Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld hat in der Sitzung vom 23.09.2020 beschlossen, für die Grundstücke Flur-Nr. 1925, 1926, 1927/2, 1928/1 (Teilfläche) und 1929/1, jeweils Gemarkung Türkenfeld, im Umfeld des Birkenweges im Westen des Gemeindegebietes Türkenfeld südlich der S-Bahnstrecke S4 (Geltendorf - München), das Verfahren zur Aufstellung der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ gemäß § 35 Abs. 6 BauGB einzuleiten. Diese Satzung wird unter der Bezeichnung Außenbereichssatzung „Birkenweg“ geführt. Das Verfahren zur Aufstellung der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 2 BauGB durchgeführt, so dass von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von der Erstellung eines eigenständigen Umweltberichtes nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB abgesehen werden kann.
Mit der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ soll die Errichtung und Änderung von zu Wohnzwecken sowie kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienenden Vorhaben im Bereich der überplanten Grundstücke am Birkenweg zugelassen werden, obwohl die überplanten Flächen sich im planungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB befinden. Derartigen Vorhaben kann zukünftig nicht mehr entgegengehalten werden, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Mit der Satzung kann damit auch der Historie dieses Standortes am Birkenweg angemessen Rechnung getragen werden, der nach den Aufzeichnungen im Gemeindearchiv u. a. im Zusammenhang mit einer ehemals ansässigen Bekleidungsfabrik nachweislich bereits seit dem Jahr 1939 eine durchgehende Wohnnutzung / Besiedelungstätigkeit aufweist. Infolge dieser wohnbaulichen Vorprägung des Standortes hat auch das Landratsamt Fürstenfeldbruck vor einigen Jahren bereits ein Ersatzwohnbauvorhaben innerhalb des Geltungsbereiches der Außenbereichssatzung genehmigt.
Die in Abstimmung mit der Verwaltung vom Planungsbüro erarbeiteten Entwurfsunterlagen (Planzeichnung mit Satzungstext und Begründung) zur Außenbereichssatzung „Birkenweg“ wurden vom Gemeinderat in der öffentlichen Sitzung am 24.02.2021 gebilligt und zur Auslegung bestimmt. Im Anschluss daran wurde zum Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“, bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 24.02.2021, in der Zeit vom 08. März 2021 bis einschließlich 12. April 2021 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden (insgesamt 27 Fachbehörden bzw. Nachbargemeinden) mit Schreiben vom 03.03.2021 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der Bauleitplanung beteiligt und über die öffentliche Auslegung unterrichtet. Die im Rahmen dieses Verfahrens eingegangenen Stellungnahmen müssen nun vom Gemeinderat behandelt und gewürdigt werden. Infolge einer damit verbundenen teilweisen Änderung der Planungsgrundzüge der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ muss zu dem fortgeschriebenen Entwurf der Satzung nochmals ein erneutes Auslegungs- / Beteiligungsverfahren durchgeführt werden.
Auf den Punkt gebracht:
Insbesondere in Bezug auf die Anregungen des Landratsamtes sowie der Nachbarn (Gespräche fanden statt) konnte nach Meinung der Verwaltung ein für alle Seiten gangbarer Weg mit dem heute vorgelegten Entwurf skizziert werden. Die wesentlichen (weiterentwickelten) Punkte – verglichen mit der ursprünglichen Fassung:
- In aktualisierten Entwurf wurde die überbaubaren Grundstücksflächen nochmals reduziert (neu 17x20m) und die maximale Grundfläche neuer Hauptgebäude auf 230m² (bisher 270m²) limitiert. Maßbestimmend war hierbei das bereits bestehende Wohnhaus auf Fl. Nr. 1925 (rechnerisch ca. 220 m² Grundfläche).
- Neben den Baugrenzen wurden nun auch die Flächen für Garagen/Stellplätze/Nebenanlagen konkret verortet. Dies war ein Anliegen des Landratsamts. Es sollte in der Planung klar definiert werden, was wo möglich ist und gleichzeitig flächensparend umgesetzt werden kann (insb. bzgl. Zufahrten, …). Um auch hier eine „Gleichbehandlung“ der betroffenen Grundstücke erzielen zu können, wurden Vergleichswerte zwischen den Grundstücken definiert und umgesetzt. Lediglich das vom Landratsamt forcierte „Gummiband“ wurde nicht aufgenommen, nachdem bereits Detailfestschreibungen zu den einzelnen Komponenten (Gebäude, Garagen), … vorhanden sind.
Zur besseren Lesbarkeit des Sachvortrags sei darauf hingewiesen, dass die „Fachliche Würdigung und Abwägung“ jeweils grau hinterlegt ist.
