Sach- und Rechtslage
Der Gemeinderat hat in der öffentlichen Sitzung am 23.11.2022 (inkl. Beschluss zur Ergänzung des Geltungsbereiches am 10.05.2023) für die Grundstücke Flur Nrn. 132 (tlw.) und 132/2, jeweils Gemarkung Zankenhausen, westlich der Seeblickstraße im Osten der Ortslage Zankenhausen, die Aufstellung der Satzung über die Einbeziehung der Grundstücke Flur Nrn. 132 (tlw.) und 132/2, jeweils Gemarkung Zankenhausen, in den im Zusammenhang bebauten Ort Zankenhausen (Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“) beschlossen und das erforderliche Verfahren hierfür eingeleitet. Das Verfahren zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von der Erstellung eines eigenständigen Umweltberichtes nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen. Auch die Vorschriften über die Überwachung (gemäß § 4 c BauGB, „Monitoring“) sind nicht anzuwenden.
Der Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ wurde am 10.05.2023 vom Gemeinderat gebilligt und in gleicher Sitzung die Durchführung der öffentlichen Auslegung sowie der Beteiligung der Behörden nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 jeweils in Verbindung mit § 13 BauGB beschlossen. Im Anschluss daran wurde zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“, bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 10.05.2023, in der Zeit vom 31. Mai 2023 bis einschließlich 03. Juli 2023 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 i.V.m. § 13 BauGB durchgeführt. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden (insgesamt 27 Fachbehörden bzw. Nachbargemeinden) mit Schreiben vom 25.05.2023 gemäß § 4 Abs. 2 i.V.m. § 13 BauGB an der Bauleitplanung beteiligt und um Stellungnahme gebeten sowie über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 i.V.m. § 13 BauGB unterrichtet. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung und der Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen müssen nun vom Gemeinderat behandelt und gewürdigt werden.
In weiteren Sitzungen hat sich der Gemeinderat mit den Anmerkungen und Bedenken einer betroffenen Grundstückseigentümer-Partei befasst (vgl. entsprechende Beschlüsse) und Richtungsentscheidungen hinsichtlich der angestrebten Planung gefasst. Die heute vorgelegten Abwägungsempfehlungen greifen diese auf.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit sind – wie üblich – die beschlussrelevanten Passagen grau hinterlegt.
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung keine Stellungnahme zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ ein:
03 Landratsamt Fürstenfeldbruck, Brandschutzdienststelle
04 Kreisheimatpfleger Fürstenfeldbruck, Herr Markus Wild
07 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Fürstenfeldbruck
09 Bund Naturschutz in Bayern e.V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
10 Landesbund Vogelschutz, Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
11 Zweckverband Abwasser Obere Amper
13 Erdgas Südbayern, Fürstenfeldbruck
14 Stadtwerke Fürstenfeldbruck
18 Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Fürstenfeldbruck
19 Staatliches Bauamt Freising
21 Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
23 Gemeinde Moorenweis
24 Gemeinde Geltendorf
25 Gemeinde Greifenberg
27 Gemeinde Kottgeisering
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung zwar eine Stellungnahme ein, jedoch ohne Anregungen bzw. Hinweise zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“:
01 Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde; Schreiben vom 01.06.2023 (Gz.: ROB-2-8314.24_01_FFB-23-12-2)
02 Regionaler Planungsverband München; E-Mail vom 03.07.2023
12 Deutsche Telekom Technik GmbH; Schreiben vom 20.06.2023 (Vorgang 2023281)
15 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr; Schreiben vom 26.05.2023 (Az.: 45-60-00 / VI-0752-23-SON)
16 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern; E-Mail vom 26.06.2023
22 Gemeinde Eresing; Auszug aus Niederschrift der Sitzung des Gemeinderates vom 15.06.2023
26 Gemeinde Eching; Auszug aus Niederschrift der Sitzung des Gemeinderates vom 20.06.2023
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung eine Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ ein:
05 Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung; Schreiben vom 03.07.2023 (Az.: 21- 6102.1/0-EBS Türkenfeld)
06 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege; Schreiben vom 13.06.2023 (Az.: P-2023-2614-1_S2)
08 Wasserwirtschaftsamt München; Schreiben vom 14.06.2023 (Az.: 3-4622-FFB 23-23216/2023)
17 Handwerkskammer für Oberbayern; Schreiben vom 03.07.2023
20 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck; Schreiben vom 03.07.2023 (Az.: AELF-FF-L2.2-4612-40-13-2)
Der Gemeinderat hat die eingegangenen Stellungnahmen eingehend beraten und soweit Anregungen oder Hinweise erhoben wurden, wie folgt beschlossen:
1.1.1. 05 Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung
Schreiben vom 03.07.2023 (Az.: 21- 6102.1/0-EBS Türkenfeld)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt mit der Aufstellung der o.g. Einbeziehungssatzung die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für weitere Wohnbebauung am südöstlichen Ortsrand des Ortsteils Zankenhausen zu schaffen.
Satzungsbereich
Der Satzungsbereich umfasst die Flurnummer 132/2 sowie eine Teilfläche aus Flurnummer 132 und liegt bauplanungsrechtlich im Außenbereich. Der Flächennutzungsplan stellt für den betroffenen Bereich gemischte Bauflächen dar.
Ortsplanung
Aus ortplanerischer Sicht bestehen einerseits hinsichtlich der Lage und des Zuschnittes des östlichen Bauraumes auf Flurnummer 132/2 Bedenken, anderseits lässt sich das ungleichverteilte Baurecht auf den beiden betroffenen, nach Größe fast identischen Grundstücken nicht nachvollziehen.
Der südöstliche Bauraum ragt spornartig in den Außenbereich, eine harmonische Ortsabrundung und Einbindung in die umliegende Landschaft ist so nicht gegeben. Ebenso ist nicht nachvollziehbar warum der Zuschnitt in Breite und Länge im Vergleich zum südwestlichen Bauraum derart variiert. Es wird empfohlen den Bauraum insgesamt weiter nach Norden abzurücken, um das Ausufern in den Außenbereich abzumildern. Ggf. kann der südwestliche Bauraum im Umkehrschluss ein wenig nach Süden verschoben werden, um eine Festsetzung der Flächen für Carports und Garagen für den südöstlichen Bauraum weiterhin sicherstellen zu können.
Auf der Teilfläche der Flurnummer 132 im nördlichen Bereich der Satzung wird lediglich ein Bauraum festgesetzt. Aus ortsplanerischer Sicht würde sich der umgekehrte Fall, also im Norden zwei und im Süden nur ein Baufenster besser in die Landschaft einbinden lassen. Es wird daher angeregt die Verortung der Baufenster zu überdenken bzw. deren Positionen von Süd nach Nord zu korrigieren.
Erschließung
Die Erschließung des westlichen Bauraumes auf dem südlichen Grundstück ist nicht gesichert, da bei Teilung der Flurnummer 132/2 eine Zuwegung von der Seeblickstraße nicht mehr erfolgen kann. Wir empfehlen daher über die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes den verkehrlichen Anschluss an die Seeblickstraße abzusichern.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Planzeichnung:
Die Position der Bauräume (siehe Ortsplanung) sollte planerisch überarbeitet werden.
Eine Festsetzung von Höhenbezugspunkten sollte in die Planzeichnung aufgenommen werden.
Planzeichen und Text:
Zu III. 3.:
Eine Festsetzung der Dachform und -neigung sollte aufgrund der Außenbereichslage auch für die Nebengebäude erfolgen.
Zu III. 2.:
Aufgrund des bewegten Geländes auf beiden Grundstücken sowie im umliegenden Bereich sollten Festsetzungen zur Höhenlage (Höhenbezugspunkte) erfolgen.
Der Bauvollzug weist auf Folgendes hin:
Planzeichnung:
Die Garagen sind in zwei Fällen sehr weit von der Straße entfernt, was zu einer vermeidbaren Flächenneuversiegelung führt (14m auf Flnr. 132, bzw. ca. 30m bei der westlichen Garage auf Flnr. 132/2). Vor dem Hintergrund einer außenbereichsverträglichen sowie klimaschonenden Neubebauung wird eine Verlagerung der Garagen empfohlen.
Zu III. 1.:
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse ist überflüssig, da die Grundfläche und Wandhöhe festgesetzt sind und die max. zulässige Gebäudegröße ausreichend geregelt ist.
Die Anordnung des Art. 6 BayBO sollte getrennt vom Planzeichen „Baugrenze“ aufgeführt werden (Grenzgaragen sind sonst davon ausgenommen).
Zu III. 5.:
Für die Garagengebäude sollten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ergänzt werden.
Begründung
Zu 2.:
Eine Überprüfung vorhandener Potentiale im Innenbereich sollte aufgrund der Siedlungsentwicklung in den Außenbereich überprüft werden. Eine Ergänzung der Begründung, warum im Innenbereich keine Flächen zur Verfügung stehen, sollte erfolgen.
Sonstiges
Verfahrensvermerke:
Das Datum der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses sollte ergänzt werden.
