Datum: 26.03.2025
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Gemeinderat
Körperschaft: Gemeinde Türkenfeld
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:19 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Fragestunde
2	1. Änderung des Bebauungsplans „Echinger Wegäcker“/ hier: Änderungsbeschluss sowie Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Entwurfs für die öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB i.V. § 13a BauGB

zum Seitenanfang

1. Fragestunde

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Türkenfeld)	1. Ausschusssitzung "Echinger Wegäcker"	26.03.2025	ö		1

zum Seitenanfang

2. 1. Änderung des Bebauungsplans „Echinger Wegäcker“/ hier: Änderungsbeschluss sowie Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Entwurfs für die öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB i.V. § 13a BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Türkenfeld)	1. Ausschusssitzung "Echinger Wegäcker"	26.03.2025	ö		2

Pressetaugliche Texte

Der Bebauungsplan trifft bisher detaillierte Regelungen zur Baudichte und Wohndichte durch umfangreiche Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ), der Mindestgrundstücksgröße und dem Verhältnis zulässiger Wohneinheiten pro Wohngebäude in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße. Außerdem werden in den meisten Grundstücken rückwärtige Grundstücksbereiche definiert, in denen jeweils nur eine Wohnung je Wohngebäude zulässig ist.

Die Regelungen sind relativ kompliziert, weil man versucht hat, dem Bestand gerecht zu werden. So sind z. B. in Bezug auf die GRZ, also die zulässige Versiegelung pro Grundstück, je nach Bestand unterschiedliche Regelungen getroffen worden. Und zur Vermeidung einer zu hohen Wohndichte die Anzahl der Wohnungen gestaffelt in Schritten à 200 - 300 m² Grundstücksgröße.

Der Gemeinderat hat sich in der Sitzung am 23.10.2024 entschieden, den Bebauungsplan zu ändern. Ziel der Planung ist eine behutsame Nachverdichtung bei gleichzeitiger Vereinfachung der Regelungen. Die Analyse der zwischenzeitlich erfolgten Entwicklung seit dem In-Kraft-Treten des Planes hat ergeben, dass manche Befürchtungen einer zu großen Dichte nicht nötig waren und manche Ziele trotz der komplizierten Regelungen nicht erreicht wurden – so wird z. B. die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße dadurch umgangen, dass Grundstücke nicht real, sondern nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt werden. Vor Ort sieht die Bebauung dann wie ein Doppelhaus aus, tatsächlich ist es aber kein Doppelhaus im rechtlichen Sinne und die den Einheiten zugeordneten Flächen sind kleiner als die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße von 450 m². In der Begründung ist dies unter Punkt 4 und insbesondere auf den Seiten 10 und 11 ausführlich erläutert.

Textliche Änderungen:

Der Entwurf zur 1. Änderung des Bebauungsplanes sieht nun eine Anhebung der zulässigen Grundflächenzahl auf 0,26 vor. Damit wird eine gewisse Nachverdichtung erreicht und zugleich auch eine Vereinfachung, da die Eckgrundstückregel entfällt und zahlreiche Sonderfälle. Die Restriktionen für die Nachverdichtung in den Gartenbereichen werden beibehalten, um in dem sensibleren Hinterland mit Erholungsbereichen nicht zu viel Verkehr, Lärm und Dichte zu bringen. Hier wird auf Anregung des Landratsamtes eine Ausnahme ergänzt, dass Zwei-Familien-Wohnhäuser ebenfalls zulässig sind. Dahinter steckt der Gedanke, dass eine vertikale Teilung wie bei einem Doppelhaus gegenüber einer horizontalen Teilung nicht bevorzugt wird. Mit diesem Vorschlag wird eine wiederum komplizierte Kombination mit Grundstücksgrößen vermieden.

Der Entwurf schlägt vor, auf die Staffelung von Wohneinheiten und Grundstücksgrößen sowie die Mindestgrundstücksgröße komplett zu verzichten. Denn tatsächlich sind im Plangebiet überwiegend 1-2-Familien-Wohnhäuser vorhanden. Nur an wenigen Stellen und nur im jeweils straßennahen Bereich sind Mehrfamilienwohnhäuser vorhanden. Und die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße hat die faktische Teilung in kleinere Einheiten nicht verhindert (s. o.).