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung keine Stellungnahme zu dem Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ ein:
03 Kreisbrandrat Fürstenfeldbruck
04 Kreisheimatpfleger Fürstenfeldbruck, Herr Markus Wild
06 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
07 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Fürstenfeldbruck
09 Bund Naturschutz in Bayern e.V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
11 Zweckverband Abwasser Obere Amper
12 Deutsche Telekom GmbH, Weilheim
13 Erdgas Südbayern, Fürstenfeldbruck
14 Stadtwerke Fürstenfeldbruck
18 Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Fürstenfeldbruck
21 Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
23 Gemeinde Moorenweis
24 Gemeinde Geltendorf
25 Gemeinde Greifenberg
27 Gemeinde Kottgeisering
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung zwar eine Stellungnahme ein, jedoch ohne Anregungen bzw. Hinweise zu dem Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“:
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde; Schreiben vom 11.03.2021 (Az.: ROB-2-8314.24_01_FFB-23-1-4)
- Regionaler Planungsverband München; E-Mail vom 11.03.2021
15 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr; Schreiben vom 03.03.2021 (Az.: 45-60-00 / K-VI-176-21)
16 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern; E-Mail vom 24.03.2021
19 Staatliches Bauamt Freising; E-Mail vom 04.03.2021
20 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürstenfeldbruck; E-Mail vom 26.03.2021
22 Gemeinde Eresing; Auszug aus Niederschrift zur Sitzung am 24.03.2021
26 Gemeinde Eching; Auszug aus Niederschrift zur Sitzung am 26.03.2021
Von folgenden angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden ging während der Beteiligung eine Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen zu dem Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ ein:
- Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung; Schreiben vom 03.03.2021 (Az.: 21-6102.2-AUS Türkenfeld)
08 Wasserwirtschaftsamt München; Schreiben vom 12.03.2021 (Az.: 3-4622-FFB 23-8197/2021)
10 Landesbund für Vogelschutz in Bayern e. V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck; Schreiben vom 23.03.2021
17 Handwerkskammer für München und Oberbayern; Schreiben vom 12.04.2021
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gingen von der Öffentlichkeit folgende Anregungen und Hinweise zu dem Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ ein:
B1 Bürger 1; Schreiben vom 09.04.2021
Der Gemeinderat hat die eingegangenen Stellungnahmen eingehend beraten und soweit Anregungen oder Hinweise erhoben wurden, wie folgt beschlossen:
1.1.1. 03_Landratsamt Fürstenfeldbruck, Räumliche Planung und Entwicklung
Schreiben vom 12.04.2021 (Az.: 21-6102.2-AUS Türkenfeld)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Das Landratsamt nimmt wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Türkenfeld beabsichtigt, mit der vorliegenden Außenbereichssatzung mit der Festsetzung von vier Bauräumen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Zulässigkeit zur Errichtung und Änderung von zu Wohnzwecken sowie kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienenden Vorhaben im Außenbereich zu schaffen.
Da aus Sicht des Landratsamtes Fürstenfeldbruck entgegen der Begründung „Anlass und Ziel der Planung“, keine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorliegt, fehlen weiterhin die Voraussetzungen zur Aufstellung einer rechtswirksamen Außenbereichssatzung gem. § 35 Abs. 6 BauGB am Birkenweg. Die mittlerweile aufgegebene gewerbliche Nutzung und ungenehmigte Wohnnutzung auf der Flurnummer 1929/1 ändert nichts an dieser Einschätzung (siehe auch „Bauvollzug“).
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich der vorliegenden Planung liegt im Außenbereich umgeben von land- und forstwirtschaftlichen Flächen westlich von Türkenfeld, südlich der Bahnlinie (Geltendorf-München) und umfasst die Flurgrenzen der Flurnummer 1925, 1926, 1927/2, 1929/1 und 1928/1 Teilfläche (Erschließungsstraße Birkenweg).
Über das Instrument der Außenbereichssatzung kann gemäß § 35 Abs. 6 BauGB nur innerhalb des bereits bebauten Bereichs weitere Bebauung im Außenbereich zugelassen werden. Es ist nicht möglich, eine bauliche Erweiterung in den unbebauten Außenbereich vorzunehmen.
Aus Gründen der Rechtssicherheit empfehlen wir daher, den Geltungsbereich um die darüber hinausragenden Bereiche zu reduzieren.
Flächennutzungsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist die Fläche als „Fläche für die Landwirtschaft“, „vorhandene Bäume“ und „Landschaftliches Vorbehaltsgebiet“ dargestellt. Die bestehenden Gebäude sind nachrichtlich übernommen.
