Datum: 15.05.2018
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Raum Ammersee
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:25 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Antrag auf Vorbescheid zur Sanierung und Errichtung eines Boardinghouse mit 46 Zimmern und Tiefgarage; Bauort: Fl.Nr.797, Bahnhofstraße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 17/2018
2	Formlose Bauvoranfrage zur Errichtung Wohnanlage (Neuplanung); Bauort: Fl.Nr.801/5, Leitenhöhe 22 in Hechendorf
3	Sonstiges

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1. Antrag auf Vorbescheid zur Sanierung und Errichtung eines Boardinghouse mit 46 Zimmern und Tiefgarage; Bauort: Fl.Nr.797, Bahnhofstraße 17 in Hechendorf; Bauantrag-Nr. 17/2018

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.05.2018	ö	Beschließend	1

Sach- und Rechtslage

Derzeit ist das Grundstück mit dem Gebäude der alten Möbelfabrik bebaut.

Der Antrag auf Vorbescheid sieht den Abriss der zeitlich später errichteten Flachdachhalle neben dem alten Fabrikgebäude vor. Diese Halle soll durch den Neubau des Boardinghauses mit 46 Zimmern und Appartements und einer Tiefgarage ersetzt werden.

Zum Antrag auf Vorbescheid stellt der Antragsteller folgende Fragen:

Ist die Art der baulichen Nutzung des geplanten Gebäudes als Boardinghouse mit Wohnungen für Bedienstete entsprechend des Bebauungsplans zulässig? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Nach § 6 Abs.2 Nr.2 BauNVO sind im Mischgebiet Beherbergungsbetriebe zulässig. Mischgebiete dienen nach § 6 Abs.1 BauNVO grundsätzlich dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 15 Abs.1 1 BauNVO sind solche Gewerbebetriebe zulässig, die im Einzelfall der Eigenart des jeweiligen Mischgebiets nicht widersprechen.

Vorliegend besteht auf dem Grundstück eine alten Möbelfertigung, gegenüber im Gebäude Bahnhofsstraße Nr. 8 befinden sich auch diverse Gewerbe, Fitnessstudio und Ärzte. Zudem besteht ein räumlicher Bezug zum Bahnhof.

Das Grundstück ist zurückversetzt von der Straße und bildet einen in sich abgeschlossenen Rahmen. Durch die Errichtung einer Tiefgarage wird der Zu- und Abfahrtslärm von parkierenden Autos auf dem Grundstück vermindert und die ohnehin angespannte Parkplatzsituation im Bereich des Bahnhofs Hechendorf keinesfalls verschlimmert.

Entspricht das geplante Gebäude in Bezug auf die Höhensituation des Geländes im Eingangsbereich den Festsetzungen des Bebauungsplans? Kann ggf. eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Aussicht gestellt werden? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Der Bauungsplan regelt für das Grundstück eine Geländehöhe von 564,60 üNN als unteren Bezugspunkt für die Festsetzung der Wandhöhe, die beim Flachdach am oberen Punkt 572,50 üNN beträgt. Es ergibt sich somit eine max. Wandhöhe von 7,90 m. Im barrierefrei geplanten Eingangsbereich, der sich am vorhandenen Gelände orientiert, liegt die Höhenquote allerdings bei 561,48. Die Höhe des Flachdachs befindet sich auf 571,04. Somit ergibt sich eine Wandhöhe von 9,56 m.

Der obere Bezugspunkt der Wandhöhe mit 572,50 üNN wird somit eingehalten. Nicht eingehalten wird allerdings der untere Bezugspunkt. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt Starnberg wäre eine Befreiung nach §31 Abs.2 BauGB sowohl vom unteren Bezugspunkt als auch von der Wandhöhe erforderlich, die aber nicht in Aussicht gestellt werden  kann, weil es sich bei beiden Festsetzungen um Grundzüge der Planung handelt. Für das gesamte Grundstück wurde ein einheitlicher  Bezugspunkt mit 564,60 üNN festlegt. In Verbindung mit der absoluten Wandhöhe 572,50 üNN ergibt sich das Maß der baulichen Nutzung mit einer Wandhöhe von 7,90 m und nicht 9,56 m. Damit ist das Gebäude aus dem Antrag auf Vorbescheid im Ergebnis um ein Vollgeschoss zu reduzieren.

Ist das geplante Gebäude in Bezug auf die Abgrabung des natürlichen Geländes im Nordwesten genehmigungsfähig? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Die Abgrabung dient der Belichtung des Frühstücksraumes und Wintergartens, sowie der Schaffung einer Außenterrasse. Die Abgrabung entsteht auf 8,00 m x 11,70 m.

