Datum: 23.01.2018
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:22 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Einliegerwohnung; Bauort: Fl.Nr.290/2, Drozzastr.6, Gemarkung Drössling; Bauantrag-Nr.49/2017
2	Bauantrag zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses; Bauort: Fl.Nr.25/2, Marineplatz 3, Gemarkung Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr.50/2017
3	Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen; Bauort: Fl.Nr.92/6, Hauptstraße 23 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.52/2017
4	Sonstiges

zum Seitenanfang

1. Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Einliegerwohnung; Bauort: Fl.Nr.290/2, Drozzastr.6, Gemarkung Drössling; Bauantrag-Nr.49/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	1. Sitzung des Bauausschusses	23.01.2018	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Für das Grundstück liegt ein positiver Baugenehmigungsbescheid vom 04.01.2016 (Az.: 40-B-2015-600-14) zum Umbau des bestehenden Wohnhauses in ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten mit Doppel-Duplex-Garage vor. Die nötigen Umbauarbeiten erwiesen sich jedoch als unwirtschaftlich. Daher beantragte der Bauwerber den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten, welcher vom Landratsamt Starnberg im Schreiben vom 23.01.2017 als nicht genehmigungsfähig erachtet wurde mit dem Hinweis, dass maximal zwei Vollgeschosse mit E+1 bzw. E+1+D in der näheren Umgebung zu finden seien. Außerdem befanden sich die Stellplätze als bauliche Anlage im Außenbereich § 35 BauGB. Mit Schreiben vom 06.02.2017 zog der Bauwerber den Bauantrag zurück.

Mit dem vorliegenden Bauantrag begehrt der Bauwerber nunmehr das Einvernehmen der Gemeinde zum Neubau eines Doppelhauses mit Einliegerwohnung. Das derzeitige Bestandsgebäude ist zum Abriss vorgesehen.

Das Doppelhaus ist geplant in einer Bebauung UG, EG, OG, D (2 Vollgeschosse) in den Abmessungen 15,28 m x 12,68 m (10,45 m). Die Abmessungen entsprechen weitestgehend dem jetzigen Bestandsgebäude mit 15,30 m x 10,49 m. Die GR beträgt 184,6 m², mithin bezogen auf die Grundstücksgröße von 1.350 m² eine GRZ von 0,14. Unter Zurechnung der Flächen nach § 19 Abs.4 BauNVO (Zufahrten und Stellplätze) eine GRZ von 0,22. Die Wandhöhen betragen talseitig zum Außenbereich hin 6,83m bzw.6,90 m. Straßenseitig ergibt sich für das Hauptgebäude eine Wandhöhe von 5,725 m, für den quergestellten Gebäudeteil mit Pultdach 7,44 m. Geplant ist ein asymmetrisches Satteldach als Hauptdach mit einer Dachneigung von 36,05 Grad bzw.32,00 Grad. Die Firsthöhe beträgt 8,62 m.

Das geplante Gebäude fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Die vom Landratsamt vorgebene Geschossigkeit wird mit E+1+D (2 Vollgeschosse) eingehalten.   Der Bauwerber hat die Grundfläche, die Baumasse, die Firsthöhe und die Wandhöhe deutlich reduziert (vgl. Anschreiben in Anlage).

Die Vorgaben der Stellplatzsatzung der Gemeinde werden mit der Herstellung von sechs offenen Stellplätzen, senkrecht zur Drozzastraße eingehalten.

Anlagen:

-Eingabepläne

-Anschreiben Architekt zur Verminderung des Bauvorhabens

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. Bauantrag zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses; Bauort: Fl.Nr.25/2, Marineplatz 3, Gemarkung Oberalting-Seefeld; Bauantrag-Nr.50/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	1. Sitzung des Bauausschusses	23.01.2018	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Das Bauvorhaben wurde bereits in der Sitzung des Bauausschusses vom 17.01.2017 behandelt und befürwortet. Gestellt waren zusätzlich zwei Anträge auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Wandhöhe von 4,00 m aufgrund des starken Gefälles auf dem Grundstück und von der Pflicht zur Anlegung der Stellplätze ausschließlich in den festgesetzten Flächen. Die festgesetzten Flächen im Bebauungsplan waren nicht geeignet zur Erfüllung des Stellplatznachweises von 9 Stellplätzen aufgrund der gemeindlichen Stellplatzsatzung.