Ortsplanung
Von der Schaffung von Baurecht für Wohngebäude, Handwerks- und Gewerbebetriebe im planungsrechtlichen Außenbereich, insbesondere mit den beabsichtigten großen Abmessungen der Bauräume, raten wir dringend ab, da die Voraussetzungen für eine Außenbereichssatzung nicht gegeben sind (siehe „Bauvollzug“). Da auch bereits im Gemeindeentwicklungsplan der Gemeinde Türkenfeld das Ziel formuliert wird, die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung und Nachverdichtung auf Innenentwicklungsflächen zu beschränken, widerspricht die Schaffung von zusätzlichen Wohneinheiten im Außenbereich dem Ziel dieser informellen Planung. Des weiteren besteht die Gefahr einer Bezugsfallwirkung für andere bestehende Siedlungssplitter im planungsrechtlichen Außenbereich der Gemeinde Türkenfeld.
Es wird darauf hingewiesen, dass durch die Aufstellung der Außenbereichssatzung mit den vorliegenden Festsetzungen, insbesondere in Verbindung mit dem weit gefassten Geltungsbereich weitere Bauwünsche auf außerhalb der Baugrenzen liegenden Grundstücksteilen zu erwarten sind. Es ist damit zu rechnen, dass Druck auf die Gemeinde nach Baurechtschaffung für weitere Wohnbebauung (im Außenbereich) innerhalb des Satzungsgebiets entsteht.
Erschließung
Das Plangebiet wird über den Birkenweg, der parallel zur Bahnlinie verläuft und sich ins Plangebiet erstreckt, erschlossen.
Wir weisen darauf hin, dass die verkehrliche Erschließung überprüft und in der Begründung dargelegt werden sollte.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Die festgesetzten Baugrenzen und ihre Lage auf dem Grundstück sollten vollständig vermaßt werden.
Bestehende Bäume sollten gem. FNP-Darstellung festgesetzt werden.
Die Erschließungsstraße Birkenweg sollte als öffentliche Verkehrsfläche dargestellt werden.
Zu §1:
Der Geltungsbereich bei Außenbereichssatzungen sollte als sogenanntes „Gummiband“ eng um bestehende – genehmigte – Bebauung gelegt werden. (siehe „Geltungsbereich“)
Dies belegt auch die Rechtsfolge der Satzung, dass nämlich die Entstehung und Verfestigung einer Splittersiedlung und nicht auch deren Erweiterung als relevante öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB aus den Zulässigkeitsvoraussetzungen ausgenommen sind. Die Erstreckung der Satzung auch auf Flächen über den bebauten Bereich hinaus liefe daher ins Leere. (siehe auch Kommentar § 35 BauGB EZBK Rn. 169a, BVerwG Urteil vom 13.07.2006, VGH München Urteil vom 17.07.2009).
Zu §3:
Zwar wird in der vorliegenden Planfassung durch den Abbruch gegenüber dem Bestand kein zusätzlicher Baukörper ermöglicht, jedoch die Voraussetzung für zusätzliche, neue Wohnbebauung geschaffen. Dadurch verfestigt sich die vorhandene Splittersiedlung nicht nur, sondern erweitert sich hinsichtlich der Wohnnutzung (Verdoppelung auf 8 WE).
Zu §3 und §5:
Die zulässige Bauweise mit Einzelhäusern, offener Bauweise, maximal 2 WE je Einzelhaus und insbesondere einer zulässigen Grundfläche von maximal 275 m² je Einzelhaus und 2 Vollgeschossen (zweites Vollgeschoss im DG) widerspricht dem Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereiches (§ 35 Abs. 5 BauGB).
Die Baufenster sollten somit verkleinert werden. Die Baufenster auf Flur-Nrn. 1925, 1926 und 1927/2 sollten in etwa der Größe der genehmigten Bestandsgebäude entsprechen.
Die zulässige GR sollte sich insgesamt an der GR der Bestandsgebäude orientieren. Zur Klarstellung sollte ergänzt werden, ob auch die Flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO enthalten sind.
Bei Rechtskräftigkeit der Außenbereichssatzung könnten alle bestehenden Gebäude abgebrochen und innerhalb der Baufenster neue Wohngebäude (GR 4x275m²) errichtet werden (Festsetzungen §§ 3,4). Eine Festsetzung lediglich zur Sicherung des Bestands auf den Flur-Nrn. 1925, 1926 und 1927/2 wird dringend empfohlen. Die Festsetzung der Wandhöhe, der Dachneigung und der Firstrichtung wäre entsprechend der bestehenden Wohngebäude sehr empfehlenswert.