Der Abgrabung steht keine Festsetzung des Bebauungsplans entgegen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Abgrabung ist jedoch auch, dass sich keine eigenständige Wandhöhe hierdurch ergibt. Dies ist baurechtlich der Fall, wenn es sich um eine untergeordnete
Abgrabung handelt, die nicht mehr als 1/3 der Wandlänge aufweist und max. 5 m lang, je Gebäudeseite ist. dieser Wert ist vorliegend überschritten. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt könnte hier aber eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt werden, weil es sich vorliegend um ein Gebäude mit sehr langen Gebäudeseiten 29,875 m x 41,305 m  handelt und so absolut doch eine Unterordnung angenommen werden kann.

Ist eine Tiefgarage, soweit sie innerhalb der Baugrenzen errichtet würde, genehmigungsfähig? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Ja. Soweit keine Festsetzungen im Bebauungsplan enthalten sind, die einer Tiefgarage widersprechen, ist diese auch wenn sie nicht ausdrücklich positiv vorgesehen ist zulässig. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass sich die Garage im Bauraum befindet.

Durch den Bau einer Tiefgarage wird die Parksituation in der Bahnhofstraße tendenziell nicht verschlechtert. Ob eine Verbesserung eintritt hängt davon ab, ob in der Tiefgarage auch Stellplätze für das Gewerbegebäude Bahnhofstraße 8 des Antragstellers zur Verfügung stehen.

Kann für das geplante Gebäude, wegen der Überschreitung der Baugrenzen durch die zweigeschossige Tiefgarage und deren Zufahrt nach Süden und Osten-wie im Plan dargestellt-eine Befreiung in Aussicht gestellt werden? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Der geplante Bau der Tiefgarage überschreitet die Baugrenze im Süden auf 3,50 m x 9,00 m und im Osten 7,75 m x 16,00 m. Zudem steht die Garage im Südosten mit 7,75 m x 4,00 m aus dem Gelände in einer Höhe von 0,70 m heraus.

Nach Rücksprache mit dem Landratsamt handelt es sich im Wesentlichen um eine unterirdische Überschreitung der Baugrenze. Eine Befreiung kann hier in Aussicht gestellt werden, weil insbesondere keine Nachbarinteressen betroffen sind. Zudem werden die im Bebauungsplan festgesetzten fünf Stellplätze zum Nachbarn Leitenhöhe 15 damit in die Tiefgarage verlagert, die Situation für den Nachbarn folglich verbessert.

Ist das Maß der baulichen Nutzung des geplanten Gebäudes, wie planerisch dargestellt, in Bezug auf die Baugrenze und die überbaubare Grundfläche genehmigungsfähig? (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige überbaubare Grundfläche von 1.290m² fest. Mit den oberirdischen Bauten erreicht der Antragsteller eine überbaute GR von 1.031, 48 m²-hält also folglich die Festsetzung ein. Hinzuzurechnen ist allerding noch die unterbauten Flächen der Tiefgarage, soweit sie nicht auch durch die oberirdischen Bauten überbaut sind. Die über- und unterbauten Flächen betragen zusammen 1.661,25 m²- entsprechen also nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Da sich aber die Überschreitung der Grundfläche aus dem Unterbau der Tiefgarage ergibt, für die bereits bei Frage 5.) eine Befreiung für die Abweichung von den Baugrenzen durch das Landratsamt in Starnberg in Aussicht gestellt werden kann, kann auch für die unterirdische Überschreitung der Grundfläche im vorliegenden Maß um 371,25 m² in Aussicht gestellt werden. Nachbarschaftliche Interessen sind zumindest nicht nachteilig betroffen.

Sind die Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf die Wandhöhen so auszulegen, dass unabhängig vom angrenzenden Gelände, die für die Wand- und Firsthöhen ausgegeben Absolutquoten gelten? Unter der Bedingung, dass da natürliche Gelände nicht verändert wird. (Ausführungen zur Frage  vgl. Fragenkatalog in Anlage)

Hierbei handelt es sich um eine abstrakte Auslegungsfrage zum Bebauungsplan, die baurechtlich im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid zulässig ist.

Der Bebauungsplan knüpft mit seinen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ausschließlich an absolute Höhenquoten für den unteren Punkt der Bebauung als Bezugspunkt für das Gelände mit 564,60 üNN und Wandhöhe für Satteldach 570,08 üNN bzw. Firsthöhe 577,53 üNN, sowie Flachdach mit 572,50 ÜNN. Durch die Festsetzung des Bezugspunktes für das Gelände ist keine Rücksicht mehr auf das vorhandene Gelände auf dem Grundstück zu nehmen. Weil das Gelände auf dem Grundstück sehr unterschiedlich von den vorhandenen Höhenquoten ist, durch die bestehende Bebauung und die Hanglage, wurde im Bebauungsplan bewusst ein einheitlicher Bezugspunkt gewählt. Weil sich aus dem Zusammenspiel der absoluten Höhenquoten für den unteren Bezugspunkt und die oberen Bezugspunkte das Maß der baulichen Nutzung auf dem Grundstück ergibt als Grundzug der Planung, sind diese Quoten unbedingt einzuhalten.

