Redaktioneller Hinweis: Die Abwägungs-Vorschläge (Beschlüsse) auf Ebene Einzel-Stellungnahme sind – zur besseren Lesbarkeit – gelb hinterlegt.
Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld hat in der Sitzung vom 20.05.2020 für jeweils eine Teilfläche der Grundstücke Flur Nrn. 282 (Straße „An der Kälberweide“) und 285, beide Gemarkung Türkenfeld, im westlichen Teil der Sportanlage Türkenfeld das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“ eingeleitet. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt, d. h. es wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 a Abs. 1 BauGB abgesehen. Auch die Vorschriften über die Überwachung (gemäß § 4 c BauGB, „Monitoring“) sind nicht anzuwenden.
Der Billigungs- und Auslegungsbeschluss zum Entwurf des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“ wurde am 20.05.2020 gefasst. Im Anschluss daran wurde zum Entwurf des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), dem Textteil (Teil B) und der Begründung (Teil C), jeweils in der Fassung vom 20.05.2020, in der Zeit vom 15. Juni 2020 bis einschließlich 17. Juli 2020 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden (insgesamt 27 Fachbehörden bzw. Nachbargemeinden) mit Schreiben vom 08.06.2020 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der Bauleitplanung beteiligt und über die öffentliche Auslegung unterrichtet. Die im Rahmen dieses Verfahrens eingegangenen Stellungnahmen müssen nun vom Gemeinderat behandelt und gewürdigt werden.
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung keine Stellungnahme zu dem Entwurf des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“ ein:
04 Kreisheimatpfleger Fürstenfeldbruck, Herr Markus Wild
06 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege München
07 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Fürstenfeldbruck
09 Bund Naturschutz in Bayern e.V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
10 Landesbund Vogelschutz, Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
11 Zweckverband Abwasser Obere Amper
12 Deutsche Telekom, Weilheim
13 Erdgas Südbayern, Fürstenfeldbruck
14 Stadtwerke Fürstenfeldbruck
18 Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Fürstenfeldbruck
23 Gemeinde Moorenweis
24 Gemeinde Geltendorf
27 Gemeinde Kottgeisering
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung zwar eine Stellungnahme ein, jedoch ohne Anregungen bzw. Hinweise zu dem Entwurf des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“:
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde; Schreiben vom 29.06.2020 (Az.: 24.2-8291-FFB)
- Regionaler Planungsverband München; E-Mail vom 02.07.2020
15 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr; Schreiben vom 09.06.2020 (Az.: 45-60-00 / K-VI-409-20)
19 Staatliches Bauamt Freising; Schreiben vom 10.06.2020 (Az.: S33/4622/Türkenfeld/FFB)
20 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck; E-Mail vom 22.06.2020
21 Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern; Schreiben vom 17.06.2020 (Az.: A-G 461)
22 Gemeinde Eresing; Auszug aus Niederschrift vom 02.07.2020
25 Gemeinde Schondorf; Auszug aus Niederschrift vom 30.06.2020
26 Gemeinde Eching; Auszug aus Niederschrift vom 13.07.2020
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung eine Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen zu dem Entwurf des Bebauungsplanes „An der Kälberweide“ ein:
- Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck; Schreiben vom 15.06.2020
- Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung; Schreiben vom 17.07.2020 (Az.: 21-6102.0/0-1333 Türkenfeld)
08 Wasserwirtschaftsamt München; Schreiben vom 17.06.2020 (Az.: 3-4622-FFB 23-15738/2020)
16 IHK für München und Oberbayern; E-Mail vom 24.06.2020
17 Handwerkskammer für München und Oberbayern: Schreiben vom 15.07.2020
Der Gemeinderat hat die eingegangenen Stellungnahmen eingehend beraten und soweit Anregungen oder Hinweise erhoben wurden, wie folgt beschlossen bzw. beschließt diese wie folgt:
1.1.1. 03 Kreisbrandinspektion des Landkreises Fürstenfeldbruck
Schreiben vom 15.06.2020
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die vorgebrachten Ausführungen und Hinweise zum abwehrenden Brandschutz sind entweder in der unmittelbar an die neu geplanten gewerblichen Bauflächen bereits anliegenden, öffentlichen Erschließungsstraße „An der Kälberweide“ bereits umgesetzt (Hydrantennetz, Tragfähigkeit, Kurvenradien etc.), oder sie betreffen den nachfolgenden Vollzug des Bebauungsplanes, d. h. die konkrete Objektplanung der späteren Bauherren (Flächen für die Feuerwehr, Rettungswege, Feuerwehrpläne etc.).