Zu §4:
Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebengebäude sind gem. Planung trotz der großen Baufenster (20m x 20m) auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Zur Vermeidung von unnötiger Flächenversiegelung und unnötig langer rückwärtiger Erschließung wird empfohlen, Flächen für Garagen und Stellplätze festzulegen, oder nur innerhalb der Bauräume zuzulassen.
Der Bauvollzug weist auf folgendes hin:
Zu §5:
Hier ist klar zu stellen, ob die maximale Grundfläche die Flächen gemäß § 19 Abs.4 S. 2 BauNVO bereits beinhalten. Andernfalls wäre bei einer zulässigen GR von 275m² über II Geschosse eine Wohnfläche von circa 440 m² pro Einzelhaus möglich. Dies widerspricht § 35 Abs.5 S.1 BauGB.
Wir haben bereits vor einigen Jahren der Gemeinde und dem Bauherrn zu Planungen auf FlNr. 1929/1 mitgeteilt, dass die Voraussetzungen einer Außenbereichssatzung nicht vorliegen. Aus Sicht des Bauvollzugs hat sich an dieser Einschätzung nichts geändert. Es gibt nur 3 genehmigte Wohnhäuser, nicht genehmigte Wohnnutzung kann nicht herangezogen werden. Die vorhandene Splittersiedlung sollte nicht weiter verfestigt werden.
Wir weisen darauf hin, dass auf FlNr. 1926 durch die Lage der Baugrenzen auf den östlich und westlich angrenzenden Grundstücken erneut mit einem Bauwunsch für zusätzliche Wohnbebuung im Süden zu rechnen ist. Der nun bestehende Ersatzbau im Norden wurde lediglich unter Verzicht auf die Baugenehmigung im Süden genehmigt.
Sonstiges
Verfahrensvermerke:
Die Verfahrensvermerke sollten um den Hinweis in der Bekanntmachung auf die Rechtsfolgen des § 44 Abs. 3 Satz 1 und 2, Abs. 4 sowie der §§ 214, 215 BauGB ergänzt werden.
Naturschutz und Landschaftspflege
Von naturschutzrechtlicher sowie –fachlicher Seite bestehen keine Einwände und sind keine weiteren Anmerkungen erforderlich.
Immissionsschutz
Aus der Sicht des Immissionsschutzes werden keine Einwände erhoben.
Wasserrecht
Aus wasserrechtlicher Sicht steht der Außenbereichssatzung soweit nichts entgegen.
Wir dürfen jedoch darauf hinweisen, dass in der Satzungsbegründung unter E) Zulässigkeit von Vorhaben, Planungskonzeption -Seite 5 von 8- angeführt wird, dass für 'neue Bauvorhaben davon ausgegangen werden kann, dass eine Versickerung des nicht schädlich verunreinigten (gesammelten) Niederschlagswassers auch weiterhin durch entsprechende Maßnahmen möglich ist.'
Hierzu relativierend findet sich unter G) Hinweise -Seite 8 von 8- jedoch folgende Empfehlung: 'Die Eignung der Bodenverhältnisse im Bereich eines Einzelbauvorhabens für eine Versickerung sollte vor der Planung der Entwässerungsanlagen durch geeignete Sachverständige überprüft werden.'
Für eine Erschließung des Satzungsgebietes ist eine gesicherte Niederschlagswasserbeseitigung Voraussetzung. Offensichtlich sind die im Planungsgebiet vorliegenden Bodenverhältnisses hinsichtlich ihrer Versickerungsfähigkeit bzw. Eignung tatsächlich unklar. Bei dieser Sachlage, sollte dann aber auch unter dem Abschnitt E das Vorliegen geeigneter Bodenverhältnisse nicht pauschal unterstellt werden.
Im Übrigen werden die Abwässer der derzeitigen Anwesen über Kleinkläranlagen entsorgt bzw. liegen entsprechende wasserrechtliche Erlaubnisse vor.
Abfallrecht
Die Planungen der o.g. Satzung berühren keine bekannten Altslastenverdachtsflächen im Landkreis Fürstenfeldbruck. Von Seiten des Referats 24-1, Bodenschutz / staatl. Abfallrecht, werden deshalb keine Bedenken vorgebracht.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Erfassung aller Altstandorte im Landkreis Fürstenfeldbruck noch nicht abgschlossen ist.
Straßenverkehrsamt
Aus Sicht des Straßenverkehrsamtes bestehen gegen die o. g. Außenbereichssatzung keine Einwände.
Kreisstraßenverwaltung
Es bestehen keine Einwände gegen die Außenbereichssatzung „Birkenweg“ in der Gemeinde Türkenfeld.