Anlagen:

Fragenkatalog
Eingabepläne

Beschlussvorschlag

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Art der baulichen Nutzung als Boardinghaus mit 46 Appartements und Zimmern mit Wohnungen für Bedienstete wird befürwortet.

2.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018 abgefragte und dargestellte Höhensituation des Geländes im Eingangsbereich entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans und wird nicht befürwortet.

3.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Abgrabung im Nordwesten in den Ausmaßen  8,00 m x 11,70 m wird befürwortet. Eine entsprechende Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB wird befürwortet.

4.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  abgefragte Tiefgarage, soweit sie innerhalb der Baugrenzen errichtet würde wird befürwortet.

5.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018 konkret abgefragte und dargestellte Tiefgarage, welche die Baugrenzen unterirdisch im Süden auf 3,50 m x 9,00 m und im Osten 7,75 m x 16,00 m überschreitet, sowie im Südosten mit 7,75 m x 4,00 m aus dem Gelände in einer Höhe von 0,70 m herausragt, wird befürwortet. Eine entsprechende Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB wird befürwortet.

6.

Das im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Maß der baulichen Nutzung mit einer oberirdisch überbauten Grundfläche von 1.031,48 m² zzgl. einer unterirdischen Bebauung mit zusätzlich 629,77 m², mithin zusammen einer überbauten Grundfläche von 1.661,25 m², wird befürwortet. Eine entsprechende Befreiung hinsichtlich der unterirdischen Überschreitung der mit 1.290 m² festgesetzten überbaubaren Grundfläche um 629,77 m² nach § 31 Abs.2 BauGB wird befürwortet.

7.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  gestellte Auslegungsfrage zum Bebauungsplan wird dahingehend beantworten, das die im Bebauungsplan angegeben Absolutquoten bezogen auf die Höhenangabe ü.NN, insbesondere auch der untere Bezugspunkt für das Gelände auf dem gesamten Grundstück gelten und einzuhalten sind.

Beschluss

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Art der baulichen Nutzung als Boardinghaus mit 46 Appartements und Zimmern mit Wohnungen für Bedienstete wird befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

2.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018 abgefragte und dargestellte Höhensituation des Geländes im Eingangsbereich entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans und wird nicht befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

3.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Abgrabung im Nordwesten in den Ausmaßen  8,00 m x 11,70 m wird nicht befürwortet. Eine entsprechende Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB wird nicht befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

4.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  abgefragte Tiefgarage, soweit sie innerhalb der Baugrenzen errichtet würde wird befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

5.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018 konkret abgefragte und dargestellte Tiefgarage, welche die Baugrenzen unterirdisch im Süden auf 3,50 m x 9,00 m und im Osten 7,75 m x 16,00 m überschreitet, sowie im Südosten mit 7,75 m x 4,00 m aus dem Gelände in einer Höhe von 0,70 m herausragt, wird nicht befürwortet. Eine entsprechende Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB wird nicht befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

6.

Das im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018  dargestellte Maß der baulichen Nutzung mit einer oberirdisch überbauten Grundfläche von 1.031,48 m² zzgl. einer unterirdischen Bebauung mit zusätzlich 629,77 m², mithin zusammen einer überbauten Grundfläche von 1.661,25 m², wird nicht befürwortet. Eine entsprechende Befreiung hinsichtlich der unterirdischen Überschreitung der mit 1.290 m² festgesetzten überbaubaren Grundfläche um 629,77 m² nach § 31 Abs.2 BauGB wird nicht befürwortet.

Ja:                10

Nein:                  0

7.

Die im Antrag auf Vorbescheid in der Fassung 23.03.2018 gestellte Auslegungsfrage zum Bebauungsplan wird dahingehend beantwortet, das die im Bebauungsplan angegeben Absolutquoten bezogen auf die Höhenangabe ü.NN, insbesondere auch der untere Bezugspunkt für das Gelände auf dem gesamten Grundstück gelten und einzuhalten sind.