Als Information für die späteren Bauherren wird das Schreiben der Kreisbrandinspektion von der Gemeinde Türkenfeld mit der Bitte um entsprechende Beachtung bei der konkreten Objektplanung an die neuen Grundstückseigentümer weitergeleitet.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.2. 05 Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung
Schreiben vom 17.07.2020 (Az.: 21-6102.0/0-1333 Türkenfeld)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt mit der Aufstellung des o.g. Bebauungsplanes für die Erweiterungswünsche zweier ortsansässiger Betriebe die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für weitere Gewerbeflächen in unmittelbarem Anschluss zu dem bestehenden Gewerbegebiet Süd zu schaffen.
Geltungsbereich
Das Plangebiet befindet sich im Süden des Siedlungsgebietes der Gemeinde Türkenfeld. Es wird im Osten durch die direkt anschließenden Tennisplätze auf der Sportanlage Türkenfeld und im Westen durch bestehende Gewerbegebietsflächen begrenzt. Ein Teil der Straße „An der Kälberweide“ liegt innerhalb des Geltungsbereiches des o.g. Bebauungsplans.
Ableitung aus dem Flächennutzungsplan, rechtskräftige Bebauungspläne
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Türkenfeld stellt für den betroffenen Bereich „Allgemeine Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung Sport dar. Insofern ist der o.g. Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet.
Der Flächennutzungsplan wurde allerdings zwischenzeitlich insgesamt neu aufgestellt und am 05.06.2020 unter Einschränkungen und Auflagen vom Landratsamt Fürstenfeldbruck genehmigt. Der betroffene Bereich wird nun als Gewerbegebiet dargestellt und ist von den Einschränkungen und Auflagen des Genehmigungsbescheides nicht betroffen.
Der im Geltungsbereich dargestellte Straßenabschnitt liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd“, dieser wird in diesem Bereich durch Inkrafttreten des Bebauungsplans „An der Kälberweide“ ersetzt.
Allgemein
Aus Sicht des Landratsamtes Fürstenfeldbruck bestehen erhebliche Bedenken bei Durchführung des beschleunigten Verfahrens gem. § 13a BauGB.
Aus Gründen der Rechtsicherheit ist die Anwendung des beschleunigten Verfahrens gem. § 13a BauGB nochmals zu überprüfen und in der Begründung entsprechend näher zu erläutern. Eine das Plangebiet betreffende Erläuterung ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen.
Ein Bebauungsplan der Innentwicklung unterliegt bestimmten im Einzelfall zu prüfenden Kriterien. Hierbei wird auf die im VGH Urteil München vom 26.04.2018 (Az. 9 N 14.269) genannten redaktionellen Leitsätze verwiesen. Demnach dürfen u.a. Flächen überplant werden, die von einem Siedlungsbereich mit dem Gewicht eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils umschlossen werden. Dies liegt u.E. im Falle des Bebauungsplans Kälberweide nicht vor.
Da die betroffene Fläche nur einseitig an bebaute Flächen angrenzt und dreiseitig von Grünflächen umgeben ist, stellt sie einen sog. Außenbereich im Innenbereich dar. Grundsätzlich ist auch für eine solche Außenbereichsfläche eine Einordnung als Maßnahme der Innenentwicklung denkbar. Ausschlaggebend hierfür ist, ob nach der Verkehrsauffassung unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten das betreffende, nicht baulich genutzte Gebiet dem Siedlungsbereich zuzurechnen ist. Daraus ergibt sich aber auch, dass das Plangebiet eine gewisse bauliche Vorprägung aufweist (vgl. Komm. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger § 13a BauGB Rn. 27). Zumindest Letzteres ist im vorliegenden Plangebiet eher zu verneinen.
