet derzeit 3,40 €, in der Krippe 12,20 €. Im Vergleich zu den weiteren Einrichtungen im Gemeindegebiet, sind dies die mit Abstand günstigsten Stundensätze.

Zudem gewährt die Gemeinde in ihren Einrichtungen für das zweite Kind 50 % und für das dritte sowie jedes weitere Kind 100 % Ermäßigung.

Im Gemeindegebiet gibt es lediglich im Kinderhaus St. Hedwig eine Geschwisterermäßigung, die allerdings nur 20 % für das zweite und jedes weitere Kind beträgt.

Nachdem sich das Defizit (ohne Abschreibungssätze) in unseren Einrichtung im Jahr 2016 auf 160 T € (Kiga Hechendorf) und 230 T € (Kinderhaus Riedfeld) beläuft (s. Anlage), ist es angezeigt, nunmehr die Stundensätze anzupassen.

Die Verwaltung schlägt vor, den Stundensatz für den Kindergarten auf 3,80 € und für die Krippe auf 13,40 € zu erhöhen (s. hierzu folgendes Beispiel):

Kindergarten	20 Stunden		Krippe	20 Stunden
bisher: 3,40 €	68,00 €		12,20 €	244,00 €
zukünftig: 3,80 €	76,00 €		13,40 €	268,00 €

Des Weiteren schlägt die Verwaltung vor, die Geschwisterermäßigung – analog zur KiTa St. Hedwig – auf 20 % für jedes Kind zu reduzieren. Im Jahr 2016 gewährte die Gemeinde rd. 31.000 € an Geschwisterermäßigung.

Die Änderungen sollen ab dem neuen KiTa-Jahr 2018/2019 (1. September 2018) gelten.

Zudem empfiehlt die Verwaltung alle zwei Jahre die Stundensätze um 2 %, gerundet auf volle 10 Cent, anzuheben.

Sitzungsverlauf

Beschluss

Kindergarten	3,80 €
Krippe	13,40 €

Die Geschwisterermäßigung beträgt für jedes Kind 30 %.

Die Stundensätze werden dann alle zwei Jahre um 3  %, gerundet auf volle 10 Cent, angehoben.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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6. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	20.03.2018	ö		6

Sach- und Rechtslage