Es wird empfohlen, die Sichtdreiecke an der Zufahrtsstraße zum Birkenweg freizuhalten, insbesondere deshalb, weil die Gemeindeverbindungsstraße von Türkenfeld nach Geltendorf entlang der Bahn Teil des landkreisweiten Radwegenetzes ist.
ÖPNV
Die vorgesehene zusätzliche Bebauung liegt nicht im Erschließungsbereich bestehender ÖPNV-Haltestellen. Eine spätere Erschließung ist absehbar nicht in Planung.
Fachliche Würdigung und Abwägung
Geltungsbereich
Für eine Anpassung des Geltungsbereiches der Außenbereichssatzung wird kein Erfordernis gesehen, da sowohl die überbaubaren Grundstückflächen für Hauptgebäude sowie die Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen auf den einzelnen, überplanten Grundstücken klar abgegrenzt und eindeutig bestimmt sind. Außerhalb dieser Flächen werden auf den einzelnen Grundstücken keine weiteren, wesentlichen Überbauungen oder bauliche Erweiterungen in den unbebauten Außenbereich zugelassen. An dem bisherigen Verlauf des Geltungsbereiches wird daher festgehalten.
Ableitung aus dem Flächennutzungsplan
Die Ausführungen des Landratsamtes werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Ortsplanung
Wie in der Begründung zur Außenbereichssatzung bereits ausführlich dargelegt und erläutert, weist der Standort im Bereich des Birkenweges aus Sicht der Gemeinde infolge seiner historischen Entwicklung (Gewerbe und Wohnen) seit Jahren / Jahrzehnten eine durchgehende, bis heute währende wohnbauliche Prägung und Ausrichtung auf. Eine Sicherung und angemessene Erweiterung dieser wohnbaulichen Vorprägung des Standortes durch die plangegenständliche Außenbereichssatzung steht auch der im Gemeindeentwicklungsplan der Gemeinde Türkenfeld definierten Zielsetzung nach einer Ausrichtung der Siedlungsentwicklung und Nachverdichtung auf Innenentwicklungsflächen nicht entgegen, da keine neuen Bauflächen geschaffen werden, sondern bestehende, ursprünglich gewerblich genutzte Strukturen zurückgebaut und durch ein neues Wohnbauvorhaben ersetzt werden. Nachdem sowohl die überbaubaren Grundstückflächen für Hauptgebäude sowie die Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen auf den einzelnen, überplanten Grundstücken klar abgegrenzt und eindeutig bestimmt werden, sind außerhalb dieser Flächen keine weiteren, wesentlichen Überbauungen oder bauliche Erweiterungen in den unbebauten Außenbereich möglich. Aus den genannten Gründen wird kein Erfordernis zu einer Veränderung des Geltungsbereiches der Außenbereichssatzung gesehen. Weiteren Bauwünschen und einer Entstehung von zu großen, dem Standort nicht angemessenen Baustrukturen kann mit den getroffenen Festsetzungen wirksam begegnet werden.
Erschließung
Sämtliche im Umgriff der Außenbereichssatzung liegende Grundstücke werden unmittelbar über den Birkenweg für den motorisierten Verkehr erschlossen. In der Begründung zur Außenbereichssatzung wird diese Thematik nochmals entsprechend erläutert und dargelegt.
Festsetzungen durch Planzeichnung, Planzeichen und Text
Die festgesetzten Baugrenzen und deren Lage auf den jeweiligen Grundstücken wird im Lageplan zur Außenbereichssatzung zur Sicherung einer angemessenen Nachvollziehbarkeit vermasst.
Nachdem die im Flächennutzungsplan dargestellten Bestandsbäume teilweise lagemäßig nicht mit dem vor Ort anzutreffenden Bestand konform sind, wird von einer Festsetzung dieser in der Außenbereichssatzung Abstand genommen. Mögliche Eingriffe etc. in den Gehölzbestand müssen im Rahmen nachfolgender Baugenehmigungsverfahren auf Grundlage des dann tatsächlich auf dem jeweiligen Baugrundstück vorhandenen Gehölzbestandes abschließend geklärt werden.
Die Erschließungsstraße Birkenweg wird im Lageplan zur Außenbereichssatzung als öffentliche Straße dargestellt.
Zu § 1:
Für eine Anpassung des Geltungsbereiches der Außenbereichssatzung wird kein Erfordernis gesehen, da sowohl die überbaubaren Grundstückflächen für Hauptgebäude sowie die Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen auf den einzelnen, überplanten Grundstücken klar abgegrenzt und eindeutig bestimmt sind. Außerhalb dieser Flächen werden auf den einzelnen Grundstücken keine weiteren, wesentlichen Überbauungen oder bauliche Erweiterungen in den unbebauten Außenbereich zugelassen. An dem bisherigen Verlauf des Geltungsbereiches wird daher festgehalten.