Eine Wiedernutzbarmachung von Flächen zur Siedlungsentwicklung ist im Falle des o.g. Bebauungsplans ebenfalls nur in sehr begrenztem Maße zutreffend, da es sich nicht um nicht genutzte Flächen im eigentlichen Sinne handelt (vgl. auch OVG Urteil Rheinland-Pfalz vom 13.02.2019; 8 C 11387/18).
Ortsplanung
Das Plangebiet ist ein Teilbereich der im neu aufgestellten Flächennutzungsplan dargestellten Gewerbegebietsfläche. Aufgrund der Größe des neuen Gewerbegebietes von insgesamt über 4,5 ha sollte die Entwicklung dieser Flächen über ein städtebauliches Gesamtkonzept erfolgen.
Im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden gem. § 1a Abs. 2 BauGB sollte die Erhöhung der zulässigen Grundflächenzahl mit GRZ = 0,6 im Vergleich zu der zulässigen Grundflächenzahl der umliegenden gewerblichen Flächen mit GRZ= 0,45 entsprechend begründet werden.
Zudem erscheint die Anzahl von drei Betriebsleiterwohnungen pro Baugrundstück, insbesondere nach einer angedachten Teilung in zwei separate Grundstücke, sehr hoch. Demnach wären im Baugebiet sechs Wohnungen zulässig. Es wird darauf hingewiesen, dass bei einem unverhältnismäßig hohen Anteil an Wohnfläche die Festsetzung eines Gewerbegebietes bauplanungsrechtlich nur noch schwer zu begründen ist.
Die Verdoppelung der GFZ auf 1,2 im Vergleich zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“ (GFZ 0,6) ist in diesem Zusammenhang ebenfalls städtebaulich näher zu begründen.
Des Weiteren sollte das Baugrundstück entlang der Straße und im südlichen Bereich mit einer Eingrünung versehen werden. Die Planung sollte entsprechend angepasst werden.
Erschließung
Aufgrund der Hereinnahme der öffentlichen Straßenverkehrsfläche in das Plangebiet sollte diese auch bei der Festsetzung von Begrünungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Eine entsprechende planerische Darstellung in der Planzeichnung wird empfohlen.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Planzeichnung:
Die in der Planzeichnung liegenden Teilflächen der Flurnummer 285 der Gemarkung Türkenfeld sollten entsprechend gekennzeichnet werden. Dies trifft auch die Teilfläche der Straße „An der Kälberweide“ zu.
Die Darstellung eines entsprechenden Einfahrtbereiches für das Baugrundstück gem. Nr. 6.4. PlanZV wird empfohlen.
Planzeichen:
Zu B:
Die Beschreibung des Planzeichens zur Umgrenzung von Flächen, deren Böden mit umweltgefährdenden Böden belastet sind, sollte korrigiert werden in „…umweltgefährdenden Stoffen…“ gem. Nr. 15.12. PlanZV.
Text:
Zu Nr. 11.8:
Die Forderung zur Vorlage eines Freiflächengestaltungsplanes kann gem. § 9 BauGB nicht festgesetzt werden. Der Textteil sollte diesbezüglich um einen entsprechenden Hinweis ergänzt werden.
Der Bauvollzug weist auf Folgendes hin:
Planzeichnung:
Zu A:
Das Planzeichen II Vollgeschosse ist überflüssig, da die max. WH und FH festgesetzt ist. Die Festsetzung der Zahl der VG sollte daher entfallen.
Textteil:
Zu 7.1:
Der untere Bezugspunkt „Ok Gehweg-/Straßenhinterkante“ ist lagemäßig zu unbestimmt und diesbezüglich zu konkretisieren
Zu 10.4:
Die Formulierung „…soweit es die örtlichen Bodenverhältnisse zulassen,…“ ist zu pauschal und daher überflüssig. Die Gemeinde Türkenfeld muss für diesen kleinen Geltungsbereich die konkreten Bodenverhältnisse kennen. Entweder lassen die konkreten örtlichen Bodenverhältnisse die Versickerung zu oder nicht, entsprechend ist die Festsetzung zu konkretisieren.