Abfallrecht
Die im Landkreis Fürstenfeldbruck erfassten Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen werden von o. g. Einbeziehungssatzung, insbesondere von Fl.-Nr. 132 und 132/2, Gemarkung Zankenhausen, nicht berührt. Von Seiten des Sachgebietes 24-1 - Umwelt- und Klimaschutz, Bodenschutzrecht/ Staatl. Abfallrecht, werden deshalb keine Bedenken vorgebracht.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Erfassung der Altstandorte im Landkreis Fürstenfeldbruck noch nicht abgeschlossen ist.
Immissionsschutz
Aus der Sicht des Immissionsschutzes werden keine Bedenken oder Anregungen vorgetragen.
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die Einbeziehungssatzung grundsätzlich keine Bedenken.
Eine bessere Durchgrünung mit Bäumen ist jedoch wünschenswert und entspricht auch mehr dem Charakter von Zankenhausen. Zum derzeitigen Planungsstand müssen in jedes Grundstück nur 2 Bäume gepflanzt werden.
Wasserrecht
Gegen die genannte Planung bestehen keine wasserrechtlichen Bedenken.
Straßenverkehrsamt
Seitens des Straßenverkehrsamtes bestehen keine Einwände, die genannte Bauleitplanung hat für den Sachbereich 42-4 keine Relevanz.
Kreisstraßen/Straßenbau
Es bestehen keine Einwände gegen die Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ in der Gemeinde Türkenfeld.
Öffentlicher Personennahverkehr
Aus Sicht des ÖPNV ist kein Handlungsbedarf gegeben, da der Bereich der geplanten Planaufstellung bereits ausreichend an das MVV-Netz angebunden ist. Allerdings wäre es zur Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit der Bushaltestelle „Zankenhausen“ sehr hilfreich, wenn die Erschließung für Fußgänger und Radfahrer nicht nur über die Seeblickstraße zur Pleitmannswanger Straße geführt würde, sondern zumindest perspektivisch ein entsprechender Weg zur Stichstraße zwischen den Häusern Nr. 10 und 14 bzw. 16 an der Pleitmannswanger Straße geprüft wird. Die darüber mögliche, verhältnismäßig direkte Wegebeziehung erhöht die Erschließungswirkung deutlich.
Auch aus Sicht des Radverkehrs bestehen grundsätzlich keine Einwände. Es wird empfohlen, auf den Grundstücken geeignete und überdachte Fahrradabstellanlagen zu installieren.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Satzungsbereich
Die Ausführungen zum Satzungsbereich werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Ortsplanung
Zur Gewährleistung einer harmonischen Ortsabrundung und Einbindung in die umliegende Landschaft wurden die Lage und der Zuschnitt der im Satzungsbereich geplanten Bauräume unter Einbindung des Landratsamtes Fürstenfeldbruck und der betroffenen Grundstückseigentümer nochmals nachhaltig verändert. Im Ergebnis wird für das Grundstück Flur Nr. 132/2 und die einbezogene Teilfläche des Grundstückes Flur Nr. 132 jeweils ein Bauraum mit gleicher Ausprägung festgelegt. Damit kann für die beiden einbezogenen Grundstücke mit Aufstellung der Einbeziehungssatzung ein weitestgehend identisches Baurecht geschaffen werden.
Erschließung
Zur Erschließung der auf den beiden Grundstücken Flur Nr. 132 und 132/2 geplanten Bauräume, insbesondere bei einer möglichen späteren Teilung dieser Grundstücke, wird jeweils ein Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht zur Absicherung einer Erschließung über die Pleitmannswanger Straße bzw. die Seeblickstraße festgesetzt.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Planzeichnung:
Die Position und Ausprägung der geplanten Bauräume wurde nochmals entsprechend angepasst. Siehe hierzu auch die Würdigung zum Belang „Ortsplanung“.
Für die geplanten Bauräume wird jeweils das Höhenniveau des künftigen Erdgeschossfertigfußbodens der künftigen Wohngebäude in Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN) festgesetzt. Damit können die neuen Wohngebäude verträglich in die bestehende Topographie des Satzungsgebietes eingepasst werden. Ergänzend werden in der Planzeichnung (Teil A) der Einbeziehungssatzung in den Randbereichen des Satzungsgebietes einige Höhenkoten zum Bestandshöhenniveau nachrichtlich dargestellt.
Planzeichen und Text:
Zu III. 3.:
Für Nebengebäude wird unter Ziffer V. Nr. 1 der textlichen Festsetzungen eine Festsetzung zur zulässigen Dachform und Dachneigung dieser Gebäude ergänzt.
Zu III. 2.:
Für die geplanten Bauräume wird jeweils das Höhenniveau des künftigen Erdgeschossfertigfußbodens der künftigen Wohngebäude in Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN) in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt. Damit können die neuen Wohngebäude verträglich in die bestehende Topographie des Satzungsgebietes eingepasst werden. Ergänzend werden in der Planzeichnung (Teil A) der Einbeziehungssatzung in den Randbereichen des Satzungsgebietes einige Höhenkoten zum Bestandshöhenniveau nachrichtlich dargestellt.
Der Bauvollzug weist auf Folgendes hin:
Planzeichnung:
Im Zusammenhang mit der Veränderung der Bauräume wurde auch die Verortung der künftigen Garagen / Carports auf den beiden Grundstücken nochmals verändert und soweit möglich optimiert. In diesem Zusammenhang wird die Fläche für Garage / Carport im Bereich des Grundstückes Flur Nr. 132 in einem Bereich verortet, wo bereits jetzt eine Bebauung vorhanden ist. Im Bereich des Grundstückes Flur Nr. 132/2 werden Garagen und/oder Carports zugelassen, deren Verortung sehr kompakt im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Bauraum des Hauptgebäudes gewählt wird.
Zu III. 1.:
Auf eine Festsetzung zur Zahl der Vollgeschosse wird im fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung verzichtet.
Die Anordnung des Art. 6 BayBO wird im fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung getrennt vom Planzeichen „Baugrenze“ aufgeführt. Hierzu wird in den textlichen Festsetzungen unter Kapitel V. Nr. 3 eine neue textliche Festsetzung zu Abstandsflächen ergänzt.
Zu III. 5.:
Eine Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung für Garagengebäude oder Carports ist aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich, da deren Bauräume sehr stark begrenzt sind. Zudem richtet sich deren Zulässigkeit und Ausprägung ebenfalls nach § 34 BauGB und somit nach vergleichbaren Gebäudestrukturen im Umfeld des Satzungsgebietes.
Begründung
Zu 2.:
Die Begründung zum fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung wird im Hinblick auf mögliche Potentiale im Innenbereich redaktionell ergänzt und konkretisiert.
Sonstiges
Verfahrensvermerke:
In dem Verfahrensvermerk Nr. 1 wird das Datum der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses redaktionell ergänzt.
Abfallrecht
Die Ausführungen des Sachgebietes Umwelt- und Klimaschutz, Bodenschutzrecht/Staatl. Abfallrecht werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Auch der Gemeinde sind im Bereich des Satzungsgebietes keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt.
Immissionsschutz
Die Ausführungen des Sachgebietes Immissionsschutz werden zur Kenntnis genommen.
Naturschutz und Landschaftspflege
Zur Gewährleistung einer besseren Durchgrünung der künftigen privaten Grundstücksflächen werden die Vorgaben zu Baumpflanzungen in den textlichen Festsetzungen (Kapitel V. Nr. 4) auf einen standortgerechten, heimischen Laubbaum je 300 m² (bislang je 500 m²) erhöht.
Wasserrecht
Die Ausführungen des Sachgebietes Wasserrecht werden zur Kenntnis genommen.
Straßenverkehrsamt
Die Ausführungen des Straßenverkehrsamtes werden zur Kenntnis genommen.
Kreisstraßen/Straßenbau
Die Ausführungen des Sachgebietes Kreisstraße/Straßenbau werden zur Kenntnis genommen.
Öffentlicher Personennahverkehr
Die Ausführungen zum öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) sowie zum Radverkehr werden zur Kenntnis genommen. Eine Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit der Bushaltestelle „Zankenhausen“ ist infolge fehlender Flächenverfügbarkeit aktuell nicht möglich. Sollte sich perspektivisch diesbezüglich eine entsprechende Möglichkeit ergeben, wird die Gemeinde versuchen eine möglichst direkte Wegeverbindung zu verwirklichen.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.2. 06 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Schreiben vom 13.06.2023 (Az.: P-2023-2614-1_S2)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalschutz zur Meldepflicht von eventuell bei der Umsetzung künftiger Bauvorhaben zu Tage tretender Bodendenkmäler werden zur Kenntnis genommen und im Vollzug der Satzung entsprechend berücksichtigt. Als Hinweis für die künftigen Bauherren wird der in Kapitel VI. Nr. 2 der textlichen Festsetzungen bereits enthaltene textliche Hinweis um die Hinweise des Landesamtes zur Meldepflicht von Bodendenkmälern gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG redaktionell ergänzt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.3. 08 Wasserwirtschaftsamt München
Schreiben vom 14.06.2023 (Az.: 3-4622-FFB 23-23216/2023)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
□ Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Niederschlagswasserbeseitigung:
Der Untergrund ist geprägt von tonig-schluffigem Geschiebemergel (würmzeitlich). Es ist somit mit einem schlecht sickerfähigen Untergrund zu rechnen.