Das Landratsamt Starnberg hat den Bauantrag nicht genehmigt unter Hinweis auf die fehlenden rechtlichen Voraussetzungen für die Befreiung von der Wandhöhe als Grundzug der Planung. Mit der inzwischen rechtskräftigen 1. Änderung des Bebauungsplans ist der Bauantrag nunmehr genehmigungsfähig hinsichtlich der Wandhöhe, die nun am neu festgesetzten Bezugspunkt 3,95 Meter beträgt.

Nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Seefeld und den Vorgaben der Garagenstellverordnung des Freistaates Bayern ist die Schaffung von 8,6 Stellplätzen, gerundet 9,0 Stellplätze erforderlich. Der Bebauungsplan setzt die Stellplätze nur innerhalb der hierfür vorgesehenen Flächen vor. Durch den geplanten Neubau entsteht ein gesteigerter Stellplatzbedarf, der auf den hierfür festgesetzten Flächen nicht erfüllt werden kann. Der Bauwerber beantragt daher eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans hinsichtlich der Zulässigkeit der Errichtung von Stellplätzen nur innerhalb der vorgesehenen Flächen (vgl. Antrag in Anlage). In der Sache geht es auch um eine Entlastung der Parksituation am Marienplatz.

Der Bauwerber schafft sieben Stellplätze auf dem Baugrundstück. Zwei weitere Stelllätze werden auf dem benachbarten Grundstück Fl.Nr.25/1 geschaffen und mit einer Dienstbarkeit zugunsten des Freistaates Bayern dauerhaft für den jeweiligen Eigentümer des geplanten Hauses bereitgestellt. Die Vorgaben zur Anzahl der Stellplätze sind somit erfüllt.

Im Übrigen werden die Festsetzungen des Baubauungsplans eingehalten.

Anlagen:

-        Eingabepläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt)

-        Freiflächengestaltungsplan und Stellplatznachweis

Beschlussvorschlag

Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3.1 des Bebauungsplans „Pfarr- und Jugendheim“ in Seefeld vom 03.06.1996 aufgrund des gesteigerten Bedarfs an Stellplätzen durch das Bauvorhaben zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses anstelle der bisher genehmigten Werkstatt.

Aufgrund der Stellungnahme des bayerischen Landesamts für Denkmalpflege im Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplans „Pfarr- und Jugendheim“ in Seefeld ergeht der Hinweis an den Bauwerber, die äußere Gestaltung der Fassade mit dem Landesamt abzustimmen.

Beschluss

Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen zum Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB von der Festsetzung 3.1 des Bebauungsplans „Pfarr- und Jugendheim“ in Seefeld vom 03.06.1996 aufgrund des gesteigerten Bedarfs an Stellplätzen durch das Bauvorhaben zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses anstelle der bisher genehmigten Werkstatt.

Aufgrund der Stellungnahme des bayerischen Landesamts für Denkmalpflege im Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplans „Pfarr- und Jugendheim“ in Seefeld ergeht der Hinweis an den Bauwerber, die äußere Gestaltung der Fassade mit dem Landesamt abzustimmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen; Bauort: Fl.Nr.92/6, Hauptstraße 23 in Hechendorf; Bauantrag-Nr.52/2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	1. Sitzung des Bauausschusses	23.01.2018	ö	Beschließend	3

Sach- und Rechtslage

Das Grundstück ist zurzeit unbebaut.