Bei den Wand- und Firsthöhen hat es in der Vergangenheit lediglich zwei Befreiungen und diese in sehr geringem Ausmaß gegeben. Hier wird kein Bedarf einer Änderung gesehen. Die bisher festgesetzten Höhen bilden gut die gewünschte Geschossigkeit ab und entsprechen den üblichen Kubaturen. Es gibt allerdings einen kleinen Bereich von Grundstücken mit bewegtem Gelände. Für diese Grundstücke an der Richard-Wagner-Straße und am Härtlweg sieht der Entwurf eine Überschreitungsmöglichkeit auf der Talseite vor und je nach Grundstück differenzierte Höhenbezugspunkte. Damit wird man der besonderen örtlichen Situation gerecht.

Auf die Festsetzung der Verkehrsfläche wird zukünftig verzichtet. Sämtliche Straßen stehen im Eigentum der Gemeinde. Außerdem wäre die Übertragung technisch aufwändig, weil sich zwischenzeitlich (seit 2016) das Koordinatenbezugssystem geändert hat und alle Flächen anzupassen wären. Dies erscheint nicht notwendig. 

Regelung	Bisher	Entwurf
GRZ	allgemein 0,23 bei Eckgrundstücken an zwei Straßen 0,26 je nach Bestand Sonderregelungen	allgemein 0,26 Sonderregelungen nur noch für Bestands-GRZ > 0,26
Mindestgrundstücksgröße	450 m²	entfällt
Zulässige Wohnungen je Wohngebäude	Staffelung 1 WE 0 – 299 m² 2 WE 300 – 599 m² 3 WE 600 – 799 m² 4 WE 800 – 999 m² 5 WE 1000 – 1199 m²	entfällt
Bereiche im Hinterland mit Beschränkung der Wohnungen	1 Wohnung je Wohngebäude	1 Wohnung je Wohngebäude Ausnahme für 2-Familien-Wohnhäuser
Verkehrsflächen	festgesetzt	entfällt
Wandhöhen, Firsthöhen	WH max. 6,50 m FH max. 10,50 m	WH max. 6,50 m FH max. 10,50 m Überschreitungsmöglichkeit für Grundstücke in Hanglage an der Richard-Wagner-Straße mit differenzierten Höhenbezugspunkten

Aufteilung Geltungsbereich:

Da das Plangebiet sehr groß ist und dies bereits dazu geführt hat, dass der beschließende Ausschuss eingerichtet wurde – da im Gemeinderat zu viele Mitglieder persönlich betroffen sind – könnte es sinnvoll sein, das Gebiet in z.B. drei Teilgebiete aufzuteilen.

Vorschlag einer möglichen Aufteilung:

Vorteile einer Aufteilung:

• für zukünftige Änderungen könnte evtl. keine Ausschussbildung mehr erforderlich werden.
• Individuelle Lösungen für unterschiedliche Teilbereiche können evtl. in Zukunft besser umgesetzt werden.

Nachteile einer Aufteilung:

• Mögliche Verwirrung bei den Bürgern durch die Unterteilung in „Echinger Wegäcker 1, 2 und 3“, obwohl die einzelnen Bebauungspläne aktuell die gleichen Festsetzungen enthalten.

Das Verfahren kann trotz der Größe noch als sogenanntes beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Das bedeutet, dass der nächste Planungsschritt schon die Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden/Trägern öffentlicher Belange ist. Auf die frühzeitige Beteiligung kann verzichtet werden.

Beschlussvorschlag:

1.        Der Ausschuss „Bebauungsplan Echinger Wegäcker“ beschließt die 1. Änderung des         Bebauungsplanes „Echinger Wegäcker“.

2.        Die Planung ist so anzupassen, dass der Geltungsbereich, wie im Sachvortrag dargestellt, in         3 Teilbereich aufgeteilt wird.

3.        Der Ausschuss „Bebauungsplan Echinger Wegäcker“ der Gemeinde Türkenfeld billigt den         Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Echinger Wegäcker“, bestehend aus der         Satzung sowie der Begründung, jeweils in der Fassung vom 26.03.2025. 

4.        Zum Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Echinger Wegäcker“ ist das weitere         Verfahren nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), insbesondere die         öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und         sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, jeweils in Verbindung mit §         13a BauGB durchzuführen.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

Beschluss 4

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0