In der Begründung wird unter 4.3 Niederschlagswasserbeseitigung geregelt, dass anfallendes Niederschlagswasser versickert werden soll. Für die Sicherstellung der Erschließung ist sicherzustellen, dass eine ordnungsgemäße Niederschlagswasserbeseitigung möglich ist. Deshalb ist im Bereich der geplanten Sickeranlagen eine Sickertest durchzuführen oder alternativ ein Bodengutachten zu beauftragen. Alternative Entsorgungswege sollen geprüft werden.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Infolge der nur bedingten Versickerungseignung des Untergrundes im Satzungsgebiet wird das Niederschlagswasser der bereits bestehenden Gebäude im Umfeld des Satzungsgebietes auf den jeweiligen Grundstücken zurückgehalten (Zisternen etc.) und gedrosselt einem Regenwasserkanal zugeleitet, der über das Satzungsgebiet zu einem Graben im Süden der Ortslage Zankenhausen verläuft. Über diesen kann auch das Niederschlagswasser der beiden neuen Bauvorhaben abgeleitet werden. Die konkrete Entwässerungsplanung erfolgt im nachfolgenden Vollzug der Satzung im Rahmen der jeweiligen Entwässerungsanträge in Eigenregie durch die künftigen Bauherren.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.4. 17 Handwerkskammer für Oberbayern
Schreiben vom 03.07.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zu o.a. Verfahren der Gemeinde Türkenfeld das im Rahmen der geplanten am östlichen Ortsrand des Ortsteils Zankenhausen eine bisher im Außenbereich nach § 35 BauGB situierte ca. 2.700 m² große Fläche westlich der Seeblickstraße und südlich der Pleitmannswanger Straße, der Grundstücke Fl.Nrn. 132/2 und 132 TF, Gem. Zankenhausen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbeziehen soll, um hier eine Wohnbebauung planerisch zu ermöglichen.
Gegenüber der eingeräumten Möglichkeit für ergänzende Bebauung in dem geplanten, geringen Umfang einer Nachverdichtung über Ortsabrundung als Maßnahme der Innenentwicklung besteht Einverständnis. Wir bitten die Gemeinde Türkenfeld aber grundsätzlich, ihre planerischen Bemühungen um die Erhaltung der bestehenden dörflichen Mischbaustrukturen im Umfeld Satzungsgebiets fortzusetzen.
Die Erhaltung der Misch- und Dorfgebiete spielt eine wesentliche Rolle für die Sicherung der mittelständischen Wirtschaftsstruktur in den ländlichen Gemeinden und Ortsteilen und nimmt aus der Sicht kleiner und mittelständischer Handwerksbetriebe vor allem vor dem Hintergrund der Planungssicherheit hinsichtlich des Betriebsstandortes einen besonderen Stellenwert ein. Dementsprechend sollten grundsätzlich Voraussetzungen geschaffen werden, die ausgewogene Nutzungsmischungen von Landwirtschaft, Wohnen und Gewerbe zulassen bzw. bewahren, ohne dabei die landwirtschaftliche und gewerbliche Nutzung zugunsten des Wohnens in ihrem Bestehen und ihren Entwicklungsmöglichkeiten zurückzustellen.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen der Handwerkskammer für Oberbayern werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen. Mit der Einbeziehungssatzung soll eine geringfügige Arrondierung der Baustrukturen der Ortslage Zankenhausen planungsrechtlich gesichert werden, die sich verträglich in die umliegenden dörflichen Mischbaustrukturen im Umfeld des Satzungsgebietes integrieren lässt. Mit den beiden geplanten Bebauungsmöglichkeiten wird die im Ortsteil Zankenhausen vorhandene Nutzungsmischung aus Landwirtschaft, Wohnen und Gewerbe nicht wesentlich nachteilig verändert. Die Sicherung der mittelständischen Wirtschaftsstruktur in den ländlichen Gemeinden und Ortsteilen nimmt auch bei den Planungen der Gemeinde Türkenfeld einen hohen Stellenwert ein. Demzufolge soll in der Ortslage Zankenhausen auch nur eine sehr zurückhaltende wohnbauliche Arrondierung planungsrechtlich gesichert werden, welche die landwirtschaftlichen und gewerblichen Nutzungen in Zankenhausen weder in ihrem Bestehen noch in ihren Entwicklungsmöglichkeiten einschränkt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.5. 20 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck
Schreiben vom 03.07.2023 (Az.: AELF-FF-L2.2-4612-40-13-2)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck nimmt zu oben genanntem Vorgang wie folgt Stellung:
Bereich Landwirtschaft:
Wir begrüßen es, dass die Duldung von landwirtschaftlichen Emissionen bereits in den Planunterlagen aufgenommen ist.
Begrünungen der einzelnen Grundstücke sind so zu gestalten und zu pflegen, dass keine Beschattung oder Einschränkung der umliegenden Flächen entsteht.
Ergeben sich durch die Bebauung und der Eingrünung (z.B. durch Schattenwurf, oder Wasser- und Nährstoffentzug durch ausgeprägtes Wurzelwachstum) Ertragseinbußen, so sind diese auszugleichen.
Bereich Forsten:
Forstliche Belange sind bei den Planungen nicht betroffen.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Bereich Landwirtschaft:
Die Ausführung zur Duldung von landwirtschaftlichen Emissionen wird zustimmend zur Kenntnis genommen.
Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen von Grundstücksbepflanzungen auf benachbarte landwirtschaftliche Nutzflächen wird in den textlichen Festsetzungen unter Kapitel VI. Nr. 6 ein textlicher Hinweis zur Beachtung der allgemein gültigen Vorgaben zu Grenzabständen von Pflanzen für die künftigen Bauherren redaktionell ergänzt.
Bereich Forsten:
Die Ausführung wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
Von der Öffentlichkeit wurden im Rahmen der öffentlichen Auslegung folgende Anregungen und Hinweise zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ vorgebracht:
1.1.6. Bürger 1
Schreiben vom 20.06.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Die Zufahrt und Erschließung zu den Grundstücken Flur Nrn. 132 und 132/2 erfolgt wie aus dem Lageplan ersichtlich ist, über die Seeblickstraße.
Da diese Straße (Feldweg) nur über eine Gesamtbreite von 4,00 m verfügt, sehe ich in Bezug auf die landwirtschaftliche Benutzung des Weges erhebliche Einschränkungen auf uns zukommen (Baustellenfahrzeuge) und nach der Fertigstellung durch parkende Autos auf der Straße, da bei einer Straßenbreite von 4,00 m abzüglich eines parkenden Autos 2,50 m nur eine Restbreite von 1,50 m bleiben.
Da die heute genutzten Maschinen in der Landwirtschaft meistens eine Breite von 3,00 m mit einer Sondergenehmigung bis zu 3,50 m breit sind, wird es erhebliche Schwierigkeiten bei der Benutzung der Straße geben.
Des Weiteren ist die verbleibende Fahrbahnbreite für den Rettungsweg (Feuerwehr) auch zu wenig.
Wir die Landwirte fordern daher die Gemeinde auf, durch Grund-Abtretungen der beiden Flur Nrn. 132 und 132/2 dafür zu sorgen, dass die derzeit bestehende Straßenbreite von 4,00 m für die Landwirtschaft erhalten bleibt.
Das Aufstellen eines Parkverbotsschildes kann man sich sparen, weil sich in der heutigen Ich Gesellschaft keiner daran hält, und wieder der Landwirt der Leittragende ist.
Jetzt noch eine Anmerkung zu der Entstehung der heutigen Seeblickstraße
Vor der Flurbereinigung war die heutige Seeblickstraße nur ein Fußweg. Durch Grundabtretung der Landwirte im Zuge der Flurbereinigung wurde ein Feldweg angelegt. Die Flur Nrn. 132 und 132/2 waren nicht in das Flurbereinigungsverfahren mit einbezogen, sodass auch keine Grundabtretung für die heutige Seeblickstraße erfolgte.
Im Zuge der Ertüchtigung der heutigen Seeblickstraße mit einer Teerspritzdecke wurde sie umgewidmet vom Feldweg zu einer innerörtlichen Straße.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bürgers zur Seeblickstraße und den hierzu befürchteten Einschränkungen sowie zur Entstehung der heutigen Seeblickstraße werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen. Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen für den landwirtschaftlichen und sonstigen Verkehr auf der Seeblickstraße wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung in Abstimmung mit dem Landratsamt und den Grundstückseigentümern nochmals dahingehend überarbeitet und fortgeschrieben, dass die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132 künftig nur noch über die Pleitmannswanger Straße im Norden erschlossen wird. Über die Seeblickstraße wird künftig lediglich noch die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132/2 im Süden des Satzungsgebietes erschlossen. Infolge des nur eingeschränkten Straßenraumes der Seeblickstraße wird in der Einbeziehungssatzung festgesetzt, dass westlich der Straße ein 3 m breiter Streifen entlang des Grundstückes Flur Nr. 132/2 von jeglicher Bebauung freizuhalten ist und auch nicht eingefriedet werden darf. Auf diesem Streifen kann künftig in gewissem Maße Begegnungsverkehr auf der Seeblickstraße abgewickelt werden. Zudem steht dieser Streifen auch für temporär haltende / parkende Fahrzeuge zur Verfügung, die damit keine Behinderung für landwirtschaftliche Fahrzeuge etc. darstellen. Unabhängig davon, müssen die für die geplanten Wohngebäude nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde erforderlichen Stellplätze allesamt auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachgewiesen werden. Mit dem nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung kann die künftige Verkehrsabwicklung auf der Seeblickstraße, u. a. auch während der Bauphase und für Rettungsfahrzeuge, im nachfolgenden Vollzug der Satzung wesentlich entspannt werden.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.7. Bürger 2
Schreiben vom 29.06.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
1. Ausgangssituation
1.1
Das im Zuge der Aufstellung der Einbeziehungssatzung zu überplanende Areal westlich der Seeblickstraße im Osten der Ortslage Zankenhausen ist derzeit planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB zu beurteilen. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan bzw. eine rechtsverbindliche Satzung besteht für dieses Gebiet bislang nicht.