Begründung
Zu 3.2:
Wir empfehlen, das im letzten Satz fehlende Gesetzeszitat („……§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB….“) zu ergänzen.
Zu 3.4
Aus Gründen der Rechtssicherheit wird dringend empfohlen, die Begründung zur Wahl des Verfahrens zu überprüfen und detailliert zu ergänzen (siehe auch unter Allgemein).
Sonstiges
Übersichtslageplan:
Die Darstellung des Übersichtslageplanes sollte maßstabsgetreu erfolgen oder mit einem entsprechenden Maßstabsbalken versehen werden.
Verfahrensvermerke (Teil A):
Zu Nr. 4:
Der Verfahrensvermerk Nr. 4 sollte sich auf den Bebauungsplan als solches beziehen, nicht auf die Aufstellung des Bebauungsplanes (siehe bereits Verfahrenshinweis Nr. 1).
Weiterhin sind Ort, Datum, Unterschrift des 1. Bürgermeisters und Siegel zu ergänzen.
Zu Nr. 6.
Auch hier sollte sich der Verfahrensvermerk nur auf den Bebauungsplan und nicht auf die Aufstellung beziehen.
Der Verfahrenshinweis sollte bezüglich der Einsichtnahme und Auskunftserteilung sowie um die Rechtsfolgen ergänzt werden (vergleiche auch Planungshilfen für die Bauleitplanung 2018/2019).
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus naturschutzfachlicher Sicht werden gegen den Bebauungsplan-Entwurf Bedenken erhoben.
Die Festsetzung, dass pro angefangene 1000 m² ein Baum zu pflanzen ist, entfaltet als Durchgrünungsmaßnahme des Gebiets wenig bis keine Wirksamkeit. In der Regel wird in Gewerbegebieten mit der Festsetzung gearbeitet, dass pro angefangene 500 m² 1 Baum zu pflanzen ist. Außerdem sollen größere Stellplatz-Anlagen mittels Baumpflanzungen gegliedert werden (z.B., dass je 6 Stellplätze ein Baum I. Ordnung zu pflanzen ist). Um ein gutes Wachstum sicherzustellen, ist dazu eine Mindestgröße der Baumscheibe (10m²) festzulegen.
- Die vorhandenen Heckenstrukturen sollen nach der Begründung zum Bebauungsplan der Eingrünung des Gewerbegebietes dienen. Um ihren Erhalt zu sichern, sollen sie in den Geltungsbereich einbezogen und als „zu erhaltender Gehölzbestand“ festgesetzt werden.
Immissionsschutz
Im Plangebiet sind Büros allgemein zulässig und Betriebsleiterwohnungen ausnahmsweise zulässig. Das Plangebiet rückt nahe an bestehende Gewerbebetriebe (einschließlich Hundesportverein) im Westen und Süden, und unmittelbar an Sportanlagen (Tennisplätze und Fußballfelder) im Osten heran. Nach dem IMS vom 25.07.2014 „Lärmschutz in der Bauleitplanung“ müssen von der Planung hervorgerufene Lärmschutzkonflikte im Grundsatz durch die Planung selbst gelöst werden und dürfen insoweit nicht auf ein nachfolgendes Verfahren verlagert werden. Überschlägige Berechnungen zeigen, dass insbesondere wegen der unmittelbaren Nähe zu den Tennisplätzen ein Lärmschutzkonflikt nicht auszuschließen ist. Aus Sicht des Immissionsschutzes sind daher die auf das Plangebiet einwirkenden Gewerbe- und Sportanlagenlärmimmissionen von einem anerkannten Akustikbüro untersuchen zu lassen. Ggf. sind von Seiten des Gutachters Festsetzungen zum Schallschutz vorzuschlagen. Im Zuge dessen kann auch ermittelt werden inwiefern Betriebsleiterwohnungen im Plangebiet überhaupt realisierbar sind.
Wasserrecht
Wir weisen darauf hin, dass eine Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser ins Grundwasser im Bereich von Altlasten und Altlastverdachtsflächen nicht unter die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung fällt und damit nicht erlaubnisfrei erfolgen kann. Unabhängig davon wird einer Niederschlagswasserbeseitigung über verunreinigten Flächen grds. nicht zugestimmt, sodass in diesem Fall auch im Einflussbereich der Niederschlagswasserbeseitigung das belastete Fremdmaterial zu entfernen wäre.
Soweit im Zuge des Bauvorhabens Grundwasser abgesenkt werden muss, wäre hierfür rechtzeitig vorher die wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen. Bei sonstigen Maßnahmen, die ins Grundwasser eingreifen, z.B. Herstellen von Gründungspfählen oder Bodenankern mittels Injektionen, wäre die Notwendigkeit eines wasserrechtlichen Verfahrens rechtzeitig vorher mit dem Referat Umwelt- und Klimaschutz des Landratsamtes Fürstenfeldbruck abzuklären.
Wir gehen davon aus, dass das Wasserwirtschaftsamt München im Zuge des o.g. Verfahrens beteiligt wurde.
Abfallrecht
Der Bebauungsplan „An der Kälberweide“ betrifft im Bereich der Flurnummer 285 der Gemarkung Türkenfeld die Altlastenverdachtsfläche 23.03.
Den Ausführungen im Bebauungsplanentwurf vom 20.05.2020 unter Nr. 2.4 „Geologie, Hydrologie und Altlasten“ kann aus Sicht des Referates 61-1 zugestimmt werden.
Darüber hinaus ist die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes München zu beachten. Insbesondere die zur Altlastensymptomatik formulierten Auflagen sind in den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen: „Alle Aushub- und Gründungsarbeiten müssen von einem nach § 18 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zertifizierten Sachverständigen begleitet werden. Anfallendes Aushubmaterial muss fachgerecht entsorgt werden. Beweissicherungsproben an den Wänden und an der Sohle der Baugruben sind zu erbringen.“
Straßenverkehrsamt
Aus Sicht des Straßenverkehrsamtes bestehen gegen den o. g. Bebauungsplan keine Einwände.
Kreisstraßenverwaltung
Es bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan „An der Kälberweide“ in der Gemeinde Türkenfeld.
Es wird empfohlen, geeignete, überdachte Fahrradabstellplätze auf den jeweiligen Grundstücken vorzusehen.
Öffentlicher Personennahverkehr
Aus Sicht des ÖPNV ist kein Handlungsbedarf gegeben, da die Aufstellung des Bebauungsplans „An der Kälberweide“ der Gemeinde Türkenfeld zwar eine Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks auf Höhe der Straße An der Kälberweide Nr. 14 vorsieht, dieses Grundstück aber innerhalb des bestehenden Einzugsbereichs der Haltestelle „Türkenfeld, Keltenstraße“ (max. 480 Meter Fußweg) liegt und damit gut an das MVV-Regionalbusnetz sowie das MVV-RufTaxi-Angebot angebunden ist.
Zudem hat die Gemeinde Türkenfeld die Einrichtung einer neuen Buslinie beantragt, die Prüfung hierzu läuft aktuell. Mit der neuen MVV-Regionalbuslinie würde unter anderem der südliche Ortsteil von Türkenfeld besser erschlossen werden und damit auch die ÖPNV-Anbindung des Grundstücks aus dem Bebauungsplan „An der Kälberweide“ weiter optimiert.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Geltungsbereich
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Ableitung aus dem Flächennutzungsplan, rechtskräftige Bebauungspläne
Wie seitens des Landratsamtes angeführt, ist das Plangebiet in der am 05.06.2020 genehmigten Fortschreibung des Flächennutzungsplanes bereits als Gewerbegebiet dargestellt, so dass das Entwicklungsgebot gegeben ist.
Die Ausführung zum rechtskräftigen Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“ wird zustimmend zur Kenntnis genommen.
Allgemein
Die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB ist aus Sicht der Gemeinde für die vorliegende Planung durchaus gegeben, da es sich bei den überplanten Flächen um eine Teilfläche einer bereits seit Jahren für den Hundesportverein genutzten Fläche handelt. Diese ist bereits partiell mit Gebäuden überbaut und mit sonstigen technischen Gerätschaften überstellt. Zudem sind im südlichen Teil der Gesamtfläche an der Straße „An der Kälberweide“ bereits mehrere Stellplätze für Kfz ausgebildet. Die gesamte Fläche wird sichelförmig von bereits bestehenden gewerblichen Nutzungen des Gewerbegebietes Süd umgeben. Lediglich im Osten ist für das überplante Areal durch die bestehende Gehölzstruktur und die Topographie eine klare Zäsur zu der benachbarten Sportanlage gegeben. Zu den nordwestlich, westlich und südlich angrenzenden gewerblichen Strukturen liegt für die überplante Fläche jedoch ein „Bebauungszusammenhang“ vor, der auch über die gemeinsam genutzte Erschließungsstraße „An der Kälberweide“ den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Aus Sicht der Gemeinde handelt es sich bei den überplanten Flächen aus den genannten Gründen um eine Baulücke im engeren Sinne, d.h. um ein bebauungsfähiges Grundstück, das grundsätzlich als Bestandteil des Bebauungszusammenhangs der umliegenden gewerblichen Strukturen gesehen werden kann. Demzufolge hält die Gemeinde an der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB auch weiterhin fest. Die Begründung zum Bebauungsplan wird durch eine entsprechende Erläuterung hierzu redaktionell konkretisiert.
Ortsplanung
Nachdem für das überplante Areal im Osten durch die bestehende Gehölzstruktur und die Topographie eine klare Zäsur zu den benachbarten Flächen der Sportanlage gegeben ist, liegen die überplanten Flächen im baulichen Zusammenhang zu den westlich und südlich bereits vorhandenen Gewerbestrukturen des Gewerbegebietes Süd. Unabhängig davon wird die Gemeinde für eine perspektivische Neuordnung der Flächen der Sportanlage zu gegebener Zeit auch ein städtebauliches Gesamtkonzept für das östlich zum Plangebiet liegende Areal erarbeiten.
Im Hinblick auf einen möglichst sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden soll mit der aktuellen Planung eine zeitgemäße, für gewerbliche Nutzungen durchaus angemessene bauliche Verdichtung gewährleistet werden. Zudem werden mit der zulässigen GRZ von 0,6 und der zulässigen GFZ von 1,2 die in § 17 BauNVO hierfür zulässigen Obergrenzen (GRZ 0,8 / GFZ 2,4) immer noch deutlich unterschritten. Die Begründung zum Bebauungsplan wird diesbezüglich redaktionell konkretisiert.
Nachdem für die geplanten gewerblichen Betriebe ein besonderes Sicherheits- und Überwachungsbedürfnis gegeben ist und zudem Übernachtungsmöglichkeiten für auswärtige Mitarbeiter bei längeren Einsatztätigkeiten erforderlich sind, wird an der Begrenzung auf maximal drei Wohnungen auch weiterhin festgehalten. Zu erwähnen sind hier auch umfangreiche Bereitschafts-Zeiten an Feiertagen und Wochenenden aufgrund der besonderen Rolle der Betriebe (Infrastruktur i. B. Wasser, Abwasser, …). Eigenständige, nicht in das Betriebsgebäude integrierte Wohnnutzungen (Wohngebäude) werden aber auch weiterhin ausgeschlossen. Die aktuelle Planung orientiert sich demnach weitestgehend am bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“.
Analog zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“ wird entlang der Straße „An der Kälberweide“ eine Eingrünung mit Bäumen festgesetzt.
Erschließung
Bei der in den Geltungsbereich einbezogenen Teilfläche der Straße „An der Kälberweide“ handelt es sich um eine bereits im Zuge der Realisierung des „Gewerbegebietes Süd“ baulich umgesetzte Erschließungsstraße, die im Zuge der aktuellen Planung keine Veränderung erfährt. Eine planerische Darstellung von Begrünungsmaßnahmen ist demnach nicht erforderlich.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Planzeichnung
Die Kennzeichnung der betroffenen Teilflächen wird in der Planzeichnung nachrichtlich ergänzt.
Die Darstellung eines Einfahrtsbereiches ist für die geplanten gewerblichen Grundstücksflächen aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich, da in diesem Bereich keine entsprechenden Zwangspunkte an der Erschließungsstraße „An der Kälberweide“ vorhanden sind, die eine derartige Festlegung erfordern würden.
Von einer Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse wird Abstand genommen.
Planzeichen
Die Beschreibung des Planzeichens wird auf Grundlage von Nr. 15.12 PlanZV redaktionell klargestellt.
Text
Die Vorlage eines Freiflächengestaltungsplanes wird als textlicher Hinweis im Textteil geführt.
Der untere Bezugspunkt „Ok Gehweg-/Straßenhinterkante“ wird dahingehend lagemäßig klargestellt, dass dieser jeweils rechtwinklig auf die Gebäudemitte bezogen wird.
Die textlichen Festsetzungen zur Niederschlagswasserversickerung werden redaktionell konkretisiert.
Begründung
Das Kapitel 3.2 wird hinsichtlich des Gesetzeszitates redaktionell ergänzt.
Die Begründung zur Wahl des Verfahrens (13a BauGB) wird fortgeschrieben und die Gründe für die Wahl dieses Verfahrens entsprechend dargelegt. Im Ergebnis hält die Gemeinde an dem gewählten Verfahren auch weiterhin fest.
Sonstiges
Die Darstellung des Übersichtsplanes wird angepasst und maßstäblich vorgenommen.
Die Verfahrensvermerke werden radaktionell klargestellt und gemäß Forderung des Landratsamtes inhaltlich ergänzt.
Naturschutz und Landschaftspflege
Die Festsetzungen zur künftigen Durchgrünung des Gewerbegebietes werden gemäß der Forderung des Landratsamtes inhaltlich angepasst und entsprechend fortgeschrieben.
Die vorhandenen Heckenstrukturen in östlicher Nachbarschaft der neuen Gewerbeflächen sind in der zwischenzeitlich bereits genehmigten Fortschreibung des Flächennutzungsplanes bereits als zu „erhaltende Gehölzstrukturen“ dargestellt und müssen demnach bei einer perspektivischen Entwicklung des Areals des Sportvereines auch entsprechend beachtet werden. Eine Erweiterung des Geltungsbereiches des aktuellen Bebauungsplanes ist demzufolge aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich.
Immissionsschutz
Mit der aktuellen Planung werden ausschließlich solche Nutzungen planungsrechtlich gesichert, die auch in dem benachbarten Gewerbegebiet Süd bereits zulässig und hier auch bereits entsprechend umgesetzt sind. Grundsätzlich sind im Plangebiet die für ein Gewerbegebiet nach TA Lärm heranzuziehenden Immissionsrichtwerte maßgebend. Im Vergleich zum Nutzungskatalog im umliegenden „Gewerbegebiet Süd“ werden mit der aktuellen Planung keine sonstigen Nutzungen mit besonderem Schutzbedürfnis gesichert. Nachdem auf der Ebene des Bebauungsplanes die konkrete Objektplanung der künftigen Bauwerber noch nicht bekannt ist, muss für die ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzungen sowie eventuell vorgesehene Büronutzungen jeweils im nachfolgenden Baugenehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren vom Bauherren geprüft werden, welche Maßnahmen (Grundrissorientierung, Schalldämmmaße etc.) für diese infolge der benachbarten Nutzungen gegebenenfalls umzusetzen sind. Aus den genannten Gründen ist aus Sicht der Gemeinde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens demnach keine schalltechnische Untersuchung erforderlich, zumal die Flächen der Sportanlage perspektivisch ohnehin neu geordnet werden sollen.
Wasserrecht
In der Begründung zum Bebauungsplan wird redaktionell klargestellt, dass die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung im vorliegenden Fall nicht anzuwenden ist und die künftigen Bauherren im Einflussbereich der jeweils geplanten Niederschlagswasserbeseitigung das im Untergrund noch vorhandene, belastete Fremdmaterial vorher entfernen müssen.
Ein Hinweis auf die Notwendigkeit eines wasserrechtlichen Verfahrens bei Grundwasserabsenkungen etc. wird als textlicher Hinweis im Textteil zum Bebauungsplan redaktionell ergänzt.
Das Wasserwirtschaftsamt München wurde ebenfalls am Bebauungsplanverfahren beteiligt und um Stellungnahme hierzu gebeten.
Abfallrecht
Die allgemeinen Ausführungen zur Altlastenverdachtsfläche werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Die im Hinblick auf die vorliegende Altlastensymptomatik seitens des Wasserwirtschaftsamtes München übermittelten Auflagen werden redaktionell in den Bebauungsplan eingearbeitet.
Straßenverkehrsamt
Die Ausführungen werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Kreisstraßenverwaltung
Für die im Plangebiet geplanten gewerblichen Nutzungen sieht die Gemeinde keine Veranlassung im Rahmen des Bebauungsplanes überdachte Fahrradabstellplätze gesondert zu fordern.
Öffentlicher Personennahverkehr
Wie seitens des Landratsamtes ausgeführt, liegt auch aus Sicht der Gemeinde für die beiden geplanten gewerblichen Betriebe eine angemessene Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr vor.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.3. 08 Wasserwirtschaftsamt München
Schreiben vom 17.06.2020 (Az.: 3-4622-FFB 23-15738/2020)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Altlastenverdachtsfläche
Die Ausführungen zur Historie und den bisherigen Untersuchungsergebnissen zur innerhalb des Plangebietes liegenden Altlastenverdachtsfläche werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Die in diesem Zusammenhang seitens des Wasserwirtschaftsamtes vorgegebenen Auflagen (Überwachung Aushub- und Gründungsarbeiten, Beseitigung Fremdmaterial im Bereich Niederschlagswasserbeseitigung) werden redaktionell in den Bebauungsplan aufgenommen.
Niederschlagswasserbeseitigung
Das im Bereich der geplanten gewerblichen Bauflächen anfallende Niederschlagswasser ist auf den privaten Grundstücksflächen zurückzuhalten und unter Berücksichtigung der Auflagen zur Altlastenverdachtsfläche gedrosselt in den Untergrund zu versickern. Hierzu ist der Gemeinde im nachfolgenden Baugenehmigungs- bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahren ein Entwässerungsnachweis mit den entsprechenden technischen Anforderungen und Maßnahmen vorzulegen. Nachdem die konkrete Objektplanung zum jetzigen Zeitpunkt für die gewerblichen Nutzungen noch nicht vorliegt, kann aus Sicht der Gemeinde im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung noch keine detaillierte Erschließungskonzeption hierzu erarbeitet werden.
Grundwasser
Der Hinweis auf die Notwendigkeit eines wasserrechtlichen Verfahrens bei Grundwasserabsenkungen etc. wird als textlicher Hinweis im Textteil zum Bebauungsplan redaktionell ergänzt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.4. 16 IHK für München und Oberbayern
E-Mail vom 24.06.2020
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die Zustimmung der IHK zur Planung wird zur Kenntnis genommen.
Hinsichtlich der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Wohnnutzungen soll die Planung auch weiterhin an den Vorgaben des bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd“ orientiert werden. Eine weitere Konkretisierung der textlichen Festsetzungen hierzu ist demnach aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.5. 17 Handwerkskammer für München und Oberbayern
Schreiben vom 15.07.2020
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die allgemeinen, zustimmenden Ausführungen der Handwerkskammer zur Planung werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund der jeweils nur begrenzt zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche ist ein konkreter Ausschluss von Einzelhandelbetrieben im Plangebiet aus Sicht der Gemeinde nicht erforderlich. Zudem soll auf den einzelnen Gewerbeflächen ein Werksverkauf bzw. ein Verkauf von in den einzelnen Betrieben ggf. selbst hergestellten Produkten etc. auch künftig möglich sein.
Die künftigen Bauherren werden durch die Gemeinde über die im Plangebiet vorherrschende Untergrundsituation (Altlastenverdachtsfläche) entsprechend informiert und die bereits vorliegenden Untersuchungen etc. hierzu diesen auch zur Verfügung gestellt. Zudem sind die in diesem Zusammenhang zu beachtenden Auflagen teilweise auch bereits im Bebauungsplan geregelt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