Zu § 3:
Wie in der Begründung zur Außenbereichssatzung bereits ausführlich dargelegt und erläutert, weist der Standort im Bereich des Birkenweges aus Sicht der Gemeinde infolge seiner historischen Entwicklung (Gewerbe und Wohnen) seit Jahren / Jahrzehnten eine durchgehende, bis heute währende wohnbauliche Prägung und Ausrichtung auf. Mit der Außenbereichssatzung kann diese Wohnnutzung gesichert und angemessen erweitert werden, ohne dass sich der bestehende Charakter dieses Wohnstandort dabei wesentlich verändert oder sogar räumlich ausgedehnt wird. Selbst wenn eine Erweiterung der Wohnnutzung an diesem Standort auf jeweils zwei Wohneinheiten je Baufeld zugelassen wird, wird die räumliche Ausdehnung des Siedlungsbesatzes im Bereich des Birkenweges künftig nicht verändert.
Zu § 3 und § 5:
Die in der Außenbereichssatzung getroffenen Vorgaben (Bauweise, Wohneinheiten, Grundfläche etc.) wurden im Hinblick auf eine größtmögliche Schonung des Außenbereiches nochmals modifiziert und fortgeschrieben. In diesem Zusammenhang wurden u. a. die überbaubaren Grundstücksflächen verkleinert und die zulässige Grundfläche neuer Gebäude nochmals angemessen verringert. Zudem wurde zur Klarstellung auch noch eine Regelung zur Reglementierung der in § 19 Abs. 4 BauNVO aufgeführten Anlagen ergänzt. Mit den nochmals modifizierten Vorgaben kann für den Standort am Birkenweg einerseits eine angemessene Berücksichtigung der hier bereits vorhandenen Baustrukturen, andererseits aber auch ein für diesen Standort für alle Seiten verträgliches Entwicklungspotential gesichert werden.
Zu § 4:
Zur Vermeidung unnötiger Flächenversiegelungen werden neben den Baufenstern für die künftigen Hauptgebäude im Lageplan zur Außenbereichssatzung auch die Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen/-gebäude konkret festgelegt. Diese Anlagen können somit künftig nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder innerhalb der eigens hierfür festgesetzten Flächen („Ga“, „St“, „Na“) umgesetzt werden. Lediglich Nebengebäude (z. B. Gartenhaus, Gartengerätehaus) bis zu einer maximalen Grundfläche von 20 m² sollen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen an anderer Stelle auf dem Grundstück errichtet werden können.
Hinweis des Bauvollzuges:
Zu § 5:
Mit der Außenbereichssatzung wird in der Regel gemäß § 35 Abs. 6 Satz 3 BauGB unter anderem durch Baufenster für die Hauptnutzungen (Wohnen) und Nebennutzungen (Nebengebäude) vorgegeben, wie groß die Gebäude ausfallen dürfen und wo diese zu situieren sind. Eine Limitierung der Größe der Gebäude sieht der Gesetzgeber nicht vor. Auch haben die im Rahmen der Außenbereichssatzung getroffenen Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung nichts mit den Limitierungen (abhängig von der Größe der Familie) zu landwirtschaftlich privilegierten Wohngebäuden im Außenbereich zu tun. Vielmehr wird im Rahmen einer Außenbereichssatzung unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauungsstrukturen und deren Bestandsschutz jeweils standortbezogen ein städtebaulich steuerbarer Rahmen für künftige Bauvorhaben geschaffen. Mit den im Rahmen der Außenbereichssatzung getroffenen Vorgaben sieht die Gemeinde unter Berücksichtigung der vorhandenen Grundstücksgrößen und der bestehenden Bebauungsstrukturen einen angemessenen Interessenausgleich zwischen den Eigentümerinteressen einerseits und den Belangen des Außenbereichs andererseits gegeben.
Zur Vermeidung weiterer Bauwünsche wurde die Abgrenzung der Baugrenzen in der Außenbereichssatzung nochmals überarbeitet und enger gefasst sowie auch die Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen konkret verortet.
Sonstiges
Die Verfahrensvermerke werden redaktionell klargestellt und gemäß Empfehlung des Landratsamtes inhaltlich ergänzt.