Unsere Mandantin ist Miteigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 132 Gemarkung Zankenhausen. Das Grundstück Fl.Nr. 132 ist im nördlichen Bereich bereits mit einem zweigeschossigen Wohnhaus bebaut. Überdies befindet sich im westlichen Bereich des Grundstücks ein kleines Gartenhaus. Eine weitergehende bauliche Nutzung auf dem Grundstück Fl.Nr. 132 und eine erstmalige bauliche Nutzung auf dem Grundstück Fl.Nr. 132/2 jeweils der Gemarkung Zankenhausen ist planungsrechtlich derzeit nach Auffassung der Gemeinde Türkenfeld nicht möglich.
Die an das zu überplanende Areal nördlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind jeweils bebaut und zwar das Grundstück Fl.Nr. 136 eingeschossig, Fl.Nr. 133/1 zweigeschossig, Fl.Nr. 133 eingeschossig, Fl.Nr. 132 zweigeschossig.
Mit der Einbeziehungssatzung beabsichtigt die Gemeinde ausweislich der Satzungsbegründung einen städtebaulich- und ortsbildverträglichen Abschluss der Wohnbebauung am östlichen Ortsrand von Zankenhausen zu gewährleisten.
1.2
Die Eigentümer des westlich an die Seeblickstraße angrenzenden ca. 1.306 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 132/2 streben eine bauliche Entwicklung dieser Flächen für Wohngebäude an. Zu diesem Zwecke haben sie einen Antrag auf Aufstellung einer Einbeziehungssatzung gestellt. Um die rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens zu schaffen, wurde zunächst in der Sitzung vom 23.11.2022 ein AufsteIIungsbeschIuss für die Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 132/2 gefasst. Das Grundstück unserer Mandantin, Fl.Nr. 132, war hiervon nicht umfasst.
Gespräche mit unserer Mandantin darüber, dass auch ihr Grundstück Bestandteil der Einbeziehungssatzung sein soll, fanden nicht statt.
Das Landratsamt Fürstenfeldbruck hat die Gemeinde Türkenfeld nach dem Beschluss zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung für das Grundstück Fl.Nr. 132/2 darauf hingewiesen, dass eine solche Satzung nur dann zulässig sei, wenn auch das Grundstück Fl.Nr. 132 mit einbezogen werden würde. In der Sitzung vom 10.05.2023 hat der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld daraufhin beschlossen, den AufsteIIungsbeschIuss vom 23.11.2022 wie folgt zu ändern: „Der räumliche Geltungsbereich wird um eine Teilfläche des Grundstückes Fl.Nr. 132 erweitert und durch die Planzeichnung bestimmt.“
Nach der Planzeichnung sollen auf dem Grundstück Fl.Nr. 132/2 zwei Baukörper zulässig sein, auf dem Grundstück Fl.Nr. 132 hingegen ein Baukörper.
Nach den Festsetzungen der Einbeziehungssatzung soll das Höchstmaß der baulichen Nutzung zwei Vollgeschosse bei einer maximal zulässigen Grundfläche je Wohngebäude von 130 m² betragen. Die maximal zulässige Wandhöhe soll 6,00 m betragen, gemessen an der jeweils nördlichen Fassade von der natürlichen Geländeoberkante bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut.
1.3
Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr soll über die unmittelbar an das Satzungsgebiet anliegende Seeblickstraße sichergestellt werden. Die Errichtung einer neuen öffentlichen Erschließungsstraße sei daher nach Einschätzung der Gemeinde im Zusammenhang mit der geplanten baulichen Arrondierung nicht erforderlich.
Die Trink- und Löschwasserversorgung soll durch Anschluss an das in der Seeblickstraße bereits anliegende Trinkwassernetz des örtlichen Versorgungsträgers erfolgen. Die Abwasserbeseitigung soll über den in der Seeblickstraße bereits anliegenden kommunalen Kanal sichergestellt werden.
Unbelastetes Niederschlagswasser soll soweit möglich breitflächig vor Ort zur Versickerung gebracht werden.
Die Beseitigung der Abfälle soll ortsüblich durch die Entsorgungssysteme des Landkreises Fürstenfeldbruck über die anliegende Seeblickstraße durchgeführt werden. Die Mülltonnen sollen dabei am Abholtag am Straßenrand der Seeblickstraße bereitgestellt werden.
Die Seeblickstraße ist unbefestigt und ca. 3,75 m breit. Ein Gehweg, eine Straßenbeleuchtung oder Straßenentwässerung sind nicht vorhanden.
2. Einwendungen
Namens und im Auftrag unserer Mandantin stellen wir fest, dass mit der Planung und den derzeit beabsichtigten Festsetzungen der Einbeziehungssatzung kein Einverständnis besteht.
Dies vorausgesetzt weisen wir auf Folgendes hin:
Es ist von der Unzulässigkeit der vorliegenden Einbeziehungssatzung auszugehen. Im Einzelnen:
2.1 Voraussetzungen einer Einbeziehungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB lässt die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in den Innenbereich zu. Die Einbeziehungssatzung ist dabei aber nur für solche einzelne Außenbereichsflächen möglich, die durch die bauliche Nutzung des umgebenden Bereichs geprägt werden.
Voraussetzung ist, dass die vorhandene Bebauung die Weiterentwicklung bezüglich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundfläche wenigstens so mitprägen kann, dass eine Fortentwicklung des Innenbereichs unter Einbeziehung der fraglichen AußenbereichsfIächen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Die vorhandene Bebauung im Innenbereich hat insoweit eine planersetzende Funktion und es gelten dieselben Grundsätze wie bei einer Baulücke.
Eine Prägung der AußenbereichsfIächen i.S. von § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB setzt voraus, dass dem angrenzenden (lnnen-) Bereich im Hinblick auf Art und das Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche die erforderlichen ZuIässigkeitsmerkmale für die Bebaubarkeit dieser Flächen entnommen werden können. Eine zusätzliche Steuerung der baulichen Nutzung lässt § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB nur durch einzelne Festsetzungen und damit nur in begrenztem Maße zu. Diese reduzierte Planqualität einer Einbeziehungssatzung wird überschritten, wenn die getroffenen Festsetzungen zu einer umfassenden normativen Regelung der zulässigen Bebauung nach Art eines qualifizierten Bebauungsplans führen.
Eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann nicht an die Stelle eines nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderlichen Bebauungsplanes treten, die Gemeinde kann also nicht anstelle des aufwendigen Verfahrens nach §§ 2 bis 4 BauGB sich der verfahrensmäßig wesentlich einfacheren Satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB bedienen. Sofern in dem zu überplanenden Bereich städtebauliche Spannungen bestehen, muss zur Bewältigung dieser Konfliktlage ein Bebauungsplan aufgestellt werden, in dessen Rahmen die widerstreitenden öffentlichen und privaten Belange zu einem Ausgleich zu bringen sind.
Eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist anzunehmen, wenn ErschIießungsmöglichkeiten dieses Gebietes fehlen. Städtebauliche Spannungen treten auf, wenn die Einbeziehung von AußenbereichsfIächen nach § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB die Frage der ausreichenden verkehrlichen Erschließung aufwirft und die Planung deswegen Festsetzungen nach § 9 BauGB städtebaulich erfordert, die den Rahmen einer Einbeziehungssatzung - die in ihr maximal erreichbare Regelungsdichte - sprengen würden. Eine Satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB ist nur zulässig, wenn für die neuen Bauplätze insgesamt die Erschließung möglich ist.
2.2 Fehlende Prägung des Plangebietes durch die bauliche Nutzung des umgebenden Bereichs
Für die betroffenen AußenbereichsfIächen fehlen bereits die Voraussetzungen für den Erlass einer Einbeziehungssatzung, da keine ausreichende Prägung durch die bauliche Nutzung des umgebenden Bereichs vorliegt.
Nach § 34 Abs. 3 S. 4 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung einzelne AußenbereichsfIächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Durch das Erfordernis der „prägenden“ Wirkung der Umgebung auf die einbezogene Fläche ergibt sich eine funktionelle Begrenzung einer Einbeziehungssatzung. Eine Einbeziehungssatzung scheidet von vornherein aus, wenn die Umgebungsbebauung so diffus ist, dass sie keine prägende Wirkung auf die nicht bebaute Freifläche ausüben kann.
