Bauherr: Intensivpflegeeinrichtung Lohengrinstraße GmbH & Co. KG, Im Herrmannshof 1a, 91595 Burgoberbach
Baugrundstück: Fl. Nr. 131 Gmk. Spalt, Hauptstr. 16
Bauvorhaben: Nutzungsänderung von zwei Wohnungen und einem Ladengeschäft in einen Beherbergungsbetrieb
Antragsnummer: 62/22
Auf dem Flurstück 131 der Gemarkung Spalt wurde von Intensivpflegeeinrichtung Lohengrinstraße GmbH & Co. KG, Im Herrmannshof 1a, 91595 Burgoberbach, ein Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung von zwei Wohnungen und einem Ladengeschäft in einen Beherbergungsbetrieb gestellt.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das geplante Bauvorhaben befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und wird nach § 34 BauGB geprüft.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Bei dem Bauvorhaben geht es um den Umbau eines bestehenden Hauses mit Nebengebäuden und Scheune in einen Beherbergungsbetrieb mit zugehöriger Gastronomie sowie einer angeschlossenen Brauwerkstatt mit Seminarraum. Das Bauvorhaben muss im Zusammenhang mit dem Spalter Bierhotel sowie mit dem Antrag zum Errichten von Parkplätzen gesehen werden.
Es sollen 39 Übernachtungsplätze geschaffen werden.
Die Nachbarschaftliche Zustimmung wurde eingeholt.
Umbau:
Im Erdgeschoß soll der Empfangsbereich in dem bisher bestehenden Ladengeschäft entstehen. Im OG wo bisher Wohnungen waren sollen Zimmer und Personalräume entstehen, im DG weitere Zimmer sowie ein Gemeinschaftsraum.
Hierzu bleibt die Kubatur erhalten, es entsteht jedoch ein Gaubenband auf dem Haupthaus sowie drei kleinere Gauben auf dem Scheunendach.
Denkmalschutz:
Der Entwurf wurde bereits im Vorfeld der unteren Denkmalschutzbehörde zur Durchsicht überlassen. Die Planungen wurden nach Rücksprache angepasst.
Abstandsflächen:
Da es sich um ein Bestandsgebäude handelt, wurden isolierte Abweichungen von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften gestellt:
Gestaltungssatzung der Stadt Spalt:
Es wurden mehrere Anträge auf Isolierte Abweichung von örtlichen Bauvorschriften gestellt:
- § 5 Nr. 5 Liegende Dachfenster sind nur in Dachflächen zulässig, die von öffentlichen Flächen aus nicht einsehbar sind
Das westlich liegende erste Dachflächenfenster der Dachfenster Nordseite ist von der öffentlichen Fläche einsehbar
Der Giebelbereich zur Hauptstraße hin soll verputzt werden.
Stellplatzsatzung 2010:
- §4 Nr. 2 Möglichkeiten zur Erfüllung der Stellplatzpflicht: Die Stellplätze können auch… in der Nähe hergestellt werden. Ein Grundstück liegt in der Nähe des Baugrundstückes, wenn es nicht mehr als ca. 300m Fußweg beträgt. ( Stellplatzsatzung 2021 § 3 Abs. 2 analog)
Der neu geschaffene Parkplatz befindet sich 345 m entfernt
Antrag auf Sondernutzung, Erfüllung der Gestaltungssatzung:
- Es soll eine Werbeanlage mit genanntem Ausleger über dem Gehwegbereich sowie eine Beschriftung an der Fassade entstehen.
Sowohl der Ausleger in Schmiedeeisen als auch der Schriftzug passt sich harmonisch in das Ortsbild ein. Der Ausleger der Werbeanlage aus Schmiedeeisen behindert den öffentlichen Gehwegbereich nicht, weshalb dem Antrag auf Sondernutzung statt zu geben ist.
Stellplätze
Von den benötigten Stellplätzen (32 Stück) finden 25 Stellplätze auf dem neuen Parkplatz Obeltshauser Straße Platz. 7 Stellplätze sind als Bestand anrechenbar. Somit ist der Stellplatzbedarf erfüllt.
Antrag auf Zustimmung zur Errichtung einer Photovoltaikanlage:
Der Bauherr beantragt die Zustimmung zur Anbringung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des nördlichen Zwischengebäudes zur Deckung eines Teils der vom Beherbergungsbetrieb benötigten Energie. Die Dachfläche ist von der öffentlichen Verkehrsfläche aus nicht einsehbar. Das geplante Vorhaben befindet sich jedoch im Ensemblegebiet Altstadt Spalt. Zudem befindet sich das Vorhaben im Bereich der Gestaltungssatzung der Stadt Spalt.
Zum derzeitigen Zeitpunkt fehlt die gesetzliche Grundlage zur Erteilung des Einvernehmens. Eine Gesetzesänderung ist in den nächsten Wochen hierzu in Aussicht, weshalb über den Antrag keine Entscheidung des Stadtrates gefasst werden kann. Der Stadtratsbeschluss hierzu muss zurückgestellt werden und bei Inkrafttreten der Gesetzesänderung/Änderung der Gestaltungssatzung zum dann möglichen Zeitpunkt erneut entschieden werden.
Grundsätzlich wird das Vorhaben jedoch positiv gewertet, weshalb auch der Beschluss so formuliert wird.
Die Nachbarschaftsbeteiligung wurde durchgeführt.