Ja:                10

Nein:                  0

Sitzungsverlauf:

Der Bauausschuss sieht das Bauvorhaben als stark ortsprägendes Vorhaben an. Die Wirkung eines Boardinghouse mit 46 Einheiten ist Gegenstand der Ortsentwicklung. Es wird der Bezug zur Klausurtagung in Tierhaupten hergestellt. Daher ist der Bauausschuss der Ansicht, dass der Antrag auf Vorbescheid unbedingt im Gemeinderat zu behandeln ist. Dazu ergeht der Hinweis an den Antragsteller, dass unter Berücksichtigung der Fristen und der Einvernehmensfiktion für das gemeindliche Einvernehmen im Falle der nicht fristgerechten Behandlung des Antrags, der Antrag auf Vorbescheid zwar im Bauausschuss beschlussmäßig behandelt wird, jedoch der Antragsteller den Vorbescheidsantrag zurücknehmen und neu einreichen soll, damit dieser im Gemeinderat behandelt werden kann.

Beschluss insgesam t

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
befürwortet: ja 10 : 0 nein - Fragen 1., 4., und 7. nicht befürwortet: ja 10: 0 nein - Fragen 2., 3. 5. und 6.

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2. Formlose Bauvoranfrage zur Errichtung Wohnanlage (Neuplanung); Bauort: Fl.Nr.801/5, Leitenhöhe 22 in Hechendorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.05.2018	ö	Beschließend	2

Sach- und Rechtslage

Der vorhergehende Entwurf war in der Sitzung des Bauauschusses vom 12.12.2017 ablehnend behandelt. Es erging der Hinweis, dass der zusammenhängende Baukörper in seiner zusammenhängenden Ausdehnung von ca. 36,00 m entlang der Ortsstraße Leitenhöhe als zu groß angesehen werde. Eine Riegelwirkung solle vermieden werden. Der Baukörper füge sich im Zusammenspiel von Baumasse und Wandhöhen nicht in die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB ein. Weiterhin solle der Baukörper von der Straße abgerückt werden. Die außerhalb der Tiefgarage notwendigen Stellplätze sollten im oberirdischen Bereich zwischen den Gebäuden und der Straße hergestellt werden.

Das Grundstück Fl.Nr.801/5 mit einer Grundstücksgröße von 1.935 m² befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan  ist das Grundstück als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt.

Derzeit ist das Grundstück mit einem älteren Wohnhaus bebaut, dass im Rahmen eines potentiellen späteren Bauantrags zum Abriss vorgesehen ist.

Mit der formlosen Bauvoranfrage begehrt die Bauwerberin eine Aussage des Bauausschusses zur Inaussichtstellung des gemeindlichen Einvernehmens zur Errichtung einer Wohnanlage mit 6-8 Wohneinheiten und 12 Stellplätzen in sogn. Hebegaragen (vgl. Anlage).

Die Bauwerberin hat im Vergleich zur vorherigen Eingabe nunmehr zwei Baukörper geplant, die sich mit den Abmessungen 16,00m x 9,20 m und 15,50 m x 9,20 m hinsichtlich der Baumasse und der aufgelösten Fassade auch einfügen. Vergleichbares Objekt ist die Leitenhöhe 25. Die Baukörper wurden von der Straße abgerückt und haben jetzt einen Abstand von 7,50m – 8,50 m von der Straßenbegrenzungslinie.

Die Bebauung ist weiterhin mit KG, EG, 1. OG, 2.OG (Maisonette) mit 3 Vollgeschossen geplant. Die Wandhöhen belaufen sich damit straßenseitig auf 7,82 m- allerdings ist das Straßenniveau 0,52 m höher als das Grundstücksniveau. Daher ist die Wirkung des Baukörpers eher mit einer Wandhöhe von 7,30 m vergleichbar. Talseitig wird eine Wandhöhe von 9,12 m erreicht (7,82 m + UG freistehend mit 1,30 m wegen dem abfallenden Gelände auf dem Grundstück). Die Umgebungsbebauung weist maximal 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) aus. Im Rahmen § 34 BauGB ist aber vor allem an die absoluten Wandhöhen anzuknüpfen. Vorliegend ist die höchste Wandhöhe als Referenz beim der Leitenhöhe Nr.11 mit 6,25 m als Flachdachbau zu finden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Die 12 Stellplätze wurden mit Hebeanlagen im Bereich zwischen Garage und den Gebäuden angeordnet. Die Parksituation wird als nicht akzeptabel beurteilt. Es ergeht der Hinweis an die Antragstellerin, eine Überarbeitung vorzunehmen.

Der Gemeinderat diskutiert die Dreigeschossigkeit der Baukörper vor dem Hintergrund des „Einfügens“ nach § 34 BauGB kontrovers und spricht sich mehrheitlich vor dem Hintergrund der Nachverdichtung dafür aus.

Sodann wird folgender Beschluss gefasst:

Im Rahmen der formlosen Bauvoranfrage in der Fassung vom 27.04.2018 wird die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens in Aussicht gestellt unter der Maßgabe, dass die Bauwerberin eine Überarbeitung der Parksituation vornimmt.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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3. Sonstiges

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss	Sitzung des Bauausschusses	15.05.2018	ö		3