Ein solcher Fall liegt hier vor. Das nähere Umfeld des Einbeziehungsbereiches ist durch unterschiedliche Nutzungen geprägt. Im Süden finden sich intensiv landwirtschaftlich genutzte Flächen und darauffolgend Einzel- und Doppelhäuser sowie verschiedene Gehölzstrukturen. Im Osten grenzen landwirtschaftlich genutzte Flächen an.
Eine Prägung der Bebauung kann daher nur durch die Umgebung im Norden und Westen erfolgen. Hier ist die Umgebungsbebauung jedoch uneinheitlich und kann keine ausreichende Prägung der Außenbereichsflächen bewirken. Die Umgebungsbebauung besteht vorwiegend aus ein- und zweigeschossigen Wohngebäuden und Iandwirtschaftlichen Hofstellen.
Eine einheitliche Wohnbebauung mit prägender Wirkung im Sinne des § 34 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB liegt nicht vor.
Die westlich angrenzende Bebauung ist im Übrigen auch nicht derart prägend, dass ihr hinreichende ZuIässigkeitskriterien für die Bestimmung der baulichen Nutzung auf den einzubeziehenden AußenbereichsfIächen entnommen werden können. Aus diesem Grund werden in der Einbeziehungssatzung diverse Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung getroffen und auch die Dachform, zulässige Dachneigung und Hauptfirstrichtung festgesetzt.
2.3 Unvereinbarkeit der Festsetzungen der Einbeziehungssatzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
Nach § 34 Absatz 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist Voraussetzung für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist.
Insbesondere wenn städtebauliche Spannungen und Konflikte hervorgerufen werden, die einer Bewältigung in einem BebauungspIanverfahren bedürfen, kommt der Erlass einer Einbeziehungssatzung nicht in Betracht.
Die Einbeziehungssatzung stellt die städtebauliche Ordnung dadurch in Frage, dass sie Baugrenzen festsetzt und eine Bebauung der Grundstücke zulässt, die keine Entsprechung in der Umgebung finden.
Durch einzelne Festsetzungen nach § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB darf keine grundsätzliche Umgestaltung des Charakters des betreffenden Gebiets, wie er sich durch die vorhandene Bebauung darstellt, erfolgen. Festsetzungen dürfen Einbeziehungssatzungen nur insoweit enthalten, als dies unerlässlich ist, um ein möglichst reibungsloses Einfügen von Bebauung auf ergänzend einbezogenen Grundstücken zu ermöglichen und zu gewährleisten. Für eine vom vorhandenen Siedlungsansatz gelöste planerische Gestaltungsfreiheit ist kein Raum.
Eine solche grundsätzliche Umgestaltung des Gebiets bzw. eine Lösung von der vorgefundenen Siedlungsstruktur folgt durch die beiden Baufenster auf dem Grundstück Fl.Nr. 132/2 durch großzügig bemessene Baugrenzen, die eine besonders dichte Bebauung, die in deutlichem Gegensatz zur Bebauungssituation auf den im Westen und Norden liegenden Grundstücken stehen. Die Umgebungsbebauung ist dadurch gekennzeichnet, dass jeweils im Vergleich zur Grundstücksgröße eine deutlich geringere überbaute Grundstücksfläche und eine deutlich geringere Baudichte vorliegt. Auch die durch das zweite Baufenster zugelassene rückwärtige Bebauung findet keine Entsprechung in der Umgebungsbebauung.
Dies gilt auch für die festgesetzte maximal zulässige Wandhöhe von 6,0 m, gemessen an der jeweils nördlichen Fassade. Die Grundstücke weisen ein Gefälle von ca. 3,50 m je Grundstück nach Süden auf. Durch die Festsetzung der Wandhöhe der nördlichen Fassade wird an der aufgrund des Gefälles der Grundstücke tieferliegenden südlichen Fassade der festgesetzten Bebauung eine Wandhöhe zugelassen, die wiederum keine Entsprechung in der Umgebungsbebauung besitzt. Die südlichen Fassaden hätten somit eine Wandhöhe von tatsächlich ca. 8 - 8,5 m.
2.4 Bodenrechtlich relevante Spannungen aufgrund fehlender ausreichender verkehrlicher Erschließung
Die Einbeziehungssatzung erzeugt bodenrechtlich relevante Spannungen, da die Einbeziehung der Außenbereichsflächen die Frage der ausreichenden verkehrlichen Erschließung aufwirft.
Die Gemeinde Türkenfeld geht davon aus, dass die verkehrliche Erschließung der künftigen Baugrundstücke über die Seeblickstraße (Fl.Nr. 131) erfolgen könne. Dies ist jedoch nicht der Fall.
Die Seeblickstraße ist nur 3,75 m breit, sodass ein Begegnungsverkehr nicht möglich ist. Zudem sind keine Gehwege und keine Straßenbeleuchtung vorhanden. Eine Straßenentwässerung ist ebenfalls nicht vorhanden, sodass bei Regenereignissen das Wasser entweder hangabwärts in Richtung Süden abläuft oder zur Seite auf die anliegenden Grundstücke, insbesondere die Grundstücke Fl.Nrn. 132 und 132/2. Zur Zeit wird die Seeblickstraße durch landwirtschaftIichen Verkehr und Anliegerverkehr sowie durch Roller- und Fahrradfahrer genutzt. Die Seeblickstraße wird aktuell von sehr vielen kleinen Kinder mit Rollern und Fahrrädern genutzt, um den südlich liegenden Kinderspielplatz zu erreichen.
Bei Gegenverkehr wird bereits jetzt das Straßenbankett befahren, sodass unsere Mandantin ihren Zaun nicht auf die Grundstücksgrenze, sondern nach innen verlagert auf ihr Grundstück gesetzt hat. Durch die geplante Wohnbebauung wird es sowohl zu weiterem Anwohnerverkehr als auch zu Lieferverkehr kommen, der nicht im erforderlichen Umfang über die jetzt vorhandene unbefestigte Straße abgewickelt werden kann. Für Rettungsdienst und Feuerwehr müsste die Seeblickstraße ebenfalls ausreichend Kapazität bieten, was jedoch nicht der Fall ist. Ein Ausbau der Seeblickstraße zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit wird daher erforderlich werden.
Die Abfallbeseitigung soll ebenfalls nach der Satzungsbegründung über die Seeblickstraße erfolgen, sodass zusätzlich zum regulären Verkehr Abfalltonnen am Straßenrand stehen und die AbfaIIbeseitigungsfahrzeuge die Seeblickstraße nutzen müssen. Die schmale unbefestigte Seeblickstraße ist für eine derartige Belastung nicht ausgelegt, zumal das Grundstück Fl.Nr. 132/2 keine Ausweichmöglichkeit bietet.
Zudem ist die bisherige Entwässerung des Niederschlagswassers der umgebenden Grundstücke und der einbezogenen Grundstücke gefährdet und nicht sichergestellt. Das Niederschlagswasser kann entgegen der Ausführungen in der Satzungsbegründung nicht schadlos zur Versickerung gebracht werden. Grund dafür ist zum Einen das erhebliche Gefälle und zum Anderen die Beschaffenheit des Bodens. Aufgrund des vorhandenen Lehmbodens versickert das Niederschlagswasser nur äußerst langsam. Bei Starkregenereignissen fließt somit das Wasser hangabwärts in Richtung Süden ab. Überdies fließt das Niederschlagswasser der Seeblickstraße aufgrund mangelnder Straßenentwässerung auf die angrenzenden Grundstücke, was zu einer zusätzlichen Belastung führt. Aus diesem Grund wird derzeit das Niederschlagswasser in eine Regenwasserleitung (Tonrohre mit ca. 10 cm Durchmesser) eingeleitet, welche sich unterhalb der Grundstücke Fl.Nrn. 132 und 132/2 befindet. Bei einer Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 132/2 würde diese Möglichkeit entfallen.
2.5 Abwägungsmängel
Die Einbeziehungssatzung leidet an mehreren Abwägungsmängeln.
Die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung erfordert wie beim Bebauungsplan eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander. Das Abwägungsgebot ist nach der ständigen Rechtsprechung des BVerwG dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat. Außerdem ist es verletzt, wenn in die Abwägung nicht an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Dies gilt auch für eine Einbeziehungssatzung.
Vorliegend hat offensichtlich keine Abwägung oder gar Berücksichtigung der Interessen unserer Mandantin stattgefunden.
Denn bereits unter dem Aspekt der Gleichbehandlung (Art. 3 Abs. 1 GG) wäre zu berücksichtigen bzw. abzuwägen gewesen, ob auf dem Grundstück Fl.Nr. 132 anstatt nur einem Baukörper genauso wie auf dem Grundstück Fl.Nr. 132/2 zwei Baukörper mit einer Grundfläche von jeweils 130 m² festzusetzten sind. Die unterschiedliche Behandlung der beiden Grundstücke ist willkürlich und erschließt sich auch städtebaulich nicht, da die einbezogene Teilfläche des Grundstücks unserer Mandantin, Fl.Nr. 132, größer ist als das gesamte Grundstück Fl.Nr. 132/2. Zudem wird bei der Festsetzung der Garagenfläche auf dem Grundstück unserer Mandantin nicht berücksichtigt, dass aufgrund der starken Hangneigung und Böschung in diesem Bereich eine Garage gar nicht sinnvoll geplant werden kann.
Unsere Mandantin fordert daher, dass durch die Einbeziehungssatzung, sofern diese von Seiten der Gemeinde weiterhin als zulässig erachtet werden sollte, auf ihrem einbezogenen Grundstücksteil der Fl.Nr. 132 eine vergleichbare bauliche Nutzung zugelassen wird.
In Hinblick auf die angedachte Erschließung des Plangebietes über die unbefestigte und nur 3,75 m breite Seeblickstraße ergibt sich ein weiterer Abwägungsmangel. Bestehende und entstehende Konfliktsituationen in Folge der nicht ausreichenden verkehrlichen Erschließung wurden nicht ausreichend ermittelt und berücksichtigt. Ohne nähere Untersuchung der Verkehrssituation wird nur behauptet, dass die Errichtung einer neuen öffentlichen Erschließungsstraße nicht erforderlich sei.
Ein Abwägungsmangel besteht auch hinsichtlich der problematischen Entsorgung des Niederschlagswassers im Plangebiet und von den umliegenden Grundstücken.
Ausweislich der Satzungsbegründung sei aufgrund der Erfahrungen aus der Umgebung davon auszugehen, dass auch im Einbeziehungsbereich eine schadlose NiederschIagswasserbeseitigung über eine Versickerung vor Ort möglich ist. Tatsächlich ist eine solche jedoch nicht möglich. Aus diesem Grund erfolgt aktuell die Entwässerung des Niederschlagswassers über den Kanal im Plangebiet in Richtung Süden. Die vorliegende Planung zeigt, dass die Problematik der Beseitigung des Niederschlagswassers nicht ausreichend beurteilt und gewürdigt wurde. Insbesondere wurden die Gefährdungen durch Niederschlagswasser bei Starkregen infolge der starken Hangneigung und der Beschaffenheit des Bodens des Plangebietes übersehen. Ein Konzept für die schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers liegt nicht vor. Zur Beachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und den Eigentumsschutz hat die Gemeinde schon bei der Planung und nicht erst bei der bauordnungsrechtlichen Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens Gefahrensituationen zu ermitteln und in die planerische Abwägung einzustellen, die als Folge der Planung entstehen oder verfestigt werden können.
Schließlich fehlen auch Überlegungen dazu, in Hinblick auf die Errichtung und effektive Nutzung von Dach-PV-Anlagen anstatt einer nord-südlichen Ausrichtung der Baukörper eine ost-westliche Ausrichtung vorzunehmen, um südlich ausgerichtete Dachflächen zu ermöglichen. Vor dem Hintergrund des stetigen Klimawandels und auch Art. 44a Abs. 4 BayBO muss sichergestellt werden, dass erneuerbare Energien effizient und wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ausrichtung der Baukörper, wie sie derzeit festgesetzt ist, entspricht nicht dem allgemeinen Grundsatz, zum Klimaschutz beizutragen und die nationalen Klimaschutzziele zu erreichen.
3.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Entwurf der Einbeziehungssatzung in der vorliegenden Form infolge der fehlenden Prägung des Plangebietes durch die Umgebungsbebauung, die Unvereinbarkeit der Festsetzungen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und des Entstehens bodenrechtlich relevanter Spannungen aufgrund fehlender ausreichender verkehrlicher Erschließung bereits unzulässig ist.
Zudem leidet die Einbeziehungssatzung an erheblichen Abwägungsmängeln und Fehlern. Insbesondere wurden die Interessen unserer Mandantin in Bezug auf die Festsetzungen auf ihrem Grundstück nicht berücksichtigt.
Fachliche Würdigung und Abwägung
1. Ausgangssituation
Zu 1.1
Die allgemeinen Ausführungen zur Ausgangssituation und zu den Zielen der kommunalen Planung werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Zu 1.2
Die Ausführungen und Darlegungen zum Anlass und bisherigen Verfahrensverlauf zur Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ sowie zu den Inhalten und Zielen des ausliegenden Entwurfes der Satzung werden zur Kenntnis genommen.
Zu 1.3
Die Ausführungen zur geplanten Erschließung des Satzungsgebietes für den motorisierten Individualverkehr sowie zur technischen Erschließung (Wasserversorgung, Abwasserentsorgung etc.) und Abfallentsorgung geben den Sachverhalt zum Zeitpunkt der Auslegung des Entwurfs der Einbeziehungssatzung wieder.
2. Einwendungen
Zu 2.1 Voraussetzungen einer Einbeziehungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
Die im Zuge der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ überplanten Außenbereichsflächen grenzen im Westen und Norden unmittelbar an wohnbaulich genutzte Gebäudestrukturen der gewachsenen Ortslage Zankenhausen an. Die hier vorhandenen ein- bis zweigeschossigen Wohngebäude prägen hinsichtlich ihrer Ausprägung (Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, Höhenentwicklung etc.) und Ihrer Nutzungsart bereits seit Jahren den Ortsrand in diesem Bereich der Ortslage Zankenhausen, so dass auf dieser Basis auch eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Bereich der überplanten Außenbereichsflächen im Sinne von § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB gewährleistet ist. Diese Einschätzung teilt auch das Landratsamt Fürstenfeldbruck, das von der Gemeinde bereits im Vorfeld der Aufstellung der Einbeziehungssatzung zur Möglichkeit der Einleitung eines derartigen Verfahrens kontaktiert wurde.
Nachdem auch eine angemessene Erschließung für die im Bereich der Einbeziehungssatzung mögliche Wohnbebauung gegeben ist (siehe nachfolgende Würdigung zu Pkt. 2.4), sieht die Gemeinde am überplanten Standort die Voraussetzungen für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung gegeben. Im bereits durchgeführten Beteiligungsverfahren wurde diese Einschätzung auch von keiner der beteiligten Fachdienststellen (Landratsamt, Regierung etc.) in Frage gestellt.
Zu 2.2 Fehlende Prägung des Plangebietes durch die bauliche Nutzung des umgebenden Bereichs
Wie in der Würdigung unter Punkt 2.1 bereits dargelegt sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Einbeziehungssatzung am überplanten Standort am Rand der Ortslage Zankenhausen infolge der unmittelbar anliegenden baulichen Vorprägung und Nutzung gegeben.
Auch bei Baulücken im typischen baulichen Innenbereich (§ 34 Abs. 1 BauGB) findet sich in den seltensten Fällen eine vollkommen einheitlich ausgeprägte Umgebungsbebauung, nachdem es sich hierbei regelmäßig um historisch gewachsene Siedlungsgebiete mit einem Nebeneinander von unterschiedlichen Nutzungs- und Bebauungsstrukturen handelt. Die umgebende Bebauung bildet auch in diesen Fällen gewissermaßen einen Rahmen, in welchen sich ein neu hinzukommendes Vorhaben einzufügen hat. Im Bereich des Satzungsgebietes wird dieser Rahmen durch die nördlich und westlich bestehenden Wohngebäude definiert, welche im
vorliegenden Fall die wesentlichen Merkmale für eine städtebaulich geordnete wohnbauliche Arrondierung im Bereich des Satzungsgebietes in Zankenhausen vorgeben.
Zu 2.3 Unvereinbarkeit der Festsetzungen der Einbeziehungssatzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
Wie unter den vorhergehenden Punkten bereits dargelegt, ist die Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Siedlungsgebietes des Ortsteiles Zankenhausen grundsätzlich vereinbar und ruft keine städtebaulichen Spannungen oder Konflikte hervor, die im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zu bewältigen wären. In Abstimmung mit dem Landratsamt Fürstenfeldbruck werden im Rahmen der Einbeziehungssatzung lediglich die Festsetzungen getroffen, die im Rahmen von nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu einer Klarstellung des § 34 BauGB erforderlich sind.
In Abstimmung mit den betroffenen Grundstückseigentümern und dem Landratsamt wurden im Zuge einer zwischenzeitlich erfolgten Fortschreibung der Einbeziehungssatzung deren Inhalte nochmals dahingehend verändert, das für die beiden einbezogenen Grundstücke mit Aufstellung der Einbeziehungssatzung ein weitestgehend identisches Baurecht geschaffen werden kann.
Zu 2.4 Bodenrechtlich relevante Spannungen aufgrund fehlender ausreichender verkehrlicher Erschließung
Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen für den landwirtschaftlichen und sonstigen Verkehr auf der Seeblickstraße wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung in Abstimmung mit dem Landratsamt und den betroffenen Grundstückseigentümern nochmals dahingehend überarbeitet und fortgeschrieben, dass die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132 künftig nur noch über die Pleitmannswanger Straße im Norden erschlossen wird. Über die Seeblickstraße wird künftig lediglich noch die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132/2 im Süden des Satzungsgebietes erschlossen. Infolge des nur eingeschränkten Straßenraumes der Seeblickstraße wird in der Einbeziehungssatzung festgesetzt, dass westlich der Straße ein 3 m breiter Streifen entlang des Grundstückes Flur Nr. 132/2 von jeglicher Bebauung freizuhalten ist und auch nicht eingefriedet werden darf. Auf diesem Streifen kann künftig in gewissem Maße Begegnungsverkehr auf der Seeblickstraße abgewickelt werden. Zudem steht dieser Streifen auch für temporär haltende / parkende Fahrzeuge zur Verfügung, die damit keine Behinderung für den sonstigen Verkehr auf der Seeblickstraße darstellen. Unabhängig davon, müssen die für die geplanten Wohngebäude nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde erforderlichen Stellplätze allesamt auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachgewiesen werden. Mit dem nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung kann die künftige Verkehrsabwicklung auf der Seeblickstraße, u. a. auch während der Bauphase und für Rettungsfahrzeuge, im nachfolgenden Vollzug der Satzung wesentlich entspannt werden. Im Übrigen finden sich im Gemeindegebiet Türkenfeld an mehreren Stellen im Bestand Erschließungsstraßen mit einem eingeschränkten Querschnitt ohne separaten Gehweg und ohne Straßenbeleuchtung, auf denen in ähnlichem Umfang wie dies künftig für das Satzungsgebiet der Fall sein wird, ohne Probleme die Erschließung von Wohngrundstücken vonstattengeht.
Wie bei den bereits bestehenden Anwesen östlich der Seeblickstraße bereits seit Jahren der Fall, müssen auch die Abfallbehältnisse der künftigen Wohngebäude im Satzungsgebiet am Abholtag am Straßenrand der nächstgelegensten, von den Entsorgungsfahrzeugen des Landkreises befahrenen Straße bereitgestellt werden. Bei einer Befahrung der Seeblickstraße könnten auch diese Behältnisse ohne Behinderung des sonstigen Verkehrsflusses auf der Seeblickstraße im Bereich des von jeglicher Bebauung freizuhaltenden 3m-Streifens westlich der Straße bereitgestellt werden.
Infolge der nur bedingten Versickerungseignung des Untergrundes im Satzungsgebiet wird das Niederschlagswasser der bereits bestehenden Gebäude im Umfeld des Satzungsgebietes auf den jeweiligen Grundstücken zurückgehalten (Zisternen etc.) und teilweise gedrosselt einem Regenwasserkanal zugeleitet, der über das Satzungsgebiet zu einem Graben im Süden der Ortslage Zankenhausen verläuft. In Abstimmung mit dem Abwasserzweckverband soll über diesen Kanal künftig auch das Niederschlagswasser der beiden neuen Bauvorhaben gedrosselt abgeleitet werden. Hierzu müssen auf den Grundstücksflächen im Satzungsgebiet Rückhalteeinrichtungen umgesetzt werden, über die mit einer maximalen Einleitungsmenge von 0,5 l/s an den bestehenden Kanal angeschlossen werden kann. Die konkrete Entwässerungsplanung erfolgt im nachfolgenden Vollzug der Satzung im Rahmen der jeweiligen Entwässerungsanträge in Eigenregie durch die künftigen Bauherren.
Zu 2.5 Abwägungsmangel
Wie unter den vorgenannten Punkten zu den einzelnen Themenbereichen (Verkehrserschließung, Niederschlagswasserbeseitigung etc.) bereits dargelegt, sieht die Gemeinde keine Abwägungsmängel bei der Aufstellung der Einbeziehungssatzung, da die hiervon betroffenen öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander einer gerechten Abwägung zugeführt werden können. Zudem sind in die seitens der Gemeinde vorgenommene Abwägung auch alle Belange eingeflossen, die für eine objektive Bewertung der Planung erforderlich sind.
Unter dem Aspekt der Gleichbehandlung wurden die Lage und der Zuschnitt der im Satzungsbereich geplanten Bauräume unter Einbindung der beiden betroffenen Grundstückseigentümer und des Landratsamtes Fürstenfeldbruck zwischenzeitlich auch nochmals verändert. Im Ergebnis wird für das Grundstück Flur Nr. 132/2 und die einbezogene Teilfläche des Grundstückes Flur Nr. 132 jeweils ein Bauraum mit gleicher Ausprägung festgelegt. Damit kann für die beiden einbezogenen Grundstücke mit Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ ein weitestgehend identisches Baurecht geschaffen werden. Zudem kann mit der neuen Ausrichtung der neuen Gebäudestrukturen auch dem Klimaschutz und damit den nationalen Klimaschutzzielen angemessen Rechnung getragen werden.
3.
Aus den vorgenannten Punkten sieht die Gemeinde die Voraussetzungen für die Aufstellung der Einbeziehungssatzung grundsätzlich gegeben und kann auch keinen relevanten Abwägungsmangel bei deren Aufstellung erkennen. Demzufolge wird an der Aufstellung der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße – Zankenhausen“ auch weiterhin festgehalten.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.8. Bürger 3
Schreiben vom 29.06.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Ich habe Bedenken zu der Planung der Bebauung des Grundstücks Nr. 132/2.
Die Bebauung ist außerordentlich dicht geplant. Die Abstände zu den Grenzen sind aufs Äußerste ausgereizt. Dies ist gerade am Ortsrand und für das Ortsbild nicht zuträglich.
Sollte eine Einfriedung bis zu Straßengrenze gesetzt werden, kann das Probleme für landwirtschaftliche Geräte bedeuten.
Es ist für mich zu dicht bebaut geplant.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bürgers zur geplanten Bebauung und Erschließung dieser werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen. In Abstimmung mit dem Landratsamt und den Grundstückseigentümern wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung nochmals dahingehend überarbeitet und optimiert, dass auf den beiden einbezogenen Grundstücken nur noch jeweils ein Baufeld festgesetzt wird. Zudem sind von den künftigen Bauherren bei Umsetzung der Bebauung grundsätzlich auch die allgemein gültigen gesetzlichen Vorgaben zum Abstandsflächenrecht zu beachten, mit denen den gesetzlichen Vorgaben zu einer angemessenen Besonnung, Belichtung und Belüftung schutzbedürftiger Nutzungen in Nachbarschaft des Satzungsgebiet auch künftig entsprochen werden kann (Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse). Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Seeblickstraße wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung auch dahingehend überarbeitet und fortgeschrieben, dass die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132 künftig nur noch über die Pleitmannswanger Straße im Norden erschlossen wird. Über die Seeblickstraße wird künftig lediglich noch die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132/2 im Süden des Satzungsgebietes erschlossen. Infolge des nur eingeschränkten Straßenraumes der Seeblickstraße wird in der Einbeziehungssatzung festgesetzt, dass westlich der Straße ein 3 m breiter Streifen entlang des Grundstückes Flur Nr. 132/2 von jeglicher Bebauung freizuhalten ist und auch nicht eingefriedet werden darf. Auf diesem Streifen kann künftig in gewissem Maße Begegnungsverkehr auf der Seeblickstraße abgewickelt werden. Zudem steht dieser Streifen auch für temporär haltende / parkende Fahrzeuge zur Verfügung, die damit keine Behinderung für landwirtschaftliche Fahrzeuge etc. darstellen. Unabhängig davon, müssen die für die geplanten Wohngebäude nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde erforderlichen Stellplätze allesamt auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachgewiesen werden. Mit dem nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung kann die künftige Verkehrsabwicklung auf der Seeblickstraße im nachfolgenden Vollzug der Satzung wesentlich entspannt werden.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.9. Bürger 4
Schreiben vom 01.07.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Gegen diese Satzung erhebe ich hiermit Einspruch.
Begründung:
Die Straße zu den beiden Grundstücken ist für die Bebauung mit 4m nicht ausreichend breit vor allem in Verbindung mit der landwirtschaftlichen Nutzung. Diese Straße wurde im Zuge der Flurbereinigung von den Landwirten als landwirtschaftlicher Wirtschaftsweg gebaut und im Laufe der Zeit zu einer Ortsstraße umgewidmet. Die Erfahrung zeigt, dass in Verbindung mit Wohnbebauung vermehrt Autos auf der Straße geparkt werden – sei es durch Gäste, Handwerker oder der Bequemlichkeit wegen. Durch die parkenden Autos ist dann ein Vorbeikommen mit landwirtschaftlichen Maschinen nicht mehr möglich.
Deswegen sollte im Zuge der Einbeziehungssatzung die Straße verbreitert werden oder entsprechend Parkmöglichkeiten (auch über Stellplatzordnung hinaus) geschaffen werden.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bürgers zur Seeblickstraße und zu den hier befürchteten Einschränkungen werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen. Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen für den landwirtschaftlichen und sonstigen Verkehr auf der Seeblickstraße wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung in Abstimmung mit dem Landratsamt und den Grundstückseigentümern nochmals dahingehend überarbeitet und fortgeschrieben, dass die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132 künftig nur noch über die Pleitmannswanger Straße im Norden erschlossen wird. Über die Seeblickstraße wird künftig lediglich noch die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132/2 im Süden des Satzungsgebietes erschlossen. Infolge des nur eingeschränkten Straßenraumes der Seeblickstraße wird in der Einbeziehungssatzung festgesetzt, dass westlich der Straße ein 3 m breiter Streifen entlang des Grundstückes Flur Nr. 132/2 von jeglicher Bebauung freizuhalten ist und auch nicht eingefriedet werden darf. Auf diesem Streifen kann künftig in gewissem Maße Begegnungsverkehr auf der Seeblickstraße abgewickelt werden. Zudem steht dieser Streifen auch für temporär haltende / parkende Fahrzeuge zur Verfügung, die damit keine Behinderung für landwirtschaftliche Fahrzeuge etc. darstellen. Unabhängig davon, müssen die für die geplanten Wohngebäude nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde erforderlichen Stellplätze allesamt auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachgewiesen werden. Mit dem nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung kann die künftige Verkehrsabwicklung auf der Seeblickstraße im nachfolgenden Vollzug der Satzung wesentlich entspannt werden.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.10. Bürger 5
Schreiben vom 04.07.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Bezüglich der Einbeziehungssatzung "Seeblickstr. Zankenhausen" möchte ich folgende Hinweise/Anregungen zum Entwurf der Einbeziehungssatzung geben:
1. Verkehrssituation
Die Verkehrssituation ist im Moment schon des Öfteren schwierig. Sobald Handwerker oder Besucher im oberen Teil der Seeblickstraße (Richtung Pleitmannswangerstr.) anwesend sind, ist diese nicht mehr zu befahren und man muss die Strecke rückwärts bis zum Spielplatz zurückfahren, um an der Echingerstraße den Bereich Seeblickstraße verlassen zu können (siehe angefügtes Beispielbild). Die Straße ist aktuell nicht breit genug (befestigt knapp 2,8 m), um für zusätzlich am „Seitenstreifen“ parkende Fahrzeuge vernünftig Platz zu schaffen. Ein Parken im oder umfahren der parkenden Autos über den anliegenden Acker - wie oftmals praktiziert - kann auch nicht die Lösung des Problems sein. Daher möchte ich Sie bitten, auf ausreichend Stellplätze der Neubebauungen innerhalb der jeweiligen Grundstücksgrenzen oder entsprechende Verbreiterung des betroffenen Straßenabschnitts zu achten.
Beispielbild „Situation Seeblickstraße“
2. max. zulässige Wandhöhe der Bebauung
In "Punkt III. Festsetzung durch Planzeichen" ist eine Wandhöhe von 6,0m (gemessen an der jeweils nördlichen Fassade) angegeben. Eine Beschränkung wie z.B. der max. Firsthöhe oder talseitigen Wandhöhe wie in anderen Bebauungsplänen der Gemeinde ist nicht vorgesehen. Da das Gelände von Nord nach Süd deutlich abfällt, wird die Wand- sowie Firsthöhe der Südseite dementsprechend hoch. Die zulässige max. Wandhöhe wird also am höchsten Geländepunkt der Bebauung festgelegt, somit ist eine maximale Gebäudehöhe mit annähernd 3 Vollgeschossen plus Dach in der Südansicht möglich. In der Bekanntmachung ist jedoch vermerkt, es solle ein „ortsbildverträglicher Abschluss der Wohnbebauung in Anlehnung an den bereits in Nachbarschaft vorhandenen Baubestand" gewährleistet werden. Aus meiner Sicht widersprechen sich diese beiden Punkte.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bürgers zur Verkehrssituation und zum geplanten Höhenniveau der Bebauung werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen.
1. Verkehrssituation
Zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen für den landwirtschaftlichen und sonstigen Verkehr auf der Seeblickstraße wurde der Entwurf der Einbeziehungssatzung in Abstimmung mit dem Landratsamt und den Grundstückseigentümern nochmals dahingehend überarbeitet und fortgeschrieben, dass die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132 künftig nur noch über die Pleitmannswanger Straße im Norden erschlossen wird. Über die Seeblickstraße wird künftig lediglich noch die geplante Bebauung auf Grundstück Flur Nr. 132/2 im Süden des Satzungsgebietes erschlossen. Infolge des nur eingeschränkten Straßenraumes der Seeblickstraße wird in der Einbeziehungssatzung festgesetzt, dass westlich der Straße ein 3 m breiter Streifen entlang des Grundstückes Flur Nr. 132/2 von jeglicher Bebauung freizuhalten ist und auch nicht eingefriedet werden darf. Auf diesem Streifen kann künftig in gewissem Maße Begegnungsverkehr auf der Seeblickstraße abgewickelt werden. Zudem steht dieser Streifen auch für temporär haltende / parkende Fahrzeuge zur Verfügung, die damit keine Behinderung für landwirtschaftliche Fahrzeuge etc. darstellen. Unabhängig davon, müssen die für die geplanten Wohngebäude nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde erforderlichen Stellplätze allesamt auf den jeweiligen privaten Grundstücken nachgewiesen werden. Mit dem nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung kann die künftige Verkehrsabwicklung auf der Seeblickstraße im nachfolgenden Vollzug der Satzung wesentlich entspannt werden.
2. max. zulässige Wandhöhe der Bebauung
Im Zuge der Fortschreibung des Entwurfes der Einbeziehungssatzung wurde auch die Bebaubarkeit auf den beiden einbezogenen Grundstücken Flur Nr. 132 und 132/2 nochmals dahingehend verändert und fortgeschrieben, dass je Grundstück nur noch ein Baufeld verbleibt. Unter Berücksichtigung der im Satzungsgebiet vorhandenen Topographie wird für jedes dieser Baufelder die künftige Erdgeschossfertigfußbodenhöhe neuer Wohngebäude verbindlich festgesetzt. Damit kann sichergestellt werden, dass die neuen Wohngebäude verträglich in das jeweils vorhandene Bestandshöhenniveau integriert werden können. Mit der vorgegebenen Hauptfirstrichtung parallel zum Hang (West-Ost) und der Beschränkung der Wandhöhe auf maximal 5,5 m über dem Niveau des jeweiligen Erdgeschossfertigfußbodens, kann eine ortsbildverträgliche Arrondierung der im Ortsteil Zankenhausen bereits vorhandenen Bebauungsstrukturen sichergestellt werden.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.11. Bürger 6
Schreiben vom 10.07.2023
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Ich bin in regelmäßigen Abständen in Zankenhausen im Haus, das von meinen Eltern 1956/57 hier gebaut wurde. Jetzt habe ich von einer Bauplanung auf 132/2 in Zankenhausen erfahren - und dass die Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist. Dennoch möchte ich nicht versäumen,
a) auch meine Bedenken hinsichtlich Zufluss von Niederschlagswasser zum Engelsgraben zu äußern und
b) zu hinterfragen, ob der Plan auf dem neuesten Stand des Landesvermessungsamtes ist.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Ausführungen des Bürgers zur Niederschlagswassersituation und zum Stand der Plangrundlage werden von der Gemeinde zur Kenntnis genommen.
Zu a):
Infolge der nur bedingten Versickerungseignung des Untergrundes im Satzungsgebiet wird das Niederschlagswasser der bereits bestehenden Gebäude im Umfeld des Satzungsgebietes auf den jeweiligen Grundstücken zurückgehalten (Zisternen etc.) und gedrosselt einem Regenwasserkanal zugeleitet, der über das Satzungsgebiet zu einem Graben im Süden der Ortslage Zankenhausen verläuft. Über diesen kann auch das Niederschlagswasser der beiden neuen Bauvorhaben abgeleitet werden. Die konkrete Entwässerungsplanung erfolgt im nachfolgenden Vollzug der Satzung im Rahmen der jeweiligen Entwässerungsanträge in Eigenregie durch die künftigen Bauherren.
Zu b):
Die der Planzeichnung (Teil A) zur Einbeziehungssatzung zugrundeliegende Katastergrundlage stellt den aktuellen Stand des Landesvermessungsamtes dar. Eine neuere Version der Grundlage ist der Gemeinde nicht bekannt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
Nachdem infolge der vorgenommenen fachlichen Würdigungen und Abwägungen (siehe Einzelabwägungen Pkt. 1.1.1. bis 1.1.11.) wesentliche Anpassungen und Änderungen am Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ erforderlich werden, welche die Grundzüge der Planung berühren, muss ein erneutes Beteiligungs- / Auslegungsverfahren durchgeführt werden. Nach Billigung des fortgeschriebenen Entwurfes der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ durch den Gemeinderat, sind die Entwurfsunterlagen nochmals gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 13 BauGB öffentlich auszulegen sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden erneut zu beteiligen.
Nach Durchführung der erneuten Auslegung / Beteiligung sind die in diesem Zusammenhang eingehenden Stellungnahmen wiederum vom Gemeinderat zu behandeln und zu würdigen.
Beschlussvorschlag:
1. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 i.V.m. § 13 BauGB sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden gemäß § 4 Abs. 2 i.V.m. § 13 BauGB zum Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ eingegangenen Stellungnahmen wurden behandelt und abgewogen (siehe Einzelabwägung Pkt. 1.1.1. bis 1.1.11.).
2. Das Ergebnis ist den Betroffenen mitzuteilen.
3. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld billigt den fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“, bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 25.11.2024.
4. Zum fortgeschriebenen Entwurf der Einbeziehungssatzung „Seeblickstraße - Zankenhausen“ ist das weitere Verfahren nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), insbesondere die erneute öffentliche Auslegung sowie die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB, jeweils in Verbindung mit § 13 BauGB durchzuführen.