Mit der vorliegenden Eingabeplanung begehrt die Bauwerberin das Einvernehmen der Gemeinde zum Bau eines Doppelhauses mit zwei Wohneinheiten. Dazu werden zwei Garagen und zwei Stellplätze vor dem Haus errichtet. Das Doppelhaus ist geplant in den Abmessungen 15,01 m x 13,50 m  und in einer Bebauung (UG,EG, OG, DG). Die GR beträgt 213 m². Das DG ist als Laternengeschoss mit einem Walmdach zurückversetzt. Straßenseitig ist ein Quergiebel mit 6,50 m Breite und einem Satteldach zur Aufnahme der Hauseingänge und eines Treppenhauses in die Dachgeschosswohnung der einen Doppelhaushälfte vorgesehen. Nach Angaben der Bauwerberin soll dieser Wohnungsteil nicht abgetrennt werden, sondern von den Kindern bewohnt werden. Eine Abgeschlossenheit der DG- Wohnung kann wegen des gemeinsamen Eingangs nicht unterstellt werden.

Die Wandhöhe am nicht mehr untergeordneten Quergiebel beträgt straßenseitig somit ca. 7,60 m bei einem mehr als zweigeschossigen Erscheinungsbild. Talseitig besteht ein stark abfälliges Gelände, die Wandhöhe bis zur Brüstung der Dachterrasse beträgt 7,74 m. Zurückversetzt ist dann das Laternengeschoss mit Zwerchgiebel geplant, was sich optisch nochmals um einen Meter über der Brüstung absetzt.

Im Hinblick auf das „Einfügen“ nach § 34 BauGB ist zunächst das unmittelbare Nachbargebäude Fl.Nr.92/2, Hauptstraße 15 heranzuziehen. Hinsichtlich Baumasse und Abmessungen ist das Gebäude heranzuziehen. Die GR beträgt 209 m², die Abmessungen 16,61m x 12, 62 m. Die Wandhöhe beträgt straßenseitig 5,90 m bei einer zweigeschossigen Erscheinung. Talseitig liegt eine ähnliche Geländesituation vor. Daher ergibt sich eine Wandhöhe von 8,10 bei einem Erscheinungsbild UG, EG, OG, D.

Weitere Gebäude mit einer größeren Wandhöhe straßenseitig an der Hauptstraße lassen sich in der vorhandene Umgebungsbebauung nicht feststellen. Die Mehrfamiliengebäude an der Hauptstraße 2 und 2a-d sowie Inninger Straße 13 sind nicht in die Betrachtung einzubeziehen, topographisch ist dieser Bereich eher der Inninger Straße zuzuordnen. Ob die Hauptstraße an sich eine Zäsur in der Betrachtung nach § 34 BauGB bildet kann nicht abschließend beurteilt werden.

Nach Rücksprache mit dem Landratsamt in Starnberg ist es zulässig eine differenzierende Betrachtung zu den Wandhöhen talseitig und bergseitig im Hinblick auf das Erscheinungsbild des Gebäudes anzustellen. Da vorliegend der Quergiebel nicht mehr untergeordnet ist und somit eine eigenständige Wandhöhe entwickelt, ist bei differenzierter Betrachtung ein „Einfügen“ in die näher Umgebungsbebauung bei einer Wandhöhe von ca. 7,60 m straßenseitig nicht mehr gegeben. Diese Betrachtungsweise trägt vor allem dem Erscheinungsbild der Hauptstraße auf der Talseite Rechnung, die von einer kleinteiligen und maximal zweigeschossigen Bebauung an der Stelle geprägt ist.

Anlagen:

-Eingabepläne

-Übersichtsplan § 34 BauGB

Beschlussvorschlag

Bei einer differenzierten Betrachtung der Wandhöhen, straßenseitig und talseitig, ergibt sich am nicht mehr untergeordneten Quergiebel mit 6,05 m Breite eine straßenseitige Wandhöhe von ca.7,60 m, die sich nicht in die vorhandene Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB einfügt.  

Beschluss

Bei einer differenzierten Betrachtung der Wandhöhen, straßenseitig und talseitig, ergibt sich am nicht mehr untergeordneten Quergiebel mit 6,05 m Breite eine straßenseitige Wandhöhe von ca.7,60 m, die sich nicht in die vorhandene Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB einfügt.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Es ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass die Höhenentwicklung des Baukörpers nochmals überplant werden soll.

zum Seitenanfang

4. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	1. Sitzung des Bauausschusses	23.01.2018	ö		4