Naturschutz und Landschaftspflege
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Immissionsschutz
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Wasserrecht
Bei in der Vergangenheit bereits im Geltungsbereich der Außenbereichssatzung durchgeführten Sickerversuchen hat sich gezeigt, dass der Untergrund im Umgriff des Satzungsgebietes für eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers grundsätzlich geeignet ist. Demzufolge kann davon ausgegangen werden, dass das anfallende Niederschlagswasser künftig auf den privaten Grundstücken im Satzungsgebiet nach den geltenden Regeln der Technik zur Versickerung gebracht werden kann. Die Kapitel E) und G) der Begründung zur Außenbereichssatzung werden diesbezüglich redaktionell konkretisiert und klargestellt.
Die Ausführungen zur Abwasserentsorgung im Bereich des Satzungsgebietes werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Abfallrecht
Auch der Gemeinde sind im Bereich des Satzungsgebietes keine Altlasten bzw. Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Satzungstext zur Außenbereichssatzung ist bereits ein textlicher Hinweis enthalten, wie bei einem eventuellen Antreffen von künstlichen Auffüllungen, Ablagerungen etc. zu verfahren ist.
Straßenverkehrsamt
Ohne Entscheidung der Gemeinde.
Kreisstraßenverwaltung
Die Freihaltung der Sichtdreiecke an der Zufahrtsstraße zum Birkenweg betrifft keine Regelungsinhalte der Außenbereichssatzung, da dieser Bereich außerhalb des Satzungsgebietes liegt. Infolge der Bedeutung der Gemeindeverbindungsstraße von Türkenfeld nach Geltendorf für den landkreisweiten Radverkehr, wird die Gemeinde diesen Belang im Rahmen ihrer regelmäßigen Unterhaltsmaßnahmen entsprechend berücksichtigen.
Öffentlicher Personennahverkehr
Die Ausführungen des Landratsamtes werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.2. 08_Wasserwirtschaftsamt München
Schreiben vom 12.03.2021 (Az.: 3-4622-FFB 23-8197/2021)
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Niederschlagswasserbeseitigung
Bei in der Vergangenheit bereits im Geltungsbereich der Außenbereichssatzung durchgeführten Sickerversuchen hat sich gezeigt, dass der Untergrund im Umgriff des Satzungsgebietes für eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers grundsätzlich geeignet ist. Demzufolge kann davon ausgegangen werden, dass das anfallende Niederschlagswasser künftig auf den privaten Grundstücken im Satzungsgebiet nach den geltenden Regeln der Technik zur Versickerung gebracht werden kann. Die Kapitel E) und G) der Begründung zur Außenbereichssatzung werden diesbezüglich redaktionell konkretisiert und klargestellt.
Schmutzwasserbeseitigung
Die Ausführungen des Wasserwirtschaftsamtes zur Schmutzwasserbeseitigung werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Eine weitere Siedlungsentwicklung über den Umgriff der Außenbereichssatzung hinaus, ist seitens der Gemeinde an diesem Standort im Bereich des Birkenweges nicht vorgesehen.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.3. 10_Landesbund für Vogelschutz in Bayern e. V., Kreisgruppe Fürstenfeldbruck
Schreiben vom 23.03.2021
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Die artenschutzrechtliche Situation im Bereich des Satzungsgebietes wird in der Begründung zur Außenbereichssatzung entsprechend der Ausführungen des Landesvogelbundes dargelegt und erläutert. Unabhängig davon handelt es sich bei der Außenbereichssatzung um ein Verfahren, das nicht unmittelbar eine Bau- oder Abbruchtätigkeit auslöst. Derartige Tätigkeiten setzten auch nach Rechtskraft der Satzung ein vorheriges Genehmigungsverfahren durch die späteren Bauherren voraus. Eine sinnvolle Durchführung einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung und Festlegung eventueller artenschutzrechtlichen Maßnahmen ist aus Sicht der Gemeinde im Rahmen dieser Verfahren sinnvoll, da erst dann ggf. Veränderungen an potenziellen Habitatstrukturen erfolgen. Als Information für die späteren Bauherren wird im Satzungstext zur Außenbereichssatzung ein textlicher Hinweis mit der Empfehlung einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung ergänzt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.4. 17_Handwerkskammer für München und Oberbayern
Schreiben vom 12.04.2021
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Auch der Gemeinde ist sehr an einem Erhalt der dörflich strukturierten Mischnutzungen gelegen, die von großer Bedeutung für ein funktionierendes und lebendiges Ortsbild und Miteinander sind. Demzufolge ist die Gemeinde auch weiterhin bemüht nicht störende gewerbliche Nutzungen und sonstige Unternehmen in der Gemeinde anzusiedeln. Diese sollen aber vorwiegend zu einer sinnvollen Nachnutzung brach gefallener Hofstellen oder sonstiger Anwesen in möglichst zentraler Lage des Ortes beitragen. Trotz der durchaus gewerblich geprägten Historie des überplanten Bereiches am Birkenweg sind diese Flächen aus den genannten Gründen aus Sicht der Gemeinde nicht für eine weitere Verfestigung von größeren gewerblichen oder sonstigen Betrieben geeignet. Dies hat letztlich auch die Entwicklung der letzten Jahre / Jahrzehnte an diesem Standort gezeigt.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
1.1.5. B1_Bürger 1
Schreiben vom 09.04.2021
Darstellung der Anregungen / Hinweise
Fachliche Würdigung und Abwägung
Wie bei allen anderen kommunalen Bauleitplanverfahren liegt auch die Planungshoheit bei der plangegenständlichen Außenbereichssatzung grundsätzlich bei der Gemeinde. Demzufolge wurde auch bei diesem Verfahren die öffentliche Auslegung der Entwurfsunterlagen zur Satzung entsprechend den Vorgaben des Baugesetzbuches nach vorheriger ortsüblicher Bekanntmachung durch Auslegung der Unterlagen und zusätzliches Einstellen dieser Unterlagen auf die Homepage der Gemeinde durchgeführt. Eine direkte Beteiligung betroffener Grundstückseigentümer ist bei derartigen Verfahren generell nicht üblich.
Mit der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ sollen die Voraussetzungen für eine maßvolle bauliche Erweiterung bzw. Nachverdichtung an dem bereits infolge seiner historischen Entwicklung (Gewerbe und Wohnen) seit Jahren / Jahrzehnten durch eine durchgehende, bis heute währende wohnbauliche Prägung und Ausrichtung gekennzeichneten Standortes im Umfeld des Birkenweges geschaffen werden. Ohne dass sich der bestehende Charakter dieses bereits baulich vorgenutzten Standortes dabei wesentlich verändert oder sogar räumlich ausdehnt, sollen die in der Außenbereichssatzung getroffenen Vorgaben eine angemessene Berücksichtigung der hier bereits vorhandenen Baustrukturen, andererseits aber auch ein für diesen Standort verträgliches Entwicklungspotential ermöglichen.
Auf Forderung des Landratsamtes Fürstenfeldbruck mussten im fortgeschriebenen Entwurf der Außenbereichssatzung die hierin getroffenen Vorgaben (Geltungsbereich, überbaubare Grundstücksflächen, zulässige Grundfläche etc.) im Hinblick auf eine größtmögliche Schonung des Außenbereiches nochmals teilweise modifiziert und fortgeschrieben werden. In diesem Zusammenhang wurden u. a. die überbaubaren Grundstücksflächen verkleinert und die zulässige Grundfläche neuer Gebäude nochmals angemessen verringert. Zudem wurden zur Klarstellung auch noch eine Regelung zur Reglementierung der in § 19 Abs. 4 BauNVO aufgeführten Anlagen (Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen etc.) und deren Verortung auf den einzelnen Grundstücken ergänzt. Im Rahmen dieser nochmaligen Überarbeitung der Planungsinhalte der Außenbereichssatzung wurden in konstruktiver Abstimmung mit den Einwendungsführen auch deren Vorschläge zur Gestaltung der überbaubaren Grundstücksflächen etc. soweit möglich berücksichtigt.
Letztlich kann für die im Umgriff der Außenbereichssatzung liegenden Eigentümer mit Inkrafttreten dieser Satzung zwar noch kein Baurecht geschaffen werden, es werden in gewissem Rahmen aber die Voraussetzungen für eine bauliche Erweiterung oder Nachverdichtung im Umfeld des Birkenweges geschaffen, die künftig als maßgebliche Grundlage für nachfolgende Baugenehmigungsverfahren fungieren.
Ergänzend: Mit den Bürgern fand ein Gespräch statt, in dem alle offenen Fragen ausgeräumt und die Bitten entsprechend umgesetzt werden konnten.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
Beschlussvorschlag:
1. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der Beteiligung er Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“ eingegangenen Stellungnahmen wurden behandelt und abgewogen (siehe Einzelabwägung Pkt. 1.1.1. bis 1.1.5.). Das Ergebnis ist den Betroffenen mitzuteilen.
2. Der Gemeinderat der Gemeinde Türkenfeld billigt den auf Grundlage der vorgenommenen Abwägung nochmals fortgeschriebenen Entwurf der Außenbereichssatzung „Birkenweg“, bestehend aus der Planzeichnung mit Satzungstext (Teil A) und der Begründung (Teil B), jeweils in der Fassung vom 16.06.2021.
3. Es ist das weitere Verfahren nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), insbesondere die erneute öffentliche Auslegung sowie die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange jeweils in Verbindung mit § